Constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 2 juillet 2026, 25-12.491, Inédit

Texte intégral

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 25-12.491

ECLI : FR:CCASS:2026:C300406

Non publié au bulletin

Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 02 juillet 2026

Décision attaquée : Cour d'appel de Bastia, du 06 novembre 2024

---

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SA



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 2 juillet 2026




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 406 F-D

Pourvoi n° U 25-12.491



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 JUILLET 2026

1°/ M. [R] [K], domicilié [Adresse 1], [Localité 1],

2°/ M. [B] [M], domicilié [Adresse 2], [Localité 2],

3°/ M. [Y] [J], domicilié [Adresse 3], [Localité 3],

ont formé le pourvoi n° U 25-12.491 contre l'arrêt rendu le 6 novembre 2024 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige les opposant à la société Foncière Kalista, société civile immobilière, dont le siège est parcelle [Cadastre 1], section D, [Localité 1], défenderesse à la cassation.

MM. [K] et [J] ont également formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation.

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.



Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de MM. [K], [M] et [J], de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société civile immobilière Foncière Kalista, après débats en l'audience publique du 12 mai 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [J] du désistement de son pourvoi incident.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 6 novembre 2024) et les productions, la société civile immobilière Foncière Kalista (la SCI) est propriétaire d'une parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 2].

3. M. [J], alors bénéficiaire d'un permis de construire portant sur la parcelle voisine, cadastrée section D n° [Cadastre 3], a assigné la SCI aux fins de voir, à titre principal, constater l'existence d'un chemin d'exploitation traversant la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 2] permettant d'accéder à la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 3], juger que celle-ci ne pouvait lui en interdire l'accès et, à titre subsidiaire, reconnaître l'existence d'une servitude de passage pour enclave bénéficiant à sa propriété et grevant le fonds de la SCI.

4. M. [K], à qui le permis de construire obtenu par M. [J] avait été transféré, et M. [M], tous deux bénéficiaires d'une promesse synallagmatique de vente consentie par le propriétaire de la parcelle cadastrée section D n° [Cadastre 3], sont intervenus volontairement à l'instance et ont repris les demandes initialement formées par M. [J].

5. La SCI a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité et d'intérêt à agir de M. [J] et, à hauteur d'appel, a soulevé l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de MM. [K] et [M].


Recevabilité du pourvoi principal de M. [K], contestée par la défense

Vu l'article 612 du code de procédure civile :

6. Selon ce texte, le délai du pourvoi en cassation est de deux mois à compter de la signification de la décision attaquée.

7. Il ressort des pièces de la procédure que l'arrêt du 6 novembre 2024 a été signifié à M. [K] le 27 décembre 2024 par un acte de commissaire de justice, à domicile, conformément aux dispositions de l'article 655 du code de procédure civile.

8. En conséquence, le pourvoi formé par M. [K] le 7 mars 2025 n'est pas recevable.

Recevabilité du pourvoi incident de M. [K], contestée par la défense

Vu les articles 550 et 614 du code de procédure civile :

9. Il résulte de ces textes que l'irrecevabilité du pourvoi principal entraîne celle du pourvoi incident lorsque ce dernier a été formé après l'expiration du délai donné pour agir à titre principal.

10. Le pourvoi incident, formé par M. [K] plus de deux mois après la signification qui lui a été faite de l'arrêt attaqué, et alors que son pourvoi principal est irrecevable, n'est pas recevable.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi de MM. [J] et [M]

Enoncé du moyen

11. MM. [M] et [J] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable l'action diligentée par M. [J] pour défaut d'intérêt et de qualité à agir, et de déclarer irrecevables les interventions volontaires de MM. [K] et [M] pour défaut de qualité à agir, alors « que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé et que n'est irrecevable que la prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; que dans son acte introductif d'instance du 16 novembre 2022, M. [J] sollicitait de voir constater l'existence d'un chemin d'exploitation et de faire défense à la SCI de s'opposer à son passage ou de tout ayant-droit de la parcelle D [Cadastre 2] pour accéder à la parcelle D [Cadastre 3] et, à titre subsidiaire, de constater l'état d'enclave de la parcelle D [Cadastre 3] et ordonner son désenclavement par le chemin existant sur la propriété de la SCI ; qu'en se bornant, pour dire irrecevable l'action diligentée par M. [J] pour défaut d'intérêt et de qualité à agir et déclarer irrecevables les interventions volontaires de MM. [K] et [M] pour défaut de qualité à agir, à examiner la recevabilité de l'action engagée par M. [J] et des interventions volontaires de MM. [K] et [M] au regard de la seule demande formulée à titre subsidiaire tendant au désenclavement de la parcelle cadastrée D [Cadastre 3], sans rechercher, comme elle y était invitée, si les exposants n'avaient pas intérêt et qualité à agir au regard de la demande formulée à titre principal tendant à voir constater l'existence d'un chemin d'exploitation et de faire défense à la SCI de s'opposer à leur passage ou de tout ayant-droit de la parcelle D [Cadastre 2] pour accéder à la parcelle D [Cadastre 3], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 31 et 32 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen examinée d'office

12. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 16 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.

13. Sous le couvert d'un grief de manque de base légale, le moyen dénonce, en réalité, une omission de statuer, en ce que la cour d'appel n'a pas examiné, dans ses motifs comme dans son dispositif, l'intérêt et la qualité à agir de MM. [M] et [J] en reconnaissance de l'existence d'un chemin d'exploitation, qui, pouvant être réparée par la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, ne donne pas lieu à ouverture à cassation.

Sur le second moyen du pourvoi de MM. [J] et [M], pris en sa première branche

Enoncé du moyen

14. MM. [M] et [J] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les interventions volontaires de MM. [K] et [M] pour défaut de qualité à agir, alors « qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; qu'en se bornant à énoncer, pour dire recevables les demandes d'irrecevabilité présentées pour la première fois en appel à l'encontre de MM. [K] et [M] et déclarer irrecevables leurs interventions volontaires pour défaut de qualité à agir, que « l'exception de procédure soulevée à leur encontre est bien recevable compte tenu du lien existant avec l'action initiée », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 à 567 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

15. Il résulte des articles 122 et 123 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, et que celle-ci, à moins qu'il en soit disposé autrement, peut être proposée en tout état de cause.

16. Il en résulte que la SCI était recevable à soulever pour la première fois à hauteur d'appel l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de MM. [K] et [M] pour défaut de qualité à agir, cette fin de non-recevoir n'étant pas soumise aux conditions de recevabilité des nouvelles prétentions en appel posées par les articles 564 à 567 du code de procédure civile.

17. Par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par les article 620, alinéa 1er, et 1015 du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié.

Sur le second moyen du pourvoi de MM. [J] et [M], pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

18. MM. [M] et [J] font le même grief à l'arrêt, alors :

« 2°/ qu'en cas de mise en vente d'une parcelle, a qualité pour réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle le bénéficiaire d'une promesse de vente portant sur cette parcelle ; qu'il était constant que MM. [K] et [M] étaient bénéficiaires d'une promesse de vente portant sur la parcelle D [Cadastre 3] située sur la commune de [Localité 1] et que M. [K] était en outre titulaire d'un permis de construire sur cette parcelle ; qu'en estimant néanmoins que MM. [K] et [M], tous deux bénéficiaires de la promesse de vente, n'ont pas qualité à agir à défaut d'être propriétaires du fonds dominant, la cour d'appel a violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile, ensemble l'article 682 du code civil ;

3°/ qu'en cas de mise en vente d'une parcelle, a qualité pour réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle le bénéficiaire d'une promesse de vente stipulant que le bénéficiaire devra effectuer toutes les démarches en vue de la création d'une servitude de passage ; qu'en l'espèce, il était constant que MM. [K] et [M] étaient bénéficiaires d'une promesse de vente portant sur la parcelle D [Cadastre 3] située sur la commune de [Localité 1] et que M. [K] était en outre titulaire d'un permis de construire sur cette parcelle ; qu'il était encore constant que la promesse de vente stipulait, au titre des conditions suspensives, que le bénéficiaire devra effectuer toutes les démarches en vue de la création d'une servitude de passage ; qu'en estimant néanmoins que MM. [K] et [M], bénéficiaires de la promesse de vente, n'ont pas qualité à agir à défaut d'être propriétaires du fonds dominant, la cour d'appel a violé les articles 31 et 32 du code de procédure civile, ensemble l'article 682 du code civil. »

Réponse de la Cour

19. Selon l'article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a aucune issue sur la voie publique, peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins pour l'exploitation de son héritage, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.

20. Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
21. Il s'en déduit que le bénéficiaire d'une promesse de vente d'une parcelle, qui, lorsqu'elle est assortie de conditions suspensives, ne dispose avant la réalisation de celles-ci d'aucun droit réel sur cette parcelle, est sans qualité à agir en reconnaissance d'une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l'article 682 du code civil.

22. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

Donne acte à M. [J] du désistement de son pourvoi incident ;

DECLARE irrecevables le pourvoi principal et le pourvoi incident formés par M. [K] ;

REJETTE le pourvoi principal formé par MM. [J] et [M] ;

Condamne MM. [K], [J] et [M] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. [K], [J] et [M] et les condamne in solidum à payer à la société civile immobilière Foncière Kalista la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le deux juillet deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300406

Vente immobilière et vice du consentement

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-17.405
• ECLI:FR:CCASS:2026:C300223
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 09 avril 2026

Décision attaquée : Cour d'appel de Rouen, du 29 mai 2024

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

Me Balat, SAS Boucard-Capron-Maman, SCP Gadiou et Chevallier

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 9 avril 2026




Cassation partielle


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 223 F-D

Pourvoi n° Q 24-17.405




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 AVRIL 2026

Mme [Z] [G], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Q 24-17.405 contre l'arrêt rendu le 29 mai 2024 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [W] [V],

2°/ à M. [Q] [L],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de Mme [G], de Me Balat, avocat de Mme [V] et de M. [L], de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie, et l'avis oral de Mme Vassallo, première avocate générale, après débats en l'audience publique du 17 février 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Vassallo, première avocate générale, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 29 mai 2024), par acte authentique du 28 février 2018, Mme [V] et M. [L] (les acquéreurs) ont acquis de Mme [G] (la venderesse) une maison d'habitation, au prix de 230 000 euros, achat financé par un emprunt souscrit auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie (la banque).

2. Faisant état de fissures découvertes après leur entrée dans les lieux et de leur ignorance, à la date de la conclusion du contrat, des travaux de gros oeuvre sur les fondations réalisés avant la vente, les acquéreurs ont assigné la venderesse, ainsi que la banque, en annulation de la vente pour dol, subsidiairement en résolution de celle-ci sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. La venderesse fait grief à l'arrêt d'annuler la vente et les crédits accessoires, de la condamner à restituer aux acquéreurs le prix d'acquisition de l'immeuble et à leur verser diverses sommes au titre des frais d'acte de vente et en réparation de leurs préjudices matériel et moral, de condamner les acquéreurs à rembourser à la banque le capital des prêts, de la condamner au paiement à la banque de diverses sommes au titre des frais de dossier et de garantie et des intérêts, et de rejeter le surplus de ses demandes, alors :

« 1°/ que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, dans son attestation du 30 juin 2019, M. [I] [J] indiquait, en page 1, qu'il avait « rencontré l'acquéreur de Mme [G], M. [L], le 18 janvier 2017 [lire : 2018] », en page 2, qu'il avait « pu préciser l'ensemble des travaux effectués car Mme [G] veillait à bien entretenir sa maison. Notamment, les travaux de l'entreprise Brochard, entreprise spécialisée qui avait fait les travaux dans la cave et sur le mur mitoyen. M. [L] [lui avait] bien confirmé la connaissance des travaux réalisés, leur très bonne qualité et la facture avoisinant les 30 000 euros liés à ceux-ci » et que « M. [L] ne [pouvait] donc en aucun cas prétendre la non connaissance des travaux en cave et sur le mur mitoyen réalisés car il [l'avait] expressément indiqué lors de la visite du 18 janvier 2017 [lire : 2018] qu'il en était parfaitement informé », et enfin, en page 3, que « les désordres allégués par M. [L] et Mme [V] dans leur assignation et le procès-verbal de constat qu'ils avaient fait établir étaient apparents avant et au moment de la vente, visibles aux yeux de tous et de nature purement esthétique » ; qu'après avoir énoncé que M. [J] « [indiquait], dans l'attestation du 30 juin 2019, qu'il [avait] rencontré M. [L] le 18 janvier 2017 [lire : 2018] et [affirmait] que les désordres visés par les acquéreurs dans leur assignation étaient apparents lors de la vente et [n'avaient] pu se révéler subitement après leur entrée dans les lieux », et qu'il avait relevé « les différentes fissures apparentes », la cour d'appel a conclu que Mme [G] avait commis un dol, en omettant d'informer ses acquéreurs sur les travaux précédemment effectués dans la cave et sur le mur mitoyen de la maison vendue ; qu'en résumant l'attestation de M. [J] au contenu de la première et de la dernière pages de l'attestation litigieuse, sans égard pour la deuxième page de l'attestation de M. [J], non rapportée dans l'arrêt, dans laquelle le témoin attestait, de manière déterminante, que M. [L] lui avait confirmé, le 18 janvier 2018, soit avant la signature de la vente, avoir une parfaite connaissance des travaux réalisés par Mme [G] dans la cave et sur le mur mitoyen de la maison, dont il avait apprécié la très bonne qualité, et dont il connaissait même le montant, la cour d'appel, qui a dénaturé par omission l'attestation de M. [J], a violé le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

2°/ que le juge a l'obligation de procéder à une analyse, même sommaire, des pièces sur lesquelles il fonde sa décision ; que la cour d'appel a énoncé que M. [J] « [indiquait], dans l'attestation du 30 juin 2019, qu'il [avait] rencontré M. [L] le 18 janvier 2017 [lire : 2018] et [affirmait] que les désordres visés par les acquéreurs dans leur assignation étaient apparents lors de la vente et [n'avaient] pu se révéler subitement après leur entrée dans les lieux », et qu'il avait relevé « les différentes fissures apparentes », avant de conclure que Mme [G] avait commis un dol, en omettant d'informer ses acquéreurs sur les travaux précédemment effectués dans la cave et sur le mur mitoyen de la maison vendue (arrêt p. 12) ; qu'en statuant ainsi, sans analyser, fût-ce sommairement, l'intégralité de l'attestation de M. [J] du 30 juin 2019, et notamment son témoignage selon lequel, lors de la visite de la maison avec l'acquéreur, le 18 janvier 2018, M. [J] avait « pu préciser l'ensemble des travaux effectués car Mme [G] veillait à bien entretenir sa maison. Notamment, les travaux de l'entreprise Brochard, entreprise spécialisée qui avait fait les travaux dans la cave et sur le mur mitoyen », que « M. [L] [lui avait] bien confirmé la connaissance des travaux réalisés, leur très bonne qualité et la facture avoisinant les 30 000 euros liés à ceux-ci » et que « M. [L] ne [pouvait] donc en aucun cas prétendre la non connaissance des travaux en cave et sur le mur mitoyen réalisés car il [l'avait] expressément indiqué lors de la visite du 18 janvier 2017 [lire : 2018] qu'il en était parfaitement informé », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. Ayant relevé que l'acte notarié de vente du 28 février 2018 comportait une déclaration de la venderesse indiquant qu'à sa connaissance aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée dans les dix dernières années et qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou d'équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du code civil n'avait été réalisé dans ce délai, alors que celle-ci avait traité durant plusieurs années des désordres affectant la structure du bâtiment, en faisant, notamment, exécuter des travaux de gros oeuvre en 2016, la cour d'appel, qui a rappelé que, pour exonérer la venderesse de toute réticence dolosive, le premier juge avait retenu les déclarations de deux témoins, dont celles de M. [J], faisant état de la connaissance par les acquéreurs des travaux réalisés dans la cage d'escalier, la cave et le fonds voisin, a souverainement retenu, sans dénaturer l'attestation de ce dernier, que la seule évocation sommaire de travaux lors des visites, et notamment de la réfection de l'escalier de la cave, était insuffisante pour éclairer les acquéreurs sur les actions entreprises sur les fondations, et que l'importance des travaux réalisés et la récurrence des problèmes de fissuration et d'humidité auxquels ils devaient mettre un terme conféraient à l'information que la venderesse aurait dû délivrer aux acquéreurs une importance déterminante.

5. Elle en a souverainement déduit que, la venderesse ayant sciemment omis de signaler les interventions sur les fondations, le consentement des acquéreurs avait été vicié et que la vente devait être annulée.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. La venderesse fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement par les acquéreurs d'une indemnité d'occupation, alors « que la restitution de la chose vendue, après l'annulation de la vente, inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ; que, pour rejeter la demande formée par Mme [G] contre M. [L] et Mme [V], tendant au paiement d'une indemnité d'occupation au titre de la restitution de la valeur de jouissance de la maison, compte tenu de l'annulation de la vente, la cour d'appel a énoncé qu'en raison de l'effet rétroactif de l'annulation de la vente, Mme [G] ne pouvait bénéficier d'une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, quand M. [L] et Mme [V] étaient légalement tenus de restituer à Mme [G] la valeur de la jouissance que la maison avait procurée, la cour d'appel a violé l'article 1352-3 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1352-3, alinéa 1er, du code civil :

8. Aux termes de ce texte, la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée.

9. Pour rejeter la demande reconventionnelle de la venderesse en paiement d'une indemnité d'occupation par les acquéreurs, l'arrêt énonce que cette prétention, qui tend, à la suite de l'annulation de la vente, au bénéfice d'une indemnité correspondant à la seule occupation du bien, ne peut aboutir en raison de l'effet rétroactif de l'anéantissement du contrat.

10. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

11. La cassation du chef de dispositif de l'arrêt rejetant la demande d'indemnité d'occupation présentée par la venderesse contre les acquéreurs n'emporte pas celle des chefs de dispositif condamnant la première aux dépens ainsi qu'au paiement de certaines sommes en application de l'article 700 du code de procédure civile, justifiés par d'autres condamnations prononcées à son encontre.

Mise hors de cause

12. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la banque, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de Mme [G] en paiement par M. [L] et Mme [V] d'une indemnité d'occupation, l'arrêt rendu le 29 mai 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ;

Met hors de cause la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de Normandie ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Condamne M. [L] et Mme [V] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le neuf avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300223

Vente immobilière : le vendeur connaissait les vices de la chose

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-10.636
• ECLI:FR:CCASS:2026:C300021
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 08 janvier 2026

Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, du 11 avril 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Le Prado - Gilbert, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 8 janvier 2026




Cassation partielle


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 21 F-D

Pourvoi n° H 24-10.636




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JANVIER 2026

1°/ M. [W] [C],

2°/ Mme [R] [Z], épouse [C],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

ont formé le pourvoi n° H 24-10.636 contre l'arrêt rendu le 11 avril 2023 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [U] [F],

2°/ à Mme [P] [E],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

3°/ à la société Maif, société d'assurance à forme mutuelle, dont le siège est [Adresse 1],

4°/ à la société Matmut assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

5°/ à la société Macif Loire Bretagne, société d'assurance à forme mutuelle, dont le siège est [Adresse 2],

6°/ à la société Marbrerie Fortis, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],

défendeurs à la cassation.

M. [F], Mme [E] et la Maif ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Rat, conseillère référendaire, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de M. et Mme [C], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Matmut assurances et Macif Loire Bretagne, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. [F], de Mme [E] et de la société Maif, après débats en l'audience publique du 12 novembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Rat, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. et Mme [C] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Matmut assurances, Macif Loire Bretagne et Marbrerie Fortis.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Caen, 11 avril 2023), par acte authentique de vente du 30 octobre 2014, M. et Mme [C] (les vendeurs) ont vendu à M. [F] et à Mme [E] (les acquéreurs) une maison d'habitation.

3. En 2015, un incendie s'est déclaré dans une cheminée à foyer fermé, ayant détruit une partie de l'immeuble.

4. Après expertise, les acquéreurs et leur assureur, la société Maif (la Maif), ont assigné les vendeurs et leurs assureurs, les sociétés Matmut assurances et Macif Loire Bretagne, en dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal et sur les premier et deuxième moyens du pourvoi incident

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le troisième moyen du pourvoi incident, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

6. Les acquéreurs et la Maif font grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme le montant des dommages-intérêts dus par les vendeurs, alors « que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur ; qu'en présence d'un vendeur professionnel, le préjudice subi par l'acquéreur du fait d'un vice caché ne peut être limité à la valeur vénale du bien ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, après avoir reconnu l'existence d'un vice caché à l'origine de l'incendie et la qualité de professionnel du vendeur, a limité le préjudice subi par les acquéreurs et leur assureur à la valeur vénale du bien ; qu'en statuant ainsi, elle a violé l'article 1645 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1645 du code civil :

7. Aux termes de ce texte, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

8. Il en résulte que le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur, qui peut exercer l'action en indemnisation indépendamment de l'action rédhibitoire ou estimatoire (Com., 19 juin 2012, pourvoi n° 11-13.176, publié ; 1re Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-22.399, publié ; 3e Civ., 24 juin 2015, pourvoi n° 14-15.205, publié), notamment pour obtenir le coût de la reconstruction du bien, lorsqu'il a fait le choix de le conserver (3e Civ., 30 janvier 2020, pourvoi n° 19-10.176, publié).

9. Pour limiter à une certaine somme le montant des dommages-intérêts dus par les vendeurs à l'assureur des acquéreurs, l'arrêt retient que les acquéreurs ne peuvent prétendre à être indemnisés, au titre de leur préjudice matériel, au-delà de la valeur vénale de la propriété avant sa destruction.

10. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Mise hors de cause

11. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause les sociétés Macif Loire Bretagne et Matmut assurances, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne solidairement M. et Mme [C] à payer à la société Maif la somme de 170 000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt et capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, l'arrêt rendu le 11 avril 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;

Met hors de cause les sociétés Macif Loire Bretagne et Matmut assurances ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne M. et Mme [C] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme [C] à payer à M. [F], Mme [E] et à la société Maif la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300021

Vente immobilière : prescription de l'action en garantie des vices cachés

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-12.714
• ECLI:FR:CCASS:2026:C300011
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 08 janvier 2026

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, du 11 janvier 2024

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

Me Soltner, SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SAS Boucard-Capron-Maman

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 8 janvier 2026




Cassation partielle


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 11 F-D

Pourvoi n° R 24-12.714

Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de M. [N]
admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 04 juin 2024


R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JANVIER 2026

Mme [B] [J], domiciliée [Adresse 4], a formé le pourvoi n° R 24-12.714 contre l'arrêt rendu le 11 janvier 2024 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [W] [V], domiciliée [Adresse 3],

2°/ à M. [K] [N], domicilié [Adresse 5],

3°/ à la société Cabinet Molines Virginie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

4°/ à la société Mutuelles du Mans assurances IARD, société anonyme à conseil d'administration, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de Mme [J], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Cabinet Molines Virginie, et Mutuelles du Mans assurances IARD, de Me Soltner, avocat de M. [N], après débats en l'audience publique du 12 novembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 11 janvier 2024) et les productions, par acte authentique du 25 juin 2008, M. [N] et Mme [V] (les vendeurs) ont vendu à Mme [J] (l'acquéreure) une maison d'habitation, au prix de 340 000 euros.

2. Ils ont, à cette occasion, communiqué à l'acquéreure le diagnostic de performance énergétique, réalisé par la société Cabinet Molines Virginie (le diagnostiqueur), assurée auprès de la société Mutuelles du Mans assurances IARD (l'assureur), classant l'immeuble en catégorie C.

3. Invoquant des difficultés de chauffage de l'immeuble et une surconsommation d'énergie, l'acquéreure a, par actes des 24 et 25 septembre 2014 et 2 octobre 2014, sollicité la désignation d'un expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 6 mars 2015.

4. Par actes des 31 juillet et 6 août 2015, l'acquéreure a assigné les vendeurs, le diagnostiqueur et l'assureur, sur les fondements respectifs de la garantie des vices cachés et de la responsabilité délictuelle.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. L'acquéreure fait grief à l'arrêt de constater la prescription de son action en garantie des vices cachés, alors « que le délai biennal de la prescription de l'action en garantie des vices cachés court du jour de la découverte du vice ; que la date de découverte du vice est celle à laquelle l'acquéreur prend connaissance, non seulement de l'anomalie affectant l'usage du bien acquis, mais aussi de la cause de cette anomalie ; qu'ainsi, lorsque l'anomalie affectant l'usage du bien acquis réside dans une surconsommation d'électricité, le vice est découvert par l'acquéreur au jour où il a connaissance de la cause de cette surconsommation ; qu'au cas présent, pour juger prescrite l'action en garantie des vices cachés exercée par Mme [J], laquelle a acquis une maison individuelle, la cour d'appel a relevé que, dès le 29 mai 2009, Mme [J] avait été informée par EDF du montant inhabituel de la consommation d'énergie électrique et qu'elle précisait connaître cette situation dans un courrier adressé à son assureur protection juridique, de sorte que la prescription biennale de l'action en garantie des vices cachés avait couru à compter de cette date et qu'elle était déjà acquise lorsque Mme [J] a sollicité une expertise judiciaire par acte du 25 septembre 2014 ; qu'en statuant ainsi, après avoir fait ressortir que le défaut d'isolation causant la surconsommation énergétique était dû à un choix de matériaux non certifiés, qui constituait un vice antérieur à la vente et qui avait été établi par le rapport d'expertise judiciaire, ce dont il résultait que ce n'était qu'au jour du dépôt de ce rapport que la prescription biennale avait couru, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant ainsi l'article 1648 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1648, alinéa 1er, du code civil :

6. Aux termes de ce texte, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

7. Pour déclarer irrecevable comme prescrite l'action en garantie des vices cachés, l'arrêt retient que, dès le 29 mai 2009, la compagnie EDF avait avisé les occupants de l'immeuble d'un niveau inhabituel de consommation électrique et que l'acquéreure avait alors déclaré avoir informé son assureur de protection juridique des difficultés rencontrées pour parvenir à obtenir une chaleur convenable dans la maison, de sorte que, la prescription ayant commencé à courir à cette date, l'assignation en référé-expertise, délivrée le 25 septembre 2014, était tardive.

8. En statuant ainsi, après avoir relevé, d'une part, que le défaut d'isolation de l'immeuble, constaté par l'expert et dû à un choix de matériaux non certifiés, caractérisait un vice caché antérieur à la vente diminuant l'usage du bien, d'autre part, que le rapport d'expertise avait été déposé le 25 février 2015, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

9. L'acquéreure fait grief à l'arrêt de constater la prescription de son action en responsabilité dirigée à l'encontre du diagnostiqueur et de l'assureur, alors « que la cassation s'étend à l'ensemble des dispositions de la décision censurée ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; qu'au cas présent, pour dire prescrite l'action en responsabilité délictuelle exercée par Mme [J], acquéreur, envers le cabinet Molines, diagnostiqueur, et la MMA, assureur de ce dernier, la cour d'appel a retenu que le point de départ de la prescription de cette action était identique à celui de la prescription de l'action en garantie des vices cachés, tel que précédemment déterminé ; qu'il s'ensuit que la cassation de l'arrêt en ce qu'il a déclaré prescrite l'action en garantie des vices cachés emportera sa censure en ce qu'il a constaté la prescription de l'action délictuelle dirigée contre le diagnostiqueur et son assureur, et ce en vertu de l'article 624 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

10. Ayant exactement énoncé que l'action de l'acquéreure contre le diagnostiqueur se prescrivait, en application des dispositions de l'article 2224 du code civil, par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et souverainement retenu que l'acquéreure avait eu connaissance du « caractère énergivore » de l'immeuble par la lettre de la compagnie EDF du 29 mai 2009, faisant ainsi ressortir que l'erreur de diagnostic de performance énergétique lui était connue dès cette date, la cour d'appel en a exactement déduit, nonobstant le motif erroné mais surabondant suivant lequel le point de départ des deux actions en garantie des vices cachés contre le vendeur et en responsabilité contre le diagnostiqueur était le même, que l'action engagée par l'acquéreure contre le diagnostiqueur et son assureur le 2 octobre 2014 était prescrite.

11. Le moyen, tiré d'une annulation par voie de conséquence de la cassation prononcée sur le premier moyen, n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il constate la prescription de l'action en garantie des vices cachés de Mme [J] contre M. [N] et Mme [V] et en ses dispositions relatives aux dépens et aux indemnités allouées en application de l'article 700 du code de procédure civile entre ces parties, l'arrêt rendu le 11 janvier 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne M. [N] et Mme [V] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300011

Prescription de l'action en garantie des vices cachés

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-12.266
• ECLI:FR:CCASS:2026:C300009
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 08 janvier 2026

Décision attaquée : Cour d'appel de Riom, du 12 décembre 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Cabinet François Pinet, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 8 janvier 2026




Cassation partielle


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 9 F-D

Pourvoi n° D 24-12.266




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JANVIER 2026

M. [J] [K], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° D 24-12.266 contre l'arrêt rendu le 12 décembre 2023 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [O] [R], domiciliée [Adresse 1],

2°/ à M. [X] [Y], domicilié [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseillère, les observations de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de M. [K], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mme [R], et de M. [Y], après débats en l'audience publique du 12 novembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Abgrall, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 12 décembre 2023) et les productions, par acte authentique du 20 mars 2014, M. [Y] et Mme [R] (les vendeurs) ont vendu à M. [K] (l'acquéreur) une maison d'habitation.

2. Le 20 juillet 2022, se plaignant d'un phénomène de fissurations intérieures, antérieur à la vente et qui lui aurait été dissimulé, l'acquéreur a assigné les vendeurs en réparation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

3. Les vendeurs lui ont opposé la fin de non-recevoir, tirée de la prescription biennale.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de déclarer ses demandes irrecevables comme prescrites, alors « que la charge de la preuve du point de départ d'un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir ; que la cour d'appel retient, par motifs propres, que dans la mesure où M. [K] soutient l'argument de recevabilité de sa demande au titre de la garantie des vices cachés, il lui appartient d'en rapporter la preuve en démontrant qu'il a eu connaissance du vice au plus tôt après le 20 juillet 2020, de sorte qu'à défaut d'établir cette connaissance, son action devrait être déclarée prescrite et, par motifs adoptés, que le demandeur ne rapporte pas la preuve de la découverte du vice à la date de novembre 2020 ; qu'en statuant ainsi, quand il appartenait à M. et Mme [Y] qui opposaient l'irrecevabilité de la demande pour cause de prescription d'établir la date à laquelle M. [K] avait eu connaissance du vice, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353 du code civil, ensemble l'article 1648 du même code. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1315, devenu 1353, du code civil :

5. Aux termes de ce texte, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

6. Il est jugé que celui qui oppose la fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai d'exercice de l'action en garantie des vices cachés doit en justifier (3e Civ., 31 mai 1989, pourvoi n° 88-11.435, publié ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 10-11.573, publié).

7. Pour déclarer irrecevables les demandes de l'acquéreur, l'arrêt retient que, dès lors que l'acquéreur, qui a engagé son action le 20 juillet 2022, soutient que celle-ci est recevable sur le fondement de la garantie des vices cachés, il lui appartient d'en rapporter la preuve.

8. En statuant ainsi, alors qu'il appartenait aux vendeurs, qui opposaient à l'acquéreur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, d'établir que celui-ci avait eu ou aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d'agir plus de deux ans avant l'assignation, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la fin de non-recevoir tirée de la clause d'exclusion de garantie, l'arrêt rendu le 12 décembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Limoges ;

Condamne M. [Y] et Mme [R] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [Y] et Mme [R] et les condamne à payer à M. [K] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le huit janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300009

Le délai biennal de l'article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-19.474
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300592
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 11 décembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, du 09 mai 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, SCP Ohl et Vexliard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 11 décembre 2025




Cassation partielle


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 592 F-D

Pourvoi n° T 23-19.474




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 DÉCEMBRE 2025

La société Holi'keys, société à responsabilité limitée, exerçant sous l'enseigne [4], dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 23-19.474 contre l'arrêt rendu le 9 mai 2023 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [D] [T],

2°/ à Mme [N] [W], épouse [T],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

3°/ à la société Rial, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],

4°/ à la société Mjuris, société civile professionnelle, anciennement dénommée société Dolley [S], dont le siège est [Adresse 3], prise en la personne de M. [V] [S], mandataire judiciaire, en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Plaisance,

5°/ à la société Entreprise Sautreau, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseillère, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la société Holi'keys, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. et Mme [T], de la société civile immobilière Rial et de la société Mjuris, ès qualités, après débats en l'audience publique du 21 octobre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Abgrall, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 9 mai 2023), par deux actes du 29 avril 2011, la société civile immobilière Rial (la société Rial) et la société Plaisance (les venderesses) ont vendu à la société Holi'keys (l'acquéreur), d'une part, un terrain bâti à usage de camping, d'autre part, un fonds de commerce de camping.

2. Invoquant l'existence de vices cachés et de non-conformités du camping, l'acquéreur a sollicité et obtenu en référé, par ordonnance du 30 juillet 2014, la désignation d'un expert, qui a déposé son rapport le 30 novembre 2018.

3. Par actes des 18 et 26 mars 2020, l¿acquéreur a assigné la société Rial, M. [S], en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Plaisance, M. et Mme [T], en leur qualité d'associés de cette société, et la société Sautreau en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol et de la garantie décennale.

4. Les venderesses ont opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription à toutes les demandes, au regard de leur fondement respectif.

Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense

Vu les articles 606, 607, 608 et 794 du code de procédure civile :

5. Aux termes du premier de ces textes, les jugements en dernier ressort qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d'instruction ou une mesure provisoire peuvent être frappés de pourvoi en cassation comme les jugements qui tranchent en dernier ressort tout le principal.

6. Selon le deuxième, peuvent également être frappés de pourvoi en cassation, les jugements en dernier ressort qui, statuant sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, mettent fin à l'instance.

7. Selon le troisième, hors les cas spécifiés par la loi, les autres jugements en dernier ressort ne peuvent être frappés de pourvoi en cassation indépendamment des jugements sur le fond.

8. Aux termes du dernier, les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance.

9. Il en résulte qu'un arrêt, statuant sur l'appel d'une ordonnance du juge de la mise en état qui, faisant droit à des fins de non-recevoir opposées à certaines demandes en les déclarant irrecevables, en ce qu'il met fin à l'instance engagée sur le fondement de celles-ci, est susceptible de pourvoi immédiat.

10. Le pourvoi formé par l'acquéreur est, dès lors, recevable.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

11. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés comme étant forcloses, alors « que le délai biennal prévu à l'article 1648, alinéa 1, du code civil, est un délai de prescription et non un délai de forclusion ; que dès lors le délai de deux ans prévu à l'article 1648, alinéa 1, du code civil pour intenter l'action en garantie des vices rédhibitoires est interrompu par une assignation en référé conformément à l'article 2241 de ce code et que ce délai est en outre suspendu lorsque le juge a fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès en application de l'article 2239 du même code, le délai recommençant à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée ; en l'espèce, il est constant que l'assignation en référé-expertise a été délivrée moins de deux ans après la découverte des vices, interrompant valablement le délai de prescription de l'action en garantie des vices cachés ; il est tout aussi constant que l'expert judiciaire a déposé son rapport le 30 novembre 2018 ; qu'en application des articles 2239 et 2241 du code civil, la société Holi'keys avait donc jusqu'au 30 novembre 2020 pour interrompre de nouveau le délai de prescription de l'action en garantie des vices rédhibitoires ; qu'il est tout aussi constant que les assignations au fond ont été délivrées par la société Holi'keys par actes des 18 et 26 mars 2020 ; que dès lors en affirmant que l'acquéreur aurait dû assigner les vendeurs au fond avant le 30 juillet 2016 et que les demandes de la société Holi'keys sur le fondement des vices cachés étaient irrecevables comme forcloses, au motif erroné que le délai pour agir était un délai de forclusion et en refusant en conséquence d'admettre la suspension du délai pour agir pendant l'expertise ordonnée par le juge, la cour d'appel a violé les articles 1648, 2239 et 2241 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1648, alinéa 1er, et 2239 du code civil :

12. Aux termes du premier de ces textes, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

13. Aux termes du second, la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.

14. Il est désormais jugé que le délai biennal de l'article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié).

15. Ce délai est donc susceptible de suspension en cas de mesure d'instruction ordonnée par le juge avant tout procès.

16. Pour déclarer irrecevables les demandes formées sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'arrêt retient que le délai de forclusion a été interrompu par l'assignation en référé du 19 juin 2014 jusqu'à l'ordonnance ayant ordonné l'expertise du 30 juillet 2014 et qu'à défaut de tout autre acte interruptif de forclusion dans le nouveau délai qui expirait le 30 juillet 2016, l'acquéreur, qui a assigné les venderesses au fond les 18 et 26 mars 2020, est forclos en son action.

17. En statuant ainsi, alors que le délai biennal de prescription avait été suspendu entre l'ordonnance du 30 juillet 2014 et le dépôt du rapport de l'expert le 30 novembre 2018, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le second moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

18. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes sur le fondement de la responsabilité contractuelle comme étant prescrites, alors « que si, en principe, la suspension comme l'interruption de la prescription ne peuvent s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions tendent à un même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première et que tel est le cas d'une demande d'expertise en référé visant à identifier les causes des sinistres subis et à déterminer s'ils constituent un vice rédhibitoire, qui tend au même but que l'action en nullité pour dol visant elle aussi à anéantir le contrat ou obtenir une indemnisation en raison des dissimulations des désordres par les vendeurs ; que la cour d'appel a explicitement considéré que le délai pour agir en garantie des vices cachés avait été interrompu par l'assignation en référé du 19 juin 2014 jusqu'à l'ordonnance du 30 juillet 2014 ; que dès lors en refusant de considérer que l'assignation en référé expertise avait interrompu l'action en nullité pour dol, alors qu'elle tendait au même but que l'action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article L. 110-4 I du code de commerce, ensemble les articles 2239 et 2241 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 2241, alinéa 1er, du code civil :

19. Selon ce texte, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription.

20. Il est jugé que, si, en principe, l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à l'autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu'ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but (3e Civ., 22 septembre 2004, pourvoi n° 03-10.923, publié ; 3e Civ., 19 mai 2010, pourvoi n° 09-12.689, publié ; 1re Civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-14.736, publié).

21. L'action de l'acquéreur tendant à obtenir de son vendeur des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices résultant de l'existence de vices ou non-conformités non révélés lors de la vente, tend aux mêmes fins qu'elle soit fondée sur la garantie des vices cachés ou sur le dol.

22. Pour déclarer irrecevables les demandes de l'acquéreur fondées sur le dol, l'arrêt retient que les vices présentés comme dissimulés ont été découverts entre le 26 novembre 2012 et le 17 avril 2014, que l'action fondée sur le dol n'a pas été interrompue par l'assignation en référé du 19 juin 2014 et qu'elle devait être introduite dans les cinq années suivant la découverte des vices et non-conformités précités.

23. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.


PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables :
- les demandes de la société Holi'keys sur le fondement de la garantie des vices cachés comme étant forcloses,
- les demandes de la société Holi'keys sur le fondement de la responsabilité contractuelle,
et en ce qu'il laisse à la charge de la société Holi'keys les frais irrépétibles exposés par elle en appel, l'arrêt rendu le 9 mai 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Rial, la société civile professionnelle Mjuris, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Plaisance, et M. et Mme [T] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Rial, la société civile professionnelle Mjuris, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Plaisance, et M. et Mme [T] et les condamne in solidum à payer à la société Holi'keys la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300592