L'ordre de mission donné par l'agent immobilier au diagnostiqueur mentionnait que les diagnostics portaient sur l'immeuble en son entier

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-14.903
• ECLI:FR:CCASS:2026:C300127
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 19 février 2026

Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, du 07 mars 2024

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SA



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 19 février 2026




Cassation partielle


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 127 F-D

Pourvoi n° V 24-14.903




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 FÉVRIER 2026

La société Palazzo immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° V 24-14.903 contre l'arrêt rendu le 7 mars 2024 par la cour d'appel de Nîmes (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société D2L, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Palazzo immo, de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société civile immobilière D2L, et, après débats en l'audience publique du 6 janvier 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.


Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 7 mars 2024), la société Palazzo immo (l'agent immobilier), soutenant bénéficier d'un mandat de vente d'un immeuble, a assigné la société civile immobilière D2L (la SCI), propriétaire de l'immeuble, en paiement de la commission contractuelle ou, subsidiairement, d'une indemnité compensatrice.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

2. L'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en l'espèce, il résulte clairement de l'ordre de mission délivré à la société de contrôles et diagnostics immobiliers Alizé, mentionnant qu'elle concerne la section cadastrale DH, parcelle n° [Cadastre 1] et de l'acte de vente du 9 novembre 2022, précisant que la parcelle cadastrée section DH n° [Cadastre 1] regroupe l'ensemble comprenant le rez-de-chaussée, le 1er et le 2e étage de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], que le diagnostic réalisé par la société Alizé concernait l'intégralité de l'immeuble dont la société D2L était propriétaire, incluant le rez-de-chaussée donné à bail à M. [S], le 1er et 2e étage de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] ; qu'en énonçant, pour réfuter l'argumentation selon laquelle la société D2L aurait accepté les termes du mandat en s'acquittant de la facture du diagnostiqueur, que « si la SCI D2L a effectivement réglé par chèque le coût de ces diagnostics, ceux-ci ont concerné la seule partie de l'immeuble cadastrée DH [Cadastre 1], soit la partie louée à bail commercial par M. [S] », la cour d'appel qui a dénaturé l'ordre de mission délivré à la société Alizé, a violé le principe susvisé. »

Réponse de la Cour

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :

3. Pour rejeter les demandes de l'agent immobilier, l'arrêt retient qu'il n'est pas établi qu'un mandat tacite de vendre l'immeuble de la SCI a été ratifié au profit de l'agent immobilier et que si la SCI a payé les diagnostics réalisés par la société Alizé, à laquelle l'agent immobilier, en possession des clés, a ouvert l'immeuble litigieux, ces diagnostics n'ont concerné qu'une partie de l'immeuble donnée à bail commercial.

4. En statuant ainsi, alors que l'ordre de mission donné par l'agent immobilier au diagnostiqueur mentionnait que les diagnostics portaient sur l'immeuble en son entier, dont il rappelait l'adresse et les références cadastrales, la cour d'appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Palazzo immo et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'arrêt rendu le 7 mars 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société civile immobilière D2L aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf février deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300127

Le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-22.727
• ECLI:FR:CCASS:2026:C300043
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 22 janvier 2026

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 21 septembre 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Texidor, Périer, SCP Piwnica et Molinié

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 22 janvier 2026




Cassation


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 43 F-D

Pourvoi n° D 23-22.727




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 JANVIER 2026


La société Data immo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° D 23-22.727 contre l'arrêt rendu le 21 septembre 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Nassimmo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à la société Brand France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ à la société MJA, société d'exercice libéral à forme anonyme, dont le siège est [Adresse 2], en la personne de M. [R] [J], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Stamex,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Data immo, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Nassimmo, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Brand France, après débats en l'audience publique du 25 novembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 septembre 2023), la société Data immo, qui exerce une activité de conseil en immobilier d'entreprises (l'agence immobilière), a mis en relation la société Brand France, à la recherche d'un immeuble d'entreprise à louer dans les environs de la commune de Mitry-Mory, et la société Stamex, désireuse d'acquérir en vue de la revente un ensemble immobilier situé dans cette commune et propriété de la société Mitrychem, en liquidation judiciaire.

2. Le 23 juin 2016, un mandat de recherche de locataire a été conclu entre l'agence immobilière et la société Stamex (la mandante), pour la durée d'un mois renouvelable.

3. La vente des biens de la société Mitrychem a été judiciairement autorisée
en faveur de la société Euroline finance et services (la société EFS), laquelle avait le même dirigeant que la mandante, avec faculté de substitution.

4. Le 15 février 2017, la société Nassimmo (l'acquéreure), qui a pour dirigeant le frère de celui de la société EFS et de la mandante, substituée dans les droits de la société EFS, a conclu un bail commercial avec la société Brand France (le preneur).

5. Dénonçant une fraude en vue d'éluder son droit à commission, l'agence immobilière a assigné la mandante, l'acquéreure et le preneur en paiement de dommages-intérêts, respectivement sur les fondements de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle.

6. Le 11 septembre 2019, la mandante a été placée en liquidation judiciaire et la société MJA, prise en la personne de M. [J], désignée en qualité de mandataire liquidateur.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

7. L'agence immobilière fait grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de ses demandes, alors :

« 2°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en retenant d'office que les seules conclusions à prendre en compte étaient celles déposées le 6 août 2021 dans la procédure RG. n° 20/17335, le message adressé par RPVA le 14 octobre 2021 dans la procédure RG. n° 20/17106 ne comportant pas les conclusions visées, sans avoir au préalable invité la société Data immo à s'expliquer sur la notification de ses dernières conclusions du 14 octobre 2021, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

3°/ que les juges ont l'obligation de ne pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; que la société Data immo avait, par message sur le RPVA du 14 octobre 2021 dans la procédure RG. n° 20/17106, indiqué déposer des conclusions, lesquelles étaient bien mentionnées comme jointes au message, ce qu'établissait l'avis électronique attestant de cette réception conformément aux exigences de l'article 748-3 du code de procédure civile ; qu'en retenant, pour statuer au seul visa des conclusions du 6 août 2021, que, par message adressé sur le RPVA le 14 octobre 2021 dans la procédure RG. n° 20/17106, la société Data immo a indiqué déposer ses conclusions sans toutefois les joindre audit message et qu'ainsi les dernières conclusions régulièrement déposées sont celles du 6 août 2021, déposées dans la procédure RG. n° 20/17335, la cour d'appel a dénaturé le message RPVA du 14 octobre 2021, en violation du principe susvisé. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile et l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :

8. Aux termes de ce texte, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

9. Pour statuer au visa des conclusions du 6 août 2021 déposées par l'agence immobilière, l'arrêt retient que, par message adressé sur le RPVA le 14 octobre 2021 dans la procédure RG n° 20/17106, celle-ci a indiqué déposer ses conclusions sans toutefois les joindre audit message, de sorte que les dernières conclusions régulièrement déposées sont celles du 6 août 2021.

10. En statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen relevé d'office tiré de l'irrégularité du dépôt des conclusions du 14 octobre 2021, et alors que le message adressé par RPVA à cette date comportait l'indication de la communication, en pièce jointe, de dernières conclusions, ce que confirmait l'accusé de réception dudit message par le greffe, la cour d'appel, qui a dénaturé ledit message, a violé le texte et le principe susvisés.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 septembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne les sociétés Nassimmo, Brand France et MJA, prise en la personne de M. [J], liquidateur judiciaire de la société Stamex, aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés Nassimmo et Brand France et les condamne in solidum, avec la société MJA, prise en la personne de M. [J], liquidateur judiciaire de la société Stamex, à payer à la société Data immo la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300043

Vente immobilière et clause de non-garantie des vices cachés

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-18.899
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300530
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 13 novembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Reims, du 23 mai 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, Lassalle-Byhet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 13 novembre 2025




Cassation partielle


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 530 F-D

Pourvoi n° T 23-18.899




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 NOVEMBRE 2025

1°/ Mme [V] [M],

2°/ M. [U] [E],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° T 23-18.899 contre l'arrêt rendu le 23 mai 2023 par la cour d'appel de Reims (chambre civile, 1er section), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [F] [L], domiciliée [Adresse 1],

2°/ à la société Agence des sacres, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseillère, les observations de la SCP Le Guerer, Bouniol-Brochier, Lassalle-Byhet, avocat de Mme [M] et de M. [E], de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de Mme [L], après débats en l'audience publique du 23 septembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Reims, 23 mai 2023), par acte authentique du 31 août 2017, Mme [L] (la venderesse) a vendu à Mme [M] et M. [E] (les acquéreurs) une maison à usage d'habitation.

2. Les parties avaient, préalablement, signé un compromis de vente par l'intermédiaire de la société Agence des sacres (l'agent immobilier).

3. Invoquant l'existence de désordres affectant l'immeuble, les acquéreurs ont, après expertise, assigné la venderesse et l'agent immobilier en réparation de leurs préjudices.


Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses troisième à septième branches, sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche, et sur le troisième moyen

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches

Enoncé du moyen

5. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes formées contre la venderesse au titre de la toiture du salon et de la toiture principale, alors :

« 1°/ que saisie d'une action en garantie des vices cachés à laquelle le défendeur oppose une clause exonératoire de garantie, la juridiction doit vérifier de manière concrète si le vendeur avait connaissance du vice invoqué ; qu'en retenant, pour refuser la garantie au titre du vice caché tiré du défaut de conformité de la toiture du salon aux règles de l'art, que s'agissant de la toiture, et de l'extension de cette dernière au niveau du salon, l'expert judiciaire mentionne que le défaut de pente ne pouvait être perceptible que par un professionnel (de sorte que Mme [L] ne pouvait en avoir connaissance) », sans rechercher, comme cela lui était demandé, si la venderesse n'avait pas connaissance du défaut de conformité de la toiture aux règles de l'art pour avoir été alertée par un couvreur qui intervenait régulièrement chez elle, notamment à la suite d'un dégât des eaux survenu en 2011, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;

2°/ qu'en se prononçant par des motifs qui ne suffisaient pas à exclure la garantie au titre du vice caché affectant la toiture principale en très mauvais état, tirés de ce que, concernant la toiture principale, au vu de l'âge de construction de la bâtisse et Mme [L] n'ayant pas entrepris de travaux de réfection mais simplement de vérification de l'état général tous les deux ans, les consorts [C] ne peuvent prétendre avoir acquis une maison avec les caractéristiques d'une maison neuve, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si la venderesse n'avait pas été informée par un couvreur du mauvais état de la toiture qui nécessitait une réfection totale à brève échéance, ce dont elle n'avait toutefois pas averti les acquéreurs, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1643 du code civil :

6. Il résulte de ce texte que la clause exclusive de garantie des vices cachés ne peut être invoquée par le vendeur qui connaissait le vice de la chose vendue.

7. Pour rejeter la demande de garantie des acquéreurs à raison des défauts cachés des toitures, l'arrêt retient, s'agissant de l'extension de la toiture au niveau du salon, que l'expert judiciaire a mentionné que le défaut de pente ne pouvait être perceptible que par un professionnel, de sorte que la venderesse ne pouvait en avoir connaissance, s'agissant de la toiture principale, qu'au vu de l'âge de construction de la bâtisse et la venderesse n'ayant pas entrepris de travaux de réfection mais simplement de vérification de l'état général tous les deux ans, les acquéreurs ne peuvent prétendre avoir acquis une maison avec les caractéristiques d'une maison neuve.

8. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la venderesse n'avait pas été informée par un couvreur du défaut de conformité et de la nécessité de la réfection totale des toitures, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

9. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande formée contre l'agent immobilier pour manquement à son obligation d'information sur l'état de la toiture principale, alors « que l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information, de renseignement et de conseil à l'égard de l'acquéreur qui lui impose de vérifier la réalité des travaux que le vendeur déclare avoir effectués ; qu'en retenant, pour rejeter la demande indemnitaire formée contre l'agent immobilier au titre de sa responsabilité civile, que « les consorts [C] reprochent à la SARL Agence des sacres une négligence manifeste en ne s'étant pas assurée que la toiture avait bien été vérifiée tous les deux ans conformément aux déclarations de la venderesse » et que « contrairement à l'argumentaire développée par les appelants, l'agent immobilier n'avait pas à vérifier la réalité des travaux réalisés par Mme [L] depuis l'acquisition par ses soins de la maison en 1988 jusqu'à sa mise en vente au printemps 2017, mais devait cependant s'assurer que les diagnostics techniques et énergétiques étaient exécutés et conformes aux caractéristiques du bien proposé à la vente », cependant que l'agent immobilier devait vérifier la réalité des travaux que la venderesse disait avoir réalisés sur le bien immobilier objet de la vente, afin de renseigner les acquéreurs sur l'état matériel dudit bien, la cour d'appel a violé les articles 1231-1 et 1992 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1231-1 du code civil :

10. Aux termes de ce texte, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

11. Pour rejeter la demande des acquéreurs formée contre l'agent immobilier, l'arrêt retient qu'il n'avait pas à vérifier la réalité des travaux réalisés par la venderesse depuis l'acquisition par ses soins de la maison en 1988 jusqu'à sa mise en vente au printemps 2017, mais devait cependant s'assurer que les diagnostics techniques et énergétiques étaient exécutés et conformes aux caractéristiques du bien proposé à la vente.

12. En statuant ainsi, alors qu'il appartenait à l'agent immobilier de vérifier si la venderesse avait bien fait procéder, comme elle l'avait déclaré, au contrôle de l'état de la toiture de la maison tous les deux ans, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de garantie des vices cachés des toitures formée par Mme [M] et M. [E] à l'égard de Mme [L] et la demande de condamnation de la société Agence des sacres pour manquement à son obligation d'information concernant la toiture principale, et en ce qu'il statue sur les dépens et les frais irrépétibles, l'arrêt rendu le 23 mai 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne Mme [L] et la société Agence des sacres aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [L] à payer à Mme [M] et M. [E] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le treize novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300530

Prescription de l'action en responsabilité civile contre l'agent immobilier

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-12.596
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300465
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 25 septembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Besançon, du 09 janvier 2024

Président

M. Boyer (conseiller doyen faisant fonction de président)

Avocat(s)

SARL Le Prado - Gilbert, SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, SCP Alain Bénabent, SCP Boutet et Hourdeaux

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 25 septembre 2025




Cassation


M. BOYER, conseiller doyen faisant fonction de président



Arrêt n° 465 F-D

Pourvoi n° N 24-12.596




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 SEPTEMBRE 2025

1°/ M. [W] [L],

2°/ Mme [I] [C],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

ont formé le pourvoi n° N 24-12.596 contre l'arrêt rendu le 9 janvier 2024 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Agence téméraire immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],

2°/ à la société L'Auxiliaire, société d'assurance mutuelle, dont le siège est [Adresse 2],

3°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

4°/ à la société Loic Guinchard diagnostic immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],

5°/ à la société Etablissements Tonnaire, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de M. [L] et de Mme [C], de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société Etablissements Tonnaire, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat des sociétés Axa France IARD et Loic Guinchard diagnostic immobilier, de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la société Agence téméraire immobilier, après débats en l'audience publique du 9 juillet 2025 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, Mme Abgrall, conseillère faisant fonction de doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 9 janvier 2024), par acte du 2 septembre 2014, conclu par l'intermédiaire de la société Agence téméraire immobilier (l'agent immobilier), mandatée par le vendeur, M. [L] et Mme [C] (les acquéreurs) ont acquis un chalet à usage d'habitation.

2. Invoquant des défauts d'étanchéité thermique, corroborés par un rapport de diagnostic thermique établi par la société Flir le 25 janvier 2018, les acquéreurs ont obtenu, en référé, suivant ordonnance du 30 avril 2019, la désignation d'un expert judiciaire, au contradictoire de la société Loïc Guinchard diagnostic immobilier (la société LGDI), qui avait réalisé le diagnostic de performance énergétique du 25 septembre 2008, la société Axa France IARD, assureur de la société LGDI, la société Etablissements Tonnaire, constructeur du chalet, et la société L'Auxiliaire, assureur du constructeur.

3. Par ordonnance du 18 novembre 2020, les opérations d'expertise ont été étendues à l'agent immobilier.

4. Après dépôt du rapport d'expertise, le 5 janvier 2022, les acquéreurs ont, par actes des 21 mai, 3 et 7 juin 2022, assigné la société LGDI, la société Axa France IARD, la société Etablissements Tonnaire, la société L'Auxiliaire et l'agent immobilier en réparation de leurs préjudices.

5. L'agent immobilier leur a opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable, comme prescrite, leur action contre l'agent immobilier, alors « que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, de sorte que les juges du fond ne peuvent fixer le point de départ de la prescription sans rechercher à quelle date le dommage imputable au défendeur et fondant l'action s'est révélé au demandeur ; qu'en l'espèce, les consorts [L], totalement profanes en matière de construction, faisaient valoir en cause d'appel qu'ils n'avaient découvert le défaut d'étanchéité du chalet qu'avec le rapport de la société Flir en date du 25 janvier 2018 et qu'ils n'avaient appris que l'agence immobilière avait transmis un diagnostic de performances énergétiques non-fiable et trompeur que grâce au pré-rapport de l'expert judiciaire du 17 octobre 2019, informations sans lesquelles n'étaient connus d'eux ni le manquement de l'agent immobilier à ses obligations d'information et de conseil, ni les faits et dommage fondant leur action en responsabilité à son encontre ; qu'en jugeant, pour déclarer l'action prescrite, que « M. [W] [L] et Mme [I] [C] ont eu connaissance des défauts d'isolation thermiques affectant leur habitation dès le premier hiver de son acquisition, soit l'hiver 2014/2015. Ils disposaient donc, à cette période, de tous les éléments pour exercer leur droit à l'encontre de la SARL Agence téméraire immobilier, et ce jusqu'au 19 mars 2020, le dernier jour de l'hiver 2014/2015 étant le 19 mars 2015. Ainsi, en agissant à l'encontre de la SARL Agence téméraire immobilier d'abord le 16 avril 2020 en référé expertise puis le 7 juin 2022 au fond, M. [W] [L] et Mme [I] [C] se trouvent prescrits en leur action », sans rechercher à quelle date le manquement de l'agent immobilier à ses devoirs d'information et de conseil était apparu aux exposants, la cour d'appel, qui s'est contentée d'une motivation inopérante relative à la découverte d'un dommage distinct de celui fondant leur action contre l'Agence immobilière téméraire immobilier et ne caractérisant donc pas la date à laquelle les consorts [L] ont eu connaissance du dommage et des faits imputés à cette dernière et fondant leur action à son encontre, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 2224 du code civil :

7. Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

8. Il s'en déduit que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (Ch. mixte, 19 juillet 2024, pourvois n° 22-18.729 et 20-23.527).

9. Pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action en responsabilité civile de droit commun des acquéreurs contre l'agent immobilier, l'arrêt retient que les acquéreurs ont eu connaissance des défauts d'isolation thermique affectant leur habitation dès le premier hiver suivant la vente, soit l'hiver 2014/2015, de sorte que, disposant, au plus tard le 19 mars 2015, dernier jour de l'hiver en cause, de tous les éléments pour exercer leur droit à l'encontre de l'agent immobilier, c'est tardivement qu'ils ont agi en référé-expertise le 16 avril 2020, puis au fond le 7 juin 2022.

10. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui incombait, la date à laquelle les acquéreurs avaient eu ou auraient dû avoir connaissance du caractère erroné du diagnostic de performance énergétique qui leur avait été remis par l'agent immobilier lors de la vente, dont ils se prévalaient au soutien de leur action contre celui-ci au titre d'un défaut d'information et de conseil, fait générateur de sa responsabilité, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 janvier 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Besançon, autrement composée ;

Condamne la société Agence téméraire immobilier aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société Loïc Guinchard diagnostic immobilier et la société Axa France IARD, ainsi que par la société Agence téméraire immobilier et condamne cette dernière à payer à M. [L] et Mme [C] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-cinq septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300465

Vente et devoir de conseil de l'agent immobilier

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-20.045
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300842
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 21 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel d'Amiens, du 28 avril 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Poupet & Kacenelenbogen

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL


COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 21 décembre 2023




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 842 F-D

Pourvoi n° T 22-20.045







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023

La société LG Immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 22-20.045 contre l'arrêt rendu le 28 avril 2022 par la cour d'appel d'Amiens (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [I] [D], domiciliée [Adresse 1] (Canada),

2°/ à M. [S] [T], domicilié [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

M. [T] a formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société LG Immobilier, de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de M. [T], après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Amiens, 28 avril 2022), par acte authentique du 28 juillet 2016, M. [T] (l'acquéreur) a acquis de Mme [D] (la venderesse) une maison d'habitation, par l'intermédiaire de la société LG Immobilier (l'agent immobilier).

2. Ayant découvert des désordres à l'occasion de travaux de rénovation réalisés en août 2016, l'acquéreur a, après expertise, assigné la venderesse et l'agent immobilier en résolution de la vente sur le fondement des vices cachés et en indemnisation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le pourvoi principal

Enoncé du moyen

3. L'agent immobilier fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à l'acquéreur diverses sommes au titre d'un manquement à son devoir d'information et de conseil, alors :

« 1°/ que M. [T] avait invoqué la responsabilité de la société LG Immobilier en lui reprochant uniquement de n'avoir pas attiré son attention sur les vices affectant la structure de l'immeuble et plus particulièrement sur l'affaissement du plancher, sans viser les défauts d'étanchéité extérieurs du bien vendu ; qu'en énonçant, pour retenir la responsabilité de l'exposante, qu'il appartenait à la société LG Immobilier d'attirer l'attention de l'acquéreur sur les désordres extérieurs de l'immeuble, et plus particulièrement sur le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse de la partie arrière et que sur les menuiseries des deux chiens assis et lucarnes qui étaient fort dégradées avec infiltration constatées sur la façade principale, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige et a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

2°/ qu'en présence d'un désordre apparent, connu nécessairement des acquéreurs au moment de la vente, la responsabilité de l'agent immobilier ne peut pas être engagée pour ne pas avoir attiré leur attention sur ce désordre apparent ; qu'en l'espèce, en relevant, pour retenir la responsabilité de l'exposante, « qu'existaient d'importantes traces d'infiltrations attestant d'un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse de la partie arrière », après avoir pourtant constaté que le défaut d'étanchéité avec infiltrations était un désordre visible, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1240 du code civil ;

3°/ qu'en présence d'un désordre apparent, connu nécessairement des acquéreurs au moment de la vente, la responsabilité de l'agent immobilier ne peut pas être engagée pour ne pas avoir attiré leur attention sur ce désordre apparent ; qu'en l'espèce, en relevant, pour retenir la responsabilité de l'exposante, « qu'existaient d'importantes traces d'infiltrations attestant d'un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse de la partie arrière », après avoir pourtant constaté que le défaut d'étanchéité avec infiltrations était un désordre visible, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel, après avoir exactement rappelé que le devoir de conseil auquel était tenu l'agent immobilier lui imposait d'informer l'acquéreur de l'immeuble, vendu par son entremise, de l'existence des désordres apparents affectant celui-ci, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, il ne pouvait ignorer, a constaté que l'immeuble était affecté d'importantes traces d'infiltrations et que les menuiseries des deux chiens assis et lucarnes étaient fort dégradées avec des infiltrations visibles sur la façade principale.

5. Elle a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, dès lors que, dans ses conclusions, l'acquéreur s'était prévalu de l'ensemble des désordres décrits par l'expert, notamment des fuites en toiture, que l'agent immobilier, qui pouvait, en raison de la présence d'importantes traces d'infiltrations, soupçonner un défaut d'étanchéité de la toiture, avait manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de celui-ci.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

Et sur le pourvoi incident

Enoncé du moyen

7. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la venderesse, alors :

« 1°/ que la connaissance par le vendeur d'un vice inhérent à la chose vendue lui interdit de se prévaloir d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ; que la cour d'appel retient que les désordres affectant le plancher et les murs de l'immeuble litigieux compromettent la solidité de l'ouvrage, le rendent impropre à sa destination et constituent donc des vices cachés et que, datant des travaux réalisés il y a environ quinze ans, ils préexistaient à la vente ; que, toutefois, pour faire application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente, l'arrêt affirme que les désordres ayant été causés par les travaux de rénovation réalisés par les parents de la venderesse, Mme [D], celle-ci était alors âgée d'environ 12 ou 13 ans, de sorte qu'elle ne saurait être considérée de mauvaise foi par la simple connaissance des travaux entrepris par ses parents lorsqu'elle était pré-adolescente ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations selon lesquelles Mme [D] a « toujours connu un plancher déformé », ce dont il se déduisait qu'elle n'ignorait pas l'existence d'un vice inhérent à la chose vendue, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ;

2°/ que la connaissance par le vendeur d'un vice inhérent à la chose vendue lui interdit de se prévaloir d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ; qu'en affirmant, pour faire application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés en cause, que les désordres ayant été causés par les travaux de rénovation réalisés par la venderesse, Mme [D], celle-ci était alors âgée d'environ 12 ou 13 ans, de sorte qu'elle ne saurait être considérée de mauvaise foi par la simple connaissance des travaux entrepris par ses parents lorsqu'elle était pré-adolescente, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la circonstance que Mme [D] avait vécu dans l'immeuble jusqu'en 2009, année de ses 19 ans, n'était pas de nature à établir sa connaissance des vices de la chose, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;

3°/ que le caractère caché d'un vice s'apprécie au jour de la vente ; que pour affirmer que le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse de la partie arrière de la maison constituait un désordre apparent, la cour d'appel énonce qu'il résultait du rapport d'expertise d'assurance que d'importantes infiltrations étaient visibles sur le plafond du rez-de-chaussée en septembre 2016, « soit un mois après la vente qui avait eu lieu le 28 juillet 2016 » ; qu'en se fondant ainsi sur le caractère apparent des désordres plus d'un mois après la vente, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à caractériser le caractère apparent du vice au jour de la vente, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du code civil. »




Réponse de la Cour

8. En premier lieu, la cour d'appel, après avoir rappelé que l'acte de vente comportait une clause d'exonération de la garantie des vices cachés, à laquelle il ne pouvait être dérogé que par la preuve de la connaissance, par la venderesse, de l'existence de tels vices, a constaté que, selon le rapport d'expertise, les désordres affectant le plancher et les murs avaient été causés par les travaux de rénovation réalisés par les parents de celle-ci alors qu'elle était âgée de douze ou treize ans, et souverainement retenu, sans avoir à suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qu'ayant toujours connu un plancher déformé, elle n'avait pu en déduire l'existence de désordres qui ne se sont révélés qu'après démontage de faux plafonds.

9. En second lieu, la cour d'appel a constaté que le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse était établi par un rapport d'expertise d'assurance réalisé un mois après la vente, que d'importantes traces d'infiltrations étaient visibles sur le plafond du rez-de-chaussée, mais encore que selon l'expert judiciaire, ce défaut causait une humidité ancienne importante sur le mur de cloison, ce dont elle a pu déduire que le vice était apparent le jour de la vente, et a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société LG Immobilier aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société LG Immobilier et la condamne à payer à M. [T] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300842

Agent immobilier -violation de clause d'exclusivité - application de la clause pénale (oui)

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-22.400
• ECLI:FR:CCASS:2022:C300781
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du mercredi 16 novembre 2022

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, du 09 septembre 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

Me Occhipinti, SARL Cabinet Rousseau et Tapie

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 16 novembre 2022




Cassation


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 781 F-D

Pourvoi n° H 21-22.400




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 NOVEMBRE 2022

La société Monréseau-immo.com, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° H 21-22.400 contre l'arrêt rendu le 9 septembre 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [G] [E],

2°/ à M. [K] [E],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de Me Occhipinti, avocat de la société Monréseau-immo.com, de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [E], après débats en l'audience publique du 4 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 septembre 2021), par acte sous seing privé du 1er juin 2017, M. et Mme [E] ont donné mandat exclusif à la société Monréseau-immo.com (l'agent immobilier) de vendre un bien immobilier.

2. Le 2 octobre 2017, ils ont mis en ligne une annonce, sur un site internet, pour la vente de leur bien.

3. Par lettre du 20 novembre 2017, ils ont résilié le mandat, qui a pris fin le 8 décembre 2017.

4. Faisant grief à M. et Mme [E] d'avoir violé leur obligation d'exclusivité, l'agent immobilier les a assignés en paiement de la clause pénale.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. L'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter leur demande de paiement de la clause pénale, alors « que doit être appliquée la clause pénale stipulée au profit d'un agent immobilier en cas de violation par son mandant de son obligation d'exclusivité, même si le bien visé par le mandat n'a pas été vendu, dès lors qu'elle sanctionne une inexécution contractuelle et ne constitue pas une indemnité compensatrice de rémunération ; que la cour d'appel a constaté que M. et Mme [E] avaient fautivement violé la clause d'exclusivité les liant à la société Monréseau-Immo.com ; qu'elle a également constaté que le montant de la clause pénale était égal à la rémunération prévue au mandat, mais non pas qu'elle compensait la perte de cette rémunération ; qu'en refusant de mettre en oeuvre cette clause, la cour d'appel a violé l'article 1231-5 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1231-5 du code civil :

6. Selon ce texte, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, le juge pourra, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

7. Pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la violation par M. et Mme [E] de la clause d'exclusivité ne permet pas l'application de la clause pénale puisqu'il n'est pas démontré que le mandant aurait conclu la vente de leur bien, ce qui aurait eu pour effet de priver le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

8. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. et Mme [E] avaient violé la clause d'exclusivité les liant à l'agent immobilier, la cour d'appel, qui a refusé de mettre en oeuvre la clause pénale qui, sanction du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne M. et Mme [E] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [E] et les condamne à payer à la société Monréseau-immo.com la somme de 3 000 euros ;

Devoir de conseil du notaire et de l'agent immobilier

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-21.213
• ECLI:FR:CCASS:2022:C300749
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du mercredi 26 octobre 2022

Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, du 16 mars 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Corlay, SCP L. Poulet-Odent

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 26 octobre 2022




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 749 F-D

Pourvoi n° S 21-21.213




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 OCTOBRE 2022

Mme [O] [G], épouse [L], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° S 21-21.213 contre l'arrêt rendu le 16 mars 2021 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Bourgoin-Piquet-Fauchereau, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 7],

2°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], en qualité d'assureur de la société Bourgoin-Piquet-Fauchereau,

3°/ à M. [M] [H],

4°/ à Mme [D] [I], épouse [H],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

5°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, dont le siège est [Adresse 1],

6°/ à la société Ularius immobilier, entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SARL Corlay, avocat de Mme [G], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des sociétés Bourgoin-Piquet-Fauchereau, MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles et Ularius immobilier, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de M. et Mme [H], après débats en l'audience publique du 20 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 16 mars 2021), le 7 juillet 2011, M. et Mme [H] (les vendeurs) ont promis de vendre un terrain non viabilisé à Mme [G], par l'entremise de la société Ularius immobilier (l'agence immobilière), mandatée par les vendeurs et rédactrice de l'acte.

2. Cette promesse a été établie sous la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme démontrant la constructibilité de la parcelle.

3. Un certificat d'urbanisme opérationnel a été délivré le 7 juillet 2011 mentionnant la réserve de respect du règlement en zone NB du plan d'occupation des sols (POS).

4. Par acte du 15 octobre 2011, reçu par la société civile professionnelle Bourgoin-Piquet-Fauchereau (le notaire), la vente a été réitérée en la forme authentique au profit de Mme [G].

5. Le 15 octobre 2012, Mme [G] a obtenu un nouveau certificat d'urbanisme désormais négatif, la superficie de la parcelle étant inférieure au minimum requis par le POS en zone NB.

6. Se plaignant de l'inconstructibilité du terrain, Mme [G] a assigné les vendeurs, le notaire et l'agence immobilière aux fins d'annulation de la vente pour dol et, subsidiairement, pour erreur sur les qualités substantielles, outre d'indemnisation de ses préjudices. Elle a mis en cause la société MMA IARD, assureur du notaire, et la société MMA IARD assurances mutuelles, assureur de l'agence immobilière.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, et sur le troisième moyen, pris en sa première branche, ci-après annexés

7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui est irrecevable et sur les premières branches des deuxième et troisième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

8. Mme [G] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation formée contre le notaire et son assureur, alors « qu'en toute hypothèse, le notaire rédacteur d'acte doit veiller à l'efficacité technique et pratique des actes qu'il instrumente et a une obligation d'information et de conseil vis-à-vis de l'acheteur d'un bien immobilier ; qu'un certificat d'urbanisme, document purement informatif, n'ayant pas pour objet d'autoriser une construction ou la réalisation d'une opération immobilière, le notaire doit appeler l'attention des acquéreurs sur le fait qu'un tel document ne permettait pas de vérifier la constructibilité du terrain au regard du plan local d'urbanisme ; qu'en l'espèce, il était fait valoir par l'exposante que le notaire n'avait pas rempli son obligation de rédacteur d'acte en n'attirant pas l'attention de l'exposante sur le fait que le caractère constructible du terrain qualifié « à bâtir »n'était pas acquis ; que le certificat d'urbanisme du 11 juillet 2011 annexé à l'acte authentique de vente énonçait que « l'opération sollicitée à savoir la construction d'une habitation pourra être autorisée sous réserve du respect du règlement de la zone NB du POS et de la charte architecturale du pays [Localité 5] » quand le règlement d'urbanisme de la commune du [Localité 4], « dispositions applicables à la zone NB prévoyait que « ARTICLE NB : caractéristiques des terrains : pour être constructibles, le minimum parcellaire exigé est de 1 000 m2 » ; qu'en ne recherchant pas si, indépendamment de la nullité de l'acte de vente, le notaire n'avait pas manqué à ses obligations, la cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1382 du code civil (désormais article 1240). »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

9. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

10. Pour rejeter la demande d'indemnisation formée par Mme [G] à l'encontre du notaire et de son assureur, l'arrêt retient que la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif a été réalisée et qu'elle a fait le choix de demander, non le renouvellement de ce certificat, mais la délivrance d'un nouveau certificat opérationnel d'urbanisme, de sorte qu'elle n'est pas fondée en sa demande indemnitaire formée contre le notaire, lequel n'a en rien manqué à ses obligations, et son assureur.

11. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, indépendamment de la nullité de la vente, le notaire, en possession du certificat d'urbanisme positif émis sous réserve du respect du règlement de la zone NB du POS, n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil, en n'attirant pas l'attention de l'acquéreur sur le contenu et la portée de ce certificat, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Et sur le troisième moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

12. Mme [G] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation formée contre l'agence immobilière et son assureur, alors « que en toute hypothèse, l'agent immobilier a une obligation d'information et de conseil vis-à-vis de l'acheteur d'un bien immobilier qui implique la vérification du caractère constructible du terrain ; qu'en l'espèce, il était fait valoir par l'exposante qu'il appartenait à l'agent immobilier de vérifier si le terrain répondait aux exigences figurant dans le certificat d'urbanisme du 7 juillet 2011 et était bien constructible ; que le certificat d'urbanisme du 7 juillet 2011 annexé à l'acte authentique de vente énonçait que « l'opération sollicitée à savoir la construction d'une habitation pourra être autorisée sous réserve du respect du règlement de la zone NB du POS et de la charte architecturale du pays [Localité 5] » quand le règlement d'urbanisme de la commune du [Localité 4], « dispositions applicables à la zone NB » prévoyait que « ARTICLE NB : caractéristiques des terrains : pour être constructibles, le minimum parcellaire exigé est de 1 000 m2 » ; qu'en ne recherchant pas si, indépendamment de la nullité de l'acte de vente, l'agent immobilier n'avait pas manqué à ses obligations d'information et de conseil, la cour d'appel a privé de base légale sa décision au regard de l'article 1147 du code civil (désormais article 1231-1 du code civil). »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

13. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

14. Pour rejeter la demande d'indemnisation formée par Mme [G] contre l'agence immobilière et son assureur, l'arrêt retient que la condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme positif a été réalisée et qu'elle a fait le choix de demander, non le renouvellement de ce certificat, mais la délivrance d'un nouveau certificat opérationnel d'urbanisme, de sorte qu'elle n'est pas fondée en sa demande indemnitaire formée contre l'agence immobilière, laquelle n'a en rien manqué à ses obligations, et son assureur.

15. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, indépendamment de la nullité de la vente, l'agence immobilière, compte tenu du certificat d'urbanisme positif renouvelant de précédents certificats, émis le jour de la promesse de vente, sous réserve du respect du règlement de la zone NB du POS, n'avait pas manqué à son obligation d'information et de conseil, en n'attirant pas l'attention de l'acquéreur sur le contenu et la portée de ce certificat renouvelé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Mise hors de cause

16. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause les vendeurs dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

17. En revanche, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause le notaire, l'agence immobilière et leurs assureurs dont la présence est nécessaire devant la cour d'appel de renvoi, compte tenu de la cassation prononcée sur les deuxième et troisième moyens.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de Mme [G] à l'encontre de la société Ularius immobilier, de la société MMA IARD assurances mutuelles, de la société civile professionnelle Bourgoin-Piquet-Fauchereau et de la société MMA IARD, l'arrêt rendu le 16 mars 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Met hors de cause M. et Mme [H] ;

Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause les sociétés Ularius immobilier, MMA IARD assurances mutuelles, MMA IARD et la société civile professionnelle Bourgoin-Piquet-Fauchereau ;

Condamne les sociétés Ularius immobilier, MMA IARD assurances mutuelles, MMA IARD et la société civile professionnelle Bourgoin-Piquet-Fauchereau aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés Ularius immobilier, MMA IARD assurances mutuelles, MMA IARD et la société civile professionnelle Bourgoin-Piquet-Fauchereau et les condamne in solidum à payer à Mme [G] la somme de 3 000 euros ;