Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-16.627
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300848
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 21 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Caen, du 01 mars 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, SCP Waquet, Farge et Hazan

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL


COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 21 décembre 2023




Cassation


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 848 F-D

Pourvoi n° C 22-16.627






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023

L'association d'éducation populaire Saint Yves, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° C 22-16.627 contre l'arrêt rendu le 1er mars 2022 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Eiffage immobilier grand ouest, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Eiffage construction, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de l'association d'éducation populaire Saint Yves, de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat des sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction, après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Caen,1er mars 2022), par acte notarié du 14 novembre 2016, l'association d'éducation populaire Saint Yves (le promettant) a promis de vendre à la société Eiffage immobilier grand ouest (le bénéficiaire), un bien immobilier moyennant le prix de 2 450 000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, dont la demande devait être déposée dans un délai de quatre mois à compter de l'opposabilité du futur plan local d'urbanisme (PLU).

2. La vente a été consentie pour une durée de vingt-quatre mois à compter de l'approbation du nouveau PLU, sans pouvoir dépasser le 31 décembre 2019 et une indemnité d'immobilisation d'un montant de 122 500 euros était prévue à défaut de réalisation de la vente dans ce délai.

3. Les obligations du bénéficiaire ont été garanties par le cautionnement de la société Eiffage construction.

4. Par lettre du 21 mars 2018, le promettant a mis le bénéficiaire en demeure d'attester du respect de son obligation de dépôt d'une demande de permis de construire dans le délai contractuel et, par acte du 10 septembre 2018, l'a assigné, avec la société Eiffage construction, en constatation de la caducité de la promesse et condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation ainsi que de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Le promettant fait grief à l'arrêt d'infirmer le jugement en ce qu'il condamne solidairement les sociétés Eiffage immobilier et Eiffage construction à lui verser la somme de cent vingt-deux mille cinq cents euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 15 juin 2018 et rejette la totalité de ses demandes, alors « que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que le contrat en l'espèce prévoyait de façon claire et précise que l'indemnité d'immobilisation : « sera versée au promettant et lui restera acquise (?) faute par le bénéficiaire (?) d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes conditions suspensives ayant été réalisées » ; que pour dire que l'indemnité d'immobilisation n'était pas due, la cour d'appel a retenu que « la clause relative à l'indemnité d'immobilisation ne prévoit pas qu'elle doit être payée dans l'hypothèse où le promettant se prévaut de la caducité de la promesse en l'absence de dépôt de demande de permis de construire dans le délai fixé » ; qu'en statuant ainsi lorsqu'il ressortait de ses propres constatations que la défaillance du bénéficiaire, s'agissant de la condition suspensive tenant au dépôt d'une demande de permis de construire faisait échec à la réalisation de la vente, la condition suspensive étant réputée accomplie, la cour d'appel, qui a méconnu la force obligatoire de clauses non équivoques, a violé l'article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1103 du code civil :

6. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

7. Pour rejeter la demande du promettant en paiement de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient que la clause relative à cette indemnité ne prévoit pas qu'elle doit être payée dans l'hypothèse où il se prévaut de la caducité de la promesse faute de dépôt de demande de permis de construire dans le délai fixé.

8. En statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la clause litigieuse prévoyait que l'indemnité serait versée au promettant faute pour le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition avant le 31 décembre 2019, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées et, s'agissant de la condition suspensive d'obtention du permis de construire, qu'il était stipulé que si le bénéficiaire ne déposait pas de dossier de demande dans les quatre mois de l'opposabilité du futur plan local d'urbanisme révisé, il ne pourrait se prévaloir de cette condition, le promettant pouvant alors se délier de tout engagement huit jours après une mise en demeure de justifier du dépôt de cette demande, ce dont il résultait que le manquement du bénéficiaire à cette obligation empêchait la réalisation de la vente, la condition suspensive d'obtention du permis de construire étant réputée accomplie, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.


PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er mars 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés Eiffage immobilier grand ouest et Eiffage construction et les condamne à payer à l'association d'éducation populaire Saint Yves la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300848 

Refus (non fondé) d'acquérir un bien immobilier après promesse d'achat

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 juin 2019
N° de pourvoi: 18-14.581
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 7 novembre 2017), que, par acte sous seing privé du 11 décembre 2010, M. H... a promis de vendre à Mme O... Q... un immeuble moyennant le prix de 315 000 euros sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 30 avril 2011 ; que, par acte notarié du 3 février 2011, M. H... a vendu l'immeuble à Mme O... Q... et Mme G... Q... (les consorts Q...) ; que, celles-ci n'ayant pas réitéré la vente par acte authentique, M. H... les a assignées en résolution de la vente et en paiement de la clause pénale ;

Attendu que les consorts Q... font grief à l'arrêt de dire que l'acte de vente est valable, qu'elles sont responsables de l'absence de réitération et qu'elles doivent être condamnées au paiement de la clause pénale ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les consorts Q... avaient été informées par le vendeur et le notaire de l'état du bien vendu, qu'elles avaient pu visiter l'immeuble à plusieurs reprises, accompagnées d'hommes de l'art, et se rendre compte de l'état de celui-ci et qu'elles avaient eu connaissance du rapport du 8 novembre 2009 attestant de la présence de termites, et souverainement retenu, sans dénaturation, qu'aucune preuve d'aggravation de l'état de l'immeuble entre le rapport attestant de la présence de termites et le jour de la vente n'était rapportée, que le vendeur n'avait aucune obligation de réaliser des travaux et qu'aucune intention dolosive de celui-ci n'était prouvée, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que l'acte du 3 février 2011 était valable et qu'en l'absence de réitération par acte authentique, les consorts Q... devaient être condamnées à payer le montant de la clause pénale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes O... et G... Q... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mmes O... et G... Q... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. H... ;

Refus (fondé) d'acquérir un bien immobilier après promesse d'achat

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 juin 2019
N° de pourvoi: 18-18.310
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 28 novembre 2017), que, par acte sous seing privé du 3 juillet 2013, M. et Mme C... ont promis de vendre un bien immobilier à M. R..., la réitération par acte authentique devant intervenir le 1er octobre 2013 ; que le contrat prévoyait qu'au cas où l'acquéreur viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti, le vendeur pourra percevoir une certaine somme à titre de clause pénale ; que, la vente n'ayant pas été réitérée dans le délai contractuel, M. et Mme C... ont assigné M. R... en paiement de la clause pénale ; que, reconventionnellement, celui-ci a sollicité la nullité de la vente sur le fondement des vices du consentement et, subsidiairement, la non-imputabilité d'une faute à son égard dans l'absence de réalisation de la vente ;

Attendu que, pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu'en l'absence de preuve d'un dol et, subsidiairement, d'une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue le refus de M. R... de réitérer l'acte de vente est fautif ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si M. R... n'était pas fondé à refuser de régulariser le projet d'acte authentique qui, contrairement à la promesse de vente, mettait à sa charge l'obligation de procéder aux travaux relatifs au réseau d'assainissement et prévoyait, sans justification, que les travaux relatifs à la citerne de gaz, que les vendeurs s'étaient engagés à réaliser, étaient exécutés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne M. et Mme G... C... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme G... C... et les condamne à payer à M. R... la somme de 3 000 euros ;

Vente immobilière et vice du consentement

Note Lebatteux, RLDC juin 2019, p. 30.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 avril 2019
N° de pourvoi: 17-24.330
Non publié au bulletin Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 20 juin 2017), que, le 15 avril 2010, Mme K... a signé avec Mme H..., par l'intermédiaire de la société City'mmo, un "compromis" de vente portant sur un appartement ; que, Mme H... ayant refusé de réitérer la vente, Mme K... l'a assignée en paiement du montant de la clause pénale prévue à l'acte ; que Mme H... a appelé en garantie la société City'mmo ;

Attendu que Mme K... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la tranquillité et la sécurité d'un logement projeté d'être acquis étaient des éléments déterminants pour tout achat immobilier et souverainement retenu que Mme H... justifiait que la notion de sécurité était pour elle primordiale compte tenu de l'agression subie dans son enfance, que le procès-verbal de l'assemblée générale lui avait été communiqué à l'appui de la question de la charge des travaux engagés par la copropriété et ne pouvait être retenu comme la preuve de la délivrance d'une information loyale et complète sur les nuisances dénoncées à l'encontre d'un copropriétaire, que le "compromis" de vente n'attirait pas spécialement son attention sur cet élément substantiel concernant le voisin de palier de l'immeuble, qu'il était spécifiquement indiqué dans le projet de réitération de la vente qu'elle avait refusé de signer qu'il existait une procédure en cours pour des nuisances diverses et répétées d'un copropriétaire alors que Mme K... lui avait assuré à l'occasion des visites de l'appartement qu'il n'existait aucun problème de voisinage et que celle-ci s'était abstenue délibérément de l'éclairer sur le comportement de son voisin de palier, la cour d'appel a pu en déduire que le consentement de Mme H... avait été vicié, que l'acte du 15 juin 2010 devait être annulé et que la demande de Mme K... devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme K... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme K... à payer la somme de 3 000 euros à Mme H... ; rejette les autres demandes ;

L'acquéreur bénéficie de l'indemnité d'assurance de l'immeuble sinistré entre la promesse et l'acte de vente

Note Dantigeas-Reynard,  DP EL, bull. avril 2019, p.1.
Note Pimbert, RGDA 2019-5, p. 10

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 mars 2019
N° de pourvoi: 18-10.973
Publié au bulletin Cassation partielle
M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boulloche, SCP Jean-Philippe Caston, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :





Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 26 octobre 2017), que, par acte du 12 juin 2012, la société civile immobilière Activités courriers industriels et la société La Poste ont vendu un bâtiment industriel à M. Q..., à qui s'est substituée la société Axiatis, la réitération de la vente par acte authentique devant intervenir le 31 juillet 2013 ; qu'en juillet 2013, le bâtiment a subi des dégradations ; que, refusant de réitérer la vente, les vendeurs ont assigné l'acquéreur en caducité de la promesse de vente ; que celui-ci les a assignés en perfection de la vente et en paiement de la clause pénale et d'une somme destinée à la remise en état des lieux ; que l'assureur de l'immeuble, la société Allianz IARD, a été appelée à l'instance ;



Sur le premier moyen, ci-après annexé :



Attendu que la société Axiatis fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant au paiement de la remise en état des lieux ;



Mais attendu qu'ayant constaté que la remise du bien en l'état où il se trouvait au jour de la promesse de vente était impossible dès lors qu'il devait donner lieu à une réhabilitation lourde pour pouvoir connaître une utilisation quelconque et souverainement retenu, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que la mesure du préjudice subi par l'acquéreur était le surcoût de la reconstruction, dont ni la réalité ni l'ampleur n'étaient démontrés, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation et qui n'a pas tenu compte de la vétusté de l'immeuble pour refuser d'indemniser l'acquéreur, en a déduit à bon droit que la demande devait être rejetée ;



D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;



Mais sur le second moyen :



Vu l'article L. 121-10 du code des assurances ;



Attendu que, pour écarter la subrogation de la société Axiatis dans les droits des venderesses à l'égard de leur assureur, l'arrêt retient que c'est au jour du sinistre que doit être appréciée la qualité de propriétaire des biens assurés donnant seule vocation au bénéfice de l'assurance ;



Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le sinistre était survenu après la conclusion de la promesse de vente et que, sauf clause contraire, l'acquéreur du bien assuré se voit transmettre l'ensemble des droits nés du contrat d'assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre ses mains de l'indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;



PAR CES MOTIFS :



CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de subrogation de la société Axiatis dans les droits de la société civile immobilière Activités courriers industriels et la société La Poste, l'arrêt rendu le 26 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;



Condamne la société civile immobilière Activités courriers industriels, la société La Poste et la société Allianz IARD aux dépens ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Activités courriers industriels, de la société La Poste et de la société Allianz IARD et les condamne à payer à la société Axiatis la somme globale de 3 000 euros ;

La clause de dédit

Etude, G. Valdelièvre, RLDC 2018-3, p.27.

Promesse de vente - défaillance de condition suspensive - imputabilité

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 28 février 2018
N° de pourvoi: 17-11.657
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Boullez, SCP Gadiou et Chevallier, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 décembre 2016), que,par acte authentique du 18 octobre 2012, dressé par M. Z..., notaire, M. et Mme X... ont promis de vendre à la société D... C... une maison à usage d'habitation sous conditions suspensives de l'obtention par le bénéficiaire d'un prêt et de l'absence de nécessité de réaliser des fondations spéciales ; que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant au 28 juin 2013 et le bénéficiaire devait lever l'option au plus tard le 31 janvier 2013, sauf à être déchu du droit d'exiger la réalisation de la vente ; que, le 15 janvier 2013, la société D... C... a sollicité la prorogation du délai au 28 février 2013, laquelle n'a pas été acceptée par M. et Mme X... ; que, le notaire ayant refusé de lui restituer l'indemnité d'immobilisation, la société D... C... l'a assigné, ainsi que M. et Mme X... et le séquestre, Mme A..., en paiement de cette somme et de dommages-intérêts ;

Attendu que la société D... C... fait grief à l'arrêt de dire que la promesse unilatérale de vente est caduque et que l'indemnité d'immobilisation est due à M. et Mme X... ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente ne comportait pas de condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire mais une condition relative à l'obtention d'un prêt qui obligeait le bénéficiaire à effectuer toutes les démarches nécessaires pour obtenir son financement dans les meilleurs délais, et souverainement retenu, sans dénaturation, que la lettre du 15 janvier 2013 ne portait pas à la connaissance du promettant les conclusions d'un bureau d'études révélant la nécessité des travaux énoncés dans la condition suspensive relative aux fondations spéciales, que le bénéficiaire, promoteur immobilier, ne pouvait ignorer que les établissements financiers n'accompagneraient pas son projet relatif à l'achat en vue de la construction d'un ensemble immobilier en l'absence d'un permis de construire et qu'il avait, en déposant une demande de prêt vouée à l'échec, fait défaillir la condition, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendait inopérante, a pu en déduire que la promesse de vente était caduque du fait du bénéficiaire et que l'indemnité d'immobilisation était due par la société D... C... à M. et Mme X... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société D... C... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société D... C... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette les autres demandes ;

Caducité d'une promesse de vente - conséquences

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 28 février 2018
N° de pourvoi: 16-27.616
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Piwnica et Molinié, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Déclare irrecevable le mémoire personnel de M. et Mme X... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2016), que, par acte du 7 mai 2013, dressé par M. Z..., notaire, avec la participation de M. A..., notaire, M. B... a consenti à M. et Mme X... une promesse unilatérale de vente d'un immeuble pour une durée expirant le 19 juillet 2013, sous condition suspensive d'obtention d'un prêt ; qu'il était stipulé dans l'acte une indemnité d'immobilisation qui a été versée pour moitié par M. et Mme X... ; que, la vente n'ayant pas été régularisée, M. et Mme X... ont assigné M. B... et les notaires en restitution de l'indemnité et dommages-intérêts ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les condamner au paiement d'une amende civile de 3 000 euros ;

Mais attendu qu'ayant retenu que M. et Mme X... succombaient en leur demande en faux, la cour d'appel en a exactement déduit qu'ils devaient être condamnés à une amende civile dont elle a souverainement fixé le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de constater la caducité de la promesse de vente et de les condamner à payer à M. B... le montant de l'indemnité d'immobilisation ;

Mais attendu qu'ayant constaté, sans dénaturation, que la promesse de vente subordonnait expressément la levée de l'option à la remise, au plus tard le 19 juillet 2013, du prix de vente et des frais entre les mains du notaire, et relevé que M. et Mme X... reconnaissaient qu'ils n'avaient pu verser les fonds à cette date et n'étaient pas en mesure de tenir leur engagement à la date contractuellement arrêtée par les parties pour parvenir à la réalisation de la vente ou la levée de l'option, qu'ils avaient délibérément ignoré les prévisions de la promesse de vente, que le promettant n'était pas obligé d'accepter de signer l'acte de vente le 25 juillet 2013 et que l'incurie et les hésitations qu'ils lui imputaient n'étaient que des allégations, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la promesse était caduque et que M. et Mme X... devaient être condamnés au paiement de l'indemnité d'immobilisation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. Z... et M. A... ;

Mais attendu, d'une part, que la cassation n'étant pas prononcée sur le deuxième moyen, les griefs tirés d'une annulation par voie de conséquence sont devenus sans portée ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que seule l'impossibilité pour M. et Mme X... de remettre au notaire la totalité du prix de vente au 19 juillet 2013 était à l'origine de la non-réalisation de la vente et de leur obligation de verser l'indemnité d'immobilisation et que le notaire n'avait eu de cesse d'attirer de façon claire et circonstanciée leur attention sur les termes de la promesse de vente, la nécessité pour eux d'être en mesure de régler le prix de vente à la date du 19 juillet 2013 et les conséquences résultant du défaut d'un tel versement, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que leur action en responsabilité contre les notaires devait être rejetée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. B... ;

Le juge ne doit pas modifier l'objet du litige

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 juin 2017
N° de pourvoi: 16-17942
Non publié au bulletin Cassation

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Vu l'article 4 du code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 février 2016), que, par acte sous seing privé du 8 mars 2011, la société Mimex a vendu à la société civile immobilière Océane 44 (la SCI) un immeuble, la vente devant être réitérée avant le 15 mai 2011 ; que, la réitération n'ayant pas eu lieu, la SCI a assigné la société Mimex aux fins de « voir constater la résolution de la vente » sur le fondement des articles 1134, 1156, 1184 et 1226 du code civil et condamner la venderesse au paiement de certaines sommes au titre de la clause pénale et de dommages-intérêts ;

Attendu que, pour constater la résolution de la vente et rejeter les demandes formées du chef de la clause pénale ou à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que tant la société Mimex immobilier que la SCI Océane demandent à la cour de « constater la résolution » de la vente litigieuse et non pas de prononcer la résolution dudit contrat, alors même que cette demande de constatation n'est pas articulée sur l'acquisition d'une clause résolutoire, aucune clause résolutoire n'étant stipulée dans l'acte litigieux, qu'il se déduit de cette formulation des demandes de la société Mimex immobilier et de la SCI Océane leur volonté commune de « résoudre la vente litigieuse » et qu'elles sont par conséquent mal fondées à réclamer des dommages et intérêts ou le bénéfice de la clause pénale, stipulée dans l'acte à l'encontre de leur cocontractant au motif que ce dernier aurait refusé de réitérer la vente litigieuse ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la SCI fondait sa demande sur les dispositions de l'article 1184 du code civil applicable à la cause et que chacune des parties invoquait la responsabilité de l'autre pour expliquer l'absence de réitération de la promesse de vente et justifier une demande de dommages-intérêts ou d'application de la clause pénale, la cour d'appel, qui a modifié l'objet du litige, a violé le texte susvisé ;




PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 février 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société Mimex immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Mimex immobilier à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Océane 44 ;

Caducité de la promesse de vente

Note Sizaire, Constr.-urb. 2017-5, p. 28, sur cass. n° 15-26.182.

Du danger des clauses d'urbanisme dans les promesses de vente

Etude Bricker, GP 2017, n° 19, p. 50.

Nullité de la promesse de vente pour absence de cause et d'objet

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 25 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-18.049
Non publié au bulletin Cassation

Mme Batut (président), président
Me Occhipinti, SCP Ortscheidt, avocat(s)


Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Vu les articles 2053 et 2054 du code civil, ensemble le principe suivant lequel ce qui est nul est réputé n'avoir jamais existé ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte du 26 septembre 2006, suivi de deux avenants conclus en juin 2008 et mars 2009, les consorts Sicard-Garcia-Huerto ont consenti à la société Hectare (la société) une promesse de vente portant sur un terrain, sur lequel elle projetait de construire un lotissement ; que, suivant acte des 9 et 10 juin 2009, la société a promis de vendre ce terrain à M. X..., en vue de la réalisation de ce projet ; qu'en vertu d'un avenant du 14 août 2009, M. X... a versé à la société une somme de 50 000 euros à titre de dépôt de garantie ; qu'après la délivrance d'un permis de construire, selon arrêté municipal du 22 mars 2010, M. X... a renoncé au projet ; que, le 3 janvier 2011, il a signé avec la société un accord portant "résiliation" de la promesse de vente et de l'avenant conclus entre eux, et s'est engagé à verser diverses sommes à la société ; que celle-ci l'a assigné en paiement ;

Attendu que, pour accueillir la demande, après avoir constaté que la promesse de vente consentie par la société, qui n'était pas propriétaire, était entachée de nullité comme dépourvue d'objet et de cause, l'arrêt retient que les parties ont, par l'acte d'accord, entendu "résilier" leurs précédentes conventions et organiser le dénouement de leurs relations, de sorte que l'engagement alors souscrit est causé et valable ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité de la promesse de vente privait de cause l'accord conclu entre les parties, la cour d'appel a violé les textes et principe susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société Hectare aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

"Disproportion excessive" de la clause pénale et préjudice

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 septembre 2016
N° de pourvoi: 14-24.964
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Coutard et Munier-Apaire, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 juin 2014), que M. et Mme X... ont vendu un immeuble à la société civile immobilière BL (la SCI) sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; que l'acte prévoyait une clause pénale d'un montant de 128 000 euros à la charge de la partie qui refuserait de régulariser la vente alors que les conditions suspensives étaient réalisées ; que, la SCI n'ayant pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l'acte et la vente n'ayant pas été régularisée, M. et Mme X... ont assigné la SCI en paiement de la clause pénale ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de réduire à la somme de 30 000 euros le montant de la condamnation au titre de la clause pénale ;
Mais attendu qu'ayant retenu que la vente n'avait pas été réitérée du fait de l'acquéreur, alors que les conditions suspensives stipulées dans son intérêt étaient réputées réalisées, et constaté que l'immeuble avait pu être rapidement remis en vente et vendu, la cour d'appel, qui a caractérisé la disproportion excessive entre la pénalité forfaitaire mise à la charge de la partie responsable de la non-réalisation de la vente et le préjudice effectivement subi par le créancier et qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement fixé le montant de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Réforme du droit des contrats : la promesse unilatérale

Etude Mekki, GP 2016, n° 33, p. 17

Manquement de l'acquéreur au devoir de loyauté

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 19 mai 2016
N° de pourvoi: 12-30.172
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Occhipinti, SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP de Nervo et Poupet, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 21 juin 2012), que M. et Mme X... ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d'habitation avec M. et Mme Y..., sous condition suspensive de l'obtention par ceux-ci d'un prêt ; que, l'acte n'ayant pas été réitéré et soutenant que la non-réalisation de cette condition suspensive était due à la passivité ou à la négligence des acquéreurs, M. et Mme X... les ont assignés en résolution de la vente et paiement de l'indemnité forfaitaire ; que M. et Mme Y... ont appelé en garantie la société Agence Robin, qui avait apporté son concours à la rédaction de l'acte sous seing privé ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner à payer la somme de 17 000 euros à M. et Mme X... au titre de la clause pénale, outre 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme Y... avaient déposé une demande de prêt non-conforme aux stipulations contractuelles auprès d'un seul établissement bancaire, postérieurement à l'expiration de la durée de validité de la condition suspensive, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que les acquéreurs avaient manqué à leur devoir de diligence et de loyauté et qui n'était pas tenue de répondre à une allégation dépourvue d'offre de preuve, a pu en déduire que la condition suspensive afférente à l'obtention d'un prêt devait être réputée accomplie et que la clause pénale prévue au contrat devait s'appliquer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur appel en garantie à l'encontre de la société Agence Robin ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le paragraphe, prévoyant que la vente serait subordonnée à celle, préalable, de la propriété des acquéreurs, avait été barré sur l'acte de vente sous seing privé et retenu que cela démontrait que la question avait été discutée avant la signature de la promesse et que M. et Mme Y... ne rapportaient pas la preuve d'un manquement de l'agent immobilier à son obligation de conseil quant à la suppression de cette clause, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme Y... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme X... et la somme de 3 000 euros à la société Agence Robin ;

Le silence d'une partie ne caractérise pas l'existence d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 14 avril 2016
N° de pourvoi: 15-13.720
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
Me Carbonnier, SCP Matuchansky, Vexliard et Poupot, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué et les productions, que, suivant acte authentique du 15 juin 2006, modifié par avenant du 26 juin 2006, Mme X... (le vendeur) a promis de vendre un terrain de 16 123 m ², situé dans l'île de la Réunion, à la société Entreprise Y... (l'acquéreur), qui s'est engagée à l'acquérir moyennant le prix de 3 441 131, 89 euros, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt de 18 000 000 euros, la date de la réitération de la vente étant fixée au plus tard au 31 juillet 2007 ; que, se prévalant de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'octroi d'un prêt, l'acquéreur a assigné, aux fins de restitution de l'acompte versé, le vendeur qui s'est opposé à cette demande et a sollicité le paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par le comportement déloyal de l'acquéreur ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais, sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 1134 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner le vendeur à restituer à la société la somme de 100 000 euros au titre de l'acompte versé, l'arrêt se borne à retenir que, sans qu'il soit nécessaire de vérifier si la demande de prêt était conforme à ce qui était prévu dans la promesse et si l'acquéreur avait effectué des démarches suffisantes pour obtenir ce crédit, la date de réitération de la vente a été dépassée sans qu'aucune des parties ne manifeste le souhait ni de signer ni de se dégager, et qu'alors que s'était ouverte une période à compter de laquelle chacune d'elles pouvait obliger l'autre à s'exécuter, aucune n'a réagi, de sorte que la promesse synallagmatique de vente était caduque et que les deux parties y avaient renoncé ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que le silence d'une partie ne caractérise pas l'existence d'actes manifestant sans équivoque sa volonté de renoncer, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne Mme X... à payer à la société Entreprise Y... la somme de 100 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2010, l'arrêt rendu le 10 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne la société Entreprise Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à verser à Mme X... la somme de 3 000 euros ;

Caducité de la promesse de vente et devoir d'information du notaire

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 17 mars 2016
N° de pourvoi: 15-16.098
Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 février 2015), que, par acte sous seing privé du 30 octobre 2007, M. X...(le vendeur) a consenti à la société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) du Languedoc-Roussillon une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier ; que la vente a été conclue par acte authentique du 17 décembre 2007 au bénéfice de M. Y..., attributaire substitué à la SAFER en application de l'article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime ; que, postérieurement à la vente, le vendeur a été assujetti au paiement de la TVA et de pénalités de retard, alors qu'il était stipulé au contrat que le prix de vente n'était pas soumis à cette taxe ; que le vendeur a agi en responsabilité civile professionnelle contre M. Z..., notaire rédacteur de l'acte, associé au sein de la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... (le notaire) ;

Attendu que la société fait grief à l'arrêt de retenir la responsabilité du notaire et de la condamner à payer au vendeur, en réparation de son préjudice, la somme de 100 000 euros, outre intérêts ;

Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des pièces versées aux débats, que l'attributaire, bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente, avait levé l'option après l'expiration du délai fixé au 15 décembre 2007 et qu'en l'absence de preuve de la levée de l'option ayant valablement engagé l'attributaire dans le délai imparti, la cour d'appel, tirant les conséquences légales de ses constatations et sans avoir à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que la promesse était caduque au jour de la signature de l'acte, de telle sorte que, si le notaire avait rempli son obligation d'information sur les incidences fiscales de la vente, le vendeur aurait pu y renoncer, la différer ou en modifier les conditions financières, n'étant plus engagé dans les termes d'une promesse devenue caduque, ce dont il résultait que le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi était établi ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Dominique Z..., Christophe C..., Sybille D..., Marc E... ; la condamne à payer à M. X...la somme de 3 500 euros ;

Apparence trompeuse sur l'identité du cocontractant

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 15-10.007
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
Me Haas, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 30 octobre 2014), que La SARL Les Rives de l'Ardèche (la SARL) a obtenu, le 15 décembre 2004, un permis de construire 122 villas et une résidence de tourisme de 154 logements sur son terrain ; qu'elle a créé une association syndicale libre, soumise à un cahier des charges publié le 6 novembre 2006 ; que, par une promesse de vente du 25 juin 2007, elle a vendu à la société Cogeco une partie du terrain, sous diverses conditions suspensives, dont l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire une résidence de tourisme d'une surface hors oeuvre nette de 14 000 m² ; qu'elle a obtenu ce permis le 11 décembre 2007 pour une résidence de tourisme de 316 logements, deux piscines et un bâtiment d'accueil ; que, le 9 décembre 2008, elle a signé trois nouvelles promesses de vente, annulant et remplaçant celle du 25 juin 2007, avec la SCI Ardèche Sud (la SCI), se substituant à la société Cogeco, pour permettre la réalisation de la résidence de tourisme en trois phases, trois dates de réitération de ces promesses étant fixées et une disposition prévoyant que la caducité de la première promesse entraînerait celles des deux autres ; que, par des avenants du 28 juillet 2009, ces dates ont été prorogées au 30 octobre 2009, 30 avril 2010 et 31 mars 2011 ; que, par une lettre du 16 octobre 2009, la SCI, informée que plusieurs acquéreurs en l'état futur d'achèvement des villas vendues par la SARL contestaient son projet immobilier au motif qu'il ne correspondait pas à celui décrit dans le cahier des charges et que la démolition pouvait être encourue, a fait savoir à la SARL qu'elle ignorait que les villas, comme la partie de parcelle qui doit lui être cédée, étaient régies par un cahier des charges limitant ses possibilités de construction et qu'elle ne pourrait pas réitérer par acte authentique la promesse de vente, tant que ce problème ne serait pas réglé ; que, par lettres des 29 juillet et 24 août 2010 adressées à la SCI, la SARL a invoqué la caducité des promesses ; que, par acte du 24 octobre 2011, la SCI a assigné la SARL en restitution du dépôt de garantie d'un montant de 250 000 euros et en paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts ;


Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches, ci après annexé :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de constater la caducité des promesses de vente du 9 décembre 2008 et de leurs avenants du 28 juillet 2009 par suite de la non-réalisation de la vente de son fait, de dire que le dépôt de garantie est acquis à la SARL et de la condamner solidairement avec la société Cogeco à payer à la SARL la somme de 165 000 euros à titre d'indemnité compensatoire de la perte de permis de construire ;

Attendu qu'ayant retenu que, si les promesses synallagmatiques du 9 décembre 2008 mentionnaient que la date d'expiration du délai de réitération de la vente par acte authentique n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter, les avenants qui avaient prorogé ces délais contenaient des dispositions différentes aux termes desquelles les parties étaient convenues qu'à défaut de régularisation de la vente à ces dates du fait de la défaillance de l'acquéreur, le compromis de vente susvisé et sa prorogation seraient caducs de plein droit et l'indemnité d'immobilisation versée serait acquise de plein droit et définitivement au profit du vendeur sans qu'il soit nécessaire de recourir à quelque formalité que ce soit, si ce n'est la constatation de la défaillance de l'acquéreur, la cour d'appel en a exactement déduit que la SARL n'était pas tenue de mettre la SCI en demeure de comparaître à la signature des actes authentiques et avait constaté la caducité du « compromis » conformément aux dispositions contractuelles et que l'absence de réitération par acte authentique était imputable à la SCI ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;

Sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche :

Attendu que, les première et deuxième branches étant rejetées, la quatrième, prise d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;

Mais sur le deuxième moyen, pris en sa cinquième branche :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour condamner la SCI à payer la somme de 165 000 euros à la SARL à titre d'indemnité compensatoire de la perte du permis de construire, l'arrêt retient que les avenants ont prévu, pour compléter l'indemnité d'immobilisation, que l'acquéreur s'obligeait à transférer gratuitement au vendeur le permis de construire obtenu ainsi que son modificatif s'il l'obtenait, mais qu'il ressort d'une lettre adressée le 28 avril 2011 par le maire de la commune que le permis de construire accordé le 11 décembre 2007 à la SCI est périmé depuis le 11 décembre 2010 ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCI qui faisait valoir qu'une demande de transfert, versée aux débats, avait été signée par la SCI au profit de la SARL le 9 décembre 2008 et que celle-ci avait dès lors été mise en mesure par la SCI d'obtenir le transfert du permis de construire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu les articles 1147 et 1165 du code civil ;

Attendu que, pour condamner la société Cogeco, solidairement avec la SCI, à payer la somme de 165 000 euros à la SARL, l'arrêt retient qu'il ressort des documents produits aux débats que la société Cogeco a signé en qualité d'acquéreur la première promesse synallagmatique du 25 juin 2007, qu'elle est ensuite intervenue dans les promesses synallagmatiques du 9 décembre 2008 et leurs avenants du 28 juillet 2009 en qualité de représentant de la SCI Ardèche Azur, que le bénéfice du permis de construire obtenu le 11 décembre 2007 par la SCI Ardèche sud lui a été transféré par un arrêté du 22 décembre 2010, qu'il existe une confusion d'interlocuteurs dans les courriers échangés (pièces n° 10, 11, 12, 13 et 35) entre la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco et que cette confusion permet de retenir en la cause la société Cogeco ;

Qu'en statuant ainsi, sans caractériser une immixtion de la société Cogeco dans la gestion de la SCI de nature à créer pour la SARL une apparence trompeuse propre à lui permettre de croire légitimement que cette société était aussi son cocontractant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par un rejet spécialement motivé sur le premier moyen, sur la troisième branche du deuxième moyen et sur les première, troisième et quatrième branches du troisième moyen, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;


PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a rejeté la demande de mise hors de cause formée par la société Cogeco et en ce qu'il a condamné solidairement la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco à verser à la SARL Les Rives de l'Ardèche la somme de 165 000 euros à titre d'indemnité compensatoire de la perte du permis de construire, l'arrêt rendu le 30 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la SARL Les Rives de l'Ardèche aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Les Rives de l'Ardèche à payer à la SCI Ardèche Azur et la société Cogeco la somme globale de 3 000 euros ; Rejette la demande de la SARL Les Rives de l'Ardèche ;