Responsabilité décennale : cause et gravité du désordre - condition d'imputabilité

 Note, JF Zedda, D. 2025, p. 2183

Note Caston, GP 10/2/2026, n° 4, p. 57

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-10.139
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300398
• Publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 11 septembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse, du 07 novembre 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SCP Marc Lévis, SARL Cabinet Rousseau et Tapie

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 11 septembre 2025




Cassation partielle


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 398 FS-B

Pourvoi n° S 24-10.139




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025

1°/ La société Pacifica, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],

2°/ M. [P] [O], domicilié [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° S 24-10.139 contre l'arrêt rendu le 7 novembre 2023 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre - section 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [E] [O], domicilié [Adresse 5],

2°/ à la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles d'Oc - Groupama d'Oc, dont le siège est [Adresse 1], prise en son agence [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Pacifica et de M. [O], de la SCP Marc Lévis, avocat de la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles d'Oc - Groupama d'Oc, et l'avis écrit de Mme Delpey-Corbaux, avocate générale, après débats en l'audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Abgrall, MM. Pety, Brillet, Mmes Foucher-Gros, Guillaudier, conseillers, Mmes Vernimmen, Rat, Bironneau, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 7 novembre 2023), M. [P] [O] (le maître de l'ouvrage) a confié à M. [E] [O] (l'entrepreneur), assuré auprès de la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles d'Oc (la société Groupama), des travaux d'électricité pour les besoins de la construction d'une maison d'habitation.

2. La réception des travaux est intervenue le 31 juillet 2014.

3. Un contrat d'assurance multirisque-habitation a été souscrit par le maître de l'ouvrage auprès de la société Pacifica.

4. La maison a été détruite par un incendie le 9 décembre 2014.

5. Après expertise judiciaire, le maître de l'ouvrage et son assureur multirisque-habitation ont assigné l'entrepreneur et son assureur en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la responsabilité décennale.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. Le maître de l'ouvrage et son assureur font grief à l'arrêt de dire que la responsabilité décennale de l'entrepreneur n'est pas engagée, alors « que l'électricien est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, du sinistre ayant une origine électrique, quand bien même sa cause exacte serait indéterminée, sauf si ce constructeur démontre que les dommages proviennent d'une cause étrangère ; qu'en infirmant le jugement ayant retenu la responsabilité de plein droit de M. [E] [O], électricien, après avoir constaté qu'il était certain que le sinistre avait pris naissance dans le tableau électrique et par des motifs impropres à établir l'existence d'une cause étrangère exonératoire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1792 du code civil :

7. Aux termes de ce texte, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

8. La présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs qui résulte de ce texte est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause (3e Civ., 1er décembre 1999, pourvoi n° 98-13.252, publié).

9. Il est jugé que cette présomption doit être écartée lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés par l'entrepreneur (3e Civ., 20 mai 2015, pourvoi n° 14-13.271, publié). En effet, la charge de cette présomption ne peut être étendue à des constructeurs dont il est exclu, de manière certaine, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci sont en lien avec leur sphère d'intervention.

10. Il en résulte :

- que, s'agissant du lien d'imputabilité, il suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché ;

- que, lorsque l'imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s'exonérer qu'en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère.

11. Pour dire que la responsabilité décennale de l'entrepreneur n'est pas engagée, l'arrêt retient que, si le sinistre a pris naissance dans le tableau électrique, il n'est pas démontré avec certitude qu'il est en lien avec un vice de construction ou une non-conformité affectant cet élément, l'expert n'ayant pu faire de constatations techniques suffisantes au regard de son état de dégradation, et ayant raisonné en écartant des hypothèses telles que l'acte de malveillance ou le défaut d'alimentation électrique externe, sans pouvoir être formel.

12. Il en déduit qu'il n'est pas démontré que le sinistre est imputable aux travaux électriques réalisés par l'entrepreneur, lequel n'a pas la charge de démontrer une cause étrangère en l'absence d'imputabilité certaine.

13. En statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure un lien d'imputabilité entre les dommages et les travaux de l'entrepreneur, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

14. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt disant que la responsabilité décennale de l'entrepreneur n'est pas engagée entraîne la cassation des chefs de dispositif rejetant les demandes du maître de l'ouvrage et de son assureur, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare la société Pacifica recevable à agir, l'arrêt rendu le 7 novembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse autrement composée ;

Condamne M. [E] [O] et la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles d'Oc aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles d'Oc et la condamne à payer à M. [P] [O] et la société Pacifica la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300398

Analyse

Le champ contractuel

 Chronique, B. Chaffois, D. 2023, p. 1323.

Référé-expertise interruptif - causes et conséquences

 

Cour de cassation - Chambre civile 2

• N° de pourvoi : 21-18.771
• ECLI:FR:CCASS:2023:C200211
• Publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 02 mars 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, du 29 avril 2021

Président

Mme Martinel (conseiller doyen faisant fonction de président)

Avocat(s)

SARL Ortscheidt, SCP Célice, Texidor, Périer

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 2

CM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 2 mars 2023




Cassation


M. PIREYRE, président



Arrêt n° 211 F-B

Pourvoi n° N 21-18.771




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 2 MARS 2023

La société Vandel, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° N 21-18.771 contre l'arrêt rendu le 29 avril 2021 par la cour d'appel de Lyon (3e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Cummins France, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Durin-Karsenty, conseiller, les observations de la SARL Ortscheidt, avocat de la société Vandel, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Cummins France, et l'avis de M. Adida-Canac, avocat général, après débats en l'audience publique du 17 janvier 2023 où étaient présents M. Pireyre, président, Mme Durin-Karsenty, conseiller rapporteur, Mme Martinel, conseiller doyen, et Mme Thomas, greffier de chambre,

la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 29 avril 2021), ayant rencontré des difficultés avec des moteurs acquis auprès de la société Cummins France (la société Cummins) entre octobre 2005 et octobre 2006, la société Vandel a obtenu, le 20 novembre 2009, une ordonnance d'un juge des référés prescrivant une mesure d'expertise sur ces moteurs en application de l'article 145 du code de procédure civile. L' expert a établi son rapport le 26 février 2015.

2. Par acte du 4 mars 2016, la société Vandel a assigné la société Cummins en paiement au titre du manquement à son obligation de délivrance conforme sur ces trois moteurs et à son obligation de conseil et d'information.

3. Par jugement du 19 mars 2018, le tribunal de commerce a notamment condamné la société Cummins à payer à la société Vandel diverses sommes à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice matériel. La société Cummins a interjeté appel par acte du 6 avril 2018.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

4. La société Vandel fait grief à l'arrêt de juger irrecevable comme prescrite l'action en délivrance qu'elle a engagée à l'encontre de la société Cummins, alors « que la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès ; que la mesure d'instruction ordonnée suspend le délai de prescription de l'action au fond lorsque la demande d'expertise tend au même but que la demande formulée devant la juridiction du fond, c'est-à-dire lorsqu'il apparaît que les résultats de l'expertise diligentée ou que les documents obtenus permettent à la juridiction saisie ultérieurement au fond de se prononcer, quel que soit le fondement sur la base duquel la mesure a pu être ordonnée ; qu'en déclarant irrecevable comme prescrite l'action en délivrance engagée par la société Vandel, motifs pris que « l'action au fond a été engagée plus de 5 ans plus tard le 4 mars 2016, et le délai n'a pu être suspendu en application de l'article 2239 du même code à raison de l'instance en référé ayant ordonné une mesure d'instruction avant tout procès, initiée par acte du 2 janvier 2009 et qui a donné lieu au dépôt du rapport de l'expert [H] le 26 février 2015, puisque cette action en référé a été sollicitée, et obtenue, en vue de rechercher l'existence de vices rédhibitoires, comme l'établit la mission de l'expert judiciaire [H] rappelée en p. 4 et 5 de son rapport et notée dans les écritures de l'appelante. L'expert ne pouvait d'ailleurs pas s'écarter des termes de sa mission. Cette instance in futurum n'avait donc pas le même objet que celui de la présente instance au fond. Aucun effet suspensif, encore moins interruptif comme plaidé par Vandel, n'en résulte », cependant que conformément au critère d'« identité de but », la demande d'expertise in futurum, bien qu'elle ait eu pour objet de déterminer si les moteurs étaient atteints de vice rédhibitoire, permettait en toute hypothèse dans le cadre d'une action ultérieure au fond, fondée sur le défaut de délivrance conforme, d'établir si les moteurs étaient effectivement affectés d'une non-conformité, les constatations et conclusions matérielles de l'expert étant utiles pour déterminer le bien-fondé d'une action fondée sur un défaut de conformité, quel qu'ait été le fondement juridique envisagé au stade de la demande de mesure d'instruction avant tout procès, la cour d'appel a violé l'article 2239 du code civil. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

5. La société Cummins conteste la recevabilité du grief comme nouveau.

6. Cependant, il résulte des conclusions des parties devant la cour d'appel que la société Vandel, répliquant à la fin de non-recevoir soulevée par la société Cummins tirée de la prescription de l'action au fond, a invoqué en substance la suspension de la prescription quel que soit le fondement juridique de l'action en référé.

7. Le moyen est, dès lors, recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article 2239 du code civil :

8. Selon ce texte, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

9. Si, en principe, la suspension comme l'interruption de la prescription ne peuvent s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions tendent à un même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.

10. Pour déclarer irrecevable comme prescrite l'action en inexécution de délivrance conforme, l'arrêt retient que l'instance en référé a été initiée par acte du 2 janvier 2009 et donné lieu au dépôt du rapport de l'expert le 26 février 2015 en vue de rechercher l'existence de vices rédhibitoires, que l'instance in futurum n'ayant pas le même objet que celui de la présente instance au fond en inexécution de délivrance conforme n'a pas d'effet suspensif sur cette dernière.

11. En statuant ainsi, alors que la demande d'expertise en référé tendant à identifier les causes des sinistres subis par les matériels livrés et à déterminer s'ils sont atteints d'un vice rédhibitoire tend au même but que l'action en inexécution de l'obligation de délivrance conforme, la cour d'appel, qui aurait dû constater que la mesure d'instruction ordonnée avait suspendu la prescription de l'action au fond, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 avril 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon autrement composée.

Condamne la société Cummins France aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Cummins France et la condamne à payer à la société Vandel la somme de 3 000 euros ;

Panorama - droit des contrats (janvier 2022/janvier 2023)

 M. Mekki et R. Boffa, D. 2023, p. 254 : voir notamment :

• conclusion du contrat,
• variations sur le dol,
• contenu du contrat,
• dernier souffle pour la cause...,
• l'article 1171 du code civil (clauses abusives) éclipsé par les droits spéciaux,
• flux et reflux de la force majeure,
• l'application anticipée de la disproportion manifeste.

Mobiles et motifs : comparaison de de droit civil et de droit pénal

 Etude S Husser, D. 2022, p. 2301, avec une réflexion sur le maintien ou non de la notion de cause, après la réforme de 2016...

Persistance d'un trouble anormal de voisinage et ignorance des travaux nécessaires pour y mettre un terme

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-17.324
• ECLI:FR:CCASS:2022:C300516
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du mercredi 22 juin 2022

Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, du 24 novembre 2020

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Cabinet Rousseau et Tapie, SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 22 juin 2022




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 516 F-D

Pourvoi n° Q 21-17.324




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 JUIN 2022

1°/ M. [S] [P], domicilié [Adresse 9], exploitant sous l'enseigne Moto Dépôt,

2°/ la société [P] Moto, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], exerçant sous l'enseigne Moto dépôt

3°/ la société [Adresse 9], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° Q 21-17.324 contre l'arrêt rendu le 24 novembre 2020 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic l'agence la Régie Foncia Lyon, domicilié [Adresse 3],

2°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 6],

3°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 6],

4°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 10], dont le siège est [Adresse 10],

5°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 4],

6°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 4],

tous six représentés par leur syndic la société Oralia-Régie de l'Opéra, dont le siège est [Adresse 8],

7°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9], dont le siège est [Adresse 9], représenté par son syndic la société Rolin-Bainson, dont le siège est [Adresse 1],

8°/ à la société du [Adresse 4], société civile immobilière, dont le siège est chez M. [R] [L], [Adresse 4], aux lieu et place du syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], représentée par son mandataire de gestion l'agence La Régie Chomette, domiciliée [Adresse 7],

9°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9], dont le siège est [Adresse 9],

10°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], dont le siège est [Adresse 6],

tous deux représentés par leur syndic l'agence Oralia-Régie de l'Opéra, domicilié [Adresse 8],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [P] et des sociétés [P] Moto et [Adresse 9], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat des syndicats des copropriétaires des immeubles des [Adresse 4], [Adresse 6], [Adresse 6], [Adresse 10], [Adresse 4], [Adresse 4], [Adresse 9], de la société du [Adresse 4] et des syndicats des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 9] et de l'immeuble du [Adresse 6], après débats en l'audience publique du 17 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 24 novembre 2020), en 1984, la société civile immobilière [P] (la SCI [P]), aux droits de laquelle vient la société civile immobilière [Adresse 9] (la SCI Part Dieu), a loué à M. [P] un local commercial comprenant notamment une cave située sous une cour commune à plusieurs immeubles soumis au statut de la copropriété. La société [P] moto lui a succédé en tant que preneur en 2009.

2. Se plaignant d'infiltrations d'eau persistantes dans cette cave, la SCI Part Dieu et ses locataires ont assigné les syndicats des copropriétaires de ces immeubles en accomplissement des travaux de réfection et en paiement de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, et sur le second moyen, ci-après annexés

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

4. M. [P], la société [P] moto et la SCI Part Dieu font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à voir condamner les syndicats des copropriétaires des [Adresse 9], [Adresse 6], [Adresse 10], [Adresse 4] et la société civile immobilière du [Adresse 4] à réaliser sous astreinte tous travaux de nature à faire effectivement cesser les désordres, alors « qu'en toute hypothèse, la victime d'un trouble anormal du voisinage a droit à la cessation ou à la réparation effective du trouble sans qu'il importe qu'elle n'en ait pas établi la cause exacte ni précisé les solutions techniques de nature à y remédier ; qu'en jugeant, pour les débouter de leur demande tendant à ce que les syndicats soient condamnés à réaliser sous astreinte tous travaux de nature à faire effectivement cesser les désordres, qu'en l'absence de « toute cause précisément établie de ces nouvelles infiltrations et en l'absence de demande d'expertise, les demandeurs n'établissent pas quels [étaient] les travaux nécessaires ni quels en [étaient] les débiteurs », la cour d'appel a méconnu le principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

5. Les défendeurs au pourvoi contestent la recevabilité du moyen. Ils soutiennent qu'il est nouveau et mélangé de fait et de droit.

6. Cependant, dans leurs écritures devant la cour d'appel, les demandeurs au pourvoi invoquaient, notamment, pour fonder leur action, la théorie du trouble du voisinage.

7. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage :

8. L'arrêt rappelle, d'abord, que les syndicats des copropriétaires des immeubles voisins de la cour commune, sous laquelle se situe la cave, ont été condamnés à faire cesser les infiltrations d'eau excédant l'humidité naturelle et à verser des dommages-intérêts au propriétaire et à ses locataires successifs.

9. Il retient, ensuite, que les travaux accomplis pour y remédier préconisés par l'expert judiciaire désigné ont été inefficaces et que les infiltrations d'eau persistent, mais que, si la demande formée à hauteur d'appel afin d'obtenir la condamnation des syndicats des copropriétaires à réparer ces désordres est recevable, elle n'est pas fondée en l'absence de toute cause précisément établie de ces nouvelles infiltrations et en l'absence de demande d'expertise, les demandeurs n'établissant pas quels sont les travaux nécessaires ni quels sont les débiteurs.

10. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations desquelles il résultait la persistance d'un trouble anormal de voisinage, a violé le principe susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. [P], de la société [P] moto et de la société civile immobilière [Adresse 9] tendant à voir condamner les syndicats des copropriétaires des [Adresse 9], [Adresse 6], [Adresse 10], [Adresse 4] et la société civile immobilière du [Adresse 4], à réaliser sous astreinte tous travaux de nature à faire effectivement cesser les désordres, l'arrêt rendu le 24 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne les syndicats des copropriétaires des [Adresse 9], [Adresse 6], [Adresse 10], [Adresse 4] et la société civile immobilière du [Adresse 4] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les syndicats des copropriétaires des [Adresse 9], [Adresse 6], [Adresse 10], [Adresse 4] et la société civile immobilière du [Adresse 4] et les condamne à payer à M. [P], la société [P] moto et à la société civile immobilière [Adresse 9] la somme globale de 3 000 euros ;

Le contrat de construction de maison individuelle et l'aléa

 Etude, G. Casu, RDI 2021, p. 573.

Prescription décennale et intérêt à agir : action d'un copropriétaire à l'encontre du syndicat des copropriétaire pour les dommages subis du fait d'un défaut d'entretien des parties communes

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 20-19.193
• ECLI:FR:CCASS:2021:C300746
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du mercredi 03 novembre 2021

Décision attaquée : Cour d'appel de Bastia, du 24 juin 2020

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Boulloche

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 3 novembre 2021




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 746 FS-D

Pourvoi n° A 20-19.193




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 NOVEMBRE 2021

1°/ M. [X] [J],

2°/ Mme [G] [W],

domiciliés tous deux [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° A 20-19.193 contre l'arrêt rendu le 24 juin 2020 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires résidence Marina di sole [Localité 1], [Localité 1], représenté par son administrateur provisoire M. [H] [L] [B] domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jobert, conseiller, les observations de la SCP Boulloche, avocat de M. [J] et de Mme [W], et l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, après débats en l'audience publique du 21 septembre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jobert, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Andrich, MM. Jessel, David, Laurent, conseillers, M. Jariel, Mmes Schmitt, Aldigé, Brun, M. Baraké, Mme Gallet, conseillers référendaires, Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bastia, 24 juin 2020), M. [J] et Mme [W] étaient propriétaires de lots de copropriété dans la résidence Marina di Sole, respectivement acquis en 2004 et 2006.

2. Invoquant des désordres affectant les canalisations d'évacuation des eaux usées, ils ont, le 19 avril 2016, assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence en réalisation des travaux de réfection du réseau commun et en indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

3. M. [J] fait grief à l'arrêt de le déclarer irrecevable en ses demandes comme prescrites, alors « que le point de départ du délai de prescription décennale de l'action d'un copropriétaire à l'encontre du syndicat des copropriétaire pour les dommages subis du fait d'un défaut d'entretien des parties communes est la date à laquelle la cause des dommages a été révélée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que l'action de M. [J] engagée le 19 avril 2016 contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Marina di Sole pour obtenir la réalisation de travaux tendant à la réfection des réseaux d'évacuation et des dommages-intérêts était prescrite dès lors que le dysfonctionnement des réseaux d'évacuation et l'absence d'assainissement étaient connus depuis l'acquisition de son lot par M. [J] le 19 août 2004 ; qu'en se fondant ainsi sur la connaissance des dommages par M. [J] et non sur la connaissance de leur cause, la cour d'appel a violé les articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et 2234 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a retenu que les désordres étaient constitués par le dysfonctionnement des réseaux d'évacuation et l'absence d'assainissement, lesquels étaient connus depuis l'acquisition de son lot par M. [J] le 19 août 2004.

5. Elle a relevé que le diagnostic du 23 janvier 2004 joint à l'acte du 19 août 2004, portant acquisition de l'immeuble par M. [J], mentionnait l'existence de nombreux désordres qu'il énumérait et dont il indiquait les causes, et que les actes de vente comportaient une liste de travaux à accomplir.

6. Elle en a souverainement déduit que les désordres et leurs causes étaient connus de M. [J] depuis le 19 août 2004, de sorte qu'elle a exactement retenu que l'action, engagée le 19 avril 2016, était prescrite.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

8. Mme [W] fait grief à l'arrêt de déclarer sa demande irrecevable, alors :

« 1°/ que pour déclarer Mme [W] irrecevable en ses demandes à défaut d'intérêt à agir, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que l'allégation d'un préjudice de jouissance découlant du retard d'exécution des travaux sur les parties communes qu'elle n'a plus intérêt à poursuivre ne suffit pas à sa démonstration ; que pourtant, le syndicat des copropriétaires a admis que Mme [W] aurait intérêt à agir pour solliciter l'allocation de dommages-intérêts si elle avait agi dans le délai prévu par l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, ce qui était le cas puisque la cour d'appel a relevé que son action n'était pas prescrite ; qu'en statuant par de simple affirmation sans justifier sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que Mme [W] n'avait pas d'intérêt à agir en réparation de son trouble de jouissance à l'encontre du syndicat des copropriétaires dès lorsqu'elle avait obtenu, par arrêt du 12 août 2015,avec les autres copropriétaires et le syndicat des copropriétaires, la condamnation de leur vendeur au paiement des travaux prévus par les actes de vente des lots, des travaux d'assainissement (376 583 + 55 000 €), des dommages-intérêts à titre personnel au titre des retards d'exécution des engagements contractuels et ont été déboutés de leurs demandes au titre du préjudice moral ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

9. La cour d'appel a relevé que Mme [W] avait vendu l'appartement, acquis en 2006, le 22 décembre 2015, et qu'au moment de l'introduction de l'instance elle n'était plus copropriétaire.

10. Elle en a exactement déduit, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants relatifs à l'arrêt de la cour d'appel du 12 août 2015, que Mme [W] n'avait plus d'intérêt à agir.

11.Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [J] et Mme [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [J] et Mme [W] et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Marina di Sole à [Localité 1] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille vingt et un.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boulloche, avocat aux Conseils, pour M. [J] et Mme [W]

Premier moyen de cassation

M. [X] [J] fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déclaré irrecevable en ses demandes comme prescrites ;

Alors que le point de départ du délai de prescription décennale de l'action d'un copropriétaire à l'encontre du syndicat des copropriétaire pour les dommages subis du fait d'un défaut d'entretien des parties communes est la date à laquelle la cause des dommages a été révélée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que l'action de M. [J] engagée le 19 avril 2016 contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Marina di Sole pour obtenir la réalisation de travaux tendant à la réfection des réseaux d'évacuation et des dommages-intérêts était prescrite dès lors que le dysfonctionnement des réseaux d'évacuation et l'absence d'assainissement étaient connus depuis l'acquisition de son lot par M. [J] le 19 août 2004 ; qu'en se fondant ainsi sur la connaissance des dommages par M. [J] et non sur la connaissance de leur cause, la cour d'appel a violé les articles 14 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, et 2234 du code civil.

Second moyen de cassation

Mme [G] [W] fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déclarée irrecevable en ses demandes à défaut d'intérêt à agir ;

1°) Alors que pour déclarer Mme [W] irrecevable en ses demandes à défaut d'intérêt à agir, la cour d'appel s'est bornée à affirmer que l'allégation d'un préjudice de jouissance découlant du retard d'exécution des travaux sur les parties communes qu'elle n'a plus intérêt à poursuivre ne suffit pas à sa démonstration ; que pourtant, le syndicat des copropriétaires a admis que Mme [W] aurait intérêt à agir pour solliciter l'allocation de dommages-intérêts si elle avait agi dans le délai prévu par l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, ce qui était le cas puisque la cour d'appel a relevé que son action n'était pas prescrite ; qu'en statuant par de simple affirmation sans justifier sa décision, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°) Alors que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré que Mme [W] n'avait pas d'intérêt à agir en réparation de son trouble de jouissance à l'encontre du syndicat des copropriétaires dès lors qu'elle avait obtenu, par arrêt du 12 août 2015, avec les autres copropriétaires et le syndicat des copropriétaires, la condamnation de leur vendeur au paiement des travaux prévus par les actes de vente des lots, des travaux d'assainissement (376 583 + 55 000 €), des dommages-intérêts à titre personnel au titre des retards d'exécution des engagements contractuels et ont été déboutés de leurs demandes au titre du préjudice moral ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2021:C300746

L'autorité de la chose jugée s'attache à une transaction dès lors qu'il y a identité de cause, d'objet et de parties entre l'instance en cours et celle qui a abouti à la transaction.

 

Cour de cassation - Chambre civile 1

• N° de pourvoi : 20-11.788
• ECLI:FR:CCASS:2021:C100592
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du mercredi 06 octobre 2021

Décision attaquée : Cour d'appel de Lyon, du 26 novembre 2019

Président

Mme Duval-Arnould (conseiller doyen faisant fonction de président)

Avocat(s)

SCP Alain Bénabent , SCP Célice, Texidor, Périer, SCP Delamarre et Jehannin

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

NL4



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 octobre 2021




Rejet


Mme DUVAL-ARNOULD, conseiller doyen faisant fonction de président



Arrêt n° 592 F-D

Pourvoi n° B 20-11.788




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 6 OCTOBRE 2021

1°/ M. [J] [L],

2°/ Mme [M] [G], épouse [L],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

3°/ la société Victoria patrimoine, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° B 20-11.788 contre l'arrêt n° RG : 18/02822 rendu le 26 novembre 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Duguesclin développement, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Résidence services du Palais, société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 4],

3°/ à la société Icade promotion, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

4°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Aquitaine, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Kerner-Menay, conseiller, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. [L], de Mme [G], de la société Victoria patrimoine, de la SCP Alain Bénabent , avocat de la société Duguesclin développement, de la société Résidence services du Palais, de la société Icade promotion, après débats en l'audience publique du 29 juin 2021 où étaient présents Mme Duval-Arnould, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Kerner-Menay, conseiller rapporteur, M. Girardet, conseiller, et Mme Tinchon, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société Victoria patrimoine ainsi qu'à M. et Mme [L] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d' Aquitaine.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 26 novembre 2019), le 18 juillet 2007, la société Victoria patrimoine, a acquis, après réservation du 20 décembre 2006, en l'état futur d'achèvement, auprès de la société Résidence services du palais, filiale de la société Icade promotion (la société Icade), sept lots sous le régime de la copropriété au sein d'une résidence de services en vue de bénéficier du régime fiscal de loueur de meublé et financé cette acquisition par un prêt contracté auprès de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine (la banque) cautionné par M. et Mme [L]. Le 21 décembre 2006, la société Victoria Patrimoine a conclu avec la société Atrium tourisme, exploitant la résidence, un bail commercial pour une durée de onze ans.

3. A la suite de la liquidation judiciaire, le 1er juillet 2009, de la société Atrium tourisme, en l'absence de versement à la société d'assurance des primes perçues, la société Duguesclin développement, autre filiale de la société Icade, s'est associée à une association Loisirs côte vacances pour créer, au printemps 2010, une nouvelle entité d'exploitation, la société Les résidences d'[Localité 1].

4. Le 22 avril 2010, la société Résidence services du palais et la société Victoria patrimoine ont signé une transaction aux termes de laquelle, la première s'est engagée à lui payer une somme correspondant aux loyers impayés par la société Atrium tourisme à la date du 31 mars 2010 ainsi qu'à soutenir financièrement le nouveau gestionnaire, la seconde s'engageant à signer un bail commercial avec la nouvelle société d'exploitation et à renoncer à tout recours.

5. Après l'annonce en avril 2013 par la société Icade, de sa décision de ne plus soutenir financièrement la société Les résidences d'[Localité 1], la société Duguesclin développement a, le 12 juillet 2013, cédé ses parts dans cette société qui a fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 22 mars 2014. L'exploitation de la résidence a été poursuivie par la société Les demeures champenoises avec laquelle la copropriétaire a signé, le 21 mai 2014, un bail commercial.

6. Par actes des 4 et 5 novembre 2014, la société Victoria patrimoine a assigné les sociétés Résidence services du palais, Duguesclin développement et Icade ainsi que la banque, en sollicitant, à titre principal, l'annulation de la vente pour dol et, à titre subsidiaire, l'indemnisation de ses préjudices résultant essentiellement de la perte des loyers et de la valeur vénale du bien.

7. Par acte du 29 juin 2015, la banque a fait assigner M. et Mme [L] en paiement du prêt. Les deux procédures ont été jointes.

8. Les sociétés Résidence services du palais, Duguesclin développement et Icade ont soulevé l'exception de transaction.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses troisième et quatrième branches, ci-après annexé

9. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

10. La société Victoria patrimoine ainsi que M. et Mme [L] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les demandes formées par la société Victoria patrimoine, alors : « que si une transaction fait obstacle à l'introduction ou la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet, elle n'interdit toutefois pas d'engager par la suite une nouvelle procédure portant sur les prétentions dont le fondement est né ou s'est révélé postérieurement à la transaction ; qu'en l'espèce, l'exposante soutenait expressément dans leurs conclusions que le fondement de son action s'était révélé postérieurement à la conclusion de la transaction ; qu'elle soulignait que le fondement de la transaction d'avril 2010 était la défaillance du gestionnaire de l'époque, à savoir la société Atrium Tourisme, quand le fondement de son action consistait en la découverte, en 2013, de ce que "le "modèle économique" était dès l'origine totalement déséquilibré et dans une proportion considérable" ; qu'en retenant que "la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence", et qu'elle "couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance de sorte qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué", sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fondement de l'action en justice, à savoir le déséquilibre structurel de l'opération n'avait pas été découvert postérieurement à la transaction, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, applicable en la cause ».

Réponse de la Cour

11. Il résulte des articles 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, et 1351 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, que l'autorité de la chose jugée s'attache à une transaction dès lors qu'il y a identité de cause, d'objet et de parties entre l'instance en cours et celle qui a abouti à la transaction.

12. Se fondant sur les termes de la transaction ayant pour objet de régler « les litiges nés ou à naître entre les copropriétaires, la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement toute autre société membre du groupe Icade, et relatifs, directement ou indirectement, à l'investissement réalisé au sein de la Résidence du Palais à [Localité 1] et à l'exécution du bail commercial liant les copropriétaires à l'exploitant de cette résidence » et prévoyant, à la suite de l'énoncé de leurs engagements respectifs, que « les parties signataires renoncent de façon irrévocable et définitive à former une quelconque demande de paiement, de remboursement, d'indemnisation et/ou de dédommagement au titre du bail commercial signé avec la société Atrium Tourisme ou au titre du nouvel exploitant de la résidence et plus généralement au titre de l'opération d'investissement réalisée dans la dite résidence », l'arrêt constate que la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence et qu'elle couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance et en déduit qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué.

13. Sans être tenue de procéder à la recherche prétendument omise, que ses constatations rendaient inopérantes, la cour d'appel a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

14. La société Victoria patrimoine ainsi que M. et Mme [L] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevables les demandes formées par la société Victoria patrimoine, alors : « que la cour d'appel a elle-même constaté que l'article 1er de la transaction stipulait expressément « qu'elle est indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation » ; qu'il en résultait nécessairement que les engagements pris dans la transaction par les sociétés du groupe Icade devaient être exécutés durant toute la durée du nouveau bail commercial, indivisible de la transaction ; qu'en retenant pourtant qu' « aucun élément ne permet d'affirmer que cet engagement a été souscrit pour la durée du bail », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ».

Réponse de la Cour

15. Après avoir constaté que la transaction prévoyait qu'elle était indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation, l'arrêt retient qu'elle a été conclue, selon son préambule, dans le contexte des défaillances conjuguées du locataire et du courtier d'assurance, la société Résidence services du palais étant consciente du préjudice subi par les acquéreurs de ce fait, et que les copropriétaires ont renoncé à tout recours contre elle et plus généralement contre toute autre société membre du groupe Icade en contrepartie de son accord pour accompagner financièrement le nouveau gestionnaire, le candidat présenté ne présentant pas une surface financière suffisante. Il ajoute qu'aucun élément ne permet d'affirmer que cet engagement, qui ne saurait être qualifié de conditionnel, a été souscrit pour la durée du bail et qu'il ne peut s'analyser qu'en un engagement à durée indéterminée dont la bonne foi imposait qu'il soit maintenu pendant un délai raisonnable et que la société Résidence services du palais l'a exécuté, de bonne foi, pendant trois années.

16. Ayant ainsi interprété souverainement les clauses de la transaction qui n'étaient ni claires ni précises quant à la durée de l'engagement pris par la société Résidence services du palais, la cour d'appel a pu en déduire que celui-ci ayant été exécuté, la transaction était opposable à la société Victoria patrimoine.

17. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Victoria patrimoine et M. et Mme [L] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [L], la société Victoria patrimoine

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les demandes présentées par la SNC Victoria Patrimoine ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « selon l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ; que selon l'article 2052 dans sa version applicable au litige, les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; qu'elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion ; que selon les articles 2048 et 2049, les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; que les transactions ne règlent que les différends qui s'y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l'on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé ; qu'en l'espèce, la transaction précise qu'elle a pour objet de régler "les litiges nés ou à naître entre les copropriétaires, la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement toute autre société membre du groupe Icade, et relatifs, directement ou indirectement, à l'investissement réalisé au sein de la Résidence du Palais à [Localité 1] et à l'exécution du bail commercial liant les Copropriétaires à l'exploitant de cette résidence et qu'elle est indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation" ; qu'elle prévoit : - que la SCI Résidence Services du Palais s'engage à payer aux copropriétaires une somme correspondant aux loyers qui n'ont pas été payés par la société Atrium Tourisme jusqu'au 31 mars 2010, en contrepartie de quoi les copropriétaires s'engagent à signer le bail commercial avec la nouvelle société d'exploitation, - que les parties signataires renoncent "de façon irrévocable et définitive à former l'une contre l'autre une quelconque demande de paiement, de remboursement, d'indemnisation et/ou de dédommagement au titre du bail commercial signé avec la société Atrium Tourisme ou au titre du choix du nouvel exploitant de la résidence [...] et plus généralement au titre de l'opération d'investissement réalisée dans ladite résidence" ; qu'il ressort du préambule de la transaction que celle-ci a été conclue dans le contexte des défaillances conjuguées du locataire et du courtier d'assurance, la SCI Résidence Services du Palais venderesse étant consciente du préjudice subi par les acquéreurs de ce fait, et que les copropriétaires ont renoncé à tout recours "contre la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement contre toute autre société membre du groupe Icade" en contrepartie de son accord pour "accompagner financièrement le nouveau gestionnaire, le candidat présenté ne présentant pas une surface financière suffisante" ; qu'il en résulte que la SCI Résidence Services du Palais venderesse avait souscrit l'obligation d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire ainsi que l'a justement retenu le premier juge ; que cet engagement ne saurait être qualifié de conditionnel dès lors qu'il n'était assorti d'aucune modalité faisant dépendre l'existence de l'obligation souscrite d'un événement futur et incertain de sorte que les dispositions régissant la condition potestative sont sans application dans le présent litige ; qu'aucun élément ne permettant d'affirmer que cet engagement a été souscrit pour la durée du bail, il ne peut s'analyser qu'en un engagement à durée indéterminée, la bonne foi imposant qu'il soit maintenu pendant un délai raisonnable ; que c'est par de justes et pertinents motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a estimé que la SCI Résidence Services du Palais avait exécuté de bonne foi la transaction en assurant le paiement des loyers pendant trois ans de sorte que la transaction est opposable à l'appelante ; que la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence ; qu'il en résulte que la transaction couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance de sorte qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué et que les demandes de la SNC Victoria Patrimoine sont irrecevables ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « sur la recevabilité de la demande de la SNC Victoria Patrimoine : qu'en application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ; que l'article 2052 du code civil prévoit que les transactions ont, entre les parties, l'autorité de la chose jugée en dernier ressort ; qu'elles ne peuvent être attaquées pour cause d'erreur de droit, ni pour cause de lésion ; que selon les termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître ; que ce contrat doit être rédigé par écrit ; que l'article 2048 précise que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s'entend que de ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu ; qu'en l'espèce, le 22 avril 2010 un protocole d'accord a été signé entre la SNC Victoria Patrimoine et la SCI Résidence Services du Palais, celui-ci stipule que : Article 1 : « Objet de la transaction » : « Le présent protocole a pour objet de régler les litiges nés ou à naître entre les copropriétaires, la SCI Résidence Services du Palais, et plus généralement toute autre société membre du groupe Icade, et relatifs, directement ou indirectement à l'investissement réalisé au sein de la Résidence Services du Palais à [Localité 1] et à l'exécution du bail commercial liant les Copropriétaires à l'exploitant de cette résidence. (...) » ; Article 2 de la transaction : « La SCI Résidence Services du Palais s'engage à payer au Copropriétaires une somme correspondant aux loyers qui n'ont pas été payés par la société Atrium Tourisme jusqu'au 31 mars 2010, soit un montant de 69 480 € HT. Les Copropriétaires donnent bonne et valable quittance du paiement de ladite somme, sans exception ni réserve, par signature des présentes et sous réserve d'encaissement. En contrepartie, les Copropriétaires subrogent la SCI Résidence Services du Palais dans leurs droits à l'égard de la société Provalliance ou de la compagnie d'assurances CUB, et ne pourront réclamer aucune somme que ces derniers pourraient se voir condamner à payer à la SCI Résidence Services du Palais. Les copropriétaires s'engagent également à signer, Concomitamment avec le présent protocole, le bail commercial avec la nouvelle société d'exploitation, dont le modèle figure en annexe. » ; Article 3 : conditions suspensives : « le présent protocole transactionnel est soumis aux conditions suspensives suivantes : obtention par la nouvelles société d'exploitation de la Résidence Services du Palais d'un nombre de signatures de protocoles transactionnels et de baux commerciaux suffisants au sein de la résidence pour permettre l'exploitation d'un minimum de 80 % des lots de résidence, modification du règlement de copropriété de la Résidence Services du Palais et adoption du modèle qui est joint en annexe 2, au cas où cette modification figurerait à l'ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale des copropriétaires. » ; Article 4 : « Abandon de toutes les procédures judiciaires » : « Sous réserve des dispositions des articles 2 et 3, les Parties renoncent de façon irrévocable et définitive à formuler l'une à l'encontre de l'autre une quelconque demande de paiement, de remboursement, d'indemnisation et/ou de dédommagement au titre du bail commercial signé avec la société Atrium Tourisme ou au titre du choix du nouvel exploitant de la Résidence Services du Palais, telle que visée aux termes de l'exposé préalable ci-dessus, et plus généralement, au titre de l'opération d'investissement réalisé dans ladite résidence. » ; Article 6 « Caractère définitif de la transaction » : « Les Parties reconnaissent avoir pris connaissance du caractère transactionnel et irrévocable des présentes. Elles déclarent accepter le présent protocole en pleine connaissance des circonstances de la cause et des droits auxquels elles pouvaient prétendre. En conséquence, le présent protocole est définitif et vaut transaction, en application des articles 2044 et suivants du Code civil. Le présent protocole met fin à tout différend né ou à naitre des rapports de droit ou de fait ayant pu exister entre les parties au titre de la procédure visée aux termes de l'exposé préalable ci-dessus et, plus généralement, des relations ayant existé entre lesdites Parties et a entre elles l'autorité de la chose jugée conformément à l'article 2052 du Code civil. » ; que pour que la présente transaction puisse être invoquée comme fin de non-recevoir tirée de la chose jugée, les parties à la transaction et celles au litige doivent être les mêmes, et il doit y avoir également identité d'objet ; qu'en outre, les engagements pris par l'une des parties doivent avoir été exécutés pour que l'autre partie puisse valablement renoncer à tout recours en justice ; qu'en effet, la réciprocité des engagements pris et leur exécution fonde la transaction ; qu'en l'espèce, la transaction a été signée entre d'une part, la SCI Résidence Services du Palais et d'autre la SNC Victoria Patrimoine ; que cette dernière s'est engagée à ne pas intenter d'action en justice à l'encontre de toutes sociétés appartenant au groupe Icade ; qu'or, tant la SCI Résidence Services du Palais que la SAS Duguesclin Développement sont détenues par la société Icade ; que par ailleurs, le protocole d'accord a été signé par Monsieur [U] [B] dont il n'est pas contesté que, en apposant sa signature sur le protocole d'accord, il agissait en tant que représentant, outre de la SCI Résidence Services du Palais, de l'ensemble du groupe Icade auquel appartient la SAS Duguesclin Développement ; qu'ainsi, la demanderesse ne peut pas valablement soutenir que la SAS Duguesclin Développement ne fait pas partie de la transaction ; qu'en conséquence, les parties au litige sont également les parties à la transaction ; que le protocole d'accord du 22 avril 2010 a pour objet de régler les « litiges nés ou à naître (..) relatifs, directement ou indirectement, à l'investissement réalisé au sein de la Résidence Services du Palais et à l'exécution du bail commercial liant les copropriétaires exploitants » ; qu'or, la SNC Victoria Patrimoine, copropriétaire, fonde sa demande d'annulation de la vente pour dol arguant notamment du fait qu'elle a été trompée sur l'opération d'investissement présentée comme sécurisée alors que les loyers perçus ne lui ont pas permis de payer les échéances de prêt ; qu'il en résulte que l'objet du présent litige, lequel porte sur l'opération d'investissement et sur les problèmes résultant du défaut de paiement des loyers et ainsi que la défaillance dans l'exécution du contrat de bail, est identique à l'objet de la transaction ; que c'est ainsi à tort que la demanderesse soutient que la transaction ne règlerait que les conséquences de la défaillance conjuguée du locataire et du courtier en assurance ; sur l'exécution du protocole : qu'il ressort clairement de la transaction que la SCI Résidence Services du Palais s'est engagée à payer à la SNC Victoria Patrimoine les loyers impayés dus par la société Atrium Tourisme, ancien gestionnaire ; qu'or, il n'est pas contesté que la SCI Résidence Services du Palais a effectivement respecté cet engagement précis et déterminé en payant l'intégralité de cette somme à la SNC Victoria Patrimoine ; que contrairement à ce que soutiennent les sociétés défenderesses, il apparaît que la SCI Résidence Services du Palais s'était également engagée à soutenir le nouveau gestionnaire ; qu'en effet, il convient, conformément aux dispositions des anciens articles 1156 et 1161 du code civil applicables à la cause, de faire une interprétation générale du contrat, soit de rechercher la commune intention des parties et d'interpréter les clauses des conventions les unes par les autres ; qu'or, l'exposé préalable de la transaction mentionne que : « la SCI Résidence Services du Palais accepte également d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire présenté par les copropriétaire en remplacement de la société Atrium Tourisme défaillante, le candidat présenté ne présentant pas une surface financière suffisante ; qu'en contrepartie, les copropriétaires se sont engagés à renoncer à tout recours contre la SCI Résidence Services du Palais et plus généralement contre toute autre société membre du groupe » ; que si cette déclaration n'est pas réitérée à l'article 2 de la transaction relative à l'engagement des parties, en revanche, l'article 4 de la convention renvoie expressément à cet exposé préalable pour préciser l'obligation d'abandon de toutes les procédures judiciaires s'imposant à la SNC Victoria Patrimoine; qu'il apparaît donc que les parties n'avaient pas entendu exclure l'exposé préalable des concessions consenties ; tant la SCI Résidence Services du Palais que la SNC Victoria Patrimoine avaient l'intention d'octroyer une valeur contractuelle à l'accompagnement financier du nouveau gestionnaire ; qu'en outre, dans l'exposé préalable, outre l'utilisation de l'adverbe « également » démontrant l'existence d'un second engagement, il apparaît que le mot « contrepartie » fait immédiatement suite à la mention concernant le soutien financier que la SCI Résidence Services du Palais accepte d'apporter au gestionnaire remplaçant la société Atrium Tourisme ; qu'il n'est ainsi pas contestable que le soutien financier était une condition essentielle de l'engagement des copropriétaires de renoncer à exercer une action en justice ; que ce soutien financier du nouveau gestionnaire était seul en effet de nature à redonner confiance aux copropriétaires, victimes de la défaillance de l'ancien gestionnaire ; que cette obligation mentionnée dans le protocole d'accord s'imposait tant à la SCI Résidence Services du Palais qu'aux autres sociétés du groupe Icade ; qu'or, il n'est pas contesté que la SAS Duguesclin Développement, société membre de la SAS Icade, a créé la société « les Résidences d'[Localité 1] » dont l'objet a été de reprendre la gestion des résidences ; que la SAS Duguesclin Développement est demeurée associée majoritaire jusqu'en juillet 2013, date à laquelle elle a cédé 51% des parts qu'elle détenait dans cette société d'exploitation et arrêté ainsi son soutien financier, soit le 12 juillet 2013 après virement des deux premiers trimestres en retard de l'année 2013 ; qu'ainsi, il est établi que la SAS Duguesclin Développement appartenant au groupe Icade a apporté à la société intervenant en remplacement de la société Atrium Tourisme défaillante, un soutien financier d'avril 2010, date de la transaction à juillet 2013, soit durant plus de trois ans ; que dès lors, l'engagement de soutien financier a été exécuté de bonne foi sans que la demanderesse puisse sérieusement soutenir que l'engagement portait sur toute la durée du bail ou sur une durée indéterminée ; qu'en conséquence, la transaction exécutée par les défenderesses ayant l'autorité de la chose jugée, il convient de déclarer les demandes formées par la SNC Victoria Patrimoine irrecevables » ;

1/ ALORS QUE si une transaction fait obstacle à l'introduction ou la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet, elle n'interdit toutefois pas d'engager par la suite une nouvelle procédure portant sur les prétentions dont le fondement est né ou s'est révélé postérieurement à la transaction ; qu'en l'espèce, la société exposante soutenait expressément dans ses conclusions que le fondement de son action s'était révélé postérieurement à la conclusion de la transaction ; qu'elle soulignait que le fondement de la transaction d'avril 2010 était la défaillance du gestionnaire de l'époque, à savoir la société Atrium Tourisme, quand le fondement de son action consistait en la découverte, en 2013, de ce que « le « modèle économique » était dès l'origine totalement déséquilibré et dans une proportion considérable » (conclusions, p. 23 et 24) ; qu'en retenant que « la cause de la transaction est la défaillance de la société d'exploitation de la résidence », et qu'elle « couvre l'intégralité des conséquences de cette défaillance de sorte qu'elle a autorité de la chose jugée à l'égard du préjudice allégué », sans rechercher, comme elle y était invitée, si le fondement de l'action en justice, à savoir le déséquilibre structurel de l'opération n'avait pas été découvert postérieurement à la transaction, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 2052 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, applicable en la cause ;

2/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE la cour d'appel a elle-même constaté que l'article 1er de la transaction stipulait expressément « qu'elle est indivisible du nouveau bail commercial devant être signé avec la nouvelle société d'exploitation » ; qu'il en résultait nécessairement que les engagements pris dans la transaction par les sociétés du groupe Icade devaient être exécutés durant toute la durée du nouveau bail commercial, indivisible de la transaction ; qu'en retenant pourtant qu' « aucun élément ne permet d'affirmer que cet engagement [celui pris par la société Icade dans la transaction d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire] a été souscrit pour la durée du bail », la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ;

3/ ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QUE la mise en oeuvre de la faculté de résiliation unilatérale d'un contrat à durée indéterminée met un terme au contrat en son entier et dégage réciproquement les deux parties des engagements synallagmatiques qu'elles avaient souscrits ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a retenu que l'engagement pris par la société du groupe Icade dans la transaction d'accompagner financièrement le nouveau gestionnaire serait à durée indéterminée ; qu'il en résultait qu'en usant de sa supposée faculté de résiliation unilatérale à l'issue d'une durée de trois ans, la société Résidence Service du Palais avait mis un terme au contrat de transaction en son entier, libérant la société SNC Victoria Patrimoine de son engagement réciproque de s'abstenir de saisir les tribunaux au titre de l'opération d'investissement réalisée dans la résidence ; qu'en retenant pourtant que « la transaction est opposable à l'appelante », malgré la résiliation de la convention, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause ;

4/ ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QU'il était expressément soutenu que la faculté de résiliation unilatérale par les sociétés du groupe Icade, même à en admettre l'existence, avait été mise en oeuvre dans des conditions exclusives de toute bonne foi ; que les exposants faisaient valoir que le groupe Icade n'avait soutenu le preneur que le temps nécessaire pour lui permettre de céder les lots de la résidence qui n'avaient pas encore été vendus, et qui ne pouvaient évidemment pas l'être si la société d'exploitation n'était pas en mesure d'honorer les loyers (conclusions p. 26 et 27) ; qu'en retenant pourtant que la « SCI Résidence Services du Palais avait exécuté de bonne foi la transaction en assurant le paiement des loyers pendant trois ans », sans rechercher si un tel comportement, adopté dans le strict intérêt égoïste des sociétés du groupe Icade, au détriment des investisseurs initiaux comme des nouveaux investisseurs, n'était pas déloyal, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en la cause.ECLI:FR:CCASS:2021:C100592