Erreur de diagnostic parasitaire et responsabilité partagée avec le maitre d'ouvrage

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-12.217
• ECLI:FR:CCASS:2024:C300369
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 04 juillet 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, du 10 novembre 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Duhamel, SCP Richard, SCP Waquet, Farge et Hazan

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 juillet 2024




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 369 F-D

Pourvoi n° E 23-12.217




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 JUILLET 2024

La société Seventim, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7], a formé le pourvoi n° E 23-12.217 contre l'arrêt rendu le 10 novembre 2022 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic bénévole Mme [V] [A], domiciliée [Adresse 6],

2°/ à Mme [V] [A], domiciliée [Adresse 6],

3°/ à M. [Z] [F], domicilié [Adresse 8],

4°/ à Mme [C] [X], épouse [D],

5°/ à M. [S] [D],

tous les deux domiciliés [Adresse 2],

6°/ à M. [L] [T], domicilié [Adresse 5],

7°/ à la société Aubesy, société civile immobilière, dont le siège est chez M. [E] [R], [Adresse 1],

8°/ à la société Allianz assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat de la société civile immobilière Seventim, de la SCP Duhamel, avocat de la société Allianz assurances, après débats en l'audience publique du 22 mai 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société civile immobilière Seventim (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires), Mme [A], M. [F], M. et Mme [D], M. [T] et la société civile immobilière Aubesy.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 10 novembre 2022), la SCI a acquis en 2004 un immeuble, en vertu d'un acte auquel était annexé un diagnostic parasitaire du 7 novembre 2003 mentionnant des infestations de champignons.

3. La SCI a entrepris des travaux de rénovation de l'immeuble en 2004 et 2005, puis a procédé à sa division en appartements qu'elle a vendus courant 2011.

4. Préalablement à ces ventes, elle a confié à la société Ouest diagnostic 29, radiée du registre du commerce et des sociétés le 23 janvier 2015, assurée auprès de la société Allianz assurances (la société Allianz), la réalisation des états parasitaires qui n'ont révélé aucune infestation.

5. En juin 2014, à l'occasion de travaux ayant nécessité le retrait de l'enduit en plâtre, il a été découvert une attaque de champignons lignivores et constaté l'affaissement du plancher du premier étage.

6. Après expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires ainsi que Mme [A], M. [T], M. et Mme [D], la SCI Aubesy et M. [F], copropriétaires des appartements, ont assigné la SCI et la société Allianz en indemnisation de leurs préjudices.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

7. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir condamner la société Allianz à la garantir intégralement de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires, de limiter cette garantie à hauteur de 50 % des condamnations prononcées et la condamner à garantir l'assureur, à hauteur de 50 % des condamnations prononcées à son encontre au profit desdits copropriétaires, alors :

« 1°/ que le maître de l'ouvrage ne peut voir sa responsabilité partiellement engagée dans la réalisation de son propre dommage, résultant d'une faute commise par l'entrepreneur, qu'à la condition qu'il se soit fautivement immiscé dans la réalisation des travaux ou qu'il ait accepté les risques ; que le fait, pour le maître de l'ouvrage, de ne pas effectuer des travaux d'assainissement avant l'intervention du diagnostiqueur n'est pas constitutif d'une faute de nature à exonérer partiellement celui-ci de la responsabilité, résultant du caractère erroné du diagnostic qu'il a posé ; qu'en décidant néanmoins que la société Seventim avait commis une faute ayant concouru à son propre dommage, résultant du caractère erroné du diagnostic effectué par la société Ouest diagnostic, dès lors qu'elle n'avait pas décelé, par elle-même, la présence de champignons et d'insectes dans l'immeuble et n'avait pas procédé, avant l'intervention de la société Ouest diagnostic, aux travaux d'assainissement qui s'imposaient, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé une faute du maître de l'ouvrage, a privé sa décision de base légale au regard les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ que le maître de l'ouvrage ne peut voir sa responsabilité partiellement engagée dans la réalisation de son propre dommage, résultant d'une faute commise par l'entrepreneur, qu'à la condition qu'il se soit fautivement immiscé dans la réalisation des travaux ou qu'il ait accepté les risques ; que le fait, pour le maître de l'ouvrage, de ne pas déceler un manquement du diagnostiqueur dans l'exécution de ses obligations n'est pas constitutif d'une faute de nature à entraîner un partage de responsabilité ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que la société Seventim avait commis une faute dans l'exécution de ses obligations ayant concouru à son propre dommage, qu'en sa qualité de professionnel de l'immobilier, elle devait déceler les risques fongiques, sans constater qu'elle aurait disposé des compétences techniques propres lui permettre de constater un tel risque, qui ne résultent pas de la seule qualité de vendeur professionnel d'immeubles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard les articles 1134 et 1147 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que le maître de l'ouvrage ne peut voir sa responsabilité partiellement engagée dans la réalisation de son propre dommage, résultant d'une faute commise par l'entrepreneur, qu'à la condition qu'il se soit fautivement immiscé dans la réalisation des travaux ou qu'il ait accepté les risques ; que le fait, pour le maître de l'ouvrage, de ne pas déceler un manquement du diagnostiqueur dans l'exécution de ses obligations n'est pas constitutif d'une faute de nature à entraîner un partage de responsabilité ; qu'en décidant que la société Seventim avait commis une faute dans l'exécution de ses obligations ayant concouru à son propre dommage résultant du caractère erroné du diagnostic effectué par la société Ouest diagnostic le 16 mars 2011, au motif inopérant que le diagnostic parasitaire du 7 novembre 2003, réalisé par la société Alizé, n'avait pas été communiqué aux entrepreneurs successifs, et notamment à la société Ouest diagnostic, bien qu'il ait appartenu à cette dernière de poser un diagnostic exact à la date de son rapport, de sorte que la société Seventim n'était pas tenue de lui communiquer un rapport établi huit ans plus tôt, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la faute quelle a retenue à l'encontre la société Seventim, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leurs rédactions antérieures à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

8. La cour d'appel a rappelé, à bon droit, que les recours entre les responsables d'un même dommage doivent s'exercer à proportion de leurs fautes respectives.

9. Elle a constaté, par motifs propres et adoptés, d'une part, qu'il résultait du rapport parasitaire du 7 novembre 2003 de la société Alizé différentes atteintes de l'immeuble par des champignons coniophores, de la mérule en rez-de-chaussée ouest et des pourritures fibreuses et molles dans différentes salles d'eau, sur les allèges de fenêtres ainsi que sous l'escalier du rez-de-chaussée, d'autre part, que le technicien avait préconisé le contrôle des solivages, avait estimé que la présence d'une fissure en façade avait pu générer des infiltrations d'eau, avait souligné que toute zone à humidité relative hors norme pouvait être le siège d'attaques fongiques et que la seule façon de délimiter de façon certaine l'étendue de l'infestation était de procéder à des sondages destructifs.

10. Elle a relevé que la SCI, préalablement informée par ce rapport parasitaire des atteintes fongiques affectant I'immeuble et des préconisations à suivre, n'avait fait réaliser aucun contrôle des solivages ni traitement fongique de l'escalier et n'avait pas fait réparer la fissure, qu'elle ne justifiait pas davantage avoir communiqué le rapport aux entreprises qui étaient intervenues pour effectuer les travaux, ayant fait le choix, dicté par des objectifs financiers, incompatible avec une rénovation lourde telle que préconisée par l'expert, de réaliser ceux-ci au fur et à mesure du départ des locataires.

11. Elle a pu en déduire que la faute personnelle de la SCI, antérieure à l'erreur de diagnostic retenue à la charge de l'assurée de la société Allianz, dont l'intervention n'a été sollicitée qu'une fois les travaux exécutés et avant les actes de vente, avait contribué au dommage des tiers victimes dans une proportion qu'elle a souverainement appréciée et limiter, en conséquence, son recours contre son coobligé, à hauteur de la moitié de celui-ci.

12. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Seventim aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300369

Un nouveau livre 1er du CCH au 1er juillet 2021

 Etude V. Zalewski-Sicard, Constr.-urb. 2021-7/8, p. 1.

Construction, rénovation et copropriété : l'impact de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019

Etude Zalewski-Sicard, Constr.-urb., 2019-12, p. 3.

Notion d'ouvrage soumis à la responsabilité décennale (rénovation)

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 21 juin 2018
N° de pourvoi: 17-19.762
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 18 avril 2017), que la société Noclar a confié des travaux de rénovation d'un immeuble à Mme Y..., exploitant sous l'enseigne Bat service, depuis placée en liquidation judiciaire ; qu'après réalisation de ces travaux, la société Noclar a vendu les lots, soumis au régime de la copropriété ; que, se plaignant de désordres, le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Brèche (le syndicat) a assigné la société Noclar et Mme Y... en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que la société Noclar fait grief à l'arrêt de dire que sa responsabilité est engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil et de la condamner au paiement de diverses sommes ;

Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu que l'opération, qui portait sur la restructuration d'envergure d'un immeuble, soumise à l'obtention d'un permis de construire, consistait en la transformation d'un hôtel en sept logements pour un coût total de 142 701,42 euros hors taxes, que le devis et la facture de Bat service prévoyaient un nettoyage de la façade et une réfection complète des maçonneries défectueuses avec des reprises ponctuelles des ferraillages et relevé que, la solidité des balcons et des façades de l'immeuble étant compromise, la sécurité des personnes était menacée, la cour d'appel, qui, procédant aux recherches prétendument omises, en a exactement déduit que les travaux, qui pouvaient être qualifiés de rénovation lourde, étaient affectés de désordres de nature décennale, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Noclar aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Noclar et la condamne à verser la somme de 1 500 euros à la société Gilbert Pierre immobilier et celle de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence La Brèche ;

Rénovation - preuve des désordres

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 15 mars 2018
N° de pourvoi: 16-22.334
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, SCP de Chaisemartin, Doumic-Seiller, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 mai 2016), que la société civile immobilière Bars (la SCI) a confié des travaux de rénovation d'un appartement à la société Sigma Dutheil, depuis placée en règlement judiciaire ; que la société Delfino, affirmant avoir réalisé les travaux de marbrerie en qualité de sous-traitant, a assigné la SCI en paiement de solde au titre de l'action directe ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Delfino la somme de 28 857,46 euros ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le maître de l'ouvrage avait adressé à la société Delfino un projet d'accord mentionnant que la société Sigma Groupe Dutheil avait confié la réalisation de travaux de marbrerie d'un montant total de 160 515,61 euros à la société Delfino, régulièrement déclarée auprès de la SCI en qualité de sous-traitant, ayant pour objet d'organiser le règlement des sous-traitants et de solder le marché entre la SCI et l'entrepreneur principal, la société Sigma Dutheil, ainsi que le marché entre cette société et la société Delfino, et relevé que le maître de l'ouvrage ne produisait pas de procès-verbal de réception établissant l'existence de réserves formulées sur les travaux de marbrerie, ni de devis établi par un professionnel de la construction chiffrant les désordres allégués et que le constat d'huissier de justice faisant état de différences de couleur de marbre comportait des photographies ne pouvant être utilement exploitées, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que la société Delfino avait été agréée en qualité de sous-traitant par le maître de l'ouvrage et que la SCI ne rapportait pas la preuve de sa créance fondée sur la nécessité de travaux de reprise, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Bars aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Bars et la condamne à payer à la société Gilles Delfino, la somme de 3 000 euros ;

Devoir de conseil quasi-délictuel du commercialisateur du promoteur

Voir notes :

- Guillemin, RLDC 2015-12, p. 23.

- Hannecart et Pin, RLDC 2016-2, p. 20.
- Heugas-Darraspen, RDI 2016, p. 222.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-17.469
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 février 2014), que, sur la proposition de leur conseil en patrimoine, M. et Mme X... ont obtenu une étude personnalisée dans un objectif de défiscalisation réalisée par la société Iselection, qui avait reçu de la société Progimm, promoteur immobilier, mandat de commercialiser des logements à rénover livrables fin 2002 ; que, le 27 décembre 2001, ils ont acquis un appartement vendu par la société Progimm ; que la réception de l'ouvrage après travaux est intervenue le 5 novembre 2004 et que le bien a été mis en location en 2005 ; qu'ayant fait l'objet de redressements fiscaux au titre des années 2003 et 2004 en raison de déductions afférentes à cette opération, M. et Mme X... ont assigné la société Iselection en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;

Attendu que la société Iselection fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers M. et Mme X..., alors, selon le moyen :

1°/ que la personne commercialisant en qualité de mandataire du vendeur un programme d'investissement immobilier auprès des tiers, sans contracter avec eux ni s'entremettre dans la vente, n'est pas personnellement responsable de l'insuffisance ou de la mauvaise information donnée à l'acheteur sur le projet ; qu'en l'espèce, ainsi qu'elle le soulignait dans ses conclusions et que l'a constaté l'arrêt, la société Iselection s'était bornée, en sa qualité de mandataire de la société Sogimm, à présenter aux époux X... le projet d'investissement immobilier dénommé « Orangerie de la Damette », consistant en la rénovation de l'orangerie d'un château en vue de sa location, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu'en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non contractuel (s) », présentant de manière objective les avantages fiscaux du programme ; qu'elle rappelait qu'elle n'était partie ni à l'avant-contrat de vente de l'immeuble conclu par les époux X... avec la société Sogimm le 4 décembre 2001, ni à l'acte réitératif du 27 décembre 2001, et qu'elle n'avait pas participé aux travaux de rénovation de l'immeuble confié à des entreprises tierces par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2002 ; que pour dire que la société Iselection avait commis une faute engageant sa responsabilité, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu'en sa qualité de « professionnel de la commercialisation de programmes immobiliers d'investissement patrimonial », cette société aurait dû informer les acquéreurs sur les particularités de leur investissement au regard de la législation fiscale, et qu'elle était responsable du redressement subi par les époux X... dans la mesure où ces derniers avaient pu légitimement penser que le coût des travaux effectués pouvaient être déduit de leurs revenus imposables ; qu'en statuant de la sorte, sans constater que la société Iselection, intervenue en simple qualité de commercialisateur du programme d'investissement litigieux, pour le compte de son mandant la société Sogimm avec laquelle la vente du bien immobilier avait été conclue par les époux X..., avait été liée par contrat avec ces derniers ou s'était entremise dans la réalisation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la société Iselection faisait valoir qu'elle s'était bornée, en sa qualité de mandataire de la société Sogimm, à présenter aux époux X..., par ailleurs assistés de leur conseil en gestion patrimoniale, le projet d'investissement immobilier dénommé « Orangerie de la Damette », pour le compte du promoteur, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu'en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non contractuel (s) » ; qu'elle rappelait qu'elle n'était partie ni à l'avant-contrat de vente de l'immeuble conclu par les époux X... avec la seule société Sogimm le 4 décembre 2001, ni à l'acte réitératif du 27 décembre 2001, et qu'elle n'avait pas participé aux travaux de rénovation de l'immeuble confié à des entreprises tierces par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2002 ; qu'en retenant par motifs supposément adoptés des premiers juges, pour dire que la société Iselection avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, que celle-ci avait été « le seul interlocuteur » des époux X... et était dès lors tenue d'une obligation d'information et de conseil à leur égard, quand il résultait de ses propres constatations que ces derniers avaient fait l'acquisition du bien immobilier directement auprès du promoteur, la société Sogimm, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ que seule une faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable est susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur ; que la société Iselection faisait valoir qu'en toute hypothèse, le redressement infligé aux époux X... était sans lien avec le manquement à son devoir d'information et de conseil qui lui était imputé, dans la mesure où le retard dans l'exécution des travaux de réhabilitation de l'immeuble, ainsi que la non-éligibilité de ceux-ci au dispositif de défiscalisation projeté, étaient exclusivement imputables aux entreprises chargées des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires qui s'était tenue le 25 septembre 2002, avec lesquelles elle n'avait aucun lien contractuel ni capitalistique ; qu'en retenant, pour dire que la société Iselection avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, que l'échec de l'opération était dû au manquement de la société Iselection à son devoir de conseil, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si indépendamment du prétendu manquement de l'exposante à son devoir de conseil, le redressement infligé aux époux X... n'avait pas pour cause déterminante la faute des entreprises chargées des travaux, qui n'avaient pas respecté les délais de livraison convenus ni effectué de travaux d'amélioration conformes à l'article 31 du code général des impôts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ que seule une faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable est susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur ; que le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'un redressement fiscal ne constitue pas un dommage indemnisable, sauf à ce qu'il soit établi que s'il avait été mieux conseillé, le contribuable aurait pu ne pas être exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté une imposition d'un montant moindre ; que la société Iselection faisait précisément valoir que le paiement de l'impôt mis à la charge des époux X... du fait de la remise en cause par l'administration fiscale de la déductibilité des travaux effectués sur le bien immobilier acquis auprès de la société Sogimm ne constituait pas un préjudice indemnisable ; qu'en retenant néanmoins que la société Iselection avait manqué à son devoir de conseil et que ce manquement avait un lien de causalité direct avec le redressement subi par les époux X..., sans rechercher ni a fortiori constater que ces derniers auraient pu bénéficier, à la date de souscription de leur engagement, d'une autre opération présentant les mêmes avantages que ceux escomptés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la société Iselection, intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales, que ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d'un syndicat de copropriété, qu'elle savait, par l'étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d'acquisition et qu'elle aurait dû attirer l'attention de M. et Mme X... sur le délai nécessaire à la mise en location et l'impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la société Iselection avait commis une faute délictuelle envers M. et Mme X... en lien direct avec le préjudice constitué par l'échec de la défiscalisation qui leur était proposée, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Iselection aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Iselection à verser la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société Iselection ;

Impact de la loi du 17 août 2015 (transition énergétique) sur le droit de la construction

Etude Sénéchal, RDI 2015, p. 456.

Rénovation - désamiantage - résidus d'amiante après travaux = responsabilité décennale

Voir note Rias, RTDI 2015-1, p. 42.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 16 décembre 2014
N° de pourvoi: 13-16.305 et 13-18.912
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, SCP Boulloche, SCP Le Bret-Desaché, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Odent et Poulet, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Joint les pourvois n° A 13-18.912 et S 13-16.305 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué statuant en matière de référé (Rennes, 21 février 2013), que, lors de la rénovation d'un bâtiment industriel donné à bail à la société ECA EN, la société civile immobilière Ferca (la SCI) a confié une mission de maîtrise d'oeuvre, sous-traitée en partie à M. X..., à la société C & Cie JL Cousin architectes urbanistes (la société Cousin) et le lot "désamiantage-couverture-étanchéité-isolation" à la société SMAC Acieroïd, qui a sous-traité la partie charpente à la société Favreau et les calculs de charge à la société Dekra Industrial ; que la locataire, mise en demeure par l'inspection du travail suspectant la persistance de poussières d'amiante sur le site de réaliser les travaux de dépollution, a assigné la SCI afin d'obtenir sa condamnation à réaliser ces travaux et à lui payer une provision ; que la SCI a demandé la garantie de la société Cousin et de son assureur, la Mutuelle des architectes français (la MAF), qui ont demandé à être garantis par la société SMAC Acieroïd et son assureur, la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (la SMABTP) ;

Sur le moyen unique des pourvois n° A 13-18.912 et S 13-16.305, pris en leur première branche :

Attendu que la société Cousin et la MAF, la société SMAC Acieroïd et la SMABTP font grief à l'arrêt de condamner la société Cousin et la MAF, in solidum, à payer certaines sommes à la SCI et de condamner la SMAC Acieroïd et la SMABTP à garantir la société Cousin et la MAF à hauteur de la moitié des condamnations, alors, selon le moyen, que le constructeur d'un ouvrage n'est responsable de plein droit envers le maître de l'ouvrage que des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ; que la responsabilité du constructeur suppose donc, lorsque la solidité de l'immeuble n'est pas compromise, des dommages qui, cumulativement, affectent l'ouvrage dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement et le rendent impropres à sa destination ; que pour condamner la société Cousin et la MAF à verser diverses sommes à la SCI, la cour d'appel, après avoir relevé qu'il n'y avait ni désordre matériel sur l'ouvrage existant ni atteinte à la solidité de l'immeuble, s'est bornée à constater un « dommage » résultant de la présence de poussières d'amiante déposées sur la charpente, constituant un danger pour les personnes travaillant dans cette atmosphère polluée et par voie de conséquence une atteinte à la destination de l'immeuble ; qu'en statuant ainsi, sans avoir justifié que ce dommage affectait l'immeuble dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1792 du code civil et 809 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu qu'après les travaux, la charpente neuve réalisée présentait des poussières et des résidus d'amiante toxiques constituant un danger pour les personnes travaillant dans cette atmosphère polluée, la cour d'appel, qui a pu en déduire que l'ouvrage était rendu impropre à sa destination, a légalement justifié sa décision ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° A 13-18.912, pris en ses trois dernières branches :

Attendu que la société Cousin et la MAF font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum, à payer certaines sommes à la SCI, alors, selon le moyen :

1°/ qu'elles ont soutenu, dans leurs conclusions d'appel, que les normes applicables avaient été respectées ; qu'en décidant que la présence de poussières d'amiante constituait un danger pour les personnes et permettait de retenir la responsabilité de l'architecte sur le fondement de la garantie décennale, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que la société Cousin et la MAF ont fait valoir, en se fondant sur l'avis de l'expert judiciaire, que les poussières d'amiante n'étaient pas seulement la conséquence des travaux entrepris par les constructeurs, mais provenaient aussi de l'usure des ouvrages, de travaux antérieurs et de l'activité du locataire ECA EN ; que la cour d'appel, tout en retenant que les poussières toxiques provenaient « au moins en partie » de l'opération de désamiantage, n'a pas répondu au moyen soutenant que compte tenu de l'impossibilité de préciser la provenance des déchets, l'obligation de l'architecte et de son assureur était sérieusement contestable, méconnaissant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que la société Cousin et la MAF ont soutenu, dans leurs écritures d'appel, que le maître d'ouvrage avait engagé sa responsabilité en ayant tardivement averti les constructeurs de la présence d'amiante dans le bâtiment et en ayant fait établir tardivement le dossier technique amiante ; qu'en les condamnant à payer à la SCI maître d'ouvrage diverses sommes à titre de provision, sans s'expliquer sur ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant retenu que, quelle que soit la quantité d'amiante disséminée dans le bâtiment et le niveau normatif atteint, la présence de poussières toxiques, en relation causale directe avec l'intervention des constructeurs et provenant, au moins pour partie de l'opération de désamiantage, constituait un danger et rendait l'ouvrage impropre à sa destination, la cour d'appel a pu en déduire que le maître d'oeuvre ne pouvait invoquer aucune cause d'exonération totale de sa responsabilité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° S 13-16.305, pris en ses trois dernières branches :

Attendu que la société SMAC Acieroïd et la SMABTP font grief à l'arrêt de les condamner à garantir la société Cousin et la MAF à hauteur de la moitié des condamnations prononcées contre elle, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en ne répondant pas aux conclusions de la société SMAC faisant valoir que le juge des référés avait excédé sa compétence en statuant au fond sur le principe et la part de sa responsabilité et soutenant que, comme l'avait décidé le premier juge, « les recours et appels en garantie formulés... excèdent les pouvoirs du juge des référés et se heurtent à de sérieuses contestations, dès lors qu'ils nécessitent une appréciation de l'existence et des conséquences des fautes éventuellement commises par les différents intervenants à la construction ; que ce pouvoir est réservé au juge du fond », la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que les appels en garantie excèdent les pouvoirs du juge des référés et se heurtent à de sérieuses contestations lorsqu'ils nécessitent une appréciation de l'existence et des conséquences des fautes éventuellement commises par les différents intervenants à la construction ; qu'en statuant comme il l'a fait, cependant que la question du bien-fondé des appels en garantie formés par la société Cousin et la MAF à l'encontre de la SMAC et de la SMABTP impliquait de trancher des questions de fond, la cour d'appel a violé l'article 809 du code de procédure civile ;

3°/ que la responsabilité de la société SMAC et son assureur la SMABTP envers la société Cousin et son assureur la MAF ne pouvait être recherchée que sur un fondement quasidélictuel ; qu'en statuant comme elle l'a fait, statuant sur une responsabilité de plein droit de la société SMAC, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 1792 et suivants du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'entreprise et l'architecte étaient tenus sur le fondement décennal envers le maître d'ouvrage et que la société SMAC Acieroïd n'avait pas effectué le nettoyage du site avec la diligence nécessaire, la cour d'appel, qui n'a pas excédé les pouvoirs du juge des référés et n'a pas tranché des questions de fond, a pu en déduire que l'obligation de l'entreprise à garantir l'architecte à hauteur de la moitié de la provision mise à sa charge ne se heurtait pas à une constatation sérieuse ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Notaire et opération de rénovation à risque : devoir de conseil

Voir ,ote :

- ZALEWSKI-SICARD, Gaz. Pal., 2015, n° 60, p. 26.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 décembre 2014
N° de pourvoi: 13-25.848
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gatineau et Fattaccini, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 15 septembre 2006 par M. X..., notaire associé de la SCP X... A... B... C..., devenue la SCP Alexis A..., Jean-Philippe B..., Stéphane C... et Ludovic D..., avec le concours de Mme Z..., notaire (les notaires), M. Y... a acquis de la société Financière Barbatre un lot d'un ensemble immobilier en cours de rénovation ; que le chantier fut abandonné et les sociétés Financière Barbatre et Sogecif, celle-ci maître d'oeuvre, placées en redressement puis liquidation judiciaires ; que reprochant aux notaires d'avoir failli à leur obligation de conseil en s'abstenant de lui proposer une réitération de la vente sous le régime de la vente en état futur d'achèvement sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau dont ils auraient dû, selon lui, détecter l'insincérité, et à la société Samalex de lui avoir conseillé cet investissement dans une perspective d'optimisation fiscale sans vérifier la pérennité de l'opération immobilière, M. Y... les a assignés en responsabilité ;

Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande indemnitaire, après avoir énoncé que, lors de la réitération de la vente, les notaires disposaient d'une attestation de la Sogecif du 31 juillet 2006 mentionnant que l'immeuble était clos et couvert et qu'il restait à effectuer des travaux d'aménagement intérieur, l'arrêt relève que les officiers ministériels, qui n'étaient pas tenus de contrôler sur place la situation du bien vendu, n'avaient aucune raison objective de douter de l'état d'avancement des travaux, lequel était compatible avec les autres éléments en leur possession, de sorte qu'ils pouvaient légitimement penser que le régime de la vente en état futur d'achèvement n'était pas applicable à ce bien immobilier dont la rénovation était en voie d'achèvement ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si les notaires n'avaient pas manqué à leur devoir de conseil envers M. Y... en n'attirant pas son attention sur l'intérêt de contracter sous le régime protecteur de la vente en état futur d'achèvement et sur la nécessité de surveiller l'état d'avancement des travaux compte tenu des risques de l'opération dépourvue de garantie particulière, alors qu'ils indiquaient dans l'acte qu'eu égard à leur ampleur, les travaux de rénovation équivalaient à une reconstruction et que la discordance entre l'état de vétusté mentionné dans l'acte sous seing privé du 4 juillet 2006 et l'attestation de mise hors d'eau du 31 juillet suivant était de nature à éveiller des soupçons sur la sincérité de cette déclaration, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;

Et sur le moyen unique, pris en sa sixième branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour exclure toute faute de la société Samalex, l'arrêt retient que son intervention étant limitée à une étude financière, dont le sérieux n'était pas contesté, et à la présentation du programme immobilier suivie d'une mise en relation avec les divers professionnels chargés de l'opération, sans participation à la conclusion de la vente, il ne lui incombait pas de s'enquérir de l'état d'avancement des travaux ni de la pérennité de cet investissement ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la société Samalex était tenue d'une obligation d'information à l'égard de son client, laquelle comportait le devoir de s'informer de l'évolution et des garanties de l'opération immobilière qu'elle proposait en sa qualité de conseiller en investissement, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. Y... de ses demandes à l'encontre de la SCP Alexis A..., Jean-Philippe B..., Stéphane C... et Ludovic D..., de Mme Z... et de la société Samalex l'arrêt rendu le 25 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Rouen ; remet en conséquences, sur ces points, la cause et les parties, dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Caen ;

Rénovation - Etendue et limites du devoir de conseil du constructeur

Voir notes :

- Poumarède, RTDI 2014, n° 3, p. 36.
- Dessuet, RGDA 2014, p. 464,
- et les notes citées dans les commentaires du présent billet.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 21 mai 2014
N° de pourvoi: 13-16.855
Publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 31 janvier 2013), que la société civile immobilière Suzanne (la société Suzanne) a vendu une maison à la société civile immobilière RDRE (la société RDRE) ; que l'acte, auquel était joint un devis établi par la société SEP services et prestations (la société SEP) le 26 juillet 2001, prévoyait des travaux de remise en état de la toiture et des travaux d'intérieur à la charge de la venderesse ; que la vente définitive a été conclue après achèvement des travaux ; que, se plaignant d'infiltrations, la société RDRE a, après expertise, assigné la société Suzanne et la société SEP en indemnisation de ses préjudices ;

Attendu que la société SEP fait grief à l'arrêt de la condamner in solidum avec la société Suzanne à payer certaines sommes à la société RDRE alors, selon le moyen :
1°/ que l'acceptation délibérée des risques par le maître de l'ouvrage est une cause d'exonération de la responsabilité des constructeurs ; qu'ainsi que l'a constaté l'arrêt attaqué, par motifs propres et adoptés, l'entrepreneur avait établi deux devis dont le premier avait été refusé par le maître d'ouvrage par souci d'économie, et le second, dressé, à la demande de ce dernier, pour des travaux provisoires moins onéreux, mettait en garde le maître de l'ouvrage en lui indiquant que «le caractère vétuste général de la toiture empêch(ait) toute garantie de ces travaux. Le conseil du professionnel serait d'exécuter les travaux de manière définitive», étant souligné que, dans le devis initial, le constructeur avait préconisé la dépose de la toiture en précisant que « l'examen de la toiture montr(ait) que de simples réparations ponctuelles (n'étaient) pas envisageables », ce dont il résultait que, dûment informé des risques inhérents aux travaux qu'il souhaitait, le maître de l'ouvrage les avait délibérément acceptés en signant le second devis et en refusant le premier ; qu'en imputant la responsabilité des désordres au constructeur, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;
2°/ que le constructeur accomplit son devoir de conseil en informant de manière claire et précise le maître de l'ouvrage de la nécessité d'une réfection totale de la toiture et de ce que les travaux provisoires qu'il souhaite ne sont pas suffisants ; qu'en reprochant à l'entrepreneur de ne pas avoir accompli son travail avec sérieux en réalisant des travaux inefficaces et d'avoir exécuté son devoir de conseil de manière insuffisante tout en constatant par ailleurs, d'un côté, qu'il avait établi deux devis dans lesquels il conseillait clairement au maître de l'ouvrage de réaliser des travaux définitifs, l'état de la toiture ne permettant pas d'envisager des travaux ponctuels, et, de l'autre, que le seul souci d'économie et non l'efficacité des travaux avait déterminé le choix du second devis par le maître de l'ouvrage, ce dont il se déduisait que celui-ci n'avait cure du conseil et de la mise en garde du constructeur, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, violant derechef l'article 1792 du code civil ;

3°/ que le constructeur faisait valoir que le compromis de vente signé le 22 novembre 2001 mentionnait que le vendeur allait réaliser des travaux de remise en état de la toiture mais sans préciser lesquels puisque le devis joint à cet acte n'était pas le bon ; qu'il en déduisait que le vendeur avait sciemment dissimulé à l'acheteur la nature des travaux qu'il avait commandés ; qu'en omettant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le vendeur et maître de l'ouvrage avait, en toute connaissance de cause, accepté des travaux qu'il savait insuffisants pour en avoir été averti par le constructeur, raison pour laquelle il avait sciemment dissimulé une partie du devis à l'acquéreur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil ;
4°/ que les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes clairs et précis des écrits soumis à leur examen ; que, dans son rapport d'expertise du 26 août 2008, le technicien avait estimé que « la vétusté de la couverture, la pente par trop faible de cette dernière, auxquelles s'ajout(ai)ent l'absence de véritable traitement des points singuliers de couverture et de l'emploi de velux standards m'apparaiss(ai)ent bien à l'origine des infiltrations (¿) » ajoutant que « les réparations "de fortune" entreprises par la société SEP n'étaient pas en mesure de pallier les anomalies constatées » et que cette société « faisait bien état, dans son second devis, d'un montant au demeurant nettement inférieur à son devis initial, que le caractère vétuste de la toiture empêch(ait) toute garantie de ces travaux et qu'il conviendrait d'exécuter les travaux de manière définitive » ; qu'il résultait de cette appréciation que l'origine directe des infiltrations se trouvait dans les anomalies constatées dans la conception de la toiture et non dans les travaux réalisés par l'entrepreneur, que l'expert n'avait en outre à aucun moment regardés comme contraires aux règles de l'art ; qu'en affirmant que l'expert indiquait clairement que les réparations "de fortune" réalisées par l'entrepreneur étaient à l'origine directe des infiltrations et qu'il résultait de son rapport que ces travaux étaient contraires aux règles de l'art, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce rapport, en violation de l'article 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, sans dénaturation, qu'il appartenait à la société SEP, en sa qualité de professionnelle, de faire des travaux conformes aux règles de l'art et d'accomplir son travail avec sérieux, ce qui n'avait pas été le cas ainsi que cela résultait du rapport d'expertise, et de refuser d'exécuter les travaux qu'elle savait inefficaces, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SEP aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société SEP à payer à la société RDRE la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société SEP ;