mardi 23 septembre 2025

Le juge ne peut procéder à la fixation du prix de vente (articles 1591 et 1592 du code civil)

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

COMM.

JB



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 4 juin 2025




Cassation sans renvoi


M. VIGNEAU, président



Arrêt n° 309 F-B

Pourvoi n° G 24-11.580




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 4 JUIN 2025

La société SNC Pharmacie Girardeaux, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° G 24-11.580 contre l'arrêt rendu le 12 décembre 2023 par la cour d'appel de Poitiers (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société SELARL Pharmacie Bourdois, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Bellino, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société SNC Pharmacie Girardeaux, de la SARL Corlay, avocat de la société SELARL Pharmacie Bourdois, après débats en l'audience publique du 8 avril 2025 où étaient présents M. Vigneau, président, Mme Bellino, conseiller référendaire rapporteur, M. Mollard, conseiller doyen, et Mme Labat, greffier de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 12 décembre 2023) et les productions, le 7 septembre 2015, une promesse de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives a été conclue entre la société SNC Pharmacie Girardeaux (la société Pharmacie Girardeaux), cédante, et la société SELARL Pharmacie Bourdois (la société Pharmacie Bourdois), cessionnaire.

2. Cette promesse prévoyait que le prix de cession serait fixé à 80 % du chiffre d'affaires annuel de référence, défini comme celui des douze derniers mois d'exploitation antérieurs à l'antépénultième mois précédant la cession, dont devaient être retranchés divers éléments, à savoir : les ventes de marchandises faites « hors comptoir », la location de matériel médical, les ventes de marchandises associées à l'activité de location de matériel médical, les prestations de production faites avec les laboratoires pharmaceutiques, les indemnités d'astreinte et la somme forfaitaire de 20 000 euros correspondant au « taux de substitution minimal » normalement attendu. Il était par ailleurs prévu le recours à un tiers évaluateur, qualifié d' « expert », à la fois en cas de désaccord des parties sur le bilan dont était extrait le chiffre d'affaires et en cas de désaccord sur la détermination du prix définitif. Dans cette dernière hypothèse, à défaut d'accord des parties sur l'identité de l'expert à désigner ou si l'expert désigné n'avait pas rempli sa mission dans un délai de six mois, cet « expert » devait être désigné par le président du tribunal de commerce de Niort saisi par la partie la plus diligente.

3. Le 31 mars 2016, les parties ont signé l'acte définitif de cession. Les comptes de l'année 2015 n'étant pas arrêtés à cette date, un prix provisoire a été fixé, le prix définitif devant être fixé après la communication du chiffre d'affaires de référence.

4. Après communication des données comptables, un désaccord est survenu entre les parties sur le chiffre d'affaires de l'année 2015. Conformément aux stipulations contractuelles, les parties ont désigné d'un commun accord un « expert » qui a procédé à l'évaluation du chiffre d'affaires total annuel.

5. Les parties étant également en désaccord sur le montant des retraitements à effectuer, la société Pharmacie Girardeaux a assigné devant le tribunal de commerce de Niort la société Pharmacie Bourdois afin de solliciter, à titre principal, la fixation définitive du prix et la condamnation du cessionnaire à lui payer le solde lui restant dû et, à titre subsidiaire, une expertise judiciaire pour fixer le prix définitif par application du mécanisme de calcul stipulé au contrat.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. La société Pharmacie Girardeaux fait grief à l'arrêt de dire les demandes de la société Pharmacie Bourdois bien fondées, de dire la vente arrêtée au prix de 1 035 820 euros, de constater qu'il avait d'ores et déjà été réglé par la société Pharmacie Bourdois et de rejeter l'ensemble des demandes de la société Pharmacie Girardeaux, alors « que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties ; qu'en retenant que, compte tenu du désaccord des parties sur le prix de cession du fonds de commerce de pharmacie, des clauses du contrat prévoyant que le prix était fonction du chiffre d'affaires de l'exercice 2015 retraité de divers éléments, et de l'accord des parties sur le montant du chiffre d'affaires de l'exercice 2015 avant retraitement, il convenait de chiffrer elle-même, au vu des éléments de preuve versés au débats, le montant des éléments à retrancher du chiffre d'affaires de l'exercice 2015, permettant de déterminer l'assiette de calcul du prix et ainsi le prix de cession, la cour d'appel, qui a procédé à une fixation judiciaire du prix, a violé l'article 1591 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1591 et 1592 du code civil :

7. Aux termes du premier de ces textes, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties. Selon le second, il peut cependant être laissé à l'estimation d'un tiers.

8. Il en résulte que le juge ne peut procéder à la fixation du prix de la vente.

9. Pour dire la vente arrêtée au prix de 1 035 820 euros et rejeter l'ensemble des demandes de la société Pharmacie Girardeaux, l'arrêt, après avoir relevé que l' « expert » désigné d'un commun accord par les parties, conformément au contrat, avait fixé le chiffre d'affaires annuel à la somme de 1 471 682 euros, procède au retraitement de cette somme en déduisant notamment, ainsi que le prévoit l'acte de vente, les ventes hors comptoir, qu'il évalue à la somme de 53 000 euros, pour aboutir à un prix de vente de 1 297 347 euros.
10. En statuant ainsi, en approuvant le tribunal d'avoir chiffré lui-même, pour déterminer le prix de cession, le montant des éléments à retrancher du chiffre d'affaires annuel, montant sur lequel les parties étaient en désaccord, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

11. La société Pharmacie Girardeaux fait le même grief à l'arrêt, alors « que le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables ; qu'en retenant, pour confirmer le jugement qui avait procédé à une fixation judiciaire du prix, et procéder ainsi elle-même à une fixation judiciaire du prix, que la société Pharmacie Girardeaux avait saisi le tribunal de commerce en lui demandant de fixer le prix de cession définitif, quand la saisine du tribunal de commerce aux fins de fixer le prix définitif de la cession ne pouvait avoir pour conséquence de conférer au tribunal de commerce et à la cour d'appel un pouvoir qu'ils ne détenaient pas, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 1591 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1591 et 1592 du code civil et 12, alinéa 1er, du code de procédure civile :

12. Selon le dernier de ces textes, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il résulte des deux premiers que le juge ne peut procéder à la fixation du prix de vente.

13. Pour dire la vente arrêtée au prix de 1 035 820 euros et rejeter les demandes de la société Pharmacie Girardeaux, l'arrêt retient encore que la société Pharmacie Girardeaux sollicitait à titre principal, dans ses conclusions de première instance, la fixation du prix de cession définitif par le tribunal et que les premiers juges ont donc répondu à cette prétention dans le dispositif de leur décision.

14. En statuant ainsi, alors que le tribunal n'avait pas le pouvoir de fixer le prix de cession, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

15. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

16. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

17. Il résulte des articles 1591 et 1592 du code civil que le juge ne peut procéder à la fixation du prix.

18. En évaluant lui-même le prix de cession, le tribunal a excédé ses pouvoirs. Le jugement entrepris doit donc être annulé.

19. La société Pharmacie Girardeaux demande à la cour d'appel de désigner un tiers évaluateur afin de fixer le prix de la vente conformément aux stipulations de l'acte de cession.

20. Toutefois, aux termes de l'article 10-2 de l'acte de cession, « En cas de désaccord entre les parties sur la fixation du prix, celui-ci sera déterminé par un expert désigné d'un commun accord par les parties, dès que le prix de cession définitif sera connu, conformément à l'article 1592 du Code civil. [...]
Si les parties ne s'accordent pas sur l'identité de l'expert à désigner ou si l'expert désigné n'a pas rempli sa mission dans un délai de 6 mois à compter de sa désignation, un expert sera désigné par le Président du Tribunal de commerce de Niort saisi par la partie la plus diligente ».

21. Il en résulte que seul le président du tribunal de commerce de Niort a le pouvoir de procéder à cette désignation.

22. La cour d'appel ne pouvant statuer que dans les limites des pouvoirs du tribunal de commerce de Niort, la demande de désignation d'un tiers évaluateur est irrecevable.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 décembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Annule le jugement rendu par le tribunal de commerce de Niort le 25 janvier 2022 ;

Déclare irrecevable la demande de désignation d'un tiers évaluateur ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la société SELARL Pharmacie Bourdois aux dépens, en ce compris ceux exposés devant le tribunal et devant la cour d'appel ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le quatre juin deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ECLI:FR:CCASS:2025:CO00309

Prescription de l'action récursoire

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC



COUR DE CASSATION
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Arrêt du 11 septembre 2025




Cassation


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 395 F-D

Pourvoi n° X 23-21.203




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025

La société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 23-21.203 contre l'arrêt rendu le 6 juin 2023 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige l'opposant à M. [X] [W], domicilié [Adresse 2], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Axa France IARD, de la SCP Richard, avocat de M. [W], après débats en l'audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.


Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 juin 2023), se plaignant de désordres affectant l'immeuble qu'elle avait acquis d'une société civile dont M. [W] était le gérant, la société civile immobilière Le Rouge et le noir (la SCI) a obtenu, en référé, au contradictoire de la société Les Conseils immobiliers (l'agent immobilier), assurée auprès de la société Axa France IARD, par l'intermédiaire de laquelle la vente était intervenue, la désignation d'un expert, qui a déposé son rapport le 19 août 2014.

2. Le 23 janvier 2018, l'agent immobilier a été condamné à payer des dommages-intérêts à la SCI, qui l'avait assigné à cette fin le 21 avril 2015.

3. Par acte du 28 novembre 2019, la société Axa France IARD, subrogée dans les droits de son assurée, a assigné M. [W] afin qu'il soit déclaré personnellement responsable à son égard et condamné à lui rembourser la moitié des sommes payées pour le compte de son assuré.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

4. La société Axa France IARD fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable, comme prescrite, son action contre M. [W], alors « que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que la cour d'appel a déclaré que le rapport d'expertise du 19 août 2014 mettait en évidence la faute commise par M. [W] ; que la société Les Conseils immobiliers avait été assignée en paiement par l'acquéreur, la SCI Le Rouge et le noir, le 21 avril 2015 ; que, pour fixer à la date du dépôt du rapport d'expertise le point de départ de l'action subrogatoire exercée par la société Axa France IARD, et déclarer celle-ci prescrite, la cour d'appel a retenu que c'est à cette date que la société Les Conseils immobiliers aurait pris connaissance des fautes commises par M. [W] ; qu'en statuant ainsi, quand la société Les Conseils immobiliers ne pouvait agir contre M. [W] avant d'avoir été elle-même assignée par la SCI Le Rouge et le noir, de sorte que le point de départ du délai de prescription de l'action subrogatoire de la société Axa France IARD devait être fixé, au plus tôt, à la date à laquelle son assurée avait été assignée par la SCI Le Rouge et la noir, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil. »


Réponse de la Cour

Vu l'article 2224 du code civil :

5. Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

6. Il s'en déduit que le délai de prescription de l'action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur.

7. L'action récursoire tendant à obtenir la garantie d'une condamnation prononcée ou susceptible de l'être en faveur d'un tiers victime étant fondée sur un préjudice unique causé à ce tiers par une pluralité de faits générateurs susceptibles d'être imputés à différents coresponsables, la prescription de cette action a pour point de départ l'assignation en responsabilité délivrée par le tiers victime si elle est accompagnée de la demande de reconnaissance d'un droit, sauf à ce que la personne assignée établisse qu'à cette date elle n'était pas en mesure d'identifier les coauteurs du dommage pour lequel sa responsabilité est recherchée (Ch. mixte., 19 juillet 2024, pourvoi n° 22-18.729, publié).

8. Pour déclarer irrecevable, comme prescrite, l'action exercée contre M. [W] par la société Axa France IARD, subrogée dans les droits de l'agent immobilier, l'arrêt retient que la faute reprochée à M. [W] était connue de l'agent immobilier, partie aux opérations d'expertise, au plus tard au dépôt du rapport de l'expert, le 19 août 2014, en déduit que l'action en responsabilité contre M. [W] devait être engagée au plus tard le 19 août 2019 et ajoute que le moyen selon lequel, en l'absence d'action engagée à leur encontre, l'agent immobilier et son assureur n'avaient aucun intérêt à agir contre M. [W], est inopérant.

9. En statuant ainsi, après avoir constaté que l'agent immobilier n'avait été assigné en responsabilité par la SCI que le 21 avril 2015, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 juin 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ;

Condamne M. [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300395

L'assureur est tenu de rappeler dans le contrat d'assurances, les causes d'interruption de la prescription biennale

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC



COUR DE CASSATION
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Arrêt du 11 septembre 2025




Cassation


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 393 F-D

Pourvoi n° A 23-16.468




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025

Le syndicat des copropriétaires de la résidence du Petit Lac sis [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la société Nardi Jean Jaurès, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° A 23-16.468 contre l'arrêt rendu le 9 mars 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-4), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 9],

2°/ à la société d'assurance mutuelle l'Auxiliaire, dont le siège est [Adresse 5], prise en sa qualité d'assureur des sociétés Gerfa et Proj'Isol,

3°/ à la société Crudeli, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 12],

4°/ à la société Allamanno entreprise, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 24],

5°/ à la société Lassauge, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8],

6°/ à la société Qualiconsult, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1],

7°/ à la société Millet paysage-environnement, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 10],

8°/ à l'organisme mutualiste assurance mutuelle agricole Groupama Rhône Alpes Auvergne, dont le siège est [Adresse 15],

9°/ à la société Fayat bâtiment, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 6],

10°/ à la société Proj'Isol, société par actions simplifiée, prise en la personne de son mandataire liquidateur, la société SBCMJ, société d'exercie libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 14],

11°/ à la société LGL France, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 16],

12°/ à la société Dumez Côte d'Azur, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 6],

13°/ à la société Générale d'étanchéité et de réfection des façades (GERFA), société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 17],

14°/ à la société SMABTP, société d'assurance mutuelle à cotisations variables, dont le siège est [Adresse 18],

15°/ à la société Menui Metal Serru Indu Azuralu, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 22],

16°/ à la société Molding façades, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 21],

17°/ à la société d'assurance mutuelle MAAF assurances, dont le siège est [Adresse 19],

18°/ à la société Marbrerie azuréenne, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7],

19°/ à la société SMA, société anonyme, venant aux droits de la société Sagena, dont le siège est [Adresse 18],

20°/ à la société Generali IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],

21°/ à la société Bet Olivier Octobon, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 20],

22°/ à la société Giani, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 23],

23°/ à la société Maçonnerie de la plaine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

24°/ à la société d'assurance mutuelle Areas dommages, dont le siège est [Adresse 13],

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Bironneau, conseillère référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence du Petit Lac, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Axa France IARD, après débats en l'audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Bironneau, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte au syndicat des copropriétaires de la résidence du Petit Lac du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Qualiconsult, L'Auxiliaire, Allamanno entreprise, Areas dommages, Crudeli, Lassauge, Millet paysage-environnement, Groupama Rhône Alpes Auvergne, Fayat bâtiment, Proj'Isol, prise en la personne de son mandataire liquidateur la société SBCMJ, LGL France, Dumez Côte d'Azur, Générale d'étanchéité et de réfection des façades (GERFA), SMABTP, Menui Metal Serru Indu Azuralu, Molding façades, MAAF assurances, Marbrerie azuréenne, SMA, Generali IARD, Bet Olivier Octobon, Giani et Maçonnerie de la plaine.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 mars 2023) et les productions, la société civile immobilière Petit Lac (la SCI) a fait édifier un ensemble immobilier, après avoir souscrit un contrat d'assurance dommages-ouvrage auprès de la société Axa France IARD (la société Axa).

3. Les travaux ont été réceptionnés le 28 mai 2008, avec réserves.

4. Par courrier du 29 mars 2010, la société Axa a refusé de prendre en charge les sinistres déclarés par le syndicat des copropriétaires de la résidence du Petit Lac (le syndicat des copropriétaires).

5. Sur assignation en référé du syndicat des copropriétaires au contradictoire, notamment de l'assureur dommages-ouvrage, une expertise a été ordonnée par décision du 15 décembre 2010, qui a été étendue à d'autres désordres par ordonnance du 14 avril 2014.

6. Le syndicat des copropriétaires a, ensuite, assigné les différents constructeurs et leurs assureurs aux fins d'indemnisation, puis, par assignation du 12 février 2020, la société Axa.

7. Celle-ci a opposé au syndicat des copropriétaires la prescription biennale de l'article L. 114-1 du code des assurances.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

8. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer opposables à son égard les clauses relatives à la prescription biennale et de déclarer prescrite son action engagée à l'encontre de la société Axa, alors « que l'assureur est tenu de rappeler dans le contrat d'assurance, sous peine d'inopposabilité à l'assuré du délai de prescription édicté par l'article L. 114-1 du code des assurances, les causes d'interruption de la prescription biennale prévues à l'article L. 114-2 du même code ; qu'en retenant que les mentions de la police d'assurance dommages-ouvrage souscrite le 5 juin 2008 étaient suffisantes pour permettre à l'assuré, le syndicat des copropriétaires, de connaître les causes d'interruption du délai de prescription biennale, de sorte que la clause relative à la prescription biennale lui était bien opposable, après avoir pourtant constaté que les conditions générales se bornaient à indiquer "Toute action dérivant du contrat d'assurance est prescrite par deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance, dans les termes des articles L. 14-1 et L. 114-2 du code des assurances" et à rappeler divers textes du code des assurances dont les articles L. 114-1 et L. 114-2, ce dernier texte se bornant à prévoir que "La prescription est interrompue par une des causes ordinaires d'interruption de la prescription et par la désignation d'experts à la suite d'un sinistre. L'interruption de la prescription de l'action peut, en outre, résulter de l'envoi d'une lettre recommandée ou d'un envoi recommandé électronique, avec accusé de réception, adressés par l'assureur à l'assuré en ce qui concerne l'action en paiement de la prime et par l'assuré à l'assureur en ce qui concerne le règlement de l'indemnité" sans préciser quelles sont les causes ordinaires d'interruption de la prescription, de sorte que lesdites conditions générales ne précisaient pas les causes ordinaires d'interruption de la prescription, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article R. 112-1 du code des assurances dans sa rédaction issue du décret n° 2006-740 du 27 juin 2006. »

Réponse de la Cour

Vu l'article R. 112-1 du code des assurances, dans sa rédaction issue du décret n° 2006-740 du 27 juin 2006 :

9. Selon ce texte, l'assureur est tenu de rappeler dans le contrat d'assurance, sous peine d'inopposabilité à l'assuré du délai de prescription édicté par l'article L. 114-1 du code des assurances, les causes d'interruption de la prescription biennale prévues à l'article L. 114-2 du même code.

10. Pour déclarer opposables au syndicat des copropriétaires les clauses de la police d'assurance dommages-ouvrage relatives à la prescription biennale et déclarer prescrite son action engagée à l'encontre de la société Axa, l'arrêt énonce, d'abord, que le représentant de la SCI a signé les conditions particulières du contrat dans lequel il reconnaît avoir reçu un exemplaire des conditions générales, lesquelles rappellent le délai de prescription biennale en matière de police d'assurance et divers textes du code des assurances, dont les articles L. 114-1 et L. 114-2.

11. Puis il retient que ces mentions sont suffisantes pour permettre à l'assuré de connaître les causes d'interruption du délai de prescription biennale, de sorte que la prescription biennale est opposable au syndicat des copropriétaires et que, un délai de plus de deux années s'étant écoulé entre le dernier acte interruptif intervenu le 14 avril 2014 et l'assignation au fond de l'assureur dommages-ouvrage le 12 février 2020, l'action du syndicat des copropriétaires est prescrite.

12. En statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le contrat ne précisait pas les causes ordinaires d'interruption de la prescription, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 mars 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne la société Axa France IARD aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Axa France IARD et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du Petit Lac la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C30039

Toute police d'assurance- construction est réputée comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 11 septembre 2025




Cassation partielle


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 390 F-D

Pourvoi n° U 23-23.500




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025

La société Da Cruz et Cruz, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° U 23-23.500 contre l'arrêt rendu le 11 octobre 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 5), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [Z] [V], domicilié [Adresse 7],

2°/ à Mme [P] [E], épouse [V], domiciliée [Adresse 6],

3°/ à la société Thelem assurances, dont le siège est [Adresse 13], prise en sa qualité d'assureur de la société La Cordelle constructions,

4°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], prise en sa qualité d'assureur de la société Graft bâtiment,

5°/ à la société SMABTP, dont le siège est [Adresse 10], prise en sa qualité d'assureur de la société Entreprise Coutant,

6°/ à la société Entreprise Coutant, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 8],

7°/ à la société Assurance banque populaire, société anonyme, dont le siège est [Adresse 12],

8°/ à la Mutuelle des architectes français, dont le siège est [Adresse 3],

9°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], prise en sa qualité d'assureur de M. et Mme [V],

10°/ à la société Décorations générales du bâtiment, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5],

11°/ à la société Gan assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 11], prise en sa qualité d'assureur de la société BAE,

12°/ à la société Atelier bois création Duval, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 9],

13°/ à la société La Cordelle constructions, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Da Cruz et Cruz, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Assurance banque populaire, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la Mutuelle des architectes français, de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Gan assurances, ès qualités, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat des sociétés SMABTP, ès qualités, Entreprise Coutant et Décorations générales du bâtiment, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat des sociétés MMA IARD, ès qualités, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. et Mme [V], de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société Thelem assurances, ès qualités, après débats en l'audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Déchéance partielle du pourvoi examinée d'office

1. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 16 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 978 du même code.

2. Il résulte de ce texte qu'à peine de déchéance, le mémoire en demande doit être signifié au défendeur n'ayant pas constitué avocat au plus tard dans le mois suivant l'expiration du délai de quatre mois à compter du pourvoi.

3. La société Da Cruz et Cruz ne justifiant pas avoir signifié le mémoire ampliatif à la société La Cordelle constructions, la déchéance du pourvoi doit être constatée à l'égard de cette dernière.

Faits et procédure

4. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 octobre 2023), M. et Mme [V] (les maîtres de l'ouvrage) ont confié à la société Cabinet d'études architecturales et expertises, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), la maîtrise d'oeuvre de la construction d'une maison d'habitation.

5. L'exécution des travaux a été confiée, notamment :

- à la société Graff bâtiment, assurée auprès de la société MMA IARD, pour le lot gros oeuvre,
- à la société Entreprise Coutant, assurée auprès de la SMABTP, pour le lot ossature bois, charpente, couverture,
- à la société Da Cruz et Cruz, pour le lot placoplâtre, puis à la société La Cordelle constructions, assurée auprès de la société Thelem assurances,
- à la société Décorations générales du bâtiment, assurée auprès de la SMABTP, pour le lot menuiseries extérieures,
- à la société Atelier bois création Duval, pour le lot escalier intérieur,
- à la société BAE, assurée auprès de la société Gan assurances, pour le lot électricité.

6. Un contrat d'assurance dommages-ouvrage a été souscrit auprès de la société MMA IARD.

7. Après la déclaration d'ouverture de chantier, effectuée le 21 juin 2004, la société Da Cruz et Cruz a souscrit un contrat d'assurance de responsabilité décennale auprès de la société Assurance banque populaire.

8. Se plaignant de différents désordres apparus après la réception, les maîtres de l'ouvrage ont assigné les constructeurs et les assureurs en indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

9. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

10. La société Da Cruz et Cruz fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en garantie contre la société Assurance banque populaire, alors « que toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil, doit être couverte par une assurance ; qu'à l'ouverture de tout chantier, elle doit justifier avoir souscrit un contrat d'assurance la couvrant pour cette responsabilité ; que tout contrat d'assurance souscrit en vertu de l'article L. 241-1 du code des assurances est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité décennale pesant sur la personne assujettie à l'obligation d'assurance ; qu'en excluant la garantie de la société Assurance banque populaire pour la responsabilité encourue par la société Da Cruz et Cruz en application de l'article 1792 du code civil pour le marché de travaux qu'elle avait signé le 29 octobre 2004, cependant que le contrat d'assurance garantie décennale avait été souscrit le 1er octobre 2004, soit antérieurement, la cour d'appel a violé l'article L. 241-1 du code des assurances, d'ordre public. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 241-1 du code des assurances, dans sa rédaction issue de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978, et l'article A. 243-1 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'arrêté du 19 novembre 2009 :

11. Selon le premier de ces textes, tout contrat d'assurance de responsabilité décennale est, nonobstant toute stipulation contraire, réputé comporter une clause assurant le maintien de la garantie pour la durée de la responsabilité pesant sur la personne assujettie à l'obligation d'assurance.

12. Selon les clauses-types applicables aux contrats d'assurance de responsabilité, annexées au second, le contrat couvre, pour la durée de la responsabilité pesant sur l'assuré en vertu des articles 1792 et 2270 du code civil, les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité fixée aux conditions particulières. Il est jugé que cette ouverture de chantier s'entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l'assuré (3e Civ., 16 novembre 2011, pourvoi n° 10-24.517, Bull. 2011, III, n° 196).

13. Ces dispositions étant d'ordre public, les parties au contrat d'assurance ne peuvent déroger à la clause-type régissant l'application du contrat dans le temps, par une autre définition de l'ouverture de chantier.

14. Pour dire que la société Assurance banque populaire ne devait pas sa garantie, l'arrêt relève que, selon les clauses du contrat d'assurance souscrit par la société Da Cruz et Cruz, seuls sont couverts les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat, laquelle est définie à la page 3 comme la déclaration réglementaire faite auprès de l'administration, au commencement des travaux.

15. Il constate que le contrat d'assurance a été souscrit le 1er octobre 2004, après la déclaration réglementaire d'ouverture du chantier du 21 juin 2004, pour en déduire que le contrat d'assurance ne trouve pas à s'appliquer.

16. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

17. La cassation du chef de dispositif rejetant la demande de la société Da Cruz et Cruz tendant à ce qu'il soit dit et jugé que la société Assurance banque populaire est tenue de la garantir de sa responsabilité en application de son contrat assurances construction n'emporte celle des chefs de dispositif de l'arrêt statuant sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile que dans les rapports entre la société Assurance banque populaire et la société Da Cruz et Cruz.

Mise hors de cause

18. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause les maîtres de l'ouvrage, la SMABTP et les sociétés Entreprise Coutant, Décorations générales du bâtiment, MMA IARD, en sa qualité d'assureur de la société Graff bâtiment et d'assureur dommages-ouvrage, Thelem assurances et Gan assurances, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CONSTATE la déchéance du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société La Cordelle constructions ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de la société Da Cruz et Cruz tendant à ce qu'il soit dit et jugé que la société Assurance banque populaire est tenue de la garantir de sa responsabilité en application de son contrat assurances construction, et en ce qu'il statue sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile dans les rapports entre la société Assurance banque populaire et la société Da Cruz et Cruz, l'arrêt rendu le 11 octobre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Met hors de cause M. et Mme [V], la SMABTP et les sociétés Entreprise Coutant, Décorations générales du bâtiment, MMA IARD, en sa qualité d'assureur de la société Graff bâtiment et d'assureur dommages-ouvrage, Thelem assurances et Gan assurances ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

Condamne la société Assurance banque populaire aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Assurance banque populaire à payer à la société Da Cruz et Cruz la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300390

Vente immobilière et obligation de délivrance

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
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Arrêt du 11 septembre 2025




Cassation


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 389 F-D

Pourvoi n° V 23-17.751




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025

1°/ M. [F] [Z],

2°/ Mme [R] [I],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° V 23-17.751 contre l'arrêt rendu le 18 novembre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [P] [X],

2°/ à Mme [W] [O],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

M. [X] et Mme [O] ont formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt.




Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, trois moyens de cassation.

Les demandeurs au pourvoi incident éventuel invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseillère, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de M. [Z] et de Mme [I], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [X] et de Mme [O], après débats en l'audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Guillaudier, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2022), par acte authentique du 16 mai 2013, M. [X] et Mme [O] (les vendeurs) ont vendu des lots de copropriété d'un immeuble à M. [Z] et Mme [I] (les acquéreurs).

2. Ayant découvert après la vente que des travaux avaient été réalisés dans l'immeuble sans permis de construire préalable, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices sur le fondement de l'obligation de délivrance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le moyen du pourvoi incident éventuel

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal, pris en leur première branche, réunis



Enoncé des moyens

4. Par leur deuxième moyen, les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes au titre de leurs préjudices matériel, moral et de jouissance, alors « que le vendeur a l'obligation de délivrer une chose conforme à la réglementation en vigueur ; qu'à ce titre et sauf stipulation de l'acte de vente l'en dispensant, le vendeur d'un immeuble doit délivrer un bien conforme aux autorisations d'urbanisme obtenues pour ce bien, le cas échéant après avoir régularisé les travaux effectués sans autorisation ; que dès lors, en énonçant que « s'il est constant que les transformations subies par le bien depuis sa construction n'ont pas été régularisées par l'obtention d'un permis de construire, il n'incombait pas à M. [X] et Mme [O] au titre de l'obligation de délivrance conforme de délivrer un bien disposant d'un permis de construire pour des travaux réalisés avant leur acquisition, l'acte de vente ne faisant aucune mention de ce que les transformations subies par le bien auraient été autorisées par un permis de construire » et que « l'absence de livraison d'un bien disposant de toutes les autorisations d'urbanisme et conforme à la réglementation en vigueur ne relève pas d'un défaut de délivrance conforme mais de la garantie des vices cachés dès lors qu'aucune stipulation de l'acte de vente ne mentionne la délivrance d'un permis de construire en bonne et due forme pour les transformations opérées sur l'immeuble ni la conformité du bien aux normes d'accessibilité et aux normes thermiques, les appelants n'établissant pas en outre un risque d'avoir à remettre le bien en son état antérieur », cependant qu'au titre de leur obligation de délivrance, M. [X] et Mme [O] devaient livrer un immeuble conforme aux autorisations d'urbanisme obtenues pour ce bien, le cas échéant après avoir régularisé les travaux effectués sans autorisation, peu important que les vendeurs n'aient pas été à l'origine des transformations du bien justifiant une régularisation, que l'acte de vente n'ait pas mentionné que ces transformations avaient été autorisées ou encore que les acquéreurs n'aient pas prouvé l'existence d'un risque de devoir remettre le bien en son état antérieur, la cour d'appel a violé les articles 1603 et 1604 du code civil. »

5. Par leur troisième moyen, les acquéreurs font le même grief à l'arrêt, alors « que le vendeur a l'obligation de délivrer une chose conforme à la réglementation en vigueur ; que dès lors, en énonçant que « l'absence de livraison d'un bien disposant de toutes les autorisations d'urbanisme et conforme à la réglementation en vigueur ne relève pas d'un défaut de délivrance conforme mais de la garantie des vices cachés dès lors qu'aucune stipulation de l'acte de vente ne mentionne la délivrance d'un permis de construire en bonne et due forme pour les transformations opérées sur l'immeuble ni la conformité du bien aux normes d'accessibilité et aux normes thermiques, les appelants n'établissant pas en outre un risque d'avoir à remettre le bien en son état antérieur », cependant qu'au titre de leur obligation de délivrance, M. [X] et Mme [O] devaient livrer un immeuble conforme aux normes d'accessibilité et aux normes thermiques, peu important que l'acte de vente n'ait pas affirmé la conformité du bien à ces normes, la cour d'appel a violé les articles 1603 et 1604 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1604 du code civil :

6. Il résulte de ce texte que le vendeur doit délivrer une chose conforme à la convention des parties et, sauf stipulation contraire, à la réglementation en vigueur.

7. Pour rejeter les demandes des acquéreurs, l'arrêt retient, d'abord, que, s'il est constant que les transformations subies par le bien depuis sa construction n'ont pas été régularisées par l'obtention d'un permis de construire, il n'incombait pas au vendeur au titre de l'obligation de délivrance conforme de délivrer un bien disposant d'un permis de construire pour des travaux réalisés avant son acquisition, l'acte de vente ne faisant aucune mention de ce que les transformations subies par le bien auraient été autorisées par un permis de construire.

8. Il relève, ensuite, que l'absence de livraison d'un bien disposant de toutes les autorisations d'urbanisme et conforme à la réglementation en vigueur ne relève pas d'un défaut de délivrance conforme mais de la garantie des vices cachés, dès lors qu'aucune stipulation de l'acte de vente ne mentionne la délivrance d'un permis de construire en bonne et due forme pour les transformations opérées sur l'immeuble ni la conformité du bien aux normes d'accessibilité et aux normes thermiques, les appelants n'établissant pas en outre un risque d'avoir à remettre le bien en son état antérieur.

9. En statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance conforme, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 novembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;

Condamne M. [X] et Mme [O] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [X] et Mme [O] et les condamne in solidum à payer à M. [Z] et Mme [I] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300389

Propriété immobilière et droit à agir

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 11 septembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 388 F-D

Pourvoi n° Z 23-22.930




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025

La société Kaufman et Broad promotion 8, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Z 23-22.930 contre l'arrêt rendu le 28 septembre 2023 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société SRB construction, dont le siège est [Adresse 4],

2°/ à la société QBE Insurance Europe Limited,

3°/ à la société QBE Europe,

toutes deux ayant leur siège [Adresse 2],

4°/ à la société SMABTP, dont le siège est [Adresse 6],

5°/ à la société SMA, société anonyme, dont le siège est [Adresse 5],

6°/ à la société Qualiconsult, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

7°/ à la société Bieber espace aluminium, dont le siège est [Adresse 8],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Foucher-Gros, conseillère, les observations de la SCP Richard, avocat de la société Kaufman et Broad promotion 8, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat des sociétés QBE Insurance Europe Limited et QBE Europe, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat des sociétés SMABTP, SMA et Bieber espace aluminium, après débats en l'audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Foucher-Gros, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 28 septembre 2023) et les productions, la société Kaufman et Broad promotion 8 (la société Kaufman et Broad) a fait construire un immeuble collectif d'habitation aux fins de vente en l'état futur d'achèvement.

2. La société Kaufman et Broad a souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de la SMABTP, aux droits de laquelle vient la société SMA.

3. Sont notamment intervenues à l'opération :
- la société Qualiconsult, en qualité de bureau de contrôle,
- la société SRB construction, assurée auprès de la société QBE Insurance, pour le lot « menuiseries extérieures et fermetures »,
- la société Sogena en qualité de sous-traitant de la société SRB construction,
- la société Bieber espace aluminium, en qualité de fabricant et fournisseur des menuiseries aluminium.

4. L'ouvrage a été réceptionné le 8 décembre 2016.

5. Le 30 janvier 2017, la société Kaufman et Broad avait vendu tous les lots, sauf deux.

6. Le 26 juillet 2018, la société Kaufman et Broad a, après expertise, assigné les sociétés intervenues à l'opération et les assureurs en paiement de diverses indemnités.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

7. La société Kaufman et Broad, agissant en sa qualité de maître de l'ouvrage de la « Résidence de l'[7] », fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en ses demandes au titre des sommes qu'elle est exposée à payer aux acquéreurs en réparation de leurs préjudices, alors :

« 1°/ que si l'action en garantie décennale se transmet en principe aux acquéreurs avec la propriété de l'immeuble, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer, quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain ; qu'en déclarant néanmoins irrecevable l'action en garantie décennale exercée par la société Kaufman et Broad promotion 8, en qualité de maître de l'ouvrage, motif pris qu'ayant vendu les appartements, elle avait perdu les droits et actions attachés au bien, et au motif inopérant tiré de ce que l'acte de vente ne prévoyait pas que le vendeur s'était réservé le droit d'agir, sans rechercher si elle justifiait d'un intérêt direct et certain à agir contre les constructeurs en invoquant un préjudice personnel et direct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1792 du code civil ;

2°/ que si l'action en responsabilité contractuelle de droit commun contre les constructeurs se transmet en principe aux acquéreurs avec la propriété de l'immeuble, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer, quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain ; qu'en déclarant néanmoins irrecevable l'action en responsabilité contractuelle exercée par la société Kaufman et Broad promotion 8, en qualité de maître de l'ouvrage, motif pris qu'ayant vendu les appartements, elle avait perdu les droits et actions attachés au bien, et au motif inopérant tiré de ce que l'acte de vente ne prévoyait pas que le vendeur s'était réservé le droit d'agir, sans rechercher si elle justifiait d'un intérêt direct et certain à agir contre les constructeurs en invoquant un préjudice personnel et direct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

3°/ que si l'action en responsabilité délictuelle de droit commun contre les constructeurs se transmet en principe aux acquéreurs avec la propriété de l'immeuble, le maître de l'ouvrage ne perd pas la faculté de l'exercer à l'encontre des constructeurs, quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain ; qu'en déclarant néanmoins irrecevable l'action en responsabilité délictuelle exercée par la société Kaufman et Broad promotion 8, en qualité de maître de l'ouvrage, motif pris qu'ayant vendu les appartements, elle avait perdu les droits et actions attachés au bien, et au motif inopérant tiré de ce que l'acte de vente ne prévoyait pas que le vendeur s'était réservé le droit d'agir, sans rechercher si elle justifiait d'un intérêt direct et certain à agir contre les constructeurs, en invoquant un préjudice personnel et direct, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1240 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. Ayant constaté que les actions engagées par la société Kaufman et Broad étaient attachées à la propriété des lots vendus et que le promoteur vendeur ne s'était pas réservé de droit d'agir lors de leur vente, la cour d'appel, devant laquelle celle-ci ne se prévalait pas d'un engagement pris à l'égard des acquéreurs de réparer les dommages et qui a relevé que ces derniers avaient initié une instance à l'encontre de l'assureur dommages-ouvrage aux fins d'obtenir le paiement des sommes demandées par la société Kaufman et Broad, en a déduit, à bon droit, procédant à la recherche prétendument omise, que, faute de préjudice personnel, ses demandes étaient irrecevables.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

9. La société Kaufman et Broad, agissant en sa qualité de maître de l'ouvrage de la « Résidence de l'[7] », fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en ses demandes au titre des sommes qu'elle est exposée à payer aux acquéreurs en réparation de leurs préjudices, alors « que l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance et ne peut être remise en cause par l'effet de circonstances postérieures ; qu'en se bornant néanmoins à relever, pour déclarer irrecevable l'action exercée par la société Kaufman et Broad promotion au titre des lots 104 et 107, que cette dernière ne justifiait pas avoir conservé la qualité de propriétaire de ces lots, sans indiquer à quelle date elle se situait pour apprécier l'existence du droit d'agir de ladite société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

10. Ayant retenu que les actions exercées par la société Kaufman et Broad étaient attachées à la propriété de l'immeuble et constaté que le promoteur vendeur ne justifiait pas avoir conservé la propriété des lots n° 104 et 107, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que la société Kaufman et Broad était dépourvue de droit à agir.

11. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Kaufman et Broad promotion 8 aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300388