CCMI : le garant est tenu des vices apparents

Note Sizaire, Constr.-urb. 2019-10, p. 26, sur cass. n° 18-14.511.

Loi ELAN : le garant en VEFA et en VIR

Etude Zalewski-Sicard, Constr.-urb. 2019-1, p. 46.

Terme et pénalités de retard - illicéité de clause - livraison

Arrêt n° 63 du 25 janvier 2018 (16-27.905) - Cour de cassation - Troisième chambre civile - ECLI:FR:CCASS:2018:C300063

Construction immobilière

Cassation partielle

Demandeur : la société Caisse de garantie immobilière du bâtiment (CGI BAT), société anonyme
Défendeur : l’Association d’aide aux maîtres d’ouvrages individuels (AAMOI)

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Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 16 septembre 2016), que l’Association d’aide aux maîtres d’ouvrages individuels (l’AAMOI) a assigné la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (la CGI BAT), intervenant comme garant de livraison à prix et délais convenus en application de l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, en suppression de certaines clauses des actes de cautionnement comme illicites ou abusives ;

Sur le premier moyen :
 Attendu que la CGI BAT fait grief à l’arrêt de déclarer illicite ou abusive la clause stipulant que « les pénalités de retard cesseront de courir à la réception de la maison faite avec ou sans réserves, ou à la livraison ou la prise de possession de celle-ci par le maître de l’ouvrage », d’en ordonner sous astreinte la suppression et d’ordonner la publication de la décision alors, selon le moyen :
1°/ que, pour juger abusive ou illicite et ordonner la suppression de la clause relative au terme des pénalités de retard, les juges du fond ont relevé qu’elle visait la date de réception, la date de livraison et la date de prise de possession et qu’elle créait une confusion inutile en prévoyant plusieurs termes cependant que le terme le plus favorable était la livraison ; qu’en statuant ainsi, sans tenir compte de ce que les clauses doivent s’interpréter dans le sens le plus favorable aux consommateurs, de ce que la clause ouvrait ainsi une option au maître d’ouvrage entre les trois dates selon celle qu’il estimait la plus favorable, et de ce que la réception peut être la date la plus tardive donc la plus favorable, la cour d’appel n’a pas caractérisé le caractère abusif ou illicite de la clause et privé sa décision de base légale au regard de l’article L. 421-6 ancien du code de la consommation, ensemble les articles L. 231-6 et L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation ;


 2°/ qu’en ordonnant la suppression de la totalité de la clause relative au terme des pénalités de retard, lors même que cette clause était à tout le moins licite et non abusive en tant qu’elle visait comme terme la date de livraison, de sorte que la suppression devait être cantonnée au visa de la date de réception et de la date de prise de possession, la cour d’appel a violé les articles L. 421-6 ancien du code de la consommation, ensemble les articles L. 231-6 et L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Mais attendu qu’ayant exactement retenu qu’en application des dispositions des articles L. 231-6 et L. 231-2 i) du code de la construction et de l’habitation, les pénalités de retard ont pour terme la livraison de l’ouvrage et non sa réception avec ou sans réserves et constaté que la clause prévoyait plusieurs termes possibles, la cour d’appel, qui ne pouvait qu’écarter la clause qu’elle jugeait illicite, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le second moyen :
 Vu l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;
 Attendu que, pour déclarer illicite ou abusive la clause stipulant que « les dépassements de prix ne résultant pas formellement d’une défaillance du constructeur sont formellement exclus de la garantie. Il en va ainsi des augmentations, dépassements ou pénalités forfaitaires dus : - à l’exécution des travaux supplémentaires faisant l’objet d’avenants augmentant le prix de la construction et non acceptés formellement par la caisse de garantie », l’arrêt retient que la garantie de livraison à prix et délais convenus, qui constitue une garantie légale distincte d’un cautionnement, ne peut être privée d’efficacité par l’effet d’une novation du contrat de construction de maison individuelle et que, dès lors, un avenant au contrat de construction pour travaux supplémentaires ne peut prolonger le délai de livraison de la maison en l’absence d’accord des parties sur ce point, que le montant de la prime due par le constructeur au garant ait été ou non modifié ;
 Qu’en statuant ainsi, alors que la validité de la garantie, relativement à son étendue, doit s’apprécier à la date à laquelle la garantie est donnée et en considération des travaux qui sont l’objet du contrat de construction à cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Par ces motifs :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déclare illicite ou abusive la clause stipulant que « les dépassements de prix ne résultant pas formellement d’une défaillance du constructeur sont formellement exclus de la garantie. / Il en va ainsi des augmentations, dépassements ou pénalités forfaitaires dus : / - à l’exclusion des travaux supplémentaires faisant l’objet d’avenants augmentant le prix de la construction et non acceptés formellement par la caisse de garantie. », en ordonne la suppression sous astreinte et ordonne la publication de la décision dans deux magazines au choix de l’AAMOI dans une limite de 5 000 euros par publication, l’arrêt rendu le 16 septembre 2016, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ;

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Président : M. Chauvin
Rapporteur : M. Maunand
Avocat général : M. Brun
Avocat(s) : SCP Foussard et Froger - SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret

VEFA : inachèvement et responsabilité du garant

Voir note Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 340, p. 21.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 7 juillet 2015
N° de pourvoi: 13-16.410
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
Me Brouchot, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société financière Antilles Guyane ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Basse-Terre, 17 septembre 2012), que la société civile immobilière Yucca (la SCI) a vendu à Mme X... un lot en l'état futur d'achèvement après avoir souscrit auprès de la caisse régionale de crédit agricole mutuel de la Guadeloupe (CRCAMG), d'une part, un crédit pour financer l'opération de promotion immobilière, et d'autre part, une garantie d'achèvement ; que Mme X... a assigné, notamment, la SCI et ses représentants, M. et Mme Y..., et la CRCAMG en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu qu'ayant relevé que Mme X... ne démontrait ni l'état d'inachèvement de l'immeuble ni avoir demandé à la CRCAMG de se substituer à la SCI, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une demande de mise en oeuvre de la garantie d'achèvement mais d'une action en responsabilité et a, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à l'expiration de la garantie, pu retenir que la demande de dommages-intérêts de Mme X... ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de la Guadeloupe ;