Caducité de la promesse unilatérale de vente

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-10.376
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300384
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 11 septembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 20 octobre 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SAS Boucard-Capron-Maman, SCP Piwnica et Molinié

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 11 septembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 384 F-D

Pourvoi n° Z 24-10.376




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 SEPTEMBRE 2025

M. [R] [C], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 24-10.376 contre l'arrêt rendu le 20 octobre 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à Mme [N] [Z], épouse [L], domiciliée [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. [C], de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de Mme [Z], après débats en l'audience publique du 11 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.


Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 octobre 2023), par acte authentique du 13 novembre 2019, Mme [Z] (la promettante) a conclu avec M. [C] (le bénéficiaire) une promesse unilatérale de vente d'un lot de copropriété, au prix de 1 100 000 euros.

2. Cet acte, d'une durée expirant le 28 février 2020, stipulait une indemnité d'immobilisation de 10 % du prix de vente et subordonnait la levée de l'option à la signature de l'acte notarié ainsi qu'à la remise simultanée du prix
par virement au notaire.

3. Le 28 février 2020, le bénéficiaire a fait procéder à la publication de la promesse de vente au service de la publicité foncière.

4. L'option n'ayant pas été levée, la promettante a assigné le bénéficiaire en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages-intérêts pour publication fautive de la promesse de vente.

5. Le bénéficiaire a assigné la promettante en perfection de la vente.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

7. Le bénéficiaire fait grief à l'arrêt de dire qu'il a commis une faute en faisant publier la promesse unilatérale de vente qui n'était pas réalisée et de le condamner à une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors :

« 1°/ que la responsabilité suppose une faute ; que, pour condamner M. [C] au paiement de la somme de 256 880 euros, la cour d'appel a jugé qu'il avait commis une faute en publiant la promesse unilatérale de vente ; qu'en s'abstenant d'expliquer en quoi cette publication était fautive, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil ;

2°/ que la publication au fichier immobilier d'une promesse unilatérale de vente en application de l'article 37-1 du décret du 4 janvier 1955 est une publicité facultative pour l'information des tiers ; elle ne rend pas l'acte opposable et ne fait pas obstacle à la vente du bien qui en est l'objet à un tiers ; qu'en retenant, pour condamner M. [C], que la publication de la promesse unilatérale de vente avait fait obstacle à la commercialisation par Mme [Z] de son bien, la cour d'appel a violé par fausse application les dispositions de l'article 37-1 du décret du 4 janvier 1955 ensemble l'article 1240 du code civil ;

3°/ que la réparation doit correspondre à l'entier préjudice, sans perte ni gain pour la victime ; que la cour d'appel a fixé le préjudice à la somme de 256 880 euros, correspondant à la « privation de la liberté de mettre en vente ou en location de manière efficace le local » ; que les attestations de professionnels produites aux débats se référaient exclusivement à une impossibilité de vendre ; qu'aucune difficulté de location n'était évoquée ; qu'en incluant dans le préjudice une perte locative qu'elle n'a pas caractérisée, la cour d'appel a violé le principe selon lequel la réparation doit être intégrale ;

4°/ que, subsidiairement, dans ses écritures, M. [C] soulignait que le prétendu obstacle à la vente résultant de la publication de la promesse unilatérale de vente était en toute hypothèse levé depuis que Mme [Z] avait fait publier le jugement qui constatait la caducité de cette promesse unilatérale de vente ; qu'il poursuivait qu'il était toujours acquéreur du bien, de sorte que Mme [Z] était responsable de son propre préjudice, résultant de l'immobilisation du bien ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce point, la cour d'appel, qui a arrêté le préjudice à la date où elle statuait, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

8. Ayant relevé que le bénéficiaire avait fait publier la promesse unilatérale de vente le jour même de son échéance alors qu'il n'avait pas satisfait à son obligation de paiement du prix, qui conditionnait la levée d'option, de sorte qu'à cette date, la promesse non réalisée était caduque, faisant ainsi ressortir la faute du bénéficiaire, et souverainement retenu qu'il ressortait de plusieurs attestations que cette publication avait privé la promettante, compte tenu du contentieux en cours entre les parties et de l'aléa pesant sur la levée de la publication, de toute possibilité de trouver un acquéreur à un bon prix ou de mettre le bien en location, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a fixé le préjudice subi par la promettante à une somme dont elle a souverainement évalué le montant.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.


PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [C] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [C] et le condamne à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300384

Diagnostic technique annexé à la promesse de vente : l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-18.472
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300146
• Publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 20 mars 2025

Décision attaquée : Cour d'appel d'Agen, du 26 avril 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, SCP Boutet et Hourdeaux

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL




COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 20 mars 2025




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 146 FS-B

Pourvoi n° D 23-18.472






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MARS 2025

Le syndicat mixte de production d'eau potable et de traitement des déchets du Gers-Trigone, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° D 23-18.472 contre l'arrêt rendu le 26 avril 2023 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [P] [O], épouse [Z], domiciliée [Adresse 2],

2°/ à Mme [F] [J], épouse [I], domiciliée [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

Mme [O] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller, les observations de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat du syndicat mixte de production d'eau potable et de traitement des déchets du Gers-Trigone, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [O], et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 11 février 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Guillaudier, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Abgrall, MM. Pety, Brillet, Mme Foucher-Gros, conseillers, M. Zedda, Mmes Vernimmen, Rat, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte au syndicat mixte de production d'eau potable et de traitement des déchets du Gers-Trigone du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme [I].

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 26 avril 2023), par acte authentique du 9 décembre 2014, Mme [I] a vendu à Mme [Z] une maison d'habitation.

3. L'acte de vente mentionnait la présence d'une installation autonome de type fosse septique et se référait à un rapport du 28 mars 2012 du syndicat intercommunal d'adduction d'eau potable Auch Nord, désormais intégré au syndicat mixte de production d'eau potable et de traitement des déchets du Gers-Trigone (le syndicat mixte), concluant que le système était conforme, satisfaisant, complet et en bon état de fonctionnement.

4. Se plaignant de dysfonctionnements de l'installation, Mme [Z] a, après expertise, assigné Mme [I] et le syndicat mixte en réparation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le second moyen du pourvoi principal

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

6. Le syndicat mixte fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à Mme [Z] une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors « que, s'agissant d'une créance de dommage, la prescription quadriennale des créances sur les établissements publics dotés d'un comptable public prévue par la loi du 31 décembre 1968 commence à courir le premier jour de l'année au cours de laquelle s'est produit le fait générateur du dommage allégué ; qu'en fixant dès lors le point de départ de la prescription quadriennale à la date à laquelle Mme [Z] avait eu connaissance de son dommage au cours de l'année 2015, quand elle constatait que le fait générateur de celui-ci résultait d'une faute commise lors de la réalisation, le 28 mars 2012, du contrôle de l'installation d'assainissement du bien qu'elle avait acquis ultérieurement, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1er de la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968. »

Réponse de la Cour

7. Aux termes de l'article 1er de la loi n° 68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l'Etat, les départements, les communes et les établissements publics, sont prescrites, au profit de l'Etat, des départements et des communes, sans préjudice des déchéances particulières édictées par la loi, et sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes créances qui n'ont pas été payées dans un délai de quatre ans à partir du premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis. Sont prescrites, dans le même délai et sous la même réserve, les créances sur les établissements publics dotés d'un comptable public.

8. Aux termes de l'article 3 de cette loi, la prescription ne court ni contre le créancier qui ne peut agir, soit par lui-même ou par l'intermédiaire de son représentant légal, soit pour une cause de force majeure, ni contre celui qui peut être légitimement regardé comme ignorant l'existence de sa créance ou de la créance de celui qu'il représente légalement.

9. Il résulte de ces textes que, si le point de départ de la prescription quadriennale est le premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle s'est produit le fait générateur du dommage allégué, la prescription ne peut courir tant que la victime n'a pas eu connaissance du dommage, fondant sa créance en réparation.

10. La cour d'appel, qui a constaté que le rapport de contrôle des installations d'assainissement, réalisé le 28 mars 2012 et joint à l'acte de vente, était erroné et que Mme [Z] avait acquis la maison le 9 décembre 2014, faisant ainsi ressortir qu'elle ignorait l'existence de sa créance en réparation avant cette date, en a déduit, à bon droit, qu'ayant assigné le syndicat mixte en référé expertise les 11 et 16 octobre 2018, la prescription quadriennale, qui avait été interrompue par cette assignation, n'était pas expirée à la date de son assignation au fond.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le moyen du pourvoi incident, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

12. Mme [Z] fait grief à l'arrêt de condamner le syndicat mixte à lui payer la seule somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors « que
le préjudice causé par les erreurs contenues dans un diagnostic relatif à une installation d'assainissement non collectif est certain ; qu'en jugeant que le manquement du syndicat mixte Trigone qui n'avait pas effectué de façon effective le contrôle de l'installation d'assainissement et avait conclu que le dispositif était conforme avait causé un préjudice « constitué par la perte d'une chance d'obtenir un prix de vente moins élevé, en raison du défaut de conformité et de fonctionnement de l'installation d'assainissement », la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble les articles L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa version alors applicable, et L. 1331-11-1 du code de la santé publique dans sa version alors applicable. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction alors applicable :

13. Selon ce texte, le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique de vente d'un immeuble comprend le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif et, en cas de non-conformité de celles-ci lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente.

14. Il en résulte que les préjudices liés au caractère erroné du document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif revêtent un caractère certain.

15. Pour limiter à une certaine somme l'indemnisation de Mme [Z], l'arrêt retient que son préjudice s'analyse en une perte de chance d'obtenir un prix de vente moins élevé en raison du défaut de conformité et de fonctionnement de l'installation d'assainissement.

16. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

17. La cassation du chef de dispositif limitant la condamnation du syndicat mixte à la somme de 10 000 euros n'emporte pas celle des chefs de dispositif de l'arrêt le condamnant aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile, dispositions de l'arrêt non remises en cause.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second grief du pourvoi incident, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite la condamnation du syndicat mixte de production d'eau potable et de traitement des déchets du Gers-Trigone à la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 26 avril 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Agen ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne le syndicat mixte de production d'eau potable et de traitement des déchets du Gers-Trigone aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat mixte de production d'eau potable et de traitement des déchets du Gers-Trigone et le condamne à payer à Mme [Z] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille vingt-cinq.ECLI:FR:CCASS:2025:C300146

Analyse

Caducité de la promesse de vente

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-11.680
• ECLI:FR:CCASS:2024:C300286
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 06 juin 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, du 08 décembre 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Boucard-Maman, SCP Marlange et de La Burgade

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL


COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 juin 2024




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 286 F-D

Pourvoi n° W 23-11.680




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUIN 2024

1°/ M. [H] [W], domicilié [Adresse 3],

2°/ M. [O] [X], domicilié [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° W 23-11.680 contre l'arrêt rendu le 8 décembre 2022 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant à la société JBAL, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la société Le Royal, défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de MM. [W] et M. [X], de la SCP Boucard- Maman, avocat de la société JBAL, après débats en l'audience publique du 23 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 8 décembre 2022) et les productions, par acte du 7 décembre 2012, la société Le Royal (le vendeur), aux droits de laquelle intervient désormais la société JBAL, a conclu avec MM. [W] et [X] (les acquéreurs) une promesse synallagmatique de vente d'un immeuble à usage de cinéma, au prix de 2 800 000 euros, cet acte stipulant plusieurs conditions suspensives au bénéfice des acquéreurs, dont celle d'obtention d'un permis de construire purgé de tous recours.

2. La réitération de la vente sous forme authentique devait intervenir avant le 31 décembre 2013.

3. Cinq avenants à cette promesse se sont succédé, le dernier, du 7 août 2017, ayant reporté au 31 mars 2018 la date de réitération de la vente.

4. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 18 février 2019, le vendeur a mis en demeure les acquéreurs de réitérer la vente dans les quinze jours de sa réception.

5. Les acquéreurs ont assigné le vendeur aux fins notamment de voir juger que la promesse de vente n'était pas caduque et, à titre subsidiaire, pour obtenir paiement de diverses indemnités.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

6. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de leurs demandes, alors :

« 1° / que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, par motifs adoptés des premiers juges, la cour d'appel a constaté que la promesse synallagmatique de vente du 7 décembre 2012 précisait que la date de signature de l'acte authentique de vente stipulée « n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire » et que cette stipulation n'a nullement été modifiée par les avenants successifs ; que dès lors, en affirmant, pour juger que la promesse de vente était caduque, que « l'avenant du 7 août 2017, comme les précédents avenants, stipulait de façon extrêmement claire un terme maximal pour la réitération de l'acte, la régularisation de ce dernier en la forme authentique au plus tard le 31 mars 2018 étant un élément constitutif du consentement des parties », cependant qu'il ressortait de ses propres constatations que la promesse de vente prévoyait expressément que cette date était constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à exécuter la vente, de sorte que la régularisation d'un acte authentique de vente au plus tard le 31 mars 2018 n'était pas un élément constitutif du consentement des parties, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 et l'article 1103 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ qu'en affirmant pour rejeter les demandes de MM. [W] et [X], qu'« aucun élément au dossier ne permet d'établir que la société Le Royal aurait renoncé à se prévaloir de la caducité du compromis résultant de la défaillance de la condition suspensive », sans répondre aux conclusions de MM. [W] et [X] qui faisaient valoir que la commune intention des parties de réaliser la vente au-delà de la date stipulée dans l'avenant du 7 août 2017 et de la mise en demeure du 18 février 2019 résultait du comportement de Mme [G], représentant la société Le Royal, qui, postérieurement à la mise en demeure du 18 février 2019, avait permis à M. [W] d'intervenir à plusieurs reprises pour préserver le bien vendu de dégradations résultant de son envahissement par des squatteurs ou des manifestants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel, qui a relevé que la promesse de vente avait fait l'objet de plusieurs avenants, dont le dernier du 7 août 2017 prévoyait que l'acte devait être régularisé au plus tard dans le délai de trente jours suivant la réalisation de la dernière des conditions suspensives, sans que ce délai puisse excéder le 31 mars 2018, a constaté que les conditions suspensives n'avaient pas été levées avant cette date et qu'aucune nouvelle prorogation n'était ensuite intervenue, alors même que le vendeur avait toujours, depuis l'origine, formalisé son accord à un report du délai par l'établissement d'avenants.

8. Elle a encore retenu que les brèves réponses du vendeur aux courriers électroniques de l'un des acquéreurs plusieurs mois après la date prévue ne pouvaient caractériser à elles-seules la volonté du premier de renoncer à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente, d'autant moins qu'il avait clairement informé les acquéreurs d'une autre proposition d'achat sans condition suspensive.

9. Elle en a souverainement déduit, sans violer la convention des parties ni être tenue de suivre les acquéreurs dans le détail de leur argumentation et répondant aux conclusions prétendument délaissées, qu'en l'absence de démonstration d'un nouveau report ou d'une renonciation expresse du vendeur à s'en prévaloir, la condition suspensive avait bien défailli à l'expiration du délai fixé au 31 mars 2018, de sorte que la caducité de la promesse était acquise.

10. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne MM. [W] et [X] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par MM. [W] et [X] et les condamne à payer à la société JBAL la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300286

Caducité de la promesse de vente immobilière

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-15.583
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300837
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 21 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, du 10 mars 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Cabinet Rousseau et Tapie, SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, SCP Thouin-Palat et Boucard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 21 décembre 2023




Cassation


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 837 F-D

Pourvoi n° T 22-15.583





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023

M. [L] [F], domicilié [Adresse 6], [Localité 9], a formé le pourvoi n° T 22-15.583 contre l'arrêt rendu le 10 mars 2022 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à Mme [O] [D], épouse [R], domiciliée[Adresse 3]s, [Localité 10],

2°/ à Mme [Z] [Y] épouse [C], domiciliée [Adresse 5], [Localité 12],

3°/ à Mme [M] [N], veuve [Y], domiciliée [Adresse 7], [Localité 2],

4°/ à M. [G] [N], domicilié [Adresse 4], [Localité 11],

5°/ à Mme [E] [N], domiciliée [Adresse 1], [Localité 8], tous trois venant aux droits de [P] [A], décédée,

défendeurs à la cassation.

Mme [M] [N], veuve [Y], a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. [F], de la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat de Mme [M] [N], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de Mmes [D] et [Z] [Y] et de M. [G] et Mme [E] [N], après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 10 mars 2022), par acte sous seing privé du 25 novembre 2009, [K] [Y] et son épouse, [P] [A], ont vendu à M. [F] une maison d'habitation moyennant le prix de 200 000 euros.

2. La promesse devait être réitérée par acte authentique avant le 25 novembre 2010.

3. [K] [Y] est décédé le 23 mai 2010, laissant pour lui succéder, son épouse et son fils, M. [K] [Y], qui a renoncé à la succession le 9 mars 2011. En conséquence, ses deux filles, Mmes [O] [R] et [Z] [C], nées [Y], sont devenues héritières de leur grand-père.

4. Par acte du 9 juin 2015, M. [F] a assigné [P] [A] et Mmes [R] et [C] en réalisation forcée de la vente et paiement de dommages-intérêts.

5. [P] [A] est décédée le 22 décembre 2019, laissant pour lui succéder, Mme [M] [N] veuve [Y], Mme [E] [N] et M. [G] [N].

Examen des moyens

Sur le moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi principal et sur le moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident, rédigés en termes identiques, réunis

Enoncé des moyens

6. M. [F] et Mme [M] [Y] font grief à l'arrêt de déclarer nulle et de nul effet la promesse synallagmatique du 25 novembre 2009, alors « que seule la promesse de vente dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou la prorogation écrite d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'a pas été constatée par un acte authentique ; qu'en faisant application de cette disposition à la promesse de vente consentie le 25 novembre 2009 dont la validité était limitée au 20 novembre 2010 et qui ne comportait aucune clause de prorogation, sans rechercher si le retard pris dans la réitération de la promesse par acte notarié n'était pas exclusivement imputable au refus de [K] [Y] de répondre à la sommation délivrée par M. [F] le 19 novembre 2010, soit dans le délai prévu par la promesse de vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

7. Mmes [R], [C] et [E] [N] et M. [N] contestent la recevabilité du moyen comme étant nouveau.

8. Cependant, le moyen, ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond.

9. Le moyen, de pur droit, est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation :

10. Aux termes de ce texte, toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois, est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique.

11. Pour déclarer nulle la promesse de vente du 25 novembre 2009, l'arrêt retient qu'elle est soumise de plein droit à l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'elle devait être réitérée par les parties ou leurs ayants droit avant le 25 mai 2011, et qu'il appartenait à l'acquéreur de sommer les héritiers de [K] [Y] et [P] [A] de comparaître devant le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique, aux fins de signature de cet acte, ce qu'il n'a pas fait alors que [P] [A] avait manifesté son intention de réitérer l'acte sous seing privé et que M. [K] [Y] avait renoncé le 9 mars 2011 à la succession, laissant en qualité d'héritières, ses deux filles qui devaient être convoquées devant le notaire.

12. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la promesse de vente expirait le 20 novembre 2010, soit moins d'un an après sa conclusion, et que sa validité n'avait fait l'objet d'aucune prorogation expresse par les parties, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 mars 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne Mmes [O] [D] épouse [R], [Z] [Y] épouse [C], [E] [N] et M. [G] [N] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes [O] [D], épouse [R], [Z] [Y], épouse [C], [E] [N] et M. [G] [N] et les condamne in solidum à payer à M. [F] et Mme [M] [Y], chacun, la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300837

Les fissures, d'ordre structurel, étaient présentes lors de la signature de la promesse de vente et n'avaient pu échapper à un acquéreur normalement diligent

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-21.234
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300843
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 21 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, du 07 juillet 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

Me Occhipinti, SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Krivine et Viaud

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 21 décembre 2023




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 843 F-D

Pourvoi n° K 22-21.234







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023

1°/ M. [S] [W],

2°/ Mme [H] [O], épouse [W],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° K 22-21.234 contre l'arrêt rendu le 7 juillet 2022 par la cour d'appel de Montpellier (3e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Rosalie, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société Lhubac Cabanis Pradal & Lhubac, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de Me Occhipinti, avocat de M. et Mme [W], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société civile professionnelle Lhubac Cabanis Pradal & Lhubac, de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la société civile immobilière Rosalie, après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 juillet 2022), le 22 octobre 2013, M. et Mme [W] (les bénéficiaires) et la société civile immobilière Rosalie (la promettante) ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble à usage de stockage et de bureaux au prix de 250 000 euros.

2. Un dépôt de garantie de 12 200 euros a été versé par les bénéficiaires entre les mains de la société civile professionnelle Lhubac Cabanis Pradal et Lhubac, notaire instrumentaire, et la promesse devait être réitérée par acte authentique le 15 janvier 2014 au plus tard.

3. Le bâtiment présentant des fissures multiples, les bénéficiaires ont fait réaliser une étude par un ingénieur-conseil, puis ont renoncé à la vente.

4. Les bénéficiaires ont assigné la promettante aux fins de restitution du dépôt de garantie et dommages-intérêts au titre de sa résistance abusive, cette dernière ayant demandé à titre reconventionnel le paiement d'une somme au titre de la clause pénale.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. Les bénéficiaires font grief à l'arrêt de dire que le bâtiment objet du litige n'était affecté d'aucun vice caché, de rejeter leur demande en restitution du dépôt de garantie, de les condamner à payer 12 200 euros à la promettante à titre de clause pénale et d'ordonner au notaire de libérer cette somme entre les mains de la promettante, alors « que la garantie des vices cachés s'applique lorsque l'acheteur n'a pas pu se convaincre lui-même de l'existence du vice de la chose, de sorte qu'il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir confié des investigations à un technicien ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que l'immeuble vendu par la SCI Rosalie était affecté de fissures visibles ; qu'en estimant qu'il appartenait à M. et Mme [W] de prendre des mesures d'investigation pour connaître l'exacte étendue et les conséquences prévisibles de ces fissures, la cour d'appel, qui a ajouté une condition à la loi, a violé les articles 1641 et 1642 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel, après avoir constaté que l'expert judiciaire avait indiqué que les fissures, d'ordre structurel, étaient présentes lors de la signature de la promesse de vente et avaient conduit les bénéficiaires à faire réaliser une étude par un ingénieur-conseil, a souverainement retenu que, par leur importance et leur étendue, elles n'avaient pu échapper à un acquéreur normalement diligent.

7. Elle a pu déduire de ce seul motif, abstraction faite du motif surabondant selon lequel les bénéficiaires auraient dû réaliser des investigations pour en connaître l'exacte étendue et les conséquences prévisibles, avant la signature de la promesse de vente, et non après, que la garantie des vices cachés n'était pas due.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [W] et les condamne in solidum à payer à la société civile immobilière Rosalie la somme de 3 000 euros et les condamne à payer à la société civile professionnelle Lhubac Cabanis Pradal et Lhubac la somme de 1 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300843

La promesse de vente excluait que l'indemnité forfaitaire d'immobilisation demeure acquise au promettant si la non-réalisation lui était imputable

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-21.355
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300844
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 21 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 22 avril 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Foussard et Froger

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL


COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 21 décembre 2023




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 844 F-D

Pourvoi n° S 22-21.355





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023


1°/ la société Pasquier, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], représentée par son mandataire ad hoc M. [T] [P] [B], domiciliée [Adresse 5],

2°/ la société CB 26, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5],

ont formé le pourvoi n° S 22-21.355 contre l'arrêt rendu le 22 avril 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [C] [W], domicilié [Adresse 1],

2°/ à Mme [R] [W], domiciliée [Adresse 6], assistée de son curateur, l'UDAF de Charente Maritime,

3°/ à l'Union départementale des associations familiales (UDAF) de Charente Maritime, dont le siège est [Adresse 4], prise en sa qualité de curateur de Mme [R] [W],


4°/ à M. [U] [W], domicilié [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat des sociétés civiles immobilières Pasquier et CB 26, après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 avril 2022) et les productions, par acte du 11 octobre 2018, [X] [W] a consenti à la société Pasquier une promesse unilatérale de vente portant sur des immeubles au prix principal de 650 000 euros, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 30 novembre 2018 et avec faculté de substitution.

2. La promesse devait être réitérée le 15 décembre 2018 au plus tard, et stipulait qu'elle serait réalisée, soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée par le virement, entre les mains du notaire, d'une somme correspondant au prix de vente et à la provision sur les frais d'acte de vente, soit par la manifestation, par le bénéficiaire, de sa volonté de réitérer la vente, celle-ci devant être faite par exploit d'huissier, lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé, le tout auprès du notaire chargé de recevoir l'acte authentique de vente, cette levée d'option devant être accompagnée du versement, entre les mains du notaire, de l'intégralité de l'apport personnel du bénéficiaire visé à l'acte, et d'une copie des offres de prêt émises et acceptées conformément à la loi.

3. Le 22 novembre 2018, la société Pasquier a informé le notaire de sa volonté de lever l'option d'achat et de renoncer à la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

4. Par un acte du 4 décembre 2018, la société CB 26 s'est substituée à la société Pasquier et s'est engagée à verser le prix de vente ainsi que les frais d'acte huit jours avant la date de réitération de la vente par acte authentique.

5. [X] [W] est décédé le 23 décembre 2018, laissant pour lui succéder ses trois enfants, Mme [R] [W], MM. [C] et [U] [W] (les consorts [W]).

6. La vente n'ayant pas été réitérée, les sociétés Pasquier et CB 26 (les bénéficiaires) ont assigné les consorts [W] aux fins d'exécution forcée de la vente et en paiement de dommages-intérêts, ces derniers ayant demandé, à titre reconventionnel, paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

7. Les bénéficiaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir constater la perfection de la vente du bien objet de la promesse du 11 octobre 2018, alors « que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations des juges que l'obligation de versement concomitante à la levée d'option portait sur l'apport personnel de l'acquéreur en cas de souscription d'un prêt destiné à financer son acquisition ; que dès lors qu'il a été constaté que les SCI Pasquier et CB 26 ont renoncé à la condition suspensive tenant dans la souscription d'un prêt, et qu'elles apportaient donc l'intégralité des sommes dues en paiement du prix de vente, il était exclu de leur imposer de verser l'intégralité de ce prix le même jour que leur levée d'option ; qu'en s'appuyant néanmoins sur cette stipulation de la promesse de vente pour retenir que, bien qu'ayant renoncé au bénéfice de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la SCI Pasquier n'avait pas régulièrement levé son option d'achat faute pour elle d'avoir simultanément versé l'intégralité du prix de vente entre les mains du notaire, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1103 du code civil :

8. Aux termes de ce texte, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

9. Pour rejeter la demande des bénéficiaires tendant à voir constater la perfection de la vente, l'arrêt retient que ces derniers n'ont pas accompagné l'acte de levée de l'option du paiement de leur apport personnel, de sorte que ladite option n'a pas été levée selon les règles prescrites.

10. En statuant ainsi, alors que la promesse de vente stipulait que sa réalisation était conditionnée, soit à la réitération par acte authentique accompagnée du paiement du prix de vente et des frais, soit à une manifestation expresse de volonté accompagnée du paiement d'un apport personnel et de la copie d'une offre de prêt, et après avoir constaté que les bénéficiaires avaient renoncé à la condition suspensive d'obtention d'un prêt et s'étaient engagés à payer le prix de vente et les frais d'acte avant la date de réitération par acte authentique, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé.

Et sur le second moyen

Enoncé du moyen

11. Les bénéficiaires font grief à l'arrêt de les condamner solidairement à payer aux consorts [W] une somme de 65 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, alors « que les promettants qui ont empêché la réitération de la vente en la forme authentique ne peuvent prétendre au paiement d'une indemnité d'immobilisation dont ils ont eux-mêmes provoqué la condition d'application ; qu'à cet égard, l'acte de promesse du 22 novembre 2018 stipulait en même sens que l'indemnité d'immobilisation ne serait pas acquise au promettant si la non-réalisation était imputable au promettant ; qu'en retenant néanmoins que l'irrégularité affectant la levée d'option impliquait d'allouer aux promettants le bénéfice de l'indemnité d'immobilisation stipulée à la promesse, quand il était constant que ces derniers s'opposaient à la volonté des SCI Pasquier et CB 26 de conclure la vente, la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1104 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil :

12. Aux termes du premier de ces textes, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon le second, ils doivent être exécutés de bonne foi.

13. Pour condamner les bénéficiaires à payer aux consorts [W] une somme au titre de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que, faute de réalisation de la vente, et en l'absence de contestation quant à la réalisation des conditions suspensives, cette somme était due aux consorts [W] en contrepartie de l'immobilisation du bien au profit des bénéficiaires et de l'option d'achat dont elles bénéficiaient.

14. En statuant ainsi, alors que la promesse de vente excluait que l'indemnité forfaitaire d'immobilisation demeure acquise au promettant si la non-réalisation lui était imputable, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

15. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation des chefs de dispositif de l'arrêt rejetant la demande principale en réalisation de la vente des biens objets de la promesse de vente du 11 octobre 2018 et condamnant les sociétés civiles immobilières Pasquier et CB 26 à payer aux consorts [W] une somme de 65 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation entraîne la cassation des chefs de dispositif rejetant leur demande de dommages-intérêts, les condamnant aux dépens et au paiement, au profit des consorts [W], d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts de Mme [R] [W], MM. [C] et [U] [W], l'arrêt rendu le 22 avril 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne Mme [R] [W], MM. [C] et [U] [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme [R] [W], MM. [C] et [U] [W] à payer aux sociétés civiles immobilières Pasquier et CB 26 la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300844

Estoppel : moyen irrecevable comme contraire à la thèse soutenue devant la cour d'appel

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-16.211
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300525
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 06 juillet 2023

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, du 25 janvier 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Cabinet Munier-Apaire, SCP Ghestin

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 juillet 2023




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 525 F-D

Pourvoi n° A 22-16.211




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2023

1°/ M. [Y] [I], domicilié [Adresse 2],

2°/ la société Serenita, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 4] à [Adresse 5], [Localité 1],

ont formé le pourvoi n° A 22-16.211 contre l'arrêt rendu le 25 janvier 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant à la société de la Pauline, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SARL Cabinet Munier-Apaire, avocat de M. [I] et de la société Serenita, de la SCP Ghestin, avocat de la société de la Pauline, après débats en l'audience publique du 31 mai 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 janvier 2022), par acte sous seing privé du 4 mai 2017, la société civile immobilière de la Pauline (le promettant) a promis de vendre à la société civile immobilière Arnaud, dont le gérant est M. [I], trois lots dans un immeuble en copropriété, sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt avant le 15 juin 2017, la promesse devant être réitérée par acte authentique le 10 juillet 2017 au plus tard.

2. La société civile immobilière Serenita (le bénéficiaire), substituée à la société civile immobilière Arnaud, a obtenu un prêt le 12 juillet 2017.

3. Par lettre recommandée du 22 novembre 2017, le promettant a notifié au bénéficiaire la caducité de la promesse.

4. Le bénéficiaire a assigné le promettant en perfection de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. M. [I] et le bénéficiaire font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors :

« 1°/ que quand la condition suspensive d'obtention du prêt est stipulée en faveur de l‘acquéreur, seul celui-ci peut se prévaloir de la caducité du contrat en cas de défaillance de la condition ; qu'en l'espèce, dès lors que selon les parties elles-mêmes, la condition suspensive d'obtention d'un prêt était édictée dans l'intérêt exclusif de la société Serenita, substituée à la société Arnaud, la cour d'appel ne pouvait faire droit à la demande de caducité du compromis de vente du 4 mai 2017, présentée par le vendeur, au prétexte que le prêt, accordé le 12 juillet 2017, ne l'avait pas été dans le délai requis du 10 juillet 2017, quand les parties n'avaient ni entendu sanctionner ce simple retard dans l'octroi du prêt par la caducité ni autoriser la venderesse à s'en prévaloir dès lors que la caducité n'était contractuellement prévue que pour les conditions suspensives de droit commun et particulières stipulées à la page 8 du compromis ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1101, 1103 et 1304-4 du code civil dans leur rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige ;

2°/ que le contrat oblige les parties comme le juge ; qu'en l'espèce, le compromis de vente prévoyait au titre des « obligations de l'acquéreur vis-à-vis du crédit sollicité » que celui-ci s'obligeait à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du compromis et « à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation. » Il précisait « cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 15 juin 2017. A défaut d'avoir apporté la justification dans le délai imparti, le vendeur aura la faculté de demander à l'acquéreur par lettre recommandée? de lui justifier du dépôt du dossier de prêt » et qu'en l'absence de justification dans ce délai, « le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes » ; qu'en affirmant que la date du 15 juin 2017 était celle de « l'obtention du prêt », pour en déduire que « il convient donc de constater la caducité du compromis du fait du défaut d'obtention du prêt dans les délais requis par celui-ci », la cour d'appel a violé les articles 1101, 1102, 1103 et 1304-4 du code civil dans leur rédaction issue de l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au litige ;

3°/ que le contrat oblige les parties comme le juge ; qu'en l'espèce, après avoir énoncé que « la date de signature de l'acte authentique de vente ne pourra pas excéder le 10 juillet 2017 », les parties avaient ajouté par une clause expresse que « la date d'expiration de ce délai, ou sa prorogation, n'est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter » ce qui excluait toute caducité automatique et qu'en conséquence, chaque partie pouvait contraindre judiciairement l'autre à faire constater la vente par décision de justice et que « si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté, provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception » ; qu'en jugeant néanmoins que nonobstant l'absence de toute mise en demeure, d'une part et la demande de l'acquéreur de réitérer la vente après obtention du prêt bancaire, le 12 juillet 2017, d'autre part, le compromis était caduc faute d'avoir été réitéré le 10 juillet, la cour d'appel a violé les articles 1101, 1103 et 1104 du code civil et les termes du compromis ;

4°/ que la volonté de s'engager et de renoncer à se prévaloir de la caducité, en dépit de la défaillance d'une clause suspensive, peut résulter du comportement non équivoque de son auteur ; qu'en l'espèce, dès lors que les parties avaient stipulé que le délai prévu pour la réalisation de la vente, fixé au 10 juillet 2017, serait automatiquement prorogé jusqu'à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, la cour d'appel ne pouvait retenir la caducité du compromis de vente au prétexte que la prorogation du délai pour la réitération de la vente fixé au 10 juillet 2017 devait être expresse ce qui ne ressortait pas du courrier du 19 septembre 2017 adressé par le gérant de la SCI de la Pauline, sans vérifier si les acquéreurs justifiaient que M. [G], gérant de la SCI de la Pauline, avait transmis un projet de règlement de copropriété au notaire des exposants, par mail du 25 octobre 2017, ce dont il se déduisait que lui-même considérait que le délai pour la réitération de la vente avait été automatiquement prorogé au moins jusqu'au 25 octobre 2017 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les termes du compromis de vente et les articles 1101, 1102 et 1103 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a exactement retenu que le caractère non extinctif du délai fixé par la promesse de vente pour procéder à la signature de l'acte authentique de vente avait pour seule conséquence de permettre à l'une des parties d'obliger l'autre à s'exécuter si les conditions suspensives étaient réalisées à cette date, mais ne lui conférait aucun délai supplémentaire pour remplir ses obligations.

7. Ayant rappelé qu'en application des dispositions de l'article 1304 du code civil, lorsque dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive, et qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n'est pas accomplie, la promesse est caduque, sans qu'il soit nécessaire qu'une clause prévoit la caducité en pareil cas, elle en a déduit, à bon droit, que l'obtention d'un prêt postérieurement à la date fixée pour la signature de l'acte authentique était sans incidence sur la caducité de la promesse, celle-ci pouvant, à partir de cette date et sans formalité obligatoire préalable, être invoquée par le promettant.

8. Le moyen, inopérant en sa deuxième branche et, en sa quatrième branche irrecevable comme contraire à la thèse soutenue devant la cour d'appel, selon laquelle l'établissement du règlement de copropriété était sans effet sur le caractère parfait de la vente, n'est pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [I] et la société civile immobilière Serenita aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;