Absence de responsabilité du syndic de copropriété

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-22.220
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300372
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 04 septembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Dijon, du 13 juin 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Le Prado - Gilbert, SCP Duhamel, SCP Ohl et Vexliard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 4 septembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 372 F-D

Pourvoi n° C 23-22.220




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 SEPTEMBRE 2025


M. [T] [K], domicilié [Adresse 3] (Australie), a formé le pourvoi n° C 23-22.220 contre l'arrêt rendu le 13 juin 2023 par la cour d'appel de Dijon (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Optim immobilier, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Entreprise Poli, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. [K], de la SCP Duhamel, avocat de la société Optim immobilier, après débats en l'audience publique du 3 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [K] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Entreprise Poli.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Dijon, 13 juin 2023), les copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, réunis en assemblée générale le 3 juin 2015, ont décidé, en raison d'un risque d'affaissement, de procéder à des travaux de reprise du solivage comprenant notamment la remise en état du plafond du lot de M. [K], situé au premier étage.

3. Se plaignant de la mise en place de corbeaux en béton au plafond d'une pièce de son appartement, M. [K] a assigné le syndic, la société Optim immobilier, en paiement de dommages-intérêts au titre de travaux de reprise et d'embellissement ainsi qu'en réparation de son préjudice immatériel.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. M. [K] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ; que pour débouter M. [K] de ses demandes indemnitaires, la cour d'appel retient que l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2015 qui a décidé à la majorité des copropriétaires présents, dont M. [K], d'effectuer les travaux a pu délibérer au vu du devis Poli qui prévoyait notamment la création d'une structure en béton armé comprenant des « corbeaux » ; que M. [K] n'a posé aucune question relativement à la nature des travaux et leur incidence sur le plan esthétique dans son appartement et que n'ayant pas appelé l'attention du syndic sur ce point, il ne saurait être reproché à ce dernier, qui n'est pas un professionnel de la construction et n'est pas tenu d'une obligation de conseil en la matière, d'avoir omis de soumettre à l'assemblée générale des esquisses afin d'illustrer la notion de « corbeaux » ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le syndic n'est pas à tout le moins tenu d'une obligation d'information à l'égard des copropriétaires concernés et, partant, tenu de s'informer lui-même sur la nature exacte des travaux et leurs incidences sur leurs lots, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ qu'en relevant, pour écarter la responsabilité du syndic, que si la réception des travaux devait être assurée par le syndic, s'agissant de travaux affectant les parties communes, celle-ci devait inévitablement intervenir pour partie au domicile de M. [K] de sorte qu'en s'abstenant d'y participer, il a privé le syndic de la possibilité d'émettre des réserves quant aux éventuelles imperfections affectant les travaux cependant que cette abstention, à la supposer même avérée, ne pouvait exonérer le syndic de la responsabilité par lui encourue à raison de la méconnaissance de l'obligation pesant sur lui, en amont, d'informer les copropriétaires concernés sur la nature exacte des travaux et leurs incidences sur leurs lots, la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif inopérant, a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a retenu que le syndic, alerté sur le risque d'affaissement affectant le plancher du lot situé au-dessus de celui de M. [K], avait agi avec toute la diligence requise et délivré aux copropriétaires l'information qui leur était due en leur communiquant les devis permettant de délibérer utilement, lors de l'assemblée générale, de la nature des travaux à entreprendre, et elle a constaté que le devis de l'entreprise finalement retenue, dont le projet était techniquement cohérent selon les termes de l'expert judiciaire, mentionnait la création d'un chevêtre en béton armé de « corbeaux B. A. ».

6. Elle a relevé que M. [K], seul concerné par la question esthétique des travaux affectant son appartement, s'était abstenu, avant, pendant et après l'assemblée générale, de solliciter des informations complémentaires sur ce point.

7. Ayant ainsi procédé à la recherche prétendument omise, elle a pu, abstraction faite des motifs surabondants, critiqués par la seconde branche, en déduire que le syndic n'avait commis aucune faute et a légalement justifié sa décision.



PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [K] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [K] et le condamne à payer à la société Optim immobilier la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300372

Responsabilité du syndic de copropriété

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-19.675
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300371
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 04 septembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, du 23 février 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 4 septembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 371 F-D

Pourvoi n° M 23-19.675





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 SEPTEMBRE 2025


1°/ La société Foncia Lobstein Sogestim, société par actions simplifiée,

2°/ la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, venant aux droits de la société Foncia Lobstein Sogestim, société par actions simplifiée,

toutes deux ayant leurs siège [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° M 23-19.675 contre l'arrêt rendu le 23 février 2023 par la cour d'appel de Colmar (deuxieme chambre civile), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic, la société La Chenaie immobilier, dont le siège est [Adresse 1] , défendeur à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.


Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des société Foncia Lobstein Sogestim et Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 3 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 23 février 2023), la société Foncia Lobstein Sogestim, anciennement dénommée cabinet Lobstein, puis Foncia Lobstein, a exercé, entre le 15 décembre 1990 et le 8 juin 2006, les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 5] (le syndicat des copropriétaires), laquelle a fait l'objet de travaux, notamment de toiture, dont la maîtrise d'oeuvre a été confiée à [W] [R] (l'architecte), réceptionnés le 29 novembre 1990 avec des réserves qui ont été levées le 18 janvier 1991.

2. Des infiltrations en provenance du toit sont survenues en 1992 puis en 1999.

3. Par acte du 7 mai 2004, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Foncia Lobstein Sogestim, a fait assigner l'architecte et la CAMBTP, en sa qualité d'assureur de la société Euroscaph, sous-traitante, devant le juge des référés, aux fins de désignation d'un expert judiciaire, qui a été nommé par ordonnance du 30 novembre 2004, et a déposé son rapport le 23 mai 2005.

4. Par acte du 18 juin 2013, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Foncia Lobstein Sogestim aux fins de la voir condamner à l'indemniser des désordres subis, faute d'avoir effectué en temps utile les démarches nécessaires à l'engagement de la responsabilité décennale des différents constructeurs.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société Foncia Lobstein Sogestim, aux droits de laquelle vient la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, alors :

« 1°/ qu'un syndic ne commet pas de faute en n'engageant pas une action vouée à l'échec ; qu'en imputant à faute à la société Foncia Lobstein Sogestim de ne pas avoir effectué en sa qualité de syndic les diligences requises pour préserver les recours fondés sur leur responsabilité décennale contre les constructeurs, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les désordres qui auraient justifié de telles démarches avaient présenté la gravité requise dans le délai de dix ans suivant la réception de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;

2°/ que la faute d'un syndic n'est causale que s'il est établi que sans elle le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en condamnant la société Foncia Lobstein Sogestim à indemniser le syndicat de la perte du bénéfice d'une action, fondée sur la responsabilité décennale des constructeurs, qu'elle lui a reproché de ne pas avoir exercée, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si les désordres allégués qui auraient alors dû être invoqués compromettaient la solidité de l'ouvrage ou l'avaient rendu impropre à sa destination ou devaient le faire avec certitude dans le délai décennal, de sorte qu'ils auraient pu, en l'absence de faute du syndic de copropriété, ouvrir droit à réparation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;

3°/ que la faute d'un professionnel ne peut être retenue comme la cause de la perte d'un avantage dont celui qui l'invoque pouvait bénéficier nonobstant ce manquement ; qu'en retenant la responsabilité de la société Foncia Lobstein Sogestim au motif qu'elle aurait fait perdre au syndicat des copropriétaires, faute d'avoir engagé l'action dans le délai de prescription, la chance d'obtenir l'indemnisation des désordres affectant la toiture sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndicat des copropriétaires n'avait pas lui-même abandonné l'action en responsabilité contractuelle que la société Foncia Lobstein Sogestim avait engagée contre l'architecte, laquelle lui aurait permis d'obtenir l'indemnisation de ces désordres dès lors qu'elle n'était pas atteinte par la prescription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil ;

4°/ que la faute d'un professionnel ne peut être retenue comme la cause de la perte d'un avantage dont celui qui l'invoque pouvait bénéficier nonobstant ce manquement ; qu'en retenant la responsabilité de la société Foncia Lobstein Sogestim au motif qu'elle n'aurait effectué aucune diligence de nature interrompre le délai de prescription décennale durant la période d'exercice de son mandat de syndic, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'action contre le sous-traitant que le syndicat aurait pu exercer ne courait pas à compter de l'apparition des dommages, en 1999, de sorte que le syndicat disposait, après la révocation de la société Foncia Lobstein Sogestim et son remplacement par un autre syndic le 8 juin 2006, de la possibilité d'exercer un recours à l'encontre du sous-traitant, la société Euroscaph, pour être indemnisé des désordres en cause, le délai de prescription pour ce faire n'étant pas encore expiré, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a, d'abord, relevé que l'expert judiciaire avait recensé l'existence de très nombreuses non-conformités datant de la réfection de la toiture en 1989-1990, non apparentes à la date de la réception et ayant entraîné des infiltrations généralisées dont il était constant qu'elles étaient apparues entre 1992 et 1999, ainsi qu'un pourrissement du bois des lucarnes et de la façade au niveau de l'écoulement des eaux pluviales et une dégradation de cette dernière, et que leur nature et leur nombre mettaient en évidence le caractère décennal des désordres survenus pendant cette période.

7. Elle a, ensuite, constaté que la société Foncia Lobstein Sogestim tout en indiquant aux copropriétaires avoir fait les démarches nécessaires pour sauvegarder les droits de la copropriété, n'avait engagé qu'une action en justice, tardive, soit une procédure de référé-expertise contre l'architecte en 2004.

8. Ayant ainsi fait ressortir que c'était du fait de la négligence de la société Foncia Lobstein Sogestim que le syndicat des copropriétaires avait été privé de la possibilité d'agir en temps utile pour obtenir réparation de désordres relevant de la garantie décennale, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à la recherche, inopérante, invoquée par la troisième branche, ni à celle, invoquée par la quatrième branche, qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Foncia Lobstein Sogestim et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Foncia Lobstein Sogestim et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300371

Seuls les copropriétaires peuvent soulever le défaut d'habilitation du syndic (CE)

 

Conseil d'État - 1ère - 4ème chambres réunies

• N° 492236
• ECLI:FR:CECHR:2025:492236.20250409
• Mentionné dans les tables du recueil Lebon

Lecture du mercredi 09 avril 2025

Rapporteur

M. Eric Buge

Rapporteur public

M. Thomas Janicot

Avocat(s)

SCP BORE, SALVE DE BRUNETON, MEGRET

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys a demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 29 juin 2022 par lequel le maire de Roquebrune-sur-Argens (Var) a délivré à la société civile de construction vente La Thébaïde un permis de construire valant division pour la construction de trois maisons individuelles et la rénovation d'une villa sur un terrain situé avenue de la Thébaïde. Par un jugement n° 2202368 du 26 décembre 2023, le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande et n'a pas admis l'intervention de l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys.

Par une ordonnance n° 24MA00373 du 23 février 2024, enregistrée le 29 février 2024 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la présidente de la cour administrative d'appel de Marseille a transmis au Conseil d'Etat, en application de l'article R. 351-2 du code de justice administrative, le pourvoi, enregistré le 19 février 2024 au greffe de cette cour, présenté par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys et par l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys.

Par ce pourvoi et par un nouveau mémoire, enregistré au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys et l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à la demande de première instance ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Roquebrune-sur-Argens la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
- le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 ;
- le code de justice administrative ;


Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Eric Buge, maître des requêtes,
- les conclusions de M. Thomas Janicot, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Boré, Salve de Bruneton, Mégret, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys et autre ;




Considérant ce qui suit :

1. Il résulte des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys a demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 29 juin 2022 par lequel le maire de Roquebrune-sur-Argens a délivré à la société La Thébaïde un permis de construire valant division pour la construction de trois maisons individuelles et la rénovation d'une villa sur un terrain situé avenue de la Thébaïde. Par un jugement du 26 décembre 2023, le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande comme irrecevable après avoir relevé d'office le moyen tiré du défaut d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys au syndic et a par voie de conséquence refusé d'admettre, comme également irrecevable, l'intervention au soutien de cette demande de l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys. Ces deux associations se pourvoient en cassation contre ce jugement.

2. En vertu du premier alinéa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ". Le I de l'article 18 de la même loi dispose que : " Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : (...) - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi (...) ". Aux termes des deux premiers alinéas de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction résultant du décret du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. "

3. Il résulte de ces dispositions que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer d'une autorisation formelle de l'assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l'objet et la finalité du contentieux engagé. Le pouvoir ainsi donné au syndic est compris dans les limites qui ont, le cas échéant, été fixées par la décision de l'assemblée générale. Le moyen tiré du défaut d'autorisation du syndic à agir en justice ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires.

4. Il résulte de ce qui précède qu'en soulevant d'office le moyen tiré de l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys au syndic pour agir en justice, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.

5. Par suite, les requérants sont fondés, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'autre moyen du pourvoi, à demander pour ce motif l'annulation du jugement qu'ils attaquent.

6. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Roquebrune-sur-Argens une somme de 1 500 euros à verser respectivement au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys et à l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.



D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le jugement du 26 décembre 2023 du tribunal administratif de Toulon est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Toulon.
Article 3 : La commune de Roquebrune-sur-Argens versera au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys et à l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys une somme de 1 500 euros chacun au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys, premier dénommé, pour les deux requérants, à la commune de Roquebrune-sur-Argens et à la société civile de construction vente La Thébaïde.
Délibéré à l'issue de la séance du 26 mars 2025 où siégeaient : M. Rémy Schwartz, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; Mme Maud Vialettes, Mme Gaëlle Dumortier, présidentes de chambre ; M. Jean-Luc Nevache, M. Édouard Geffray, Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, M. Raphaël Chambon, M. Vincent Mazauric, conseillers d'Etat ; M. Eric Buge, maître des requêtes-rapporteur.

Rendu le 9 avril 2025.


Le président :
Signé : M. Rémy Schwartz
Le rapporteur :
Signé : M. Eric Buge
Le secrétaire :
Signé : M. Hervé Herber

ECLI:FR:CECHR:2025:492236.20250409

Analyse

Le délai de forclusion prévu par l'article 1648, alinéa 2, du code civil est applicable aux désordres apparents à la réception

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-24.191
• ECLI:FR:CCASS:2024:C300259
• Publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 23 mai 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, du 17 mai 2022

Président

Mme Teiller

Avocat(s)

SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, SCP Fabiani - Pinatel

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 23 mai 2024




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 259 FS-B

Pourvoi n° Z 22-24.191



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 MAI 2024

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Petit Bois », dont le siège est [Adresse 2], en la personne de son syndic la société Vrignaud et Biron immobilier, a formé le pourvoi n° Z 22-24.191 contre l'arrêt rendu le 17 mai 2022 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Le Petit bois, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Françoise Fabiani-François Pinatel, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Petit Bois », de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société civile immobilière Le Petit bois, et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 26 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, MM. Boyer, Pety, Brillet, conseillers, Mmes Djikpa, Brun, Vernimmen, Rat, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 17 mai 2022), entre 2008 et 2010, la société civile immobilière Le Petit Bois (la SCI) a vendu par lots, en l'état futur d'achèvement, un immeuble collectif à usage d'habitation.

2. Se plaignant de différents désordres, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a assigné la SCI en référé aux fins d'expertise le 2 octobre 2012. Une expertise a été ordonnée le 26 novembre 2012.

3. La SCI a prononcé la réception de l'ouvrage le 18 février 2013.

4. Le 1er mars 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI en indemnisation de ses préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable comme tardive son action engagée à l'encontre de la SCI à l'exception de ses demandes formées des chefs des travaux de mise en peinture des portes palières et de reprise des peintures au sol de la cour et des emplacements de stationnement, alors :

« 1°/ que l'article 1642-1 du code civil, applicable en sa version antérieure au 28 mars 2009, ne concernait que les vices de construction, les défauts de conformité, même apparents, relevant du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun ; qu'en l'espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes d'indemnisation au titre de non-conformités affectant les peintures des façades, l'arrêt attaqué retient, sans considération de la date de conclusion des ventes litigieuses, que ce défaut était apparent à la date de la réception et n'avait pas fait l'objet de réserves ; qu'en statuant ainsi, alors que les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1642-1 du même code dans sa version applicable avant le 28 mars 2009 et l'article 2224 du même code ;

2°/ que l'article 1642-1 du code civil, applicable en sa version antérieure au 28 mars 2009, ne concernait que les vices de construction, les défauts de conformité, même apparents, relevant du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun ; qu'en l'espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes d'indemnisation au titre de non-conformités affectant l'absence de bornage du fonds de la copropriété, l'arrêt retient, sans considération de la date de conclusion des ventes litigieuses, que ce défaut était apparent à la date de la réception et n'avait pas fait l'objet de réserves ; qu'en statuant ainsi, alors que les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1642-1 du même code dans sa version applicable avant le 28 mars 2009 et l'article 2224 du même code ;

3°/ que l'article 1642-1 du code civil, applicable en sa version antérieure au 28 mars 2009, ne concernait que les vices de construction, les défauts de conformité, même apparents, relevant du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun ; qu'en l'espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes d'indemnisation au titre de non-conformités affectant les boites aux lettres, l'arrêt retient, sans considération de la date de conclusion des ventes litigieuses, que l'inadéquation de ces boites aux lettres à l'extérieur était apparente à la date de la réception et n'avait pas fait l'objet de réserves ; qu'en statuant ainsi, alors que les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1642-1 du même code dans sa version applicable avant le 28 mars 2009 et l'article 2224 du même code ;

4°/ que l'article 1642-1 du code civil, applicable en sa version antérieure au 28 mars 2009, ne concernait que les vices de construction, les défauts de conformité, même apparents, relevant du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun ; qu'en l'espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes d'indemnisation au titre de l'absence de mise en peinture des escaliers, l'arrêt retient, sans considération de la date de conclusion des ventes litigieuses, que ce défaut était apparent à la date de la réception et n'avait pas fait l'objet de réserves ; qu'en statuant ainsi, alors que les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1642-1 du même code dans sa version applicable avant le 28 mars 2009 et l'article 2224 du même code ;

5°/ que l'article 1642-1 du code civil, applicable en sa version antérieure au 28 mars 2009, ne concernait que les vices de construction, les défauts de conformité, même apparents, relevant du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun ; qu'en l'espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes d'indemnisation au titre de non-conformités affectant l'évacuation par gouttière des eaux pluviales, l'arrêt retient, sans considération de la date de conclusion des ventes litigieuses, que ce défaut était apparent à la date de la réception et n'avait pas fait l'objet de réserves ; qu'en statuant ainsi, alors que les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1642-1 du même code dans sa version applicable avant le 28 mars 2009 et l'article 2224 du même code. »

Réponse de la Cour

6. Les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

7. Il en résulte que les dispositions de l'article 109 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, modifiant l'article 1642-1 du code civil, sont applicables aux défauts de conformité apparents affectant les immeubles vendus en l'état futur d'achèvement dont la livraison est intervenue après l'entrée en vigueur de la loi, le 28 mars 2009.

8. La cour d'appel, qui a constaté que le syndic avait été mandaté pour recevoir livraison des parties communes le 7 octobre 2011, ce dont il résultait que la livraison était postérieure au 28 mars 2009, en a exactement déduit que le délai de forclusion prévu par l'article 1648, alinéa 2, du code civil était applicable aux désordres apparents à la réception, intervenue après la livraison, que ces désordres soient qualifiés de vices de construction ou de défauts de conformité.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

10. Le syndicat des copropriétaires fait le même grief à l'arrêt, alors :

« 1°/ qu'en vertu de l'article 455 du code de procédure civile, tout jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fondées sur l'inexécution des contrats de mandat, l'arrêt retient que « les demandes formées à son encontre ne sont par ailleurs pas fondées sur le contrat de mandat précité » ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les raisons pour lesquelles elle jugeait que les demandes formées au titre du mandat, devaient être rejetées, la cour d'appel, qui n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code civil, a violé les dispositions de ce texte ;

2°/ qu'il résulte de l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation que la vente d'immeuble à construire est, de droit, assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables ; qu'il résulte de l'article 1991 du code civil, que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt qu'en sa qualité de mandataire, la SCI Le Petit bois avait négligé de constituer deux servitudes pourtant nécessaires à la construction ; qu'en l'état de ces constatations, en rejetant la demande de réparation fondée sur le mandat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation et 1991 du code civil ;

3°/ que, selon l'article 1601-3 du code civil applicable aux ventes en l'état futur d'achèvement, le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ; qu'à ce titre, le vendeur, qui reste seul investi des pouvoirs et des droits vis-à-vis des entrepreneurs pour les opérations de construction, agit dans l'intérêt des copropriétaires et du syndicat de copropriété à l'égard desquels il peut être lié par un mandat ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'arrêt que les actes de vente et les règlement de copropriété énonçaient les pouvoirs et droits conférés par les acquéreurs à la SCI Le Petit bois pour agir dans le cadre de ses missions de maître de l'ouvrage et précisaient que ces mandats expiraient lors de la délivrance du Certificat de conformité et obligeaient le mandataire à rendre des comptes à ses mandants et notamment aux acquéreurs, conformément à l'article 1193 du code civil ; qu'en l'état de ces constatations, et alors que le syndicat des copropriétaires rappelait que les obligations mises à la charge de la SCI Le Petit bois au titre de ce mandat ne devaient pas être confondues avec celles qui lui incombaient au titre du contrat de vente d'immeuble à construire, la cour d'appel, qui s'est bornée à retenir que les demandes fondées sur le mandat ne pouvaient être accueillies, a entaché sa décision d'un défaut de base légale au regard des articles 1601-3 et 1991 du code civil. »

Réponse de la Cour

11. La cour d'appel, devant laquelle le syndicat des copropriétaires soutenait que la SCI était fautive pour n'avoir pas procédé à la réception contradictoire de l'ouvrage dès l'achèvement, pour n'avoir pas recherché la responsabilité des entreprises et pour avoir livré un ouvrage non-conforme, a retenu que les demandes formées contre le vendeur ne se fondaient pas sur le mandat stipulé dans le règlement de la copropriété.

12. Examinant, dès lors, les demandes au regard des seules règles applicables à la garantie du vendeur pour les vices de construction et les défauts de conformité, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, elle a retenu que ces demandes étaient pour partie forcloses, pour avoir été formées après l'expiration du délai prévu à l'article 1648, alinéa 2, du code civil.

13. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence « Le Petit Bois » aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille vingt-quatre. ECLI:FR:CCASS:2024:C300259

Analyse

Quand le syndic de copropriété est maître d'œuvre des travaux...

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-21.144
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300741
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 16 novembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix en Provence, du 09 juin 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Le Prado - Gilbert, SCP Célice, Texidor, Périer, SCP Le Bret-Desaché, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 16 novembre 2023




Cassation


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 741 F-D

Pourvoi n° N 22-21.144




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 NOVEMBRE 2023

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], dont le siège est [Adresse 5], représenté par son syndic la société RI syndic, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° N 22-21.144 contre l'arrêt rendu le 9 juin 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 3-2), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],

2°/ à la société Funel et associés, société d'exercice libéral, dont le siège est [Adresse 6], anciennement dénommée société Traddei-Funel, prise en qualité de mandataire liquidateur de la société Home fermeture,

3°/ à la société Cabinet LVS, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

4°/ à la société Generali IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Cabinet LVS, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Generali IARD, après débats en l'audience publique du 3 octobre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Jouanneau, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Axa France IARD et Funel et associés.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 juin 2022), en 2009, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] (le syndicat des copropriétaires) a commandé des travaux de pose de garde-corps, suppression d'un escalier extérieur et pose de deux échelles de toit à la société Home fermetures qui a abandonné le chantier, puis fait l'objet d'une liquidation judiciaire le 6 août 2009.

3. Le 31 juillet 2009, la société Cabinet LVS, syndic de la copropriété (le syndic) a fait dresser un procès-verbal de constat révélant des mal-façons et des non-façons dans les travaux réalisés.

4. Après une expertise judiciaire, le syndicat des copropriétaires a assigné le syndic en responsabilité contractuelle et celui-ci a appelé en garantie son assureur, la société Generali.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

5. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande à l'encontre du syndic et de mettre hors de cause l'assureur de celui-ci, alors :

« 2° / que responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité à l'égard de ce dernier à raison de manquements à son obligation de conseil et de diligence ; que la cour d'appel a déclaré que le constat fait par l'expert, selon lequel M. [G] « qui intervenait en tant que syndic et aussi en tant que Maître d'oeuvre » ne pouvait ignorer la réalité des travaux réalisés, leur conditions de mise en oeuvre et d'exécution ainsi que les dommages avérés apparus durant le chantier, ne suffisait pas à caractériser une ou des fautes susceptibles d'engager sa responsabilité ; qu'en statuant par ce motif inopérant relatif à la responsabilité de M. [G], cependant que le syndic était la société Cabinet LVS, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1992 du code civil ;

3°/ que responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires, des fautes commises dans l'exercice de ses fonctions, le syndic engage sa responsabilité à l'égard de ce dernier à raison de manquements à son obligation de conseil et de diligence ; que les premiers juges ont considéré, que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas, d'une part, que la société Cabinet LVS avait manqué à son devoir de conseil en n'alertant pas les copropriétaires sur la nécessité de s'adjoindre effectivement le concours d'un maître d'oeuvre ou d'un ingénieur en structures au regard de l'importance du chantier, d'autre part, que la société Cabinet LVS avait signé sans précaution le marché de travaux litigieux ; qu'en se bornant à postuler ainsi que le syndic n'encourait aucune responsabilité de ces chefs, sans rechercher de surcroît, comme elle y était invitée par le syndicat des copropriétaires, si la société Cabinet LVS ne pouvait se voir reprocher un défaut dans le suivi de l'exécution des travaux et dans la surveillance du chantier, de même que l'importance des paiements effectués à l'entreprise qui, intervenue en juin 2009, avait, le 3 juin 2009, déjà perçu 57 177,50 euros sur un montant de marché de 65 051,30 euros, la cour d'appel, qui a par ailleurs constaté les multiples malfaçons et non-façons relevées par l'expert judiciaire, a, si elle a adopté les motifs des premiers juges, privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1992 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

6. Il résulte de ce texte que le syndic est responsable à l'égard du syndicat des copropriétaires des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.

7. Pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à l'encontre du syndic, l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le syndic a manqué à son devoir de conseil, en n'attirant pas l'attention des copropriétaires sur la nécessité de s'adjoindre le concours d'un maître d'oeuvre, ou d'un ingénieur en structures, au regard de l'importance du chantier, qu'il n'établit pas que le syndic ait signé sans précaution le marché de travaux litigieux et que l'avis de l'expert, selon lequel M. [G] qui intervenait en tant que syndic et aussi en tant que maître d'oeuvre selon le marché de travaux, ne pouvait ignorer la réalité des travaux réalisés, leurs conditions de mise en oeuvre et d'exécution ainsi que les dommages apparus durant le chantier, est insuffisant à caractériser une faute de celui-ci.

8. En se déterminant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires invoquait des manquements dans le suivi des travaux et dans les paiements faits à l'entreprise, et sans constater que le syndic avait accompli toutes les diligences lui incombant dans la gestion des travaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.


PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne les sociétés Cabinet LVS et Generali IARD aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par les sociétés Cabinet LVS et Generali IARD et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] la somme de 3 000 euros ;

Modalités de mise en oeuvre de la responsabilité du syndic de copropriété

 Note C. Coutant-Lapalus, Loy.et copr., 2022-2, p. 23.

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 20-14.003
• ECLI:FR:CCASS:2021:C300844
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du mercredi 24 novembre 2021

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, du 21 novembre 2019

Président

Mme Teiller

Avocat(s)

SCP Foussard et Froger, SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 24 novembre 2021




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 844 F-D

Pourvoi n° J 20-14.003




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 NOVEMBRE 2021

1°/ Mme [T] [G], domiciliée [Adresse 9],

2°/ Mme [E] [O], épouse [W],

3°/ M. [M] [W],

domiciliés tous deux [Adresse 6],

4°/ Mme [L] [X], épouse [Y], domiciliée [Adresse 9],

5°/ la société AP, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3],

6°/ la société [L], société civile immobilière,

7°/ la société Agoi, société civile immobilière,

ayant toutes deux leur siège [Adresse 9],
ont formé le pourvoi n° J 20-14.003 contre l'arrêt rendu le 21 novembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant :

1°/ à la société d'administration et de gestion (SAG), dont le siège est [Adresse 8],

2°/ à M. [F] [Z], domicilié [Adresse 4],

3°/ à M. [D] [B],

4°/ à Mme [C] [B],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

5°/ à Mme [S] [K], veuve [A], domiciliée [Adresse 1],

6°/ à M. [N] [K], domicilié [Adresse 7],

7°/ à Mme [J] [P], épouse [K], domiciliée [Adresse 5], venant aux droits de [I] [K] décédé le 12 juin 2015,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de Mmes [G], [O], de M. [W], de Mme [X], de la société AP, de la société [L] et de la société Agoi, de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société d'administration et de gestion, après débats en l'audience publique du 19 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.


Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 novembre 2019), se prévalant de ce que la société d'administration et de gestion (la SAG), syndic de la copropriété, avait irrégulièrement dispensé les lots, propriété de la société civile immobilière Renoir (la SCI Renoir), de contribuer aux frais de nettoyage des escaliers de l'immeuble, et ordonné des travaux excédant ceux votés lors de l'assemblée générale du 15 décembre 2010, Mme [G] et douze autres copropriétaires (les consorts [G]) l'ont assignée en indemnisation de leur préjudice.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

2. Mme [G], M. et Mme [W], Mme [Y] et les sociétés civiles immobilières AP, [L] et Agoi font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts, formées contre la SAG, pour avoir exonéré la SCI Renoir de sa quote-part relative aux frais d'entretien de parties communes, alors :

« 1°/ que l'action engagée par les copropriétaires tendait à engager la responsabilité de la SAG à titre personnel et à obtenir sa condamnation à des dommages et intérêts ; qu'elle était recevable, dès lors que la SAG était en cause, sans qu'il soit besoin d'appeler à la procédure la SCI RENOIR ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 14, 30 et 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ que les demandeurs n'avaient pas à mettre en cause la SCI RENOIR, peu important qu'au titre des moyens invoqués, et pour mettre en évidence la faute de la SAG, il y avait lieu de débattre sur le point de savoir si l'exclusion de la SCI RENOIR était légalement justifiée ou non ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a également été rendu en violation des articles 14, 30 et 31 du code de procédure civile, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 14 du code de procédure civile et l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

3. Aux termes du premier de ces textes, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée, et du second, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

4. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les consorts [G] n'ont pas attrait la SCI Renoir à l'instance, alors que le procès est de nature à aggraver sa situation au regard des charges de copropriété qui devraient dorénavant lui être réclamées, sans qu'elle soit en mesure de faire valoir ses explications en défense, de sorte que le tribunal ne pouvait examiner la demande des copropriétaires et rechercher la responsabilité du syndic en l'absence de la SCI Renoir qui, n'ayant pas été mise en mesure de se défendre et de prouver qu'elle ne devait pas participer aux charges en cause, ne peut donc se voir appliquer une décision d'aggravation de sa quote-part des charges communes.

5. En statuant ainsi, alors que la SCI Renoir n'était pas liée par les effets de la décision à venir sur l'action en responsabilité engagée à l'encontre de la SAG, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Sur le moyen relevé d'office

6. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 620, alinéa 2, du même code.

Vu l'article 14 du code de procédure civile et l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

7. Aux termes du premier de ces textes, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée, et du second, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

8. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée contre la SAG pour avoir exonéré la SCI Renoir de sa quote-part relative aux frais d'entretien de parties communes, l'arrêt retient, encore, que le syndicat des copropriétaires n'a pas été appelé en la cause, bien qu'il soit l'organe chargé de la conservation des parties communes, seul apte à représenter la copropriété en cas de litige concernant son fonctionnement interne, de sorte que le tribunal ne pouvait examiner la demande des copropriétaires et rechercher la responsabilité du syndic, qui prétend avoir respecté une décision s'imposant au syndicat des copropriétaires, en l'absence du syndicat.

9. En statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires n'était pas lié par les effets de la décision à venir sur l'action en responsabilité engagée à l'encontre de la SAG, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le second moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

10. Mme [G], M. et Mme [W], Mme [Y], et les sociétés civiles immobilières AP, [L] et Agoi font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts contre la SAG en raison de la mauvaise exécution de la décision de l'assemblée générale du 15 décembre 2010, alors « que le surcroît d'appel de charges lié à l'exécution défectueuse d'une délibération d'assemblée générale constitue un préjudice direct subi par chaque copropriétaire ; qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé les articles 17 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 1382, devenu 1240, du code civil :

11. Selon le premier de ces textes, le syndic, seul responsable de sa gestion, est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale.

12. Aux termes du second, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

13. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les copropriétaires requérants ont reçu une contrepartie aux charges qu'ils ont payées puisque des travaux ont été faits dans la copropriété et que le tribunal a donc fait une erreur de droit en condamnant la SAG à réparer le dommage que les copropriétaires prétendent avoir individuellement subi par sa faute personnelle, en leur remboursant l'équivalent de la quote-part de charges qu'ils estiment avoir payées indûment mais que, pour autant, ils ont accepté d'acquitter, car ainsi ils bénéficient cumulativement de la plus-value apportée par les travaux réglés et de la restitution d'une partie du montant desdits travaux, de sorte que leur demande tend à obtenir une double indemnisation du même dommage.

14. En statuant ainsi, alors que l'appel par le syndic de charges irrégulières constitue un préjudice actuel et direct, la cour d'appel a violé les textes susvisés.




PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de dommages-intérêts formées par Mme [G], M. et Mme [W], Mme [Y] et les sociétés civiles immobilières AP, [L] et Agoi contre la société d'administration et de gestion, l'arrêt rendu le 21 novembre 2019, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne la société d'administration et de gestion aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société d'administration et de gestion et la condamne à payer à Mme [G], M. et Mme [W], Mme [Y] et aux sociétés civiles immobilières AP, [L] et Agoi la somme globale de 3 000 euros ;