Voisinage, vue droite et obligation de démolir

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 juillet 2023, 21-21.989, Inédit

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-21.989
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300546
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 06 juillet 2023

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, du 01 juillet 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SAS Buk Lament-Robillot, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 6 juillet 2023




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 546 F-D

Pourvoi n° K 21-21.989







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2023

La société Les Genêts, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], [Localité 4], a formé le pourvoi n° K 21-21.989 contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1- 5), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [W] [S],

2°/ à Mme [F] [Y], épouse [S],

tous deux domiciliés [Adresse 6], [Localité 3],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société Les Genêts, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [S], après débats en l'audience publique du 6 juin 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er juillet 2021), M. et Mme [S] sont propriétaires d'une maison édifiée sur une parcelle cadastrée section G n° [Cadastre 1], comprenant deux fenêtres donnant sur la parcelle cadastrée G n° [Cadastre 2], appartenant à la société civile immobilière Les Genêts (la SCI).

2. Se plaignant de désordres résultant de travaux engagés par la SCI, M. [S] a agi en indemnisation des préjudices subis. Par un jugement du 27 mai 2014, devenu irrévocable, il a été constaté que la maison bénéficiait, à partir des deux fenêtres en cause, d'une servitude de vue grevant le fonds de la SCI, et que celle-ci produisait un plan modificatif dont il résultait que cette servitude n'était pas affectée par les travaux projetés.

3. M. et Mme [S] ont, par la suite, assigné la SCI en démolition d'un mur édifié, selon eux, en-deçà de la distance légale par rapport aux fenêtres de leur maison.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

5. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à procéder à la démolition du mur édifié en deçà de la distance légale par rapport aux fenêtres de l'immeuble de M. et Mme [S], et à payer à M. et Mme [S] une certaine somme à titre de dommages et intérêts, ainsi que de rejeter ses propres demandes de dommages-intérêts, alors « que l'article 678 du code civil interdit seulement au propriétaire du fonds servant de construire à moins de 1,90 mètres au droit des fenêtres situées sur le fonds dominant et bénéficiant d'une servitude de vue ; que dès lors, en retenant que la SCI Les Genêts avait enfreint ses obligations découlant de l'article 678 du code civil en construisant à moins de 1,90 mètres du mur où se trouve l'ouverture ayant créé la servitude, sans rechercher la distance à laquelle se trouvait la construction actuelle au droit de cette ouverture, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte précité. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 678 du code civil :

6. Aux termes de ce texte, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

7. Pour condamner la SCI à procéder à la démolition du mur litigieux, l'arrêt relève qu'il ressort des constats d'huissier versés aux débats que la construction est accolée à la façade de la maison de M. et Mme [S] où sont situées les deux fenêtres, celle du premier étage donnant désormais sur une pièce, elle-même en partie recouverte d'une verrière où figure le marquage au sol pour la construction d'un mur situé à moins d'un mètre quatre-vingt-dix, et celle du second étage donnant désormais sur la toiture accolée à la façade.

8. En se déterminant ainsi, par des motifs insuffisants pour caractériser que l'ouvrage édifié par la SCI méconnaissait, par rapport à chacune des ouvertures faites dans le mur de la maison de M. et Mme [S], la distance prescrite par les dispositions précitées, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne sous astreinte la société civile immobilière Les Genêts à procéder à la démolition du mur édifié en deçà de la distance légale par rapport aux deux fenêtres et à payer à M. et Mme [S] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, et rejette les demandes indemnitaires formées par ladite société, l'arrêt rendu le 1er juillet 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée

Condamne M. et Mme [S] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Lotissement - règlement - violation - démolition - portée

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 mai 2017
N° de pourvoi: 16-12.169
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)


Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 17 septembre 2015), que la société civile immobilière Acapulco (la SCI Acapulco) est propriétaire d'un appartement situé au rez-de-chaussée d'un immeuble édifié sur une colline surplombant une baie ; qu'un arrêt du 29 août 2013 a condamné sous astreinte les sociétés Sunset investissements et Mirage, qui avaient construit en contrebas un immeuble ne respectant pas le cahier des charges du lotissement et privant la SCI Acapulco de la vue dont elle bénéficiait, à démolir la partie de l'immeuble situé au-dessus de la route et à payer des dommages-intérêts ; que, revendiquant la qualité de créancier hypothécaire, la Société générale calédonienne de banque (la SGCB) a formé tierce opposition contre cet arrêt ;

Attendu que la SGCB fait grief à l'arrêt de déclarer sa tierce opposition irrecevable, alors, selon le moyen :

1°/ que les créanciers hypothécaires ne peuvent être privés de la possibilité de contester effectivement la décision du juge ayant ordonné à leur débiteur la destruction du bien, assiette de leur sûreté ; qu'en retenant pourtant en l'espèce que « comme les créanciers chirographaires, les créanciers hypothécaires sont traditionnellement considéré comme ayant été représentés par leur débiteur et ne sont donc pas recevables à former tierce opposition aux jugements intéressant celui-ci, alors même qu'ils peuvent avoir un intérêt évident dans le litige », la cour d'appel, qui a méconnu le droit d'accès au juge, a violé l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ensemble l'article 583 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

2°/ que le syndicat des copropriétaires ne représente pas les copropriétaires pour la défense des droits qu'ils détiennent sur les parties privatives ; qu'en l'espèce, la SGCB agissait en qualité de créancier hypothécaire de copropriétaires de parkings qui n'étaient pas partie à l'instance ayant donné lieu à l'arrêt du 29 août 2013 ; qu'en déclarant pourtant irrecevable la tierce opposition de la banque au prétexte que le syndicat des copropriétaires a « qualité pour agir en justice, notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble » sans rechercher si les copropriétaires n'avaient pas des droits privatifs sur les lots de parkings litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble l'article 583 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

3°/ que la SGCB soutenait dans ses conclusions que la démolition du dernier étage de l'immeuble Le Mirage était de nature à emporter disparition des hypothèques que lui avaient consenties des copropriétaires sur les places de parking du rez-de-chaussée dès lors qu'« aux termes du rapport de M. René X..., ingénieur béton constructeur dans l'immeuble Le Mirage, sur les possibilités de démolition partielle de l'immeuble, la démolition du dernier étage de l'immeuble ordonnée par la cour entraînerait un « fléchissement des structures porteuses et du plancher haut du parc de stationnement », menaçant ainsi la pérennité du parking ; qu'en retenant pourtant que l'affirmation de la banque selon laquelle les droits privatifs des propriétaires sont menacés par la destruction ordonnée est « contestable dès lors qu'elle indique elle-même que le parking est situé en rez-de-chaussée », sans aucunement répondre à ce chef déterminant des conclusions de la SGCB, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

4°/ que le créancier hypothécaire dont le droit réel est né au cours de l'instance ayant donné lieu au jugement ordonnant la destruction de l'assiette de sa sûreté est recevable à former tierce opposition ; qu'en rejetant pourtant la tierce opposition de la banque, formée ès qualités de créancier hypothécaire des copropriétaires de parkings, au prétexte que les hypothèques « sont toutes postérieures à l'acte introductif d'instance du 08/ 03/ 2007 devant le tribunal de première instance », la cour d'appel a statué par un motif inopérant, et privé sa décision de base légale au regard de l'article 583 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

5°/ que la SCI Acapulco et le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Hilaire reconnaissaient dans leurs écritures la qualité de créancier hypothécaire des copropriétaires de parkings de la SGCB puisqu'ils se bornaient à alléguer que « si les copropriétaires ne sont pas recevables à former cette tierce opposition, leur créancier hypothécaire ne saurait l'être » ; qu'en retenant pourtant que la qualité de créancier hypothécaire des propriétaires de parkings de la SGCB ne serait pas démontrée, cependant que ce fait était tenu pour constant par les parties, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie ;

Mais attendu qu'ayant retenu exactement que le créancier hypothécaire était représenté par son débiteur dans les limites des droits et obligations qu'il tenait de celui-ci et souverainement que la SGCB ne justifiait pas être créancier hypothécaire des copropriétaires des emplacements de stationnement alors que les états sur inscription ne mentionnaient pas d'autres hypothèques que celles prises en garantie des prêts consentis aux sociétés Sunset investissements et Mirage, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes et qui en a déduit à bon droit, sans modifier l'objet du litige ni méconnaître le droit d'accès au juge et abstraction faite d'un motif surabondant, que la tierce opposition était irrecevable, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la Société générale calédonienne de banque aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la Société générale calédonienne de banque et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société civile immobilière Acapulco et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Hilaire ;

Une vue n'est pas un jour de souffrance

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 17 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-24.687
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Foussard et Froger, SCP Gadiou et Chevallier, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du 25-27 rue de la Fontire au Roi 75011 Paris du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Albingia ;
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mai 2015), que M. et Mme X... ont obtenu en référé la remise en état de leurs deux fenêtres réduites d'un tiers et bouchées sur les deux tiers par des travaux d'étanchéité de la terrasse de l'immeuble voisin et ont assigné le syndicat des copropriétaires du 25-27 rue de la Fontaine au Roi (le syndicat des copropriétaires) en indemnisation de leur préjudice ; que le syndicat des copropriétaires les a assignés en remboursement des sommes versées et en remise en état de l'étanchéité avec mise en place des panneaux translucides enlevés ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de le condamner à payer à M. et Mme X... une certaine somme en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;
Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que les ouvertures mentionnées dans le règlement de copropriété n'étaient pas celles concernées par le litige et que celles-ci étaient équipées de fenêtres ouvrantes permettant à l'air de passer et non de châssis fixes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu, sans violer l'article 455 du code de procédure civile, que les ouvertures étaient des vues et que leur servitude pouvait s'acquérir par prescription du fait de leur apparence et de leur présence trentenaire non contestée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 25-27 rue de la Fontaine au Roi aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 25-27 rue de la Fontaine au Roi et le condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;

Trouble anormal de voisinage à raison d'une nouvelle construction (perte vue et soleil)

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 mai 2016
N° de pourvoi: 14-24.686
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boulloche, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 17 juin 2014), que M. et Mme X...et M. et Mme Y... sont propriétaires de maisons voisines ; que M. et Mme X...ont fait édifier sur leur parcelle un abri de jardin le long du mur pignon des époux Y... ; que, se plaignant d'un trouble anormal de voisinage en raison de cette construction, M. et Mme Y... ont assigné M. et Mme X...en indemnisation ;

Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt d'accueillir cette demande ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le trouble constitué par la perte totale de la vue latérale sur la Seine, du fait de l'imposante construction réalisée, et au regard du caractère particulier des lieux et de la dépréciation du bien immobilier qu'elle entraînait, jointe à l'impossibilité pour les époux Y... d'accéder à leur mur pignon, dépassait les inconvénients normaux de voisinage, la cour d'appel, qui a ainsi caractérisé le caractère anormal du trouble qu'elle a constaté souverainement, a, répondant aux conclusions dont elle était saisie, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X...à payer à Mme Z...veuve Y... et M. Philippe Y... une somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X...;

Vue directe, perte d'ensoleillement et trouble anormal

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 19 novembre 2015
N° de pourvoi: 14-23.203
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Jean-Philippe Caston, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 26 mars 2014), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 3 avril 2012, pourvoi n° 11-15.602), que la société civile immobilière Au Schweissdissi (la SCI) est propriétaire d'un immeuble contigu à celui du syndicat des copropriétaires du 17 rue Ramponneau, Paris 20e (le syndicat) ; qu'estimant que l'existence d'un escalier prenant appui sur le mur séparant les deux immeubles lui causait un trouble anormal de voisinage, la SCI a assigné le syndicat en démolition de cet ouvrage ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé, d'une part, que, l'urbanisation de l'arrondissement étant dense, comportant des immeubles imbriqués les uns dans les autres et des cours intérieures encombrées d'ouvrages divers, la perte d'ensoleillement et la présence d'une vue directe n'étaient pas anormales et, d'autre part, que, l'escalier étant déjà en place lors de l'acquisition de l'immeuble, la SCI était informée de la gêne qui en résultait, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à une simple argumentation, non assortie d'offre de preuve, a souverainement déduit de ces circonstances que l'existence d'un trouble anormal de voisinage n'était pas établie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Au Schweissdissi aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Au Schweissdissi à payer au syndicat des copropriétaires du 17 rue Ramponneau à Paris 20e la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Au Schweissdissi ;

Empiètement et obligation de supprimer les vues droites = responsabilité décennale

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 16 décembre 2014
N° de pourvoi: 13-24.032
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
Me Le Prado, SCP Barthélemy, Matuchansky, Vexliard et Poupot, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Boulloche, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Le Bret-Desaché, SCP Odent et Poulet, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi ;

Donne acte à la MAF et la société FF...-X...du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre MM. Y..., Z..., Mmes B..., C..., M. et Mme D..., MM. E..., A..., I..., Mme F..., MM. G..., H..., Mme J..., M. K..., ès qualités, Mmes L..., M..., N..., Mme O..., ès qualités, M. et Mme P... , Mme Q..., M. R..., ès qualités, M. et Mme S..., M. T..., M. et Mme HH..., MM. U..., V..., M. et Mme W..., MM. XX..., GG..., M. et Mme YY..., M. et Mme ZZ..., M. AA..., Mme BB..., MM. CC..., KK...et Mme LL...;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 juin 2013), qu'à l'occasion d'une opération de promotion immobilière, la SCI Saint-André (la SCI) a conclu avec la société FF...-X...-X...(société FF...-X...), assurée auprès de la MAF, un contrat de maîtrise d'oeuvre portant sur une mission de conception ; que les travaux de construction ont été exécutés sous la maîtrise d'oeuvre de M. BB..., assuré auprès de la société Acte IARD ; que le lot de terrassement et le lot de gros-oeuvre-maçonnerie-enduits de façades ont été confiés à la société Entreprise de construction du terroir (société ETC), depuis en liquidation judiciaire et assurée auprès de la SMABTP ; qu'une police d'assurance « constructeur non-réalisateur » a été souscrite auprès de la société Acte IARD ; que les travaux ont été réceptionnés le 14 mars 1996 ; que se plaignant d'un non-respect de servitudes et d'empiétements, M. S..., propriétaire d'un terrain limitrophe, a assigné divers copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint-Roch (le syndicat des copropriétaires), M. CC..., notaire, et la SCI, en indemnisation et en démolition de l'immeuble ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, le moyen unique du pourvoi provoqué de la SMABTP le moyen unique du pourvoi provoqué de M. BB...et la seconde branche du troisième moyen du pourvoi incident de la société Acte IARD, réunis :

Attendu que la société FF...-X..., M. BB..., la MAF, la SMABTP, la société Acte IARD font grief à l'arrêt de condamner in solidum la société FF...-X..., la MAF et la société Acte IARD avec la SCI à garantir le syndicat des copropriétaires et M. DD...du coût des travaux nécessaires à la suppression des empiétements et à l'obturation des vues droites ainsi que de la condamnation indemnitaire prononcée en faveur des consorts S..., et de condamner in solidum la société FF...-X..., M. BB..., la MAF, la SMABTP et la société Acte IARD, à garantir la SCI du montant des condamnations prononcées à son encontre, alors, selon le moyen :

1°/ que la conception d'un immeuble en limite de propriété n'implique pas que cet immeuble sera construit en empiétant sur le fonds voisin ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, la société FF...-X...a fait valoir qu'elle avait été chargée d'une mission limitée au dépôt d'une demande de permis de construire, ce que la cour d'appel a admis, et que c'était le maître d'oeuvre d'exécution, M. BB..., qui avait laissé l'entreprise réaliser un ouvrage non conforme car débordant sur le fonds voisin ; qu'en retenant néanmoins la responsabilité de la société FF...-X...et de son assureur la MAF au titre de l'empiétement sur le fonds voisin, en dépit de l'absence de lien de causalité entre la mission limitée de cette maître d'oeuvre et ce dommage, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil ;

2°/ que le juge doit caractériser l'existence d'un préjudice causé au voisin par des vues droites et d'un lien de causalité entre ce préjudice et le manquement imputé au maître d'oeuvre ; qu'en l'espèce, dans leurs conclusions d'appel, la société FF...-X...et de son assureur la MAF ont fait valoir que la cour devait adopter les conclusions de l'expert M. EE...selon lesquelles la plupart des désordres constatés n'étaient générateurs d'aucune gêne pour les consorts S..., et que même si l'immeuble avait été implanté à la distance légale, ces derniers auraient tout de même eu des vues droites sur leur propriété ; qu'en retenant la responsabilité de la société FF...-X...et de son assureur la MAF au titre des vues sur le fonds voisin, sans répondre à ce moyen contestant l'existence de préjudices et d'un lien de causalité avec la faute imputée à l'architecte, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ que le juge qui alloue des dommages et intérêts au propriétaire d'un fonds en raison des vues droites exercées llicitement depuis l'immeuble bâti sur le fonds voisin et du léger empiètement de cet immeuble implanté en limite séparative doit caractériser le préjudice causé par lesdites vues et l'empiètement ; qu'en l'espèce, M. BB...avait fait valoir que l'empiètement de quelques centimètres des fondations n'avait causé aucun préjudice de jouissance aux consorts S...et que s'agissant des vues, le préjudice en résultant aurait été identique si l'immeuble avait été implanté à la distance légale si bien qu'en allouant aux consorts S...la somme
de 60 000 euros, sans rechercher si l'empiétement et l'illicéité des vues étaient générateurs d'une gêne, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ que l'arrêt avait constaté qu'un immeuble aurait pu être édifié à proximité du fonds des époux S...dans le respect des normes et qu'il aurait alors été possible aux occupants de l'immeuble d'exercer légalement des vues sur le fonds des époux S..., ce dont il résultait que la mauvaise implantation de l'immeuble n'était pas la cause du prétendu préjudice subi à cet égard par ces derniers ; qu'en allouant néanmoins aux époux S...une réparation à ce titre, la cour d'appel a violé derechef l'article 1792 du code civil ;

5°/ qu'à défaut de rechercher si les désordres constatés étaient générateurs de gêne pour les consorts S..., et donc si ceux-ci avaient subi un préjudice susceptible de faire l'objet d'une indemnisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que selon l'expert les vues droites généraient une perte d'intimité et une perte de vue ayant contribué à la dévaluation d'environ 50 % du bien de M. S..., que les troubles résultant des vues illicites et des empiétements avaient duré dix-sept années, et retenu que la société FF...-X..., maître d'oeuvre de la conception chargé de l'élaboration du dossier de permis de construire, avait implanté l'immeuble sur la limite des propriétés de la SCI et de celle des consorts S...sans respecter les distances légales et que cette faute avait été déterminante par rapport aux empiétements et aux vues illicites, la cour d'appel a pu retenir la responsabilité de plein droit de la société FF...-X...au titre de l'article 1792 du code civil, et a souverainement apprécié l'existence d'un préjudice résultant de l'erreur d'implantation ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le premier moyen du pourvoi incident de la société Acte IARD :

Attendu que la société Acte IARD fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir le syndicat des copropriétaires et M. DD...du coût des travaux nécessaires à l'obturation des vues droites, de la condamner, en qualité d'assureur CNR de la SCI, à garantir celle-ci du montant des condamnations mises à sa charge et de la condamner, en qualité d'assureur décennal de M. BB..., à garantir celui-ci des condamnations prononcées à son encontre, alors, selon le moyen :


1°/ qu'en retenant, pour en déduire que la responsabilité décennale des constructeurs était engagée, que la démolition des empiétements, caractérisée selon les recommandations de l'expert par la destruction d'une partie des fondations de l'immeuble, aurait pour effet de porter atteinte à des éléments assurant la solidité de l'ouvrage, cependant que l'arrêt avait précédemment constaté que, selon les préconisations de l'expert, il y aurait lieu à une suppression du seul débord de la semelle des fondations, avec étaiement des fondations par butonnage, pendant la durée des travaux, ce dont il résultait qu'en l'absence de toute destruction complète de l'immeuble, les fondations de celui-ci conserveraient leur effectivité et donc qu'il n'existait pas, à cet égard, d'atteinte à la solidité de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, par fausse application, l'article 1792 du code civil ;

2°/ qu'en retenant encore, pour en déduire une prétendue atteinte à la solidité de l'immeuble, que la démolition des empiétements aurait impliqué la suppression du drain enterré assurant l'étanchéité de l'immeuble, cependant que l'arrêt avait précédemment constaté que, selon les préconisations de l'expert, la suppression du drain serait suivie de la mise en place « d'un drainage vertical en PVC gaufré type Delta MS protégé par un feutre type BIDIM sur toute la surface de la partie enterrée du mur », ce dont il résultait qu'il ne serait pas porté atteinte à la fonction de drainage de la partie enterrée de l'immeuble ni donc à la solidité de celui-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a derechef violé l'article 1792 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les empiétements nécessitaient la destruction d'une partie des fondations de l'immeuble et la suppression du drain assurant son étanchéité, la cour d'appel a pu en déduire que les désordres avaient pour effet de porter atteinte à des éléments assurant la solidité de l'ouvrage et étaient de nature décennale ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi incident de la société Acte IARD :

Attendu que la société Acte IARD fait grief à l'arrêt de la condamner à garantir le syndicat des copropriétaires et M. DD...du coût des travaux nécessaires à l'obturation des vues droites, de la condamner, en qualité d'assureur CNR de la SCI, à garantir celle-ci du montant des condamnations mises à sa charge et de la condamner, en qualité d'assureur décennal de M. BB..., à garantir celui-ci des condamnations prononcées à son encontre, alors, selon le moyen :


1°/ que la garantie décennale ne trouve à s'appliquer qu'en l'état d'un désordre rendant l'entier ouvrage impropre à sa destination ; qu'en retenant le caractère décennal d'un désordre atteignant seulement certains appartements de l'immeuble, cependant qu'il était constaté que l'ouvrage était constitué de l'entier immeuble, ce dont il résultait que les désordres concernés n'étaient pas de nature à le rendre en entier impropre à sa destination, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 1792 du code civil ;

2°/ qu'en retenant que l'obturation de certaines fenêtres de certains appartements de l'immeuble aurait pour effet de porter atteinte à la destination des appartements concernés, en ce que leurs occupants ne disposeraient plus d'un éclairage naturel normal et de la possibilité de jouir de ces ouvertures, cependant que l'arrêt avait précédemment constaté que la suppression des vues droites sur le fonds voisin impliquait la pose de fenêtres à verre dormant et opaque, ce dont il résultait que les fenêtres concernées seraient équipées de verre translucide ne laissant pas passer la vue mais laissant passer la lumière et, partant, qu'il n'était pas porté atteinte à l'éclairement des appartements ni à leur destination normale, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé, par fausse application, l'article 1792 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les occupants des appartements concernés par les vues illicites ne disposeraient plus d'un éclairage naturel normal et de la possibilité de jouir de ces ouvertures par l'obstruction des principales ouvertures, la cour d'appel a pu en déduire que les désordres résultant des vues illicites portaient atteinte à la destination des appartements et étaient de nature décennale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la première branche du troisième moyen du pourvoi incident de la société Acte IARD qui ne serait pas de nature à permettre l'admission de ce pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société FF...-X...et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Saint-Roch à Saint-Raphaël la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;