Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du
jeudi 3 novembre 2016
N° de pourvoi:
15-23.534
Publié au bulletin
Rejet
Mme Batut (président), président
Me Bouthors, SCP Ohl et Vexliard, avocat(s)
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 6 mai 2015), que, par acte
sous seing privé du 17 novembre 2009, la société Conforama France (le
mandant) a confié à la société Mat immobilier (l'agent immobilier) un
mandat exclusif de recherche et de négociation portant sur un local
commercial déterminé, aux fins d'en acquérir le droit au bail ou le
pas-de-porte et de négocier un nouveau bail commercial auprès du
bailleur, moyennant une commission égale à 30 % hors taxes du montant du
loyer annuel du nouveau bail, à la charge du mandant ; que ce mandat,
stipulé d'une durée irrévocable de trois mois, renouvelable par tacite
reconduction par périodes de trois mois aux mêmes titre et conditions,
était assorti d'une clause pénale garantissant l'exécution, par le
mandant, de son engagement de ne pas contracter sans le concours de son
mandataire, même dans les douze mois suivant l'expiration du mandat,
"concernant l'acquisition des biens présentés et négociés par celui-ci
pendant la durée de son mandat" ; que, soutenant avoir accompli sa
mission en négociant, pendant la période de validité de son mandat, les
conditions du nouveau bail commercial que les parties ont pu conclure,
nonobstant la mise en liquidation judiciaire du preneur en place et
l'arrêté d'un plan de cession en faveur d'une société tierce, avec
reprise du bail portant sur les locaux objets du mandat, l'agent
immobilier a assigné le mandant en paiement de sa commission, estimée à
la somme de 143 520 euros ;
Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :
1°/ qu'il résulte de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier
1970 que la rémunération d'un agent immobilier est exigible si
l'opération visée au mandat est effectivement conclue, et ce même si le
mandataire n'a pas assisté à la signature du contrat visé au mandat, le
mandataire ayant traité directement avec la personne, dès lors que
l'opération a effectivement été réalisée grâce à son entremise ; qu'au
cas présent, le mandat exclusif de recherche et de négociation donné le
17 novembre 2009 à l'agent immobilier par le mandant pour l'acquisition
du droit au bail et la location d'un local commercial comportait la
négociation du droit au bail de l'actuel locataire aux meilleures
conditions possibles et la négociation d'un nouveau bail commercial avec
le bailleur, la rémunération du mandataire étant de 30 % du montant du
loyer annuel du nouveau bail commercial ; qu'il résulte des propres
constatations de la cour d'appel que l'agent immobilier a mis en rapport
le mandant avec l'indivision propriétaire du local commercial, le
mandant confirmant, par lettre du 24 décembre 2009, son accord pour un
prix du loyer du nouveau bail fixé à 400 000 euros, puis, après avoir
transmis l'offre de location à l'administrateur judiciaire du précédent
locataire, offre refusée au profit d'une société Atmosphères, qu'elle a
étroitement collaboré avec les bailleurs pour faire délivrer un congé au
tiers cessionnaire du droit au bail et aboutir à une transaction avec
ce dernier ; qu'ainsi, les conditions du mandat étant réalisées grâce
aux négociations du mandataire, l'agent immobilier, la cour d'appel ne
pouvait, par des motifs inopérants, refuser de condamner le mandant qui
avait régularisé, le 28 avril 2011, le bail directement avec les
bailleurs, à payer à l'agent immobilier sa rémunération sans violer
l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 1134
du code civil et le contrat de mandat ;
2°/ que l'article 5 du contrat de mandat énonce que le mandant
s'interdit de contracter sans le concours de son mandataire, même dans
les douze mois suivant l'expiration du mandat, concernant l'acquisition
des biens présentés et négociés par le mandataire, le non-respect de
cette clause engageant de façon expresse le mandant à verser au
mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de
la rémunération fixée audit mandat ; que cette clause signifie que le
mandant s'oblige à appeler le mandataire à l'acte concrétisant ses
accords avec le tiers présenté par l'intermédiaire pendant une période
donnée ; qu'en retenant cependant que cette clause signifiait que le
mandant est libéré de toute obligation de paiement un an après
l'expiration du mandat, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et
précis du mandat en violation de l'article 1134 du code civil ;
3°/ que la clause n° 5 du mandat n'avait pas pour objet de prévoir
la rémunération du mandataire mais son indemnisation pour le cas où le
mandat prétendrait réaliser l'opération sans le concours de son
mandataire ; que tel étant le cas, la cour d'appel ne pouvait refuser
d'appliquer l'article 5 du mandat, en énonçant que l'agent immobilier
avait seulement sollicité le versement de la commission qu'elle estimait
devoir lui revenir et non pas des dommages-intérêts, sans dénaturer les
termes du litige et violer l'article 4 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'il résulte du rapprochement des deux premiers
alinéas de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa
rédaction issue du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, applicable en la
cause, que lorsqu'il est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une
clause pénale ou qu'il comporte une clause de garantie de rémunération
en faveur de l'intermédiaire, le mandat doit rappeler la faculté qu'a
chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa
signature, de le dénoncer à tout moment, dans les conditions de forme et
de délai réglementairement prescrites, et en faire mention, comme de la
clause dont cette faculté de résiliation procède, en caractères très
apparents ; que cette disposition influant sur la détermination de la
durée du mandat, est prescrite à peine de nullité absolue de l'entier
contrat, en application de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier
1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006,
alors en vigueur ;
Attendu que l'arrêt constate que la clause de résiliation figurant
dans ce mandat stipule que, passé le délai de trois mois,"il se
poursuivra par tacite reconduction pour une durée de trois mois en trois
mois aux mêmes titre et conditions, sauf dénonciation par l'une des
parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins quinze
jours avant l'expiration de l'une des périodes sus-indiquées" ; qu'il en
résulte qu'une telle clause, qui restreint l'exercice de la faculté de
résiliation à l'échéance du terme de chaque période trimestrielle de
reconduction tacite, contrevient aux exigences impératives de l'article
78, alinéa 2, du décret précité qui prévoit que la dénonciation peut
intervenir à tout moment ; qu'un tel mandat, étant nul, n'ouvre droit ni
à rémunération ni à l'application de la clause pénale sanctionnant le
non-respect de l'exclusivité du mandat ; que, par ces motifs de pur
droit, substitués, après avis donné aux parties dans les conditions de
l'article 1015 du code de procédure civile, à ceux que critique le
moyen, l'arrêt se trouve légalement justifié ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mat immobilier aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
