Notion de vendeur professionnel

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-11.221
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300527
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 13 novembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, du 01 décembre 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Foussard et Froger, SCP Françoise Fabiani - François Pinatel

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SA



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 13 novembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 527 F-D

Pourvoi n° T 24-11.221




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 NOVEMBRE 2025


1°/ M. [I] [J], domicilié [Adresse 2],

2°/ Mme [X] [Y], domiciliée [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° T 24-11.221 contre l'arrêt rendu le 1er décembre 2023 par la cour d'appel de Colmar (2ème chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [R] [H],

2°/ à Mme [W] [P], épouse [H],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat de M. [J] et de Mme [Y], de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme [H], après débats en l'audience publique du 23 septembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 1er décembre 2023), par acte authentique du 16 juillet 2018, M. et Mme [H] (les acquéreurs) ont acquis de M. [J] et de Mme [Y] (les vendeurs) une maison d'habitation, au prix de 120 000 euros.

2. Se plaignant de divers désordres, les acquéreurs ont, après expertise, assigné les vendeurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

4. Les vendeurs font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner à payer aux acquéreurs diverses sommes, alors :

« 1°/ que la présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence ; qu'en retenant, pour condamner M. [J] et Mme [Y] à restituer outre le prix de vente, les frais de notaire, les travaux de reprise provisoire et urgente des désordres, les frais bancaires et d'assurance, les frais d'huissier de justice ainsi que la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance subi depuis le 6 juillet 2018 par leurs acquéreurs, que M. [J] et Mme [Y] ont effectué les travaux en cause de sorte qu'ils sont réputés connaître les vices dont ils sont affectés et ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés sans rechercher, comme il lui était demandé, si ceux-ci avaient des compétences particulières en matière de construction permettant de les assimiler à un vendeur professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du code civil ;

2°/ que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ; qu'en se bornant à affirmer, pour retenir que M. [J] et Mme [Y] étaient réputés connaître les vices et ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés, que lors des opérations d'expertise, M. [J] avait déclaré avoir effectué d'importants travaux « dont certains ont concerné la structure du bâtiment » sans préciser exactement quels travaux auraient été réalisés par M. [J] à l'origine des vices cachés constatés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Il est jugé, au visa des articles 1643 et 1645 du code civil, qu'est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, de sorte que, tenu de connaître les vices, il ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 26 février 1980, pourvoi n° 78-15.556, publié ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 09-71.498, publié ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.149, publié ; 3e Civ., 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-15.536, publié).

6. La cour d'appel, qui a constaté que M. [J] avait exposé, au cours des opérations d'expertise, qu'à la suite de l'acquisition du bâtiment initial, il avait entrepris d'importants travaux durant douze à treize ans, dont certains avaient concerné la structure de l'immeuble, a retenu, répondant à la recherche prétendument omise, que les vendeurs avaient effectué les travaux affectés de désordres.

7. Ayant retenu que l'affaissement de nature géotechnique, aggravé d'infiltrations, affectant la buanderie, les problèmes de structure de l'immeuble, liés au non-respect des normes parasismiques lors de l'extension réalisée, concernant la charpente et les poutres des chambres, la défaillance, dans la salle de bains, de l'évacuation d'eau de la baignoire et du lavabo ainsi que l'absence d'eau chaude dans la cuisine rendaient le bien impropre à sa destination, elle en a exactement déduit que les vendeurs, qui avaient réalisé les travaux en cause, ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

8. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [J] et Mme [Y] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [J] et Mme [Y] et les condamne à payer à M. et Mme [H] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le treize novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300527

Le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-16.314
• ECLI:FR:CCASS:2024:C300448
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 05 septembre 2024

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix en Provence, du 28 mars 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Cabinet Rousseau et Tapie, SARL Le Prado - Gilbert, SCP Boucard-Maman

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 5 septembre 2024




Cassation


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 448 F-D

Pourvoi n° G 23-16.314




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 SEPTEMBRE 2024

1°/ Mme [I] [W],

2°/ M. [S] [W],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° G 23-16.314 contre l'arrêt rendu le 28 mars 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige les opposant :

1°/ à la société S2CS, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à M. [P] [U], domicilié [Adresse 2],

3°/ à Mme [N] [H], domiciliée [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme [W], de la SCP Boucard-Maman, avocat de M. [U] et de Mme [H], de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société S2CS, après débats en l'audience publique du 18 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mars 2023), par acte authentique du 1er février 2013, la société civile immobilière S2CS (la venderesse) a vendu à M. et Mme [W] (les acquéreurs) une maison d'habitation, le contrat comprenant une clause exclusive de garantie des vices cachés.

2. Déplorant l'apparition de fissures, les acquéreurs ont obtenu en référé la désignation d'un expert, lequel a déposé son rapport le 27 mars 2017.

3. Par acte du 27 septembre 2017, ils ont assigné la venderesse en garantie des vices cachés et aux fins notamment de résolution de la vente.

4. Cette dernière a attrait en la cause ses propres vendeurs, M. [U] et Mme [H].

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la venderesse fondées sur la garantie des vices cachés, alors « qu'une société civile immobilière ayant comme activité la gestion et plus généralement l'exploitation par bail, location ou toute autre forme, de biens immobiliers que la société se propose d'acquérir et toutes opérations financières, mobilières ou immobilières de caractère purement civil se rattachant à l'objet social, a la qualité de professionnelle de l'immobilier, qui l'empêche d'invoquer sa bonne foi pour s'exonérer de son obligation sur le fondement de la garantie des vices cachés ; qu'en faisant application de la clause de non garantie figurant à l'acte de vente pour rejeter l'action résolutoire, au motif que la qualité de vendeur de biens immobiliers ne faisait pas pour autant de la SCI S2CS une professionnelle du bâtiment, la cour d'appel a violé les articles 1643 et 1645 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1643 du code civil :

6. En application de ce texte, le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 27 octobre 2016, pourvoi n° 15-24.232, publié).

7. Pour rejeter l'action en garantie des vices cachés exercée par les acquéreurs ainsi que leur demande de résolution de la vente de l'immeuble, l'arrêt retient que la qualité de vendeur de biens immobiliers ne fait pas de la société civile immobilière S2CS une professionnelle du bâtiment, contrairement à ce qui est soutenu.

8. En se déterminant ainsi, alors que les conditions générales du contrat de vente stipulaient que la venderesse ne pourrait se prévaloir des clauses d'exonération de garantie envers l'acquéreur si elle venait notamment à être considérée comme un professionnel de l'immobilier ou de la construction, sans rechercher, comme il lui incombait, si la venderesse, qui, ayant pour objet la propriété, la gestion et plus généralement l'exploitation par bail, location ou tout autre forme de bien immobilier qu'elle se propose d'acquérir et toutes opérations financières mobilières ou immobilières de caractère purement civil et se rattachant à l'objet social, avait acheté une maison d'habitation pour la revendre après travaux, n'était pas un professionnel de l'immobilier au sens de la clause d'exonération des vices cachés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mars 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la société civile immobilière S2CS aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière S2CS à payer à M. et Mme [W] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq septembre deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300448

Vendeur professionnel et connaissance du vice

 Note P. Giraudel, GP 2022-38, p. 55.

Cour de cassation - Chambre civile 2

• N° de pourvoi : 21-10.560
• ECLI:FR:CCASS:2022:C200779
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 07 juillet 2022

Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, du 03 décembre 2020

Président

M. Pireyre (président)

Avocat(s)

SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, SCP Claire Leduc et Solange Vigand, SCP Célice, Texidor, Périer, SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, SCP Ohl et Vexliard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 2

LM



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 7 juillet 2022




Rejet


M. PIREYRE, président



Arrêt n° 779 F-D

Pourvoi n° N 21-10.560




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 JUILLET 2022

La société XL insurance company SE, société de droit étranger, dont le siège est [Adresse 6] (Irlande), venant aux droits de la société Axa corporate solutions assurance, a formé le pourvoi n° N 21-10.560 contre l'arrêt rendu le 3 décembre 2020 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Fides, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], anciennement dénommée société EMJ, ayant un établissement secondaire [Adresse 3], prise en la personne de M. [U] [R], en qualité de liquidateur judiciaire du Gaec des Serres florales,

2°/ à la société Coopérative de réalisations industrielles et agricoles, dont le siège est [Adresse 7],

3°/ à la société Tech'map, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

4°/ à la société Aviva assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],

5°/ à la société ML conseils, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], prise en la personne de M. [J] [X], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Airwell France,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guého, conseiller référendaire, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société XL insurance company SE, venant aux droits de la société Axa corporate solutions assurance, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de la société ML conseils, prise en la personne de M. [X], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Airwell France, de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de la société Fides, anciennement dénommée EMJ, prise en la personne de M. [R], en qualité de liquidateur judiciaire du Gaec des Serres florale, de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Coopérative de réalisations industrielles et agricoles, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société Aviva assurances, et l'avis de M. Grignon Dumoulin, avocat général, après débats en l'audience publique du 31 mai 2022 où étaient présents M. Pireyre, président, Mme Guého, conseiller référendaire rapporteur, Mme Leroy-Gissinger, conseiller doyen, et M. Carrasco, greffier de chambre,

la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 3 décembre 2020), le 9 septembre 2008, la société Coopérative de réalisations industrielles et agricoles (la société Coria) a établi à l'attention du Gaec des Serres florales (le Gaec), spécialisé dans la production de fleurs sous serres, un devis pour la mise en place d'une pompe à chaleur fabriquée par la société Airwell France (la société Airwell), cette dernière ayant été successivement assurée auprès de la société Aviva assurances (la société Aviva), puis, à compter du 1er juin 2011, de la société Axa corporate solutions (la société Axa), aux droits de laquelle vient la société XL insurance company SE (la société XL insurance).

2. L'installation a été mise en service par la société Tech'map.

3. Des dysfonctionnements sont apparus auxquels les sociétés Airwell et Tech'map ont vainement tenté de remédier.

4. Après avoir obtenu en référé, le 23 janvier 2012, une expertise tendant à l'évaluation de ses préjudices, le Gaec a été placé en liquidation judiciaire et la société Fides représentée par M. [R] a repris l'instance et, en qualité de liquidateur judiciaire du Gaec, a assigné les sociétés Coria et Tech'map, M. [X], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Airwell et la société Axa, en indemnisation de ses préjudices. La société Coria a appelé en la cause la société Aviva.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche, et le second moyen, ci-après annexés

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches

Enoncé du moyen

6. La société XL insurance fait grief à l'arrêt de condamner la société Axa à garantir "la liquidation judiciaire" de la société Airwell et la société Coria des condamnations prononcées à leur encontre, alors :

« 1°/ que lorsque la garantie est déclenchée par la réclamation, l'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable, entendu comme la cause du dommage, à la date de la souscription de la garantie ; que, par ailleurs, le vendeur professionnel est présumé connaître le vice affectant la chose vendue ; que pour condamner la compagnie Axa à garantir la société Airwell, la cour d'appel a énoncé qu'il ne ressortait d'aucune pièce du dossier que celle-ci connaissait l'existence du vice de fabrication avant la conclusion du contrat d'assurance ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'elle relevait que « le défaut de fabrication mis en évidence par l'expertise constitue un vice caché » ce dont il résultait que la société Airwell, fabricant-vendeur des pompes à chaleur défectueuses, était réputée connaître le vice dont ces dernières étaient affectées, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et ainsi violé l'article L. 124-5 du code des assurances ;

3°/ que le contrat d'assurance étant un contrat aléatoire, la garantie n'est pas due lorsque l'assuré savait, au moment de la souscription du contrat, qu'un sinistre de nature à engager sa responsabilité était survenu ; qu'au cas d'espèce, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article L. 124-5 du code des assurances la cour d'appel qui a condamné la compagnie Axa à garantir la société Airwell après avoir elle-même constaté « qu'à la date de la souscription de la police d'assurance, la société Airwell était parfaitement informée des dysfonctionnements [affectant les pompes à chaleur] », ce dont il se déduisait que la société Airwell savait, à la date de la souscription du contrat, qu'un sinistre susceptible de lui être imputé était survenu. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen, pris en sa première branche

7. La société ML conseils, prise en la personne de M. [X] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Airwell, et la société Fides ès qualités, contestent la recevabilité du moyen. Elles soutiennent qu'il est nouveau et mélangé de fait.

8. Cependant, le moyen, qui ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond, est de pur droit.

9. Le moyen est, dès lors, recevable.

Bien-fondé du moyen

10. Selon l'article L. 124-5 du code des assurances, lorsque la garantie est déclenchée par la réclamation, l'assureur ne couvre pas l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres s'il établit que l'assuré avait connaissance du fait dommageable à la date de la souscription de la garantie.

11. Selon l'article L. 124-1-1 du même code, le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage.

12. La jurisprudence a déduit de l'article 1645 du code civil une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, afin que l'acquéreur obtienne réparation de l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence (1re Civ., 22 mai 2019, pourvoi n° 17-31.248 ; Com., 19 mai 2021, pourvoi n° 19-18.230).

13. Cependant, dans l'hypothèse où la cause génératrice d'un dommage consiste dans la livraison d'une chose affectée d'un vice, seule la connaissance réelle, par le vendeur, du fait dommageable à la date de souscription du contrat, caractérise l'inexistence de l'aléa induisant l'absence de couverture du risque par l'assureur.

14. Dès lors, la présomption précitée ne peut être appliquée pour considérer que le vendeur professionnel a nécessairement connaissance du fait dommageable, au sens de l'article L. 124-5 du code des assurances.

15. L'arrêt attaqué énonce que le fait dommageable résulte non pas des dysfonctionnements de la pompe à chaleur mais de la détermination de leur cause qui permet de retenir la responsabilité sur le fondement de l'article 1641 du code civil soit en l'espèce, la fabrication de la pompe à chaleur défectueuse. Il ajoute qu'à la date de la souscription de la police d'assurance, la société Airwell était parfaitement informée des dysfonctionnements mais qu'il ne ressort d'aucune pièce du dossier qu'elle connaissait l'existence du vice de fabrication, lequel a été mis en évidence par le rapport d'expertise après les analyses du laboratoire HRS.

16. En l'état de ces constatations et énonciations, et dès lors que l'existence de dysfonctionnements n'impliquait pas, de manière certaine, la mise en cause de la responsabilité de l'assuré, la cour d'appel a exactement retenu que la garantie de la société Axa était due.

17. Le moyen n'est, dès lors, pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société XL insurance company SE aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société XL insurance company SE et la condamne à payer à la société ML conseils, prise en la personne de M. [X], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Airwell France, la somme de 3 000 euros, à la société Fides, prise en la personne de M. [R], en qualité de liquidateur judiciaire du Gaec des Serres florales, la somme de 3 000 euros, à la société Coopérative de réalisations industrielles et agricoles la somme de 3 000 euros et à la société Aviva assurances la somme de 1 200 euros ;

Quelle obligation d'assurance construction en cas de vente en l'état de l'immeuble inachevé ?

 Etude, A. Galland, RDI 2022, p. 368.

Vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue : entrepreneur ayant réalisé lui-même les travaux de réhabilitation

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-21.143
• ECLI:FR:CCASS:2022:C300480
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du mercredi 15 juin 2022

Décision attaquée : Cour d'appel de Besançon, du 04 mai 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Cabinet Briard, SCP Thouin-Palat et Boucard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 15 juin 2022




Cassation


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 480 FS-D

Pourvoi n° R 21-21.143




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2022

Mme [Z] [B], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° R 21-21.143 contre l'arrêt rendu le 4 mai 2021 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à M. [G] [X], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de Mme [B], de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de M. [X], et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 10 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, Boyer, Mme Abgrall, conseillers, M. Zedda, Mme Brun, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Besançon, 4 mai 2021), en 1990, M. [X], entrepreneur en maçonnerie, a acquis une ancienne ferme, dans laquelle il a effectué jusqu'en 1994 des travaux de rénovation pour la transformer en maison d'habitation, en conservant les pignons en pierre, mais en reconstruisant les murs de façade, en édifiant un mur de refend et en transformant les sols du rez-de-chaussée.

2. Le 3 mai 2012, il a vendu ce bien à Mme [B].

3. Se plaignant de graves désordres, celle-ci, au vu d'un rapport d'expertise judiciaire comprenant l'avis d'un sapiteur géotechnicien, a, le 11 avril 2017, assigné M. [X] en diminution du prix de vente et indemnisation des vices cachés affectant l'immeuble.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Mme [B] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le technicien du bâtiment qui a vendu un immeuble après l'avoir reconstruit, est réputé ne pouvoir ignorer le vice affectant le bien vendu et ne peut pas se prévaloir des clauses de non garantie des vices cachés envers un acheteur profane; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que M. [X] exerçait la profession de maçon et qu'il avait vendu un bien dans lequel il avait « effectué jusqu'en 1994 des travaux de rénovation lourde pour transformer l'ancienne ferme en maison d'habitation, lesquels comprenaient certes la conservation des pignons de pierre, mais la reconstruction des murs de façade, la construction d'un mur de refend et la transformation des sols du rez-de-chaussée »; qu'en faisant pourtant application de la clause exonératoire de responsabilité du vendeur pour vice caché insérée dans le contrat de vente du 3 mai 2012, quand M. [X] était un professionnel qui ne pouvait ignorer les vices affectant l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil. »
vent
Réponse de la Cour

Vu l'article 1643 du code civil :

5. Il résulte de ce texte que le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés.

6. Pour dire que la clause exonératoire devait produire ses effets, l'arrêt retient que la profession d'entrepreneur en maçonnerie de M. [X] n'impliquait pas la possession des connaissances techniques lui permettant, quand il avait fait les travaux de rénovation de 1990 à 1994, d'anticiper un vice du sol.

7. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. [X] avait réalisé lui-même les travaux de réhabilitation, de sorte qu'il devait être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l'immeuble, y compris le sol, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne M. [X] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [X] et le condamne à payer à Mme [B] la somme de 3 000 euros ;

Le vendeur professionnel est tenu, avant la vente, d'une obligation de conseil qui lui impose de se renseigner sur les besoins de l'acheteur

 Note  YM Serinet, SJ G 2022, p. 1271 (obligation de s'informer pour informer)

Cour de cassation - Chambre civile 1

• N° de pourvoi : 20-22.210
• ECLI:FR:CCASS:2022:C100370
• Publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du mercredi 11 mai 2022

Décision attaquée : Cour d'appel de Rennes, du 18 septembre 2020

Président

Mme Duval-Arnould (conseiller doyen faisant fonction de président)

Avocat(s)

SCP Boullez, SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 11 mai 2022




Cassation partielle


Mme DUVAL-ARNOULD, conseiller doyen
faisant fonction de président



Arrêt n° 370 F-B

Pourvoi n° E 20-22.210




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 11 MAI 2022

M. [E] [S], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° E 20-22.210 contre l'arrêt rendu le 18 septembre 2020 par la cour d'appel de Rennes (2e chambre), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Bourcier, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],

2°/ à la société Laika Caravans, dont le siège est [Adresse 2] (Italie), société de droit italien,

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Chevalier, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de M. [S], de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Laika Caravans, de la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat de la société Bourcier, et l'avis de M. Chaumont, avocat général, après débats en l'audience publique du 15 mars 2022 où étaient présents Mme Duval-Arnould, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Chevalier, conseiller rapporteur, M. Mornet, conseiller, et Mme Tinchon, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 septembre 2020), afin d'effectuer un voyage sur le continent américain avec quatre passagers, M. [S] a acquis auprès de la société Bourcier (le vendeur) un camping-car fabriqué par la société Laika Caravans. Postérieurement à la livraison du véhicule le 6 mai 2011, il a fait installer par le vendeur des équipements supplémentaires.

2. En novembre 2011, au cours de son voyage, il a constaté un fléchissement de l'essieu arrière et a sollicité à son retour des expertises amiable et judiciaire qui ont imputé le dommage à un excès de poids.

3. Estimant que le vendeur et la société Laika Caravans avaient manqué à leur devoir d'information et de conseil, il les a assignés en résolution de la vente et en réparation de ses préjudices moral et matériel.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

Exposé du moyen

4. M. [S] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que l'obligation de conseil à laquelle est tenu le vendeur lui impose de se renseigner sur les besoins de l'acheteur et de l'informer lors de l'achat, de l'adéquation du matériel proposé à l'utilisation qui en est prévue ; qu'il s'ensuit que le vendeur devait s'enquérir des besoins de M. [S] qui souhaitait acquérir un camping-car pour réaliser un long voyage d'un an au travers du continent américain avec une famille de cinq personnes pour le conseiller sur l'adéquation des options et des accessoires par rapport à la charge utile restante ; qu'en se satisfaisant de la seule mise en garde donnée postérieurement à la conclusion de la vente par une facture de livraison du 6 mai 2011 qui comporte une mention « attention au poids » et qui précise que « chaque accessoire supplémentaire diminue la charge » ; qu'en imposant à M. [S] lui-même de surveiller la charge de son véhicule pour demeurer dans les limites du poids définis par son permis de voiture, après avoir constaté que le vendeur avait attiré son attention sur la charge du véhicule et, plus particulièrement, sur l'incidence de l'installation de nouveaux équipements en précisant sur la facture de livraison que chaque accessoire diminue la charge utile, quand il appartenait au vendeur de s'informer des besoins de M. [S] et, en particulier, de la charge utile qui lui était nécessaire pour mener à bien son projet de voyage, compte tenu des options et des accessoires qu'il souhaitait installer, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable en l'espèce. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1147 du code civil :

5. Il résulte de ce texte que le vendeur professionnel est tenu, avant la vente, d'une obligation de conseil qui lui impose de se renseigner sur les besoins de l'acheteur afin d'être en mesure de l'informer sur l'adéquation entre le bien qui est proposé et l'usage qui en est prévu.

6. Pour rejeter les demandes de M. [S], l'arrêt retient que le véhicule livré conformément à la commande initiale était apte à l'usage prévu par M.[S], que la surcharge de poids est la conséquence de l'installation à sa demande d'équipements optionnels postérieurement à la livraison, que son attention a été attirée de manière formelle sur la facture de livraison du 6 mai 2011 qui comporte une mention « attention au poids » et qui précise que « chaque accessoire supplémentaire diminue la charge utile », que, même si cette mention ne précisait pas le poids des équipements déjà installés, elle était suffisante pour attirer l'attention du client sur la charge du véhicule et particulièrement sur l'incidence de l'installation de nouveaux équipements sur le poids du véhicule, M. [S] devant, en sa qualité de conducteur, surveiller la charge de son véhicule pour demeurer dans les limites de poids définies par son permis de conduire.

7. En statuant ainsi, sans constater que le vendeur s'était informé des besoins de M. [S] et, en particulier, de la charge utile qui lui était nécessaire pour mener à bien son projet de voyage, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en ce qu'il rejette les demandes de M. [S] contre la société Bourcier, l'arrêt rendu le 18 septembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

Remet sur ce point l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Rennes autrement composée ;

Condamne la société Bourcier aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par la société Bourcier et la société Laika Caravans, et condamne la société Bourcier à payer à M. [S] la somme de 3 000 euros ;

Le devoir de conseil à la une

Repère Groutel, RCA 2020-3, p. 1.

La clause de non-garantie des vices cachés

Etude Quiroga-Galdo, RLDC, sept. 2019, p 32.

Portée, entre professionnels, d'une clause de non-garantie des vices cachés

Note Houtcieff, GP 2017, n° 15, p. 41.

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 3 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-18.340
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Didier et Pinet, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Ohl et Vexliard, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :

Vu les articles 1641,1643 et 1645 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... ont confié à M. Y..., plombier chauffagiste, l'installation, dans leur maison d'habitation, d'une pompe à chaleur fournie par la société Accueil, négoce, chauffage sanitaire (la société ANCS), laquelle l'avait acquise auprès de la société Elektroclima, fabricant, anciennement dénommée Technibel ; qu'à la suite de divers désordres, ils ont, au vu d'un rapport d'expertise judiciaire, assigné M. Y... et la société Elektroclima en réparation de leurs préjudices ;

Attendu que, pour condamner la société Elektroclima, in solidum avec M. Y..., à verser à M. et Mme X... diverses indemnités, l'arrêt retient que, si celle-ci est en droit d'opposer à la société ANCS l'ensemble des clauses d'exclusion figurant dans les documents contractuels qu'elles ont établis, la protection de l'acquéreur profane doit conduire à déclarer inopposable à celui-ci la clause d'exclusion de garantie des vices cachés ;

Qu'en statuant ainsi, alors que M. et Mme X..., sous-acquéreurs, exerçaient l'action qui appartenait au vendeur intermédiaire, la société ANCS, dont elle avait relevé qu'elle était un professionnel du chauffage, liée à la société Elektroclima par des relations d'affaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de prononcer la mise hors de cause de la société ANCS ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Elektroclima, in solidum avec M. Y..., à verser à M. et Mme X... les sommes de 12 991,13 euros au titre du remplacement de la pompe à chaleur, de 723,10 euros au titre du surcoût électrique et de 1 085,84 euros au titre du remboursement de factures de la société Climatys, et en ce qu'il condamne la société Elktroclima à garantir M. Y... à hauteur de 50 % des sommes allouées à M. et Mme X..., l'arrêt rendu le 2 mars 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause la société ANCS ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Vente immobilière - Notion de vendeur professionnel

Note Sizaire, construct. urb. 2016-12, p. 26.  

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 27 octobre 2016
N° de pourvoi: 15-24.232 Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 juin 2015), que la société civile immobilière Moxilotte (la SCI) a acquis un immeuble qu'elle a fait rénover et a vendu un appartement sur deux niveaux, dont un niveau de sous-sol, à Mme X... ; que, se plaignant d'une importante humidité en sous-sol, celle-ci a, après expertise, assigné la SCI en résolution de la vente, sur le fondement de la garantie des vices cachés, et en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de la condamner à restituer à Mme X... le prix et les frais de la vente et à lui payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts alors, selon le moyen :

1°/ que le seul caractère spéculatif d'une opération réalisée par une SCI ne caractérise pas sa qualité de vendeur professionnel ; qu'en retenant que la SCI Moxilotte était un vendeur professionnel du fait que l'opération immobilière, portant sur le bien acquis par Mme X..., présentait un caractère spéculatif, la cour d'appel s'est déterminée en vertu d'un motif inopérant et a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ;

2°/ que la qualité de vendeur professionnel ne peut être attribuée à une SCI pour exclure le jeu d'une clause de non-garantie que si le caractère professionnel ou commercial de son objet social se déduit de son intitulé ; qu'en l'espèce, la SCI Moxilotte avait pour objet social " l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l'accessoire, l'annexe ou le complément des biens immobiliers en question (…) et généralement toutes opérations civiles et susceptibles d'en favoriser le développement et ne modifiant pas le caractère civil de la société ", formulation qui attestait de la nature familiale de la société ; qu'en considérant que, de cette définition statutaire et de ce que l'opération litigieuse présentait un lien avec cet objet, s'inférait la qualité de vendeur professionnel de la SCI Moxilotte, la cour d'appel a de nouveau violé les articles 1641 et 1643 du code civil ;

3°/ que, si la définition statutaire de l'objet social d'une société civile immobilière peut constituer un indice de sa qualité de vendeur professionnel, le juge doit, lorsque cela lui est demandé, considérer également la profession des associés de cette société et, partant, leur expérience en matière immobilière ; qu'en l'espèce, la SCI Moxilotte faisait expressément valoir, sans être contestée, qu'elle avait une nature familiale et était constituée entre Mme Y..., employée à la CPAM, et M. Z..., militaire ; qu'en se bornant à se référer à l'objet social de la SCI Moxilotte et à relever que celle-ci avait agi conformément à cet objet, sans davantage apprécier l'expérience et le degré de connaissance de ses associés en matière immobilière eu égard à leur profession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;

4°/ que l'absence de recours à un maître d'oeuvre ne constitue un critère utile de reconnaissance de la qualité de vendeur professionnel que lorsqu'un vendeur profane se comporte en tant que vendeur-constructeur en réalisant lui-même des travaux sur la chose litigieuse ; qu'en retenant que la SCI Moxilotte, dont il était constant qu'elle avait eu recours à des entreprises, avait fait procéder à d'importants travaux de transformation sans avoir recours à un maître d'oeuvre, la cour d'appel s'est déterminée en fonction d'un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;

5°/ que seul le vendeur ayant conçu et réalisé lui-même les travaux de rénovation de l'immeuble peut être considéré comme un professionnel ; qu'en l'espèce, il était acquis que la SCI Moxilotte, constituée entre Mme Y..., employée à la CPAM, et M. Z..., militaire, avait confié la conception et la réalisation de l'ensemble des travaux à des entrepreneurs professionnels ; qu'en retenant qu'elle présentait la qualité de vendeur professionnel par cela seul qu'elle n'avait pas eu recours à un maître d'oeuvre, la cour d'appel, qui n'a pas constaté une conception et une réalisation des travaux par les associés eux-mêmes, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;

6°/ que, tenu de motiver sa décision, le juge ne peut statuer par voie de motif général ; qu'en affirmant qu'un vendeur qui fait réhabiliter un sous-sol en habitation ne peut ignorer son impropriété à l'usage d'habitation à défaut de travaux pour assurer le drainage et l'étanchéité des murs, la cour d'appel a statué par voie de motif général et a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

7°/ que, tenu de motiver sa décision, le juge ne peut procéder par voie d'affirmation sans indiquer l'origine de ses constatations ; qu'en affirmant que la SCI Moxilotte n'avait pas fait procéder, volontairement, à des travaux d'isolation, sans préciser d'où elle déduisait une telle constatation, tandis même que la SCI Moxilotte invoquait les erreurs commises par les entreprises intervenantes et que l'expert avait relevé que ces entreprises-DTR Duvernay, Chauffage Confort-n'avaient pas informé la SCI Moxilotte sur les risques liés à de tels aménagements sans précaution, ni ne l'avaient mise en garde sur des choix techniques inappropriés au vu de la configuration des lieux : transformation de caves borgnes en pièces à vivre, réhabilitation de locaux sans isolation, sans pare-vapeur, sans drainage périphérique, sans protection des parois extérieures, que nul ouvrage n'était attribuable aux choix de la SCI Moxilotte et que celle-ci pouvait ignorer l'ampleur des conséquences de ses choix d'aménagement, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la SCI, qui, aux termes de ses statuts, avait pour objet " l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers... ", avait acquis une vieille ferme qu'elle avait fait transformer en logements d'habitation dont elle avait vendu une partie et loué le reste et qu'elle avait immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la SCI avait la qualité de vendeur professionnel et a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Moxilotte aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière Moxilotte et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à Mme X... ;

Notion de vendeur professionnel

 Note Sizaire, "Constr.-urb.", 2016-10,  p.29.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 13 juillet 2016
N° de pourvoi: 15-16.414
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 16 octobre 2014), que, par acte sous seing privé du 1er septembre 2006, réitéré par acte authentique le 16 novembre 2006, M. X...et Mme Y... ont vendu à M. et Mme Z... une maison d'habitation au prix de 250 000 euros ; qu'expliquant avoir découvert, après la vente, que la maison avait, pour partie, une ossature en bois attaquée par la mérule et que d'importants travaux de remise en état non prévus étaient nécessaires, les acquéreurs ont, après expertise, assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices, sur le fondement de la garantie des vices cachés ;
Attendu que M. X... et Mme Y...font grief à l'arrêt de les condamner à payer certaines sommes à M. et Mme Z... au titre des travaux de remise en état et en réparation de leur préjudice financier et moral ;
Mais attendu qu'ayant retenu qu'il ressortait de l'extrait K bis de la société TLA Concept, dont l'activité était l'achat, la rénovation et la location d'immeubles et de biens immobiliers, que M. X... en était le gérant depuis le 3 janvier 2005, que cette société était un marchand de biens et un professionnel de l'immobilier, qui avait, concomitamment à la vente litigieuse, rénové un immeuble, que le seul fait que la vente avait été réalisée au titre de la gestion du patrimoine personnel de M. X..., avec l'intervention d'un notaire mandaté par lui, n'était pas suffisant pour écarter la qualité de vendeur professionnel, laquelle n'était pas limitée à celui qui agit dans l'exercice de sa profession mais concernait également le particulier contractant dans un but personnel, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur la compétence de M. X... en matière de construction qui ne lui était pas demandée, a pu en déduire que celui-ci, en raison de son activité de gérant depuis environ deux ans, devait être considéré comme un professionnel de l'immobilier et ne pouvait pas opposer à M. et Mme Z... la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... et Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et Mme Y...et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juillet deux mille seize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné solidairement M. X... et Mme Y...à payer aux époux Z..., les sommes de 64. 030, 78 € au titre des travaux de remise en état et de 34. 215, 68 € (après rectification) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier et moral ;
AUX MOTIFS QUE les époux Z... agissent à l'encontre de leurs vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, pour obtenir réparation des seuls désordres intérieurs de l'immeuble qu'ils ont acquis ; qu'il est établi que lors de la signature du compromis du 1er septembre 2006, M. et Mme Z... ont été informés que des travaux de remise en état du système d'électricité et de réfection de certains murs étaient à prévoir et ils ont été autorisés expressément à accéder dans les locaux vendus afin de faire établir des devis pour les travaux à réaliser après la vente définitive ; qu'au terme de ses opérations complètes et minutieuses, l'expert judiciaire a déposé un rapport précis en concluant que :
- la maison est une construction ancienne en pierres pour les façades nord et sud et en pans de bois avec remplissage en briques pour les pignons est et ouest ;
- le linteau en bois encastré dans la maçonnerie au pourtour du passage de communication entre la cuisine et le salon est dégradé avec des contaminations anciennes par un champignon lignivore et des insectes type grosse vrillette ;
- le mur a fait l'objet de modifications avant avril 2003, date de l'achat de l'immeuble par M. X... et Mme Y... ;
- le mauvais état du linteau dû aux infiltrations en provenance de la partie supérieure était, au jour de la vente, caché par le doublage déposé par l'électricien après la signature de l'acte authentique ;
- le linteau défaillant constitue une atteinte à la solidité de l'ouvrage ;
- l'ossature bois du rez-de-chaussée en mauvais état, présente une pourriture cubique importante car elle est encastrée dans un pignon exposé aux intempéries, ce désordre ancien étant caché au jour de la signature de l'acte authentique ;
- au premier étage il existe une pourriture cubique importante l'ossature bois encastrée dans le pignon recouvert d'un doublage, fortement exposé aux intempéries, l'enduit n'étant pas adapté et n'ayant pas été entretenu depuis longtemps ;
- l'état du ravalement du pignon ouest et les fissures affectant l'enduit extérieur devaient conduire l'acheteur à se faire conseiller et les professionnels à conseiller une remise en état ;
- l'électricien Duclos en perçant le doublage avant la signature de l'acte a découvert « une trace suspecte » qu'il a signalée aux acheteurs de sorte que les désordres anciens étaient apparents au jour de la signature de l'acte de vente notarié ;
- au deuxième étage les traces d'humidité sur le vieux mur, cachées par le doublage thermique posé en 2004, étaient cachées au jour de la vente ;
- dans la niche aménagée pour l'emplacement du compteur, dans le mur de façade nord du salon, les parties périphériques en bois présentent également une pourriture cubique avec filaments de type mérule non active ;
- l'électricien étant intervenu sur les parties périphériques en bois de la niche avant la signature, les désordres anciens sont apparents au jour de la signature de l'acte authentique ;
- les défauts de la charpente apparente dans le grenier, remaniée lors de la surélévation des combles nécessitant une consolidation en rive nord, par la mise en place de jambes de force et de blochets, étaient visibles à la signature de l'acte ;
- les champignons lignivores existants sont la mérule non active et le coniophore des caves ;
- la mérule non active du pignon ouest n'était pas visible sans sondage destructif et le coniophore de la niche du compteur était visible ;
- dans la mesure où les vendeurs n'ont pas sondé les parties cachées ou inaccessibles comportant du bois, n'ont pas entrepris de travaux mettant en évidence des désordres, ils n'ont pas eu connaissance de désordres liés à la dégradation biologique du bois ;
- ils ont eu connaissance du défaut d'isolation thermique du mur pignon ouest (2ème étage) qu'ils ont souhaité corriger, de l'état des façades et des couvertures qu'ils n'ont pas réhabilité ;
- ils ont eu connaissance des états parasitaires établis en février 2003 et avril 2006 ;
- les vendeurs savaient que l'installation électrique, la couverture et certains murs nécessitaient une remise en état et ils ont informé les acheteurs, autorisé l'accès à M. et Mme Z... pendant la durée de l'avant contrat afin de faire effectuer différents devis par des entreprises du bâtiment, ces conditions particulières étant inscrits dans le compromis de vente ;
- il n'y a pas eu d'aggravation des désordres entre l'état parasitaire non obligatoire du 21 avril 2006 et la signature de l'acte authentique du 16 novembre 2006 ;
- les désordres ont été révélés par l'intervention destructive de l'électricien juste avant la signature de l'acte authentique ;
- M. A...diagnostiqueur interrogé juste avant la vente a cassé une partie de la cloison de doublage du 1er étage et repéré une zone contaminée par un champignon détruisant le bois et a conseillé un doublage spécifique ;
- la note du 9 août 2007 de M. B..., sapiteur de l'expert, indique que sur le pignon ouest la mérule ne présente pas de mycélium en phase active, que le champignon situé dans la niche du compteur électrique est un coniphore des caves mais pas une mérule ;
- le constat de l'état parasitaire établi le 21 avril 2006 avant le compromis de vente, valide 3 mois, annexé au compromis de vente, ne permettait pas d'identifier tous les éléments infestés ;
- l'absence d'infestation par les termites et de mérule insérée dans le compromis de vente fait référence à un état parasitaire qui s'intéresse aux seules parties visibles et accessibles du bâtiment ;
- la société ADMS puis M. C...ont constaté des désordres après des destructions d'ouvrage ;
qu'aux termes de l'article 1642 du Code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en l'espèce il est établi que l'électricien intervenu à la demande des acheteurs dès le lundi 13 novembre 2006, a démoli partiellement la cloison de la chambre du 1er étage (entre chambre et grenier) le mercredi 15 novembre 2006 au matin ; que lors de cette démolition cet artisan a constaté la présence d'humidité et la société Bretagne Diagnostic diagnostiqueur, appelée par les époux Z... acheteurs, s'est rendue sur place en présence de ces derniers ainsi que de M. D...(ADMS) de M. A...(BDI) et de M. X... et a confirmé les constatations de l'électricien, quelques heures avant la signature de l'acte authentique ; que cependant, ainsi que le confirme le rapport d'expertise, ce n'est que postérieurement à la vente que les acheteurs ont, lors de la réalisation des travaux, constaté l'atteinte à la solidité du pignon ouest, du fait de la pourriture cubique importante affectant le mur sur ossature bois nécessitant sa réfection totale, ce que ne révélaient pas les constatations réalisées le matin de la vente, après la démolition de la cloison de la chambre du 1er étage, concernant la présence d'humidité ; que l'acte authentique du 16 novembre 2006 reproduit les clauses du compromis relatives aux travaux de rénovation et aux constatations sur l'état parasitaire du bien ; qu'ainsi les vices affectant le pignon ouest de la maison étaient cachés ; que l'article 1643 du Code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que les époux Z... soutiennent que cette clause leur est inopposable puisque M. X... est vendeur professionnel et est de mauvaise foi ; que tant dans le compromis que dans l'acte authentique il a été indiqué que M. X... est « gérant de société » ; que M. X... a exercé la profession de « régisseur son » soumis à ce titre au statut des intermittents du spectacle jusqu'en juillet 2005 (attestation de la caisse des congés spectacles) ; qu'il ressort du K bis que depuis le 3 janvier 2005 M. X... est le gérant de la société TLA Concept dont l'activité est l'achat, la rénovation et la location d'immeubles et de biens immobiliers ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que cette société a, concomitamment à la vente litigieuse, rénové un immeuble à Taden en vertu d'un permis de construire ; qu'ainsi cette société, marchand de bien, est un professionnel de l'immobilier ; que M. X... est également gérant de la SCI Lehon-Val de Rance, immatriculée au RCS en janvier 2004, et cogérant de la société civile immobilière de construction-vente du Bignon immatriculée en janvier 2005 ; que la vente litigieuse a été réalisée dans le cadre de la gestion du patrimoine personnel de M. X... suite à sa rupture avec Mme Y...avec l'intervention d'un notaire mandaté par lui ; que ce seul fait n'est pas suffisant pour écarter la notion de vendeur professionnel laquelle n'est pas limitée au vendeur qui agit dans l'exercice de sa profession mais concerne également le particulier qui contracte dans un but personnel ; qu'en l'espèce, du fait de son activité de gérant de la société TLA Concept depuis environ deux ans, M. X... doit être considéré comme professionnel de l'immobilier ce qui ne lui permet pas d'opposer aux époux Z... la clause contractuelle de non garantie des vices cachés ; que du fait de la solidarité entre les vendeurs, cette clause ne peut pas non plus être opposée par Mme Y... ;
ALORS D'UNE PART QUE le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que ne peut être considéré comme un vendeur professionnel présumé connaitre les vices cachés affectant l'immeuble vendu, le gérant d'une société professionnelle de l'immobilier qui lors de la vente agit non pas dans le cadre de sa profession mais dans celui de la gestion de son patrimoine personnel ; qu'en retenant la qualité de vendeur professionnel de M. X... ainsi présumé connaitre les vices cachés de l'immeuble et en écartant dès lors l'application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, après avoir constaté que la vente litigieuse avait été réalisée dans le cadre de la gestion du patrimoine personnel de M. X... suite à sa rupture avec Mme Y...avec l'intervention d'un notaire mandaté par lui, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1643 du Code civil, qu'elle a violé ;
ALORS D'AUTRE PART QUE le vendeur est tenu des vices cachés quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater que M. X... serait le concepteur ou le constructeur de l'immeuble litigieux et en se contentant de relever qu'il a exercé la profession de « régisseur son » soumis à ce titre au statut des intermittents du spectacle jusqu'en juillet 2005, qu'il est depuis cette date « gérant de société », et qu'il dirige une société dont l'activité est l'achat, la rénovation et la location d'immeubles et de biens immobiliers, ainsi que deux SCI dont l'une est une société de constructionvente immatriculée en janvier 2005, sans caractériser les compétences personnelles de M. X... en matière de construction et partant sa qualité de professionnel de la construction, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du Code civil.

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Notion de vendeur professionnel

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 16 juin 2016
N° de pourvoi: 15-19.432
Non publié au bulletin Rejet

M. Jardel (conseiller doyen faisant fonction de président), président
SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X... ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 17 mars 2015), que M. et Mme X... ont vendu à Mme Y... une maison d'habitation ; qu'invoquant des déformations importantes de la toiture, Mme Y... a, après expertise, assigné M. et Mme X... en indemnisation ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à Mme Y... une certaine somme ;

Mais attendu qu'ayant relevé que Mme X... était gérante d'une société ayant pour activité « toutes transactions immobilières, agence immobilière, toutes transactions sur immeubles, de fonds de commerce, marchand de biens, syndic de copropriété et gérance d'immeubles », et retenu que la vente d'immeubles ressortait de ses compétences et attributions, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes et qui a pu en déduire que Mme X... était un vendeur professionnel au moment de la transaction, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;