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lundi 24 février 2020
Garantie intrinsèque et responsabilité du notaire
Note Zalewski-Sicard, GP 2020 n° 7, p. 78, sur cass. n° 18-21.835.
vendredi 13 décembre 2019
VEFA et garantie intrinsèque : les vérifications à effectuer
Note Zalewski-Sicard, GP 2019, n° 43, p. 68, sur cass. n° 16-13.902.
mardi 5 mars 2019
VEFA, garantie intrinsèque et responsabilité du notaire
Note Zalaewski-Sicard, GP 2019, n° 8, p. 75.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 décembre 2018
N° de pourvoi: 17-24.873
Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la C... , ès qualités ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 février 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 juin 2015, pourvoi n° 14-12.369), que, par actes dressés les 3 mars 2008 et 17 octobre 2008 par M. Z..., notaire, la société Les Jardins Ramel a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... et à la société Grahl investissements divers lots de copropriété devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008 ; que la garantie intrinsèque d'achèvement a été constatée dans un acte notarié dressé le 31 décembre 2007 ; que la société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire et les lots n'ont pas été livrés ; que des acquéreurs ont assigné M. Z... et le liquidateur de la société Les Jardins Ramel en indemnisation ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. Z... ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'au 31 décembre 2007, la garantie intrinsèque d'achèvement était acquise compte tenu de la conclusion de cinq ventes à cette date, et retenu par motifs propres et adoptés que le notaire avait satisfait à son obligation d'information quant à la nature de cette garantie, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître l'étendue de la cassation prononcée par l'arrêt du 16 juin 2015, que le notaire n'avait pas commis de faute en ne délivrant pas à M. et Mme X... une attestation de garantie réactualisée au 3 mars 2008 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z..., l'arrêt retient qu'elle n'invoque aucun texte imposant la production d'une réactualisation de l'état d'avancement des travaux à la date de la vente ou imposant au notaire de s'assurer que la date prévue pour la livraison d'une construction est cohérente au regard de l'avancement des travaux, qu'elle a été destinataire plusieurs jours avant la vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble et qu'elle ne démontre ni qu'à la date d'acquisition du 17 octobre 2008 la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut, ni qu'il en résulte un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et son préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement au 31 décembre 2017 ne dispensait pas le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement qu'il dressait le 17 octobre 2008, de vérifier l'état d'avancement des travaux à la signature de l'acte de vente et d'informer les acquéreurs des risques qu'ils encouraient, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour fixer la créance de la société Grahl investissement au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 124 246,07 euros, l'arrêt retient que le préjudice de trouble de jouissance ne résulte pas des dépenses invoquées, que la société Grahl investissement ne produit pas le bail commercial conclu avec le preneur et que l'emprunt souscrit et les commissions versées à la société G... ne pouvaient être considérés comme des coûts liés à la non-réalisation des travaux ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la vente en l'état futur d'achèvement s'inscrivait dans un projet de défiscalisation avec conclusion d'un bail commercial par l'acquéreur en qualité de loueur en meublé professionnel au bénéfice de la société G... hotel résidence et que les lots n'avaient pas été livrés, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z... et en ce qu'il limite à la somme de 124 246,07 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 9 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. Z... et la société D... , ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Jardins Ramel, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la société Grahl investissements la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 décembre 2018
N° de pourvoi: 17-24.873
Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la C... , ès qualités ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 février 2017), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 16 juin 2015, pourvoi n° 14-12.369), que, par actes dressés les 3 mars 2008 et 17 octobre 2008 par M. Z..., notaire, la société Les Jardins Ramel a vendu en l'état futur d'achèvement à M. et Mme X... et à la société Grahl investissements divers lots de copropriété devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008 ; que la garantie intrinsèque d'achèvement a été constatée dans un acte notarié dressé le 31 décembre 2007 ; que la société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire et les lots n'ont pas été livrés ; que des acquéreurs ont assigné M. Z... et le liquidateur de la société Les Jardins Ramel en indemnisation ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. Z... ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'au 31 décembre 2007, la garantie intrinsèque d'achèvement était acquise compte tenu de la conclusion de cinq ventes à cette date, et retenu par motifs propres et adoptés que le notaire avait satisfait à son obligation d'information quant à la nature de cette garantie, la cour d'appel a pu en déduire, sans méconnaître l'étendue de la cassation prononcée par l'arrêt du 16 juin 2015, que le notaire n'avait pas commis de faute en ne délivrant pas à M. et Mme X... une attestation de garantie réactualisée au 3 mars 2008 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z..., l'arrêt retient qu'elle n'invoque aucun texte imposant la production d'une réactualisation de l'état d'avancement des travaux à la date de la vente ou imposant au notaire de s'assurer que la date prévue pour la livraison d'une construction est cohérente au regard de l'avancement des travaux, qu'elle a été destinataire plusieurs jours avant la vente d'un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l'état d'avancement de l'immeuble et qu'elle ne démontre ni qu'à la date d'acquisition du 17 octobre 2008 la condition relative à la justification du financement de l'immeuble faisait défaut, ni qu'il en résulte un lien de causalité entre la prétendue inefficacité de l'acte et son préjudice résultant de l'inachèvement de l'immeuble et de la liquidation judiciaire du vendeur prononcée le 10 juin 2010 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement au 31 décembre 2017 ne dispensait pas le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement qu'il dressait le 17 octobre 2008, de vérifier l'état d'avancement des travaux à la signature de l'acte de vente et d'informer les acquéreurs des risques qu'ils encouraient, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le deuxième moyen :
Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour fixer la créance de la société Grahl investissement au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 124 246,07 euros, l'arrêt retient que le préjudice de trouble de jouissance ne résulte pas des dépenses invoquées, que la société Grahl investissement ne produit pas le bail commercial conclu avec le preneur et que l'emprunt souscrit et les commissions versées à la société G... ne pouvaient être considérés comme des coûts liés à la non-réalisation des travaux ;
Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que la vente en l'état futur d'achèvement s'inscrivait dans un projet de défiscalisation avec conclusion d'un bail commercial par l'acquéreur en qualité de loueur en meublé professionnel au bénéfice de la société G... hotel résidence et que les lots n'avaient pas été livrés, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement contre M. Z... et en ce qu'il limite à la somme de 124 246,07 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 9 février 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne M. Z... et la société D... , ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Jardins Ramel, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la société Grahl investissements la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
mardi 23 octobre 2018
Notaire - devoir de conseil, vente et garantie intrinsèque
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 17-27.132 Non publié au bulletin Rejet
Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Banque populaire du Sud ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juin 2017), que, suivant acte reçu le 24 septembre 2008 par M. X... (le notaire), la société Jigo a acquis deux parcelles de terrain dont elle a financé le prix de 185 000 euros par un prêt de 342 000 euros souscrit auprès de la société Banque populaire du Sud (la banque), garanti par une inscription du privilège du prêteur de deniers, pour la partie du prêt affecté au paiement du prix, et pour le solde, par une hypothèque conventionnelle ; que, selon acte sous seing privé du 15 décembre 2008, M. Y... et Mme Z... (les acquéreurs) ont signé un contrat de réservation avec la société Jigo en vue d'acquérir en l'état futur d'achèvement une maison individuelle implantée sur l'une des deux parcelles, à l'aide d'un prêt consenti par le Crédit foncier ; que, le 21 avril 2009, la vente a été réitérée en vertu d'un acte authentique reçu par le notaire, le vendeur s'étant obligé, au moyen d'une garantie intrinsèque, à achever et livrer l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2009 ; que celui-ci n'a pas été achevé à la date prévue et que la société Jigo a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 10 janvier 2011 ; que les acquéreurs ont assigné le notaire et la banque en réparation de leurs préjudices ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de dire qu'il a engagé sa responsabilité envers les acquéreurs et de le condamner à leur verser la somme de 104 713,98 euros en réparation de leur perte de chance ;
Attendu, d'abord, que le notaire est irrecevable à reprocher à l'arrêt d'énoncer qu'il aurait dû avoir des soupçons sur la capacité financière de la société Jigo, dès lors qu'il n'a pas critiqué, en cause d'appel, les motifs du jugement ayant constaté le caractère familial et récent de cette société, ainsi que le montant réduit de son capital social au regard de l'importance de l'emprunt souscrit pour la réalisation de la construction immobilière, qui établissaient la fragilité particulière de l'opération ;
Attendu, ensuite, que lorsque la garantie intrinsèque offerte par le vendeur se révèle inadaptée aux risques de l'opération, dont le notaire a ou doit avoir connaissance, celui-ci est tenu d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par une telle garantie ; qu'ayant relevé que le notaire connaissait la faiblesse financière manifeste de l'opération, la cour d'appel a, à bon droit, énoncé qu'il était tenu d'éclairer les acquéreurs sur les risques liés à l'insuffisance de la garantie intrinsèque au regard du manque d'expérience et de surface financière de la société Jigo ; que, de ces constatations et appréciations, elle a pu déduire qu'en s'étant abstenu de délivrer cette information objective, qui n'était pas de nature à mettre en cause son impartialité, il avait manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité ;
Attendu, enfin, qu'ayant constaté la fragilité financière de la société Jigo et retenu que le notaire aurait dû en informer les acquéreurs qui auraient pu obtenir une garantie extrinsèque, la cour d'appel a fait ressortir qu'à défaut d'une telle garantie, ceux-ci auraient pu renoncer à l'opération, de sorte que l'abstention du notaire leur avait fait subir une perte de chance, justifiant légalement sa décision de ce chef ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de limiter la condamnation prononcée à l'encontre du notaire à leur profit à la somme de 104 713,98 euros en réparation d'une perte de chance ;
Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments produits aux débats que la cour d'appel a relevé que les acquéreurs ne démontraient pas en quoi la faute du notaire était à l'origine des difficultés auxquelles ils s'étaient heurtés pour parachever la construction de la maison et qu'elle a évalué le préjudice résultant du manquement au devoir de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 10 octobre 2018
N° de pourvoi: 17-27.132 Non publié au bulletin Rejet
Mme Batut (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Banque populaire du Sud ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 1er juin 2017), que, suivant acte reçu le 24 septembre 2008 par M. X... (le notaire), la société Jigo a acquis deux parcelles de terrain dont elle a financé le prix de 185 000 euros par un prêt de 342 000 euros souscrit auprès de la société Banque populaire du Sud (la banque), garanti par une inscription du privilège du prêteur de deniers, pour la partie du prêt affecté au paiement du prix, et pour le solde, par une hypothèque conventionnelle ; que, selon acte sous seing privé du 15 décembre 2008, M. Y... et Mme Z... (les acquéreurs) ont signé un contrat de réservation avec la société Jigo en vue d'acquérir en l'état futur d'achèvement une maison individuelle implantée sur l'une des deux parcelles, à l'aide d'un prêt consenti par le Crédit foncier ; que, le 21 avril 2009, la vente a été réitérée en vertu d'un acte authentique reçu par le notaire, le vendeur s'étant obligé, au moyen d'une garantie intrinsèque, à achever et livrer l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2009 ; que celui-ci n'a pas été achevé à la date prévue et que la société Jigo a été placée en liquidation judiciaire par jugement du 10 janvier 2011 ; que les acquéreurs ont assigné le notaire et la banque en réparation de leurs préjudices ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de dire qu'il a engagé sa responsabilité envers les acquéreurs et de le condamner à leur verser la somme de 104 713,98 euros en réparation de leur perte de chance ;
Attendu, d'abord, que le notaire est irrecevable à reprocher à l'arrêt d'énoncer qu'il aurait dû avoir des soupçons sur la capacité financière de la société Jigo, dès lors qu'il n'a pas critiqué, en cause d'appel, les motifs du jugement ayant constaté le caractère familial et récent de cette société, ainsi que le montant réduit de son capital social au regard de l'importance de l'emprunt souscrit pour la réalisation de la construction immobilière, qui établissaient la fragilité particulière de l'opération ;
Attendu, ensuite, que lorsque la garantie intrinsèque offerte par le vendeur se révèle inadaptée aux risques de l'opération, dont le notaire a ou doit avoir connaissance, celui-ci est tenu d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la fragilité de la protection assurée par une telle garantie ; qu'ayant relevé que le notaire connaissait la faiblesse financière manifeste de l'opération, la cour d'appel a, à bon droit, énoncé qu'il était tenu d'éclairer les acquéreurs sur les risques liés à l'insuffisance de la garantie intrinsèque au regard du manque d'expérience et de surface financière de la société Jigo ; que, de ces constatations et appréciations, elle a pu déduire qu'en s'étant abstenu de délivrer cette information objective, qui n'était pas de nature à mettre en cause son impartialité, il avait manqué à son devoir de conseil et engagé sa responsabilité ;
Attendu, enfin, qu'ayant constaté la fragilité financière de la société Jigo et retenu que le notaire aurait dû en informer les acquéreurs qui auraient pu obtenir une garantie extrinsèque, la cour d'appel a fait ressortir qu'à défaut d'une telle garantie, ceux-ci auraient pu renoncer à l'opération, de sorte que l'abstention du notaire leur avait fait subir une perte de chance, justifiant légalement sa décision de ce chef ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident, ci-après annexé :
Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de limiter la condamnation prononcée à l'encontre du notaire à leur profit à la somme de 104 713,98 euros en réparation d'une perte de chance ;
Attendu que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments produits aux débats que la cour d'appel a relevé que les acquéreurs ne démontraient pas en quoi la faute du notaire était à l'origine des difficultés auxquelles ils s'étaient heurtés pour parachever la construction de la maison et qu'elle a évalué le préjudice résultant du manquement au devoir de conseil ; que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois principal et incident ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à M. Y... et Mme Z... la somme globale de 3 000 euros ;
mardi 13 mars 2018
Garantie intrinsèque - notaire - devoir de conseil
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 28 février 2018
N° de pourvoi: 17-11.898
Non publié au bulletin Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat(s)
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Poitiers, 22 juin et 23 novembre 2016), que, par acte authentique du 20 octobre 2008 dressé par M. Y..., notaire, la société Cap Dolus a vendu en l'état futur d'achèvement à Mme X..., au prix de 199 000 euros, un appartement destiné à être aménagé en résidence de tourisme et financé par un emprunt ; que, le jour de la vente, l'acquéreur a réglé la somme de 179 000 euros égale à 90 % du prix de vente, correspondant à l'évolution des travaux attestée par le maître d'oeuvre le 9 septembre 2008 ; qu'après la liquidation judiciaire de la société Cap Dolus, Mme X... a assigné le notaire en indemnisation de ses préjudices ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt du 22 juin 2016, rendu sur déféré, de déclarer irrecevables ses conclusions déposées le 7 août 2015 ;
Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que le conseiller de la mise en état est seul compétent jusqu'à l'ouverture des débats pour relever d'office le moyen pris de l'irrecevabilité des conclusions tardives de l'intimée, peu important que l'ordonnance de clôture n'ait pas été révoquée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 472 du code de procédure civile, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour infirmer le jugement et rejeter les demandes de Mme X..., l'arrêt du 23 novembre 2016 retient que les conditions d'application de la garantie intrinsèque prévue par la loi étaient réunies, qu'il est établi que Mme X... a été informée avant la vente de la garantie d'achèvement offerte par le vendeur et qu'il ne peut donc être reproché à M. Y... un manquement à son devoir de conseil et d'information avant la vente en l'état futur d'achèvement ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la garantie intrinsèque offerte par le vendeur était adaptée aux risques présentés par l'opération de rénovation lourde d'un immeuble existant, alors que le tribunal avait relevé l'existence de risques eu égard au pourcentage très élevé du prix de vente perçu par le vendeur lors de la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 22 juin 2016 par la cour d'appel de Poitiers ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y..., et le condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 28 février 2018
N° de pourvoi: 17-11.898
Non publié au bulletin Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat(s)
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon les arrêts attaqués (Poitiers, 22 juin et 23 novembre 2016), que, par acte authentique du 20 octobre 2008 dressé par M. Y..., notaire, la société Cap Dolus a vendu en l'état futur d'achèvement à Mme X..., au prix de 199 000 euros, un appartement destiné à être aménagé en résidence de tourisme et financé par un emprunt ; que, le jour de la vente, l'acquéreur a réglé la somme de 179 000 euros égale à 90 % du prix de vente, correspondant à l'évolution des travaux attestée par le maître d'oeuvre le 9 septembre 2008 ; qu'après la liquidation judiciaire de la société Cap Dolus, Mme X... a assigné le notaire en indemnisation de ses préjudices ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt du 22 juin 2016, rendu sur déféré, de déclarer irrecevables ses conclusions déposées le 7 août 2015 ;
Mais attendu que la cour d'appel a retenu à bon droit que le conseiller de la mise en état est seul compétent jusqu'à l'ouverture des débats pour relever d'office le moyen pris de l'irrecevabilité des conclusions tardives de l'intimée, peu important que l'ordonnance de clôture n'ait pas été révoquée ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 472 du code de procédure civile, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour infirmer le jugement et rejeter les demandes de Mme X..., l'arrêt du 23 novembre 2016 retient que les conditions d'application de la garantie intrinsèque prévue par la loi étaient réunies, qu'il est établi que Mme X... a été informée avant la vente de la garantie d'achèvement offerte par le vendeur et qu'il ne peut donc être reproché à M. Y... un manquement à son devoir de conseil et d'information avant la vente en l'état futur d'achèvement ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la garantie intrinsèque offerte par le vendeur était adaptée aux risques présentés par l'opération de rénovation lourde d'un immeuble existant, alors que le tribunal avait relevé l'existence de risques eu égard au pourcentage très élevé du prix de vente perçu par le vendeur lors de la signature de l'acte authentique, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 22 juin 2016 par la cour d'appel de Poitiers ;
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 novembre 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Y..., et le condamne à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
mercredi 8 juin 2016
Notaire, devoir d'efficacité, VEFA et garantie intrinsèque
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 1 juin 2016
N° de pourvoi: 15-18.067 15-21.455
Non publié au bulletin Rejet
Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Spinosi et Sureau, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)
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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° Y 15-18. 067 et F 15-21. 455 ;
Donne acte à M. Z...de ce qu'il se désiste de son pourvoi n° Y 15-18. 067 en ce qu'il est dirigé contre M. X...et la société Groupama d'Oc ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 février 2015), que, démarchés par la société Aurore développement (l'intermédiaire), M. et Mme Y...(les acquéreurs) ont conclu avec la société Groupe Richard (le promoteur) un contrat de réservation d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement avec garantie intrinsèque ; que l'acte authentique de vente dudit bien a été dressé, le 27 août 2007, par M. Z...(le notaire) ; que, pour financer cette acquisition, les acquéreurs ont contracté un emprunt, avec déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux, auprès de la Société générale (la banque) ; que le bien immobilier n'ayant pas été livré et le promoteur ayant été placé en liquidation judiciaire, les acquéreurs ont déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire et agi en résolution de la vente et du prêt bancaire accessoire, et en responsabilité et indemnisation ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° Y 15-18. 067 :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt, réformant le jugement entrepris sur les condamnations à réparation du préjudice des acquéreurs et statuant à nouveau, de dire qu'il sera tenu in solidum avec le promoteur et l'intermédiaire dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, du préjudice causé aux acquéreurs s'élevant à 114 053, 31 euros et de le condamner in solidum avec l'intermédiaire à payer aux acquéreurs la somme de 114 053, 31 euros dans la limite du pourcentage de responsabilité mis respectivement à leur charge, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu d'informer l'acquéreur des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou de la supériorité de la garantie extrinsèque ; qu'en reprochant néanmoins au notaire de ne pas avoir informé les acquéreurs de ce « que l'opération n'est pas protégée par une garantie plus efficace », faisant implicitement peser sur le notaire l'obligation d'informer l'acquéreur des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou de la supériorité de la garantie extrinsèque, la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'est seul réparable le préjudice causé par le fait générateur de responsabilité retenu ; qu'en condamnant le notaire à indemniser les acquéreurs des sommes versées au titre de la vente en l'état futur d'achèvement résolue, après avoir relevé qu'il ne prouvait pas avoir été en possession d'attestations établissant que les conditions de la garantie intrinsèque étaient réunies, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les conditions de la garantie n'étaient pas réalisées, de sorte que le lien de causalité n'était pas établi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que la liquidation judiciaire d'un débiteur ne fait pas obstacle au paiement de ses dettes, une telle procédure ayant précisément pour objet de réaliser son actif afin d'apurer son passif ; qu'en déduisant l'impossibilité d'obtenir le paiement de leur créance de restitution à laquelle seraient confrontés les acquéreurs de la seule ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de leur débiteur, sans établir que celle-ci ne pourrait conduire à la distribution, la cour d'appel a violé les articles L. 640-1 et L. 643-1 du code de commerce ;
Mais attendu, d'abord, qu'après avoir constaté que le notaire ne s'était pas assuré par une vérification documentaire de l'existence de la garantie intrinsèque, à défaut pour lui d'être en possession des pièces exigées par l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel, loin de lui avoir imposé une obligation d'information sur les insuffisances théoriques de la garantie consentie, en a exactement déduit qu'il avait manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte de vente ; qu'ensuite, elle a pu, en conséquence, condamner le notaire à indemniser les acquéreurs, sans avoir à rechercher si les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies, recherche qui, au demeurant, ne lui était pas demandée et que ses propres constatations rendaient inopérante ; qu'enfin, il résulte des écritures d'appel que le notaire n'a pas contesté l'affirmation des acquéreurs selon laquelle la liquidation judiciaire du promoteur était impécunieuse, dès lors que celui-ci avait laissé un passif considérable pour avoir démarré un nombre important de programmes immobiliers sans les avoir achevés ;
D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa troisième branche comme étant nouveau et mélangé de fait, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen du pourvoi n° Y 15-18. 067 :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de dire qu'il sera tenu de garantir et relever l'intermédiaire des condamnations prononcées à son encontre à concurrence de 70 %, alors, selon le moyen, que la responsabilité du notaire suppose que soit rapportée la preuve du lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice allégué par la victime ; qu'en condamnant le notaire à relever et garantir l'intermédiaire de sa condamnation à payer aux acquéreurs une somme correspondant aux versements qu'ils avaient réalisés indument à la suite des appels de fonds établis par le promoteur, soumis à leur signature par l'intermédiaire et avalisés par la banque, en méconnaissance des obligations de vérification de l'état d'avancement des travaux qui pesaient sur ces deux dernières sociétés et des termes de l'acte authentique qui stipulait que les appels de fonds devaient être établis par le notaire, quand le comportement fautif imputé au notaire n'était nullement à l'origine de la méconnaissance par ces sociétés de ces obligations spécifiques qui étaient précisément destinées à prémunir les acquéreurs contre des versements ne correspondant pas à l'état d'avancement réel des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que ne présentaient pas la même gravité les fautes commises par le notaire qui avait manqué à son devoir de conseil envers des acquéreurs profanes sans les éclairer utilement sur les risques importants attachés à la garantie intrinsèque, par l'intermédiaire qui avait fautivement fait signer par les acquéreurs des appels de fonds non datés, alors que les travaux correspondants n'avaient pas été réalisés, et par la banque qui avait libéré les fonds sans vérifier leur caractère exigible, la cour d'appel a caractérisé le lien de causalité entre les fautes respectives de ces parties et le préjudice des acquéreurs, et a souverainement estimé qu'en sa qualité de professionnel normalement averti, intervenu le dernier dans l'établissement de l'acte de vente, le notaire devait être déclaré principalement responsable du préjudice ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° F 15-21. 455 :
Attendu que l'intermédiaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs les sommes de 114 053, 31 et de 17 199, 39 euros dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en retenant que l'intermédiaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés à une période où les travaux correspondants n'étaient pas réalisés et qu'elle ne peut pas se retrancher derrière la responsabilité de la banque ni de celle du promoteur qui gérait le calendrier des appels de fonds, sans s'être expliquée, comme elle y était pourtant invitée, sur le fait que c'est le promoteur, et non l'intermédiaire, qui a émis les appels de fonds non datés et qui les a encaissés, sans respecter le calendrier des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regarde de l'article 1382 du Code civil ;
2°/ qu'en retenant que l'intermédiaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés, sans répondre au moyen péremptoire de celle-ci selon lequel les clients n'étaient pas contraints de signer un appel de fonds non daté, puisqu'ils avaient la possibilité de les conserver et gérer eux-mêmes l'envoi de chaque appel de fonds signé à la banque après réception de l'attestation d'achèvement de la phase de travaux, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'après avoir constaté qu'il agissait en qualité de mandataire du promoteur, la cour d'appel a retenu que l'intermédiaire avait commis une faute en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés, alors que les travaux correspondants n'étaient pas réalisés, les privant ainsi de la protection dont ils disposaient à l'égard du promoteur, sans qu'il puisse s'exonérer de sa responsabilité en considération des autres fautes ayant concouru à la production du dommage ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision, sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. Z...et la société Aurore développement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z...et la société Aurore développement à payer, chacun, la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y...et rejette les autres demandes ;
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 1 juin 2016
N° de pourvoi: 15-18.067 15-21.455
Non publié au bulletin Rejet
Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Spinosi et Sureau, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)
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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° Y 15-18. 067 et F 15-21. 455 ;
Donne acte à M. Z...de ce qu'il se désiste de son pourvoi n° Y 15-18. 067 en ce qu'il est dirigé contre M. X...et la société Groupama d'Oc ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 24 février 2015), que, démarchés par la société Aurore développement (l'intermédiaire), M. et Mme Y...(les acquéreurs) ont conclu avec la société Groupe Richard (le promoteur) un contrat de réservation d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement avec garantie intrinsèque ; que l'acte authentique de vente dudit bien a été dressé, le 27 août 2007, par M. Z...(le notaire) ; que, pour financer cette acquisition, les acquéreurs ont contracté un emprunt, avec déblocage progressif des fonds en fonction de l'avancement des travaux, auprès de la Société générale (la banque) ; que le bien immobilier n'ayant pas été livré et le promoteur ayant été placé en liquidation judiciaire, les acquéreurs ont déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire et agi en résolution de la vente et du prêt bancaire accessoire, et en responsabilité et indemnisation ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° Y 15-18. 067 :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt, réformant le jugement entrepris sur les condamnations à réparation du préjudice des acquéreurs et statuant à nouveau, de dire qu'il sera tenu in solidum avec le promoteur et l'intermédiaire dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, du préjudice causé aux acquéreurs s'élevant à 114 053, 31 euros et de le condamner in solidum avec l'intermédiaire à payer aux acquéreurs la somme de 114 053, 31 euros dans la limite du pourcentage de responsabilité mis respectivement à leur charge, alors, selon le moyen :
1°/ que le notaire qui instrumente une vente en l'état futur d'achèvement n'est pas tenu d'informer l'acquéreur des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou de la supériorité de la garantie extrinsèque ; qu'en reprochant néanmoins au notaire de ne pas avoir informé les acquéreurs de ce « que l'opération n'est pas protégée par une garantie plus efficace », faisant implicitement peser sur le notaire l'obligation d'informer l'acquéreur des insuffisances théoriques de la garantie intrinsèque ou de la supériorité de la garantie extrinsèque, la cour d'appel a violé l'article R. 261-18 b du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'est seul réparable le préjudice causé par le fait générateur de responsabilité retenu ; qu'en condamnant le notaire à indemniser les acquéreurs des sommes versées au titre de la vente en l'état futur d'achèvement résolue, après avoir relevé qu'il ne prouvait pas avoir été en possession d'attestations établissant que les conditions de la garantie intrinsèque étaient réunies, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les conditions de la garantie n'étaient pas réalisées, de sorte que le lien de causalité n'était pas établi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
3°/ que la liquidation judiciaire d'un débiteur ne fait pas obstacle au paiement de ses dettes, une telle procédure ayant précisément pour objet de réaliser son actif afin d'apurer son passif ; qu'en déduisant l'impossibilité d'obtenir le paiement de leur créance de restitution à laquelle seraient confrontés les acquéreurs de la seule ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de leur débiteur, sans établir que celle-ci ne pourrait conduire à la distribution, la cour d'appel a violé les articles L. 640-1 et L. 643-1 du code de commerce ;
Mais attendu, d'abord, qu'après avoir constaté que le notaire ne s'était pas assuré par une vérification documentaire de l'existence de la garantie intrinsèque, à défaut pour lui d'être en possession des pièces exigées par l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel, loin de lui avoir imposé une obligation d'information sur les insuffisances théoriques de la garantie consentie, en a exactement déduit qu'il avait manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de l'acte de vente ; qu'ensuite, elle a pu, en conséquence, condamner le notaire à indemniser les acquéreurs, sans avoir à rechercher si les conditions d'application de la garantie intrinsèque étaient réunies, recherche qui, au demeurant, ne lui était pas demandée et que ses propres constatations rendaient inopérante ; qu'enfin, il résulte des écritures d'appel que le notaire n'a pas contesté l'affirmation des acquéreurs selon laquelle la liquidation judiciaire du promoteur était impécunieuse, dès lors que celui-ci avait laissé un passif considérable pour avoir démarré un nombre important de programmes immobiliers sans les avoir achevés ;
D'où il suit que le moyen, irrecevable en sa troisième branche comme étant nouveau et mélangé de fait, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le second moyen du pourvoi n° Y 15-18. 067 :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de dire qu'il sera tenu de garantir et relever l'intermédiaire des condamnations prononcées à son encontre à concurrence de 70 %, alors, selon le moyen, que la responsabilité du notaire suppose que soit rapportée la preuve du lien de causalité entre la faute qui lui est imputée et le préjudice allégué par la victime ; qu'en condamnant le notaire à relever et garantir l'intermédiaire de sa condamnation à payer aux acquéreurs une somme correspondant aux versements qu'ils avaient réalisés indument à la suite des appels de fonds établis par le promoteur, soumis à leur signature par l'intermédiaire et avalisés par la banque, en méconnaissance des obligations de vérification de l'état d'avancement des travaux qui pesaient sur ces deux dernières sociétés et des termes de l'acte authentique qui stipulait que les appels de fonds devaient être établis par le notaire, quand le comportement fautif imputé au notaire n'était nullement à l'origine de la méconnaissance par ces sociétés de ces obligations spécifiques qui étaient précisément destinées à prémunir les acquéreurs contre des versements ne correspondant pas à l'état d'avancement réel des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que ne présentaient pas la même gravité les fautes commises par le notaire qui avait manqué à son devoir de conseil envers des acquéreurs profanes sans les éclairer utilement sur les risques importants attachés à la garantie intrinsèque, par l'intermédiaire qui avait fautivement fait signer par les acquéreurs des appels de fonds non datés, alors que les travaux correspondants n'avaient pas été réalisés, et par la banque qui avait libéré les fonds sans vérifier leur caractère exigible, la cour d'appel a caractérisé le lien de causalité entre les fautes respectives de ces parties et le préjudice des acquéreurs, et a souverainement estimé qu'en sa qualité de professionnel normalement averti, intervenu le dernier dans l'établissement de l'acte de vente, le notaire devait être déclaré principalement responsable du préjudice ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° F 15-21. 455 :
Attendu que l'intermédiaire fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs les sommes de 114 053, 31 et de 17 199, 39 euros dans la limite du pourcentage de responsabilité mis à sa charge, alors, selon le moyen :
1°/ qu'en retenant que l'intermédiaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés à une période où les travaux correspondants n'étaient pas réalisés et qu'elle ne peut pas se retrancher derrière la responsabilité de la banque ni de celle du promoteur qui gérait le calendrier des appels de fonds, sans s'être expliquée, comme elle y était pourtant invitée, sur le fait que c'est le promoteur, et non l'intermédiaire, qui a émis les appels de fonds non datés et qui les a encaissés, sans respecter le calendrier des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regarde de l'article 1382 du Code civil ;
2°/ qu'en retenant que l'intermédiaire a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés, sans répondre au moyen péremptoire de celle-ci selon lequel les clients n'étaient pas contraints de signer un appel de fonds non daté, puisqu'ils avaient la possibilité de les conserver et gérer eux-mêmes l'envoi de chaque appel de fonds signé à la banque après réception de l'attestation d'achèvement de la phase de travaux, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'après avoir constaté qu'il agissait en qualité de mandataire du promoteur, la cour d'appel a retenu que l'intermédiaire avait commis une faute en faisant signer aux acquéreurs l'ensemble des appels de fonds non datés, alors que les travaux correspondants n'étaient pas réalisés, les privant ainsi de la protection dont ils disposaient à l'égard du promoteur, sans qu'il puisse s'exonérer de sa responsabilité en considération des autres fautes ayant concouru à la production du dommage ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision, sans avoir à répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. Z...et la société Aurore développement aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z...et la société Aurore développement à payer, chacun, la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Y...et rejette les autres demandes ;
mercredi 27 janvier 2016
VEFA, garantie intrinsèque et responsablité du notaire
Voir notes :
- Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 249, p. 37.
- Tournafond et Tricoire, RDI 2016, n° 1, p. 33.
- Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 249, p. 37.
- Tournafond et Tricoire, RDI 2016, n° 1, p. 33.
Absence de mention de garantie de bonne fin et sanction de nullité de VEFA
Note Tournafond et Tricoire, RDI 2016, n° 1, p. 32, sur cass. n° 14-12.845.
jeudi 10 septembre 2015
Garantie intrinsèque, attestations et reponsabilité du notaire
Voir notes :
- Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 249, p. 37.
- Tournafond et Tricoire, RDI 2016, n° 1, p. 33.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 16 juin 2015
N° de pourvoi: 14-12.369
Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Terrier (président), président
Me Bertrand, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gadiou et Chevallier, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)
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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2013), que par acte du 29 août 2007, la société Les Jardins Ramel a acquis un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à rénover, moyennant le prix de 400 000 euros financé par un prêt consenti par la société Monte Paschi Banque (la société Monte Paschi) ; que par actes établis entre le 31 décembre 2007 et le 28 novembre 2008 par M. E... , notaire, la société Les Jardins Ramel a vendu en l'état futur d'achèvement divers lots de ce bâtiment devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008 ; qu'elle a fourni une garantie intrinsèque d'achèvement, en produisant une attestation de la société Monte Paschi selon laquelle elle détenait la somme de 400 000 euros en remboursement d'un prêt et la somme de 400 000 euros en fonds propres, et une attestation d'achèvement des fondations ; que la société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire et les lots n'ont pas été livrés ; que des acquéreurs ont assigné M. E... et la société Monte Paschi en indemnisation ;
Sur les premiers moyens des pourvois principaux et du pourvoi incident, réunis :
Attendu que M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, M. et Mme A..., la société Marius et Lou, M. B..., la société Grahl investissement, et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la société Monte Paschi, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque Monte Paschi Banque avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque Monte Paschi avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros en l'état d'un virement de la société Mona Lisa étude et promotion, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;
3°/ qu'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que la banque avait attesté de façon erronée avoir reçu la somme de 400 000 euros en remboursement du prêt contracté par le vendeur pour l'acquisition du foncier dès lors que cette somme de 400 000 euros ne représentait que le montant du principal du prêt avec intérêts souscrits par le vendeur, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ qu'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400 000 euros n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la cour a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la banque attestait avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400 000 euros octroyé à la société Les Jardins Ramel et qu'il lui avait été remis la somme de 400 000 euros portée au crédit de son compte en fonds propres, et retenu que le fait que la somme de 400 000 euros n'avait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la société était sans portée quant à la réalité de l'attestation, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que la banque n'avait commis aucune faute ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxièmes moyens des pourvois principaux M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, la société Marius et Lou, M. B..., du pourvoi incident de M. et Mme C... et le deuxième moyen de la société Grahl pris en ses cinq premières branches, réunis :
Attendu que M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, la société Marius et Lou, M. B..., la société Grahl investissement, et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. E... , alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la société Les Jardins Ramel, n'était pas indépendante du vendeur, la cour a violé les articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;
3°/ que les acquéreurs faisaient valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;
4°/ que les acquéreurs faisaient valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;
5°/ qu'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations dès lors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans son courrier du 1er décembre 2006 adressée à la direction des services fiscaux qu'aucun travaux sur les fondations n'est globalement nécessaires, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, cependant que l'attestation n'attestait, de surcroît de façon inexacte, que de la réalisation du plancher et non de l'achèvement des fondations, la cour a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civil ;
6°/ que la société Grahl investissement se prévalait d'un constat d'huissier du 29 juillet 2010 et d'un rapport d'expert du 6 décembre 2010 pour établir que les fondations, pas plus que les planchers, n'étaient achevées ; qu'en se contentant de relever que sur l'enlèvement des fondations, c'était en vain que les appelants croyaient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par M. E... le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux, le fait qu'il y fût mentionné une reprise des quatre angles ne pouvant suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans ce courrier qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans s'expliquer sur la portée de ce constat et de ce rapport d'expert qui indiquaient clairement que les fondations n'étaient pas achevées, l'expert, notamment, ayant relevé qu'il n'y avait pas eu de reprise des fondations, contrairement aux prévisions de la notice descriptive annexée au contrat de réservation qui indiquait que les fondations de l'immeuble rénové devaient faire l'objet d'une remise à l'état neuf par confortement des fondations existantes, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
7°/ que les acquéreurs faisaient valoir que la condition de financement visée par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme Les Jardins de Ramel et non seulement de l'immeuble Pavillons de Ramel ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°/ que l'acquéreur faisait valoir que le notaire avait commis plusieurs erreurs dans l'appréciation de la condition de financement visée par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait valoir que le seuil de 2 702 500 euros retenu par le notaire était doublement erroné dès lors qu'il correspondait aux prix de vente et non au prix de construction et qu'il ne concernait qu'un bâtiment dans une opération qui en comportait plusieurs, ainsi que de nombreuses installations communes ; qu'il ajoutait que le notaire avait tenu compte d'une somme de 400 000 euros en remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur alors que le remboursement d'un prêt ne fait pas partie des modalités de financement évoquées par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait enfin valoir que le remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur avait été assuré grâce au produit des ventes intervenues le 31 décembre 2007, si bien que pour parvenir au seuil de 75 %, le notaire avait additionné le montant des ventes et le remboursement réalisé grâce à ce montant, en méconnaissance de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; que la cour s'est contentée de relever que « relativement à la condition de financement, il suffira de relever que M. E... disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit » sans répondre à ces contestations opérantes, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant par motifs propres et adoptés constaté que les ventes portaient sur des lots de copropriété du bâtiment « pavillon Ravel » après rénovation, et retenu qu'à la date de constatation de la garantie intrinsèque du 31 décembre 2007, le notaire disposait de l'attestation de la banque faisant état de la remise de fonds en remboursement du crédit d'acquisition octroyé à la société Les Jardins Ramel et d'une somme de 400 000 euros portée au crédit de son compte en fonds propres, qu'au vu des attestations produites le seuil de financement de 75 % était atteint, que les fondations étaient achevées depuis de nombreuses années ce qui était confirmé par l'attestation du maître d'oeuvre d'exécution, et qu'aucun élément n'était susceptible de contredire cette affirmation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de répondre à des moyens que ses constatations rendaient inopérants, a pu en déduire, sans dénaturation, que le notaire n'avait commis aucune faute ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen du pourvoi principal de M. et Mme A... :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes contre le notaire, l'arrêt retient qu'il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies, que, s'agissant d'un bâtiment ancien, les fondations étaient nécessairement achevées, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, dont la date ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, et que celui-ci n'avait pas à vérifier la réalité de l'attestation de la banque ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles M. et Mme A... faisait valoir que le notaire aurait dû s'assurer de la réalité des fonds propres à la date de la vente du 3 mars 2008 sans se contenter d'une attestation bancaire du 31 décembre 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le deuxième moyen de la société Grahl investissement pris en sa sixième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes de la société Grahl investissment formées contre M. E... l'arrêt retient que celui-ci n'a pas commis de faute ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Grahl investissement faisait valoir qu'elle avait signé l'acte de vente le 17 octobre 2008, c'est-à-dire trois mois avant la date prévue pour la livraison du bien et que le notaire avait commis une faute en se contentant d'une attestation relative à l'état d'avancement des travaux datée du 24 août 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen du pourvoi principal de la société Grahl investissement :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour fixer sa créance au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 84 290, 80 euros, l'arrêt retient que la société Grahl investissement invoque pour l'essentiel des préjudices éventuels et non démontrés, à l'exception du trouble de jouissance pour lequel il n'est produit aucun justificatif ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Grahl investissement qui invoquait à titre de préjudices, la partie du prix de vente correspondant au coût des travaux d'achèvement des planchers non réalisés, les commissions perdues, des droits et émoluments versés au notaire en sus, le surcoût d'achèvement de l'immeuble, une perte de loyers et une perte de trésorerie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen du pourvoi principal de M. X... et Mme Y... qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement et de M. et Mme A... contre M. E... et en ce qu'il limite à la somme de 84 290, 80 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Les Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 8 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. E... et la société F...- G...- H...- I..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Jardins Ramel, aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. E... à payer à la société Grahl investissement la somme de 3 000 euros et à M. et Mme A... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
- Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 249, p. 37.
- Tournafond et Tricoire, RDI 2016, n° 1, p. 33.
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 16 juin 2015
N° de pourvoi: 14-12.369
Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Terrier (président), président
Me Bertrand, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gadiou et Chevallier, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)
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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2013), que par acte du 29 août 2007, la société Les Jardins Ramel a acquis un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à rénover, moyennant le prix de 400 000 euros financé par un prêt consenti par la société Monte Paschi Banque (la société Monte Paschi) ; que par actes établis entre le 31 décembre 2007 et le 28 novembre 2008 par M. E... , notaire, la société Les Jardins Ramel a vendu en l'état futur d'achèvement divers lots de ce bâtiment devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008 ; qu'elle a fourni une garantie intrinsèque d'achèvement, en produisant une attestation de la société Monte Paschi selon laquelle elle détenait la somme de 400 000 euros en remboursement d'un prêt et la somme de 400 000 euros en fonds propres, et une attestation d'achèvement des fondations ; que la société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire et les lots n'ont pas été livrés ; que des acquéreurs ont assigné M. E... et la société Monte Paschi en indemnisation ;
Sur les premiers moyens des pourvois principaux et du pourvoi incident, réunis :
Attendu que M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, M. et Mme A..., la société Marius et Lou, M. B..., la société Grahl investissement, et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la société Monte Paschi, alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque Monte Paschi Banque avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque Monte Paschi avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros en l'état d'un virement de la société Mona Lisa étude et promotion, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;
3°/ qu'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que la banque avait attesté de façon erronée avoir reçu la somme de 400 000 euros en remboursement du prêt contracté par le vendeur pour l'acquisition du foncier dès lors que cette somme de 400 000 euros ne représentait que le montant du principal du prêt avec intérêts souscrits par le vendeur, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ qu'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400 000 euros n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la cour a violé l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la banque attestait avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400 000 euros octroyé à la société Les Jardins Ramel et qu'il lui avait été remis la somme de 400 000 euros portée au crédit de son compte en fonds propres, et retenu que le fait que la somme de 400 000 euros n'avait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la société était sans portée quant à la réalité de l'attestation, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que la banque n'avait commis aucune faute ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxièmes moyens des pourvois principaux M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, la société Marius et Lou, M. B..., du pourvoi incident de M. et Mme C... et le deuxième moyen de la société Grahl pris en ses cinq premières branches, réunis :
Attendu que M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, la société Marius et Lou, M. B..., la société Grahl investissement, et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. E... , alors, selon le moyen :
1°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;
2°/ qu'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la société Les Jardins Ramel, n'était pas indépendante du vendeur, la cour a violé les articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;
3°/ que les acquéreurs faisaient valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;
4°/ que les acquéreurs faisaient valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;
5°/ qu'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations dès lors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans son courrier du 1er décembre 2006 adressée à la direction des services fiscaux qu'aucun travaux sur les fondations n'est globalement nécessaires, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, cependant que l'attestation n'attestait, de surcroît de façon inexacte, que de la réalisation du plancher et non de l'achèvement des fondations, la cour a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civil ;
6°/ que la société Grahl investissement se prévalait d'un constat d'huissier du 29 juillet 2010 et d'un rapport d'expert du 6 décembre 2010 pour établir que les fondations, pas plus que les planchers, n'étaient achevées ; qu'en se contentant de relever que sur l'enlèvement des fondations, c'était en vain que les appelants croyaient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par M. E... le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux, le fait qu'il y fût mentionné une reprise des quatre angles ne pouvant suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans ce courrier qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans s'expliquer sur la portée de ce constat et de ce rapport d'expert qui indiquaient clairement que les fondations n'étaient pas achevées, l'expert, notamment, ayant relevé qu'il n'y avait pas eu de reprise des fondations, contrairement aux prévisions de la notice descriptive annexée au contrat de réservation qui indiquait que les fondations de l'immeuble rénové devaient faire l'objet d'une remise à l'état neuf par confortement des fondations existantes, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
7°/ que les acquéreurs faisaient valoir que la condition de financement visée par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme Les Jardins de Ramel et non seulement de l'immeuble Pavillons de Ramel ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
8°/ que l'acquéreur faisait valoir que le notaire avait commis plusieurs erreurs dans l'appréciation de la condition de financement visée par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait valoir que le seuil de 2 702 500 euros retenu par le notaire était doublement erroné dès lors qu'il correspondait aux prix de vente et non au prix de construction et qu'il ne concernait qu'un bâtiment dans une opération qui en comportait plusieurs, ainsi que de nombreuses installations communes ; qu'il ajoutait que le notaire avait tenu compte d'une somme de 400 000 euros en remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur alors que le remboursement d'un prêt ne fait pas partie des modalités de financement évoquées par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait enfin valoir que le remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur avait été assuré grâce au produit des ventes intervenues le 31 décembre 2007, si bien que pour parvenir au seuil de 75 %, le notaire avait additionné le montant des ventes et le remboursement réalisé grâce à ce montant, en méconnaissance de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; que la cour s'est contentée de relever que « relativement à la condition de financement, il suffira de relever que M. E... disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit » sans répondre à ces contestations opérantes, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant par motifs propres et adoptés constaté que les ventes portaient sur des lots de copropriété du bâtiment « pavillon Ravel » après rénovation, et retenu qu'à la date de constatation de la garantie intrinsèque du 31 décembre 2007, le notaire disposait de l'attestation de la banque faisant état de la remise de fonds en remboursement du crédit d'acquisition octroyé à la société Les Jardins Ramel et d'une somme de 400 000 euros portée au crédit de son compte en fonds propres, qu'au vu des attestations produites le seuil de financement de 75 % était atteint, que les fondations étaient achevées depuis de nombreuses années ce qui était confirmé par l'attestation du maître d'oeuvre d'exécution, et qu'aucun élément n'était susceptible de contredire cette affirmation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de répondre à des moyens que ses constatations rendaient inopérants, a pu en déduire, sans dénaturation, que le notaire n'avait commis aucune faute ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen du pourvoi principal de M. et Mme A... :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes contre le notaire, l'arrêt retient qu'il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies, que, s'agissant d'un bâtiment ancien, les fondations étaient nécessairement achevées, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, dont la date ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, et que celui-ci n'avait pas à vérifier la réalité de l'attestation de la banque ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles M. et Mme A... faisait valoir que le notaire aurait dû s'assurer de la réalité des fonds propres à la date de la vente du 3 mars 2008 sans se contenter d'une attestation bancaire du 31 décembre 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le deuxième moyen de la société Grahl investissement pris en sa sixième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour rejeter les demandes de la société Grahl investissment formées contre M. E... l'arrêt retient que celui-ci n'a pas commis de faute ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Grahl investissement faisait valoir qu'elle avait signé l'acte de vente le 17 octobre 2008, c'est-à-dire trois mois avant la date prévue pour la livraison du bien et que le notaire avait commis une faute en se contentant d'une attestation relative à l'état d'avancement des travaux datée du 24 août 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen du pourvoi principal de la société Grahl investissement :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour fixer sa créance au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 84 290, 80 euros, l'arrêt retient que la société Grahl investissement invoque pour l'essentiel des préjudices éventuels et non démontrés, à l'exception du trouble de jouissance pour lequel il n'est produit aucun justificatif ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Grahl investissement qui invoquait à titre de préjudices, la partie du prix de vente correspondant au coût des travaux d'achèvement des planchers non réalisés, les commissions perdues, des droits et émoluments versés au notaire en sus, le surcoût d'achèvement de l'immeuble, une perte de loyers et une perte de trésorerie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen du pourvoi principal de M. X... et Mme Y... qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement et de M. et Mme A... contre M. E... et en ce qu'il limite à la somme de 84 290, 80 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Les Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 8 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. E... et la société F...- G...- H...- I..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Jardins Ramel, aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. E... à payer à la société Grahl investissement la somme de 3 000 euros et à M. et Mme A... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
jeudi 11 décembre 2014
mardi 9 septembre 2014
VEFA : une curieuse proposition de réforme des garanties d'achèvement !
Voir focus Durand-Pasquier, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2014, n° 9, p. 2.
lundi 1 septembre 2014
Garantie intrinsèque - Limites du devoir de conseil du notaire
Voir note Brun, RLDC sept. 2014, n° 118, p. 94.
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 13 mai 2014
N° de pourvoi: 13-16.056
Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Charruault (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Bénabent et Jéhannin, avocat(s)
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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte authentique reçu le 4 octobre 2004 par la société civile professionnelle Rostowsky, titulaire d'un office notarial à Sedan, la société civile immobilière Agence bâtiment conseil et développement a vendu aux époux X... une maison d'habitation en l'état futur d'achèvement ; que l'immeuble n'ayant pas été achevé, les acquéreurs ont recherché la responsabilité du notaire, lui reprochant, notamment, de ne pas avoir attiré leur attention sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble quand seule une garantie intrinsèque était offerte ;
Attendu que pour accueillir leur action et condamner la société notariale au paiement de dommages-intérêts au titre de la perte de chance d'obtenir l'achèvement de l'immeuble acquis, l'arrêt énonce que s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, contrat soumis à une réglementation spécifique et particulièrement technique pour un acheteur profane, l'information due à celui-ci a notamment pour objet de lui permettre de donner son consentement en parfaite connaissance de cause, compte tenu de la probabilité, inhérente à la nature même de l'opération, de non-achèvement des travaux ; que dans cette perspective, il incombait donc au notaire d'expliquer clairement à l'acquéreur la différence existant entre, d'une part, la garantie intrinsèque, garantie notoirement aléatoire et peu protectrice pour ce dernier en cas de défaillance du vendeur, et d'autre part, la garantie extrinsèque, qui offre à l'acquéreur une véritable sécurité financière, en prévoyant l'intervention d'un organisme financier destiné à fournir, le cas échéant, les sommes nécessaires à l'achèvement ; que cette information n'a nullement pour objet d'exiger du notaire qu'il porte un jugement de valeur sur l'une ou l'autre des garanties, expressément voulues par le législateur, et a pour seule finalité de mettre l'acquéreur en mesure d'apprécier la portée de son engagement, le notaire n'ayant bien évidemment pas vocation à s'immiscer dans le choix de la garantie, qui incombe au vendeur et non à l'acquéreur ;
Attendu, cependant, que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite ; qu'il ne saurait en conséquence être reproché à un notaire de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, dès lors que toutes les conditions d'application étaient réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie ne pourrait être utilement mise en oeuvre ;
Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la SCP Rostowsky a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux X..., en ce qu'il dit que le préjudice subi par les intéressés est une perte de chance d'obtenir l'achèvement de l'immeuble acquis évaluée à la somme de 34 829,35 euros et en ce qu'il condamne la SCP Rostowsky à payer aux époux X... la somme de 34 829,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, l'arrêt rendu le 29 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 13 mai 2014
N° de pourvoi: 13-16.056
Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Charruault (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Bénabent et Jéhannin, avocat(s)
--------------------------------------------------------------------------------
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte authentique reçu le 4 octobre 2004 par la société civile professionnelle Rostowsky, titulaire d'un office notarial à Sedan, la société civile immobilière Agence bâtiment conseil et développement a vendu aux époux X... une maison d'habitation en l'état futur d'achèvement ; que l'immeuble n'ayant pas été achevé, les acquéreurs ont recherché la responsabilité du notaire, lui reprochant, notamment, de ne pas avoir attiré leur attention sur les risques éventuels de non-achèvement de l'immeuble quand seule une garantie intrinsèque était offerte ;
Attendu que pour accueillir leur action et condamner la société notariale au paiement de dommages-intérêts au titre de la perte de chance d'obtenir l'achèvement de l'immeuble acquis, l'arrêt énonce que s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, contrat soumis à une réglementation spécifique et particulièrement technique pour un acheteur profane, l'information due à celui-ci a notamment pour objet de lui permettre de donner son consentement en parfaite connaissance de cause, compte tenu de la probabilité, inhérente à la nature même de l'opération, de non-achèvement des travaux ; que dans cette perspective, il incombait donc au notaire d'expliquer clairement à l'acquéreur la différence existant entre, d'une part, la garantie intrinsèque, garantie notoirement aléatoire et peu protectrice pour ce dernier en cas de défaillance du vendeur, et d'autre part, la garantie extrinsèque, qui offre à l'acquéreur une véritable sécurité financière, en prévoyant l'intervention d'un organisme financier destiné à fournir, le cas échéant, les sommes nécessaires à l'achèvement ; que cette information n'a nullement pour objet d'exiger du notaire qu'il porte un jugement de valeur sur l'une ou l'autre des garanties, expressément voulues par le législateur, et a pour seule finalité de mettre l'acquéreur en mesure d'apprécier la portée de son engagement, le notaire n'ayant bien évidemment pas vocation à s'immiscer dans le choix de la garantie, qui incombe au vendeur et non à l'acquéreur ;
Attendu, cependant, que la garantie intrinsèque est une option ouverte par la loi au vendeur et que, si elle ne présente pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, elle n'en est pas moins licite ; qu'il ne saurait en conséquence être reproché à un notaire de ne pas avoir attiré l'attention des acquéreurs sur les risques inhérents à un dispositif prévu par la loi, dès lors que toutes les conditions d'application étaient réunies et que rien ne pouvait laisser supposer que la garantie fournie ne pourrait être utilement mise en oeuvre ;
Qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il dit que la SCP Rostowsky a manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard des époux X..., en ce qu'il dit que le préjudice subi par les intéressés est une perte de chance d'obtenir l'achèvement de l'immeuble acquis évaluée à la somme de 34 829,35 euros et en ce qu'il condamne la SCP Rostowsky à payer aux époux X... la somme de 34 829,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, l'arrêt rendu le 29 janvier 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Reims ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
jeudi 5 juin 2014
Garantie intrinsèque, vérification documentaire simple et responsabilité du notaire
Note, Olivier Tournafond, Jean-Philippe Tricoire, sur Cour de cassation, 1re civ., 11 mars 2014, n° 13-10.593, AJDI 2014. 389
lundi 26 mai 2014
Garantie intrinsèque et responsabilité notariale
Voir note TRICOIURE, Gaz. Pal., 2014, n° 138, p. 29.
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 11 mars 2014
N° de pourvoi: 13-10.593
Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Gridel (conseiller doyen faisant fonction de président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Odent et Poulet, avocat(s)
--------------------------------------------------------------------------------
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en tant que dirigé contre la société Sagena et M. Y..., pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Financière Barbatre ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par actes reçus les 17 décembre 2003 et 15 janvier 2004 par M. Z..., notaire associé à Nice, avec le concours de M. A..., notaire associé à Nîmes, les époux X... ont acquis de la société Financière Barbatre deux appartements " en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation " ; qu'il était convenu entre les parties que le prix était payable à hauteur de 60 pour 100 au jour de l'instrumentation des actes, lesquels mentionnaient que les constructions, hors d'eau et exemptes de toute inscription, bénéficiaient de la garantie intrinsèque d'achèvement ; que la société Financière Barbatre a été placée en redressement judiciaire en octobre 2007 puis en liquidation en avril 2008 ; que reprochant notamment au notaire d'avoir instrumenté ces actes sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau dont l'insincérité aurait dû, selon eux, être détectée par l'officier public, les époux X... ont recherché la responsabilité des sociétés notariales I...- B...- C... - D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... ;
Attendu que pour rejeter leur demande indemnitaire, l'arrêt énonce qu'il n'appartient pas aux notaires de constater l'état des biens objets de ventes ; qu'en l'espèce, les actes de vente font référence à l'attestation de la société 2AD Ingénierie du 16 juin 2003 précisant l'état d'avancement des travaux dont ils n'avaient pas à vérifier l'exactitude ; que le décalage entre la date de cette attestation et celle de l'ouverture du chantier du 28 août 2003 également indiquée aux actes n'est pas significative dans un contexte de rénovation d'immeuble ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l'attestation de mise hors d'eau datée du 16 juin 2003 et d'une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d'une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu'une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n'était pas de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux premières branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la SCP I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et la SCP J...- K...- A...- H... et en ce qu'il dit n'y avoir lieu à recours en garantie, l'arrêt rendu le 5 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne les sociétés I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... ; les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 11 mars 2014
N° de pourvoi: 13-10.593
Non publié au bulletin Cassation partielle
M. Gridel (conseiller doyen faisant fonction de président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Odent et Poulet, avocat(s)
--------------------------------------------------------------------------------
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... de ce qu'ils se désistent de leur pourvoi en tant que dirigé contre la société Sagena et M. Y..., pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société Financière Barbatre ;
Sur le moyen unique, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par actes reçus les 17 décembre 2003 et 15 janvier 2004 par M. Z..., notaire associé à Nice, avec le concours de M. A..., notaire associé à Nîmes, les époux X... ont acquis de la société Financière Barbatre deux appartements " en l'état futur d'achèvement en cours de rénovation " ; qu'il était convenu entre les parties que le prix était payable à hauteur de 60 pour 100 au jour de l'instrumentation des actes, lesquels mentionnaient que les constructions, hors d'eau et exemptes de toute inscription, bénéficiaient de la garantie intrinsèque d'achèvement ; que la société Financière Barbatre a été placée en redressement judiciaire en octobre 2007 puis en liquidation en avril 2008 ; que reprochant notamment au notaire d'avoir instrumenté ces actes sur la foi d'une attestation de mise hors d'eau dont l'insincérité aurait dû, selon eux, être détectée par l'officier public, les époux X... ont recherché la responsabilité des sociétés notariales I...- B...- C... - D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... ;
Attendu que pour rejeter leur demande indemnitaire, l'arrêt énonce qu'il n'appartient pas aux notaires de constater l'état des biens objets de ventes ; qu'en l'espèce, les actes de vente font référence à l'attestation de la société 2AD Ingénierie du 16 juin 2003 précisant l'état d'avancement des travaux dont ils n'avaient pas à vérifier l'exactitude ; que le décalage entre la date de cette attestation et celle de l'ouverture du chantier du 28 août 2003 également indiquée aux actes n'est pas significative dans un contexte de rénovation d'immeuble ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, au vu des pièces annexées aux actes instrumentés et, en particulier, de l'attestation de mise hors d'eau datée du 16 juin 2003 et d'une déclaration de travaux comprenant la réfection complète de la toiture, qui faisait état d'une ouverture de chantier au 28 août 2003, cette discordance de dates, qu'une simple vérification documentaire pouvait mettre en évidence, n'était pas de nature à éveiller des soupçons quant à l'exactitude des renseignements fournis relativement à l'état d'avancement des travaux auquel étaient subordonnés le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et le paiement de la première tranche du prix, soupçons dont le notaire aurait, alors, dû alerter les parties, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deux premières branches du moyen :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute les époux X... de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre la SCP I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et la SCP J...- K...- A...- H... et en ce qu'il dit n'y avoir lieu à recours en garantie, l'arrêt rendu le 5 novembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne les sociétés I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés I...- B...- C...- D...- F...- G...- E...- Z... et J...- K...- A...- H... ; les condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
mardi 6 mai 2014
La disparition de la garantie intrinsèque
RDI 2014 p. 260, Gwenaëlle Durand-Pasquier.
"L'essentiel
En abrogeant les garanties intrinsèques d'achèvement l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 réforme le régime des VEFA du secteur protégé. Elle rend obligatoire le recours aux garanties extrinséques, mais soulève aussi un certain nombre d'interrogations, relatives à l'instauration de la période transitoire notamment ou encore à la délimitation exacte du secteur protégé, dont les frontières redoublent désormais d'intérêt. Elle invite ensuite à revenir sur l'étendue exacte des garanties extrinsèques et sur les obligations des garants."
"L'essentiel
En abrogeant les garanties intrinsèques d'achèvement l'ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 réforme le régime des VEFA du secteur protégé. Elle rend obligatoire le recours aux garanties extrinséques, mais soulève aussi un certain nombre d'interrogations, relatives à l'instauration de la période transitoire notamment ou encore à la délimitation exacte du secteur protégé, dont les frontières redoublent désormais d'intérêt. Elle invite ensuite à revenir sur l'étendue exacte des garanties extrinsèques et sur les obligations des garants."
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