Cour de cassation - Chambre civile 3
N° de pourvoi : 25-11.778
ECLI : FR:CCASS:2026:C300361
Non publié au bulletin
Solution : Cassation
Audience publique du jeudi 18 juin 2026
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 20 novembre 2024
Président
Mme Teiller (présidente)
Avocat(s)
SARL Gury & Maitre, SAS Buk Lament-Robillot
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
SA
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 18 juin 2026
Cassation
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 361 F-D
Pourvoi n° U 25-11.778
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JUIN 2026
La société [Adresse 1], société civile immobilière, dont le siège est chez la société A.a.c.i. , [Adresse 2], a formé le pourvoi n° U 25-11.778 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant à la société C.P.P.J., société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
La société C.P.P.J. a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
La demanderesse au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseillère, les observations de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société civile immobilière [Adresse 1], de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société C.P.P.J., après débats en l'audience publique du 14 avril 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Grall, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2024), la société civile immobilière [Adresse 1] (la SCI) est propriétaire d'un immeuble situé sur une parcelle contiguë à celle propriété de la société C.P.P.J., sur laquelle celle-ci a réalisé des travaux ayant pour effet d'obstruer deux fenêtres situées au sixième étage de l'immeuble de la SCI.
2. La SCI a assigné la société C.P.P.J. aux fins d'obtenir, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, la réparation de son préjudice.
3. La société C.P.P.J. a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée d'un défaut d'intérêt à agir.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi incident éventuel
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui est irrecevable.
Mais sur le moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
5. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes au titre du trouble anormal de voisinage généré par l'obstruction de deux fenêtres, alors :
« 1°/ que l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès ; que la cour d'appel en se fondant, pour déclarer irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement de dommages et intérêts en raison de la perte de vue au titre du trouble anormal du voisinage, sur la circonstance qu'elle ne rapportait pas la preuve d'un droit de construire les deux vues litigieuses au regard des règles d'urbanisme et la preuve de l'acquisition d'une servitude de vue par le jeu de la prescription acquisitive, a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;
2°/ que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est fondée, pour déclarer irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement de dommages et intérêts en raison de la perte de vue au titre de la théorie du trouble anormal du voisinage, sur la circonstance qu'elle ne rapportait pas la preuve de la légalité des ouvertures litigieuses au regard de règles d'urbanisme et de l'acquisition d'une servitude de vue par le jeu de la prescription acquisitive, tandis que ces circonstances ne peuvent concerner que la question du bien-fondé de l'action introduite par la SCI [Adresse 1] et non sa recevabilité, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 31 du code de procédure civile et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage :
6. Aux termes de ce texte, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.
7. Il est jugé que l'action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit (3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954, publié).
8. Pour déclarer irrecevables les demandes de la SCI, l'arrêt retient qu'elle est dépourvue d'intérêt à agir car elle ne rapporte pas la preuve de la légalité de ses ouvertures au regard des règles d'urbanisme, ni de l'acquisition d'une servitude de vue par usucapion.
9. En statuant ainsi, alors que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, la cour d'appel a violé les texte et principe susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 novembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la société C.P.P.J. aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société C.P.P.J. et la condamne à payer à la société civile immobilière [Adresse 1] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300361
CIV. 3
SA
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 18 juin 2026
Cassation
Mme TEILLER, présidente
Arrêt n° 361 F-D
Pourvoi n° U 25-11.778
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JUIN 2026
La société [Adresse 1], société civile immobilière, dont le siège est chez la société A.a.c.i. , [Adresse 2], a formé le pourvoi n° U 25-11.778 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2024 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant à la société C.P.P.J., société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation.
La société C.P.P.J. a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
La demanderesse au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grall, conseillère, les observations de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société civile immobilière [Adresse 1], de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société C.P.P.J., après débats en l'audience publique du 14 avril 2026 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Grall, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2024), la société civile immobilière [Adresse 1] (la SCI) est propriétaire d'un immeuble situé sur une parcelle contiguë à celle propriété de la société C.P.P.J., sur laquelle celle-ci a réalisé des travaux ayant pour effet d'obstruer deux fenêtres situées au sixième étage de l'immeuble de la SCI.
2. La SCI a assigné la société C.P.P.J. aux fins d'obtenir, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, la réparation de son préjudice.
3. La société C.P.P.J. a saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée d'un défaut d'intérêt à agir.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi incident éventuel
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui est irrecevable.
Mais sur le moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
5. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes au titre du trouble anormal de voisinage généré par l'obstruction de deux fenêtres, alors :
« 1°/ que l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès ; que la cour d'appel en se fondant, pour déclarer irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement de dommages et intérêts en raison de la perte de vue au titre du trouble anormal du voisinage, sur la circonstance qu'elle ne rapportait pas la preuve d'un droit de construire les deux vues litigieuses au regard des règles d'urbanisme et la preuve de l'acquisition d'une servitude de vue par le jeu de la prescription acquisitive, a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage ;
2°/ que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est fondée, pour déclarer irrecevable la demande de la SCI [Adresse 1] en paiement de dommages et intérêts en raison de la perte de vue au titre de la théorie du trouble anormal du voisinage, sur la circonstance qu'elle ne rapportait pas la preuve de la légalité des ouvertures litigieuses au regard de règles d'urbanisme et de l'acquisition d'une servitude de vue par le jeu de la prescription acquisitive, tandis que ces circonstances ne peuvent concerner que la question du bien-fondé de l'action introduite par la SCI [Adresse 1] et non sa recevabilité, la cour d'appel a violé l'article 31 du code de procédure civile, ensemble le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 31 du code de procédure civile et le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage :
6. Aux termes de ce texte, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé.
7. Il est jugé que l'action fondée sur un trouble anormal de voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit (3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954, publié).
8. Pour déclarer irrecevables les demandes de la SCI, l'arrêt retient qu'elle est dépourvue d'intérêt à agir car elle ne rapporte pas la preuve de la légalité de ses ouvertures au regard des règles d'urbanisme, ni de l'acquisition d'une servitude de vue par usucapion.
9. En statuant ainsi, alors que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et que la démonstration par la victime du caractère anormal du trouble allégué n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès, la cour d'appel a violé les texte et principe susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 novembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ;
Condamne la société C.P.P.J. aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société C.P.P.J. et la condamne à payer à la société civile immobilière [Adresse 1] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit juin deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
