Le gage sur immeuble par destination : une nouvelle sûreté avec laquelle compter en droit immobilier

 Etude, G. Durand-Pasquier, Constr.-urb. 2021-12, p. 1

Réforme du droit des sûretés

 SJ G 2021, supplément au n° 43-44 du25 octobre 2021

Devoir d'efficacité du notaire

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du jeudi 17 mars 2016
N° de pourvoi: 15-16.139
Non publié au bulletin Déchéance partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur la déchéance partielle du pourvoi, relevée d'office après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile :

Vu l'article 978, alinéa 1er, du code de procédure civile ;

Attendu que le mémoire contenant les moyens de droit invoqués contre la décision attaquée n'a pas été signifié à M. X...et à Mme Y...; qu'il s'ensuit que la déchéance du pourvoi est encourue en tant qu'il est dirigé contre ces derniers ;

Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que le notaire qui a manqué à son obligation de garantir l'efficacité juridique de l'acte qu'il a dressé doit réparer l'intégralité du préjudice dont sa faute constitue la cause directe, sans que la mise en jeu de sa responsabilité soit subordonnée à une poursuite préalable contre un autre débiteur ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 28 mai 2009 par la SCP Bruno Z..., Jean-Marie A...et Béatrice Z...-B..., notaires, aux droits de laquelle se trouve la SCP Bruno Z..., Béatrice Z...-B... et Marc A...(le notaire), la société Chebanca SPA (la banque) a consenti à M. X...et Mme Y...un prêt-relais ; que l'acte prévoyait qu'une hypothèque conventionnelle de premier rang devait être inscrite sur le bien immobilier appartenant aux emprunteurs ; que cette hypothèque n'ayant pu être inscrite qu'en second rang, en raison d'une inscription antérieure, la banque a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, après avoir relevé que n'était pas contestée la faute imputable au notaire, ayant consisté à omettre d'aviser la banque de l'impossibilité de l'inscription d'une hypothèque en premier rang en raison d'une inscription antérieure, l'arrêt énonce que la banque qui ne formule aucune demande contre ses débiteurs, ne démontre pas que ceux-ci sont dans l'impossibilité de rembourser ni ne prouve que sa créance est irrécouvrable, de sorte que le préjudice dont elle se prévaut n'est pas établi ;

Qu'en statuant ainsi, alors que doit être réparé par le notaire qui a failli à son devoir d'assurer l'efficacité juridique de l'acte par lui reçu, le dommage directement causé par sa faute, quand bien même la victime disposerait, contre un tiers, d'une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen du pourvoi :

CONSTATE la déchéance du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. X...et Mme Y...;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de dommages-intérêts formée par la société Chebanca SPA contre la SCP Bruno Z..., Béatrice Z...-B... et Marc A..., l'arrêt rendu le 5 février 2015, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne la SCP Bruno Z..., Béatrice Z...-B... et Marc A...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Bruno Z..., Béatrice Z...-B... et Marc A...et la condamne à payer à la société Chebanca SPA la somme de 3 000 euros ;

Conséquences de nullité de vente par faute du créancier hypothécaire

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 février 2016
N° de pourvoi: 14-26.464
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 3 juillet 2014), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ. 10 juillet 2012 pourvoi n° 09-71. 823), que, par jugement du 14 octobre 2004, M. X... a été déclaré adjudicataire d'un immeuble appartenant à M. et Mme Y... et à Mme Z... (consorts Y...- Z...) et saisi en vertu d'un commandement délivré à la requête de la caisse régionale du Crédit agricole mutuel de l'Oise, devenue la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie (Crédit agricole) ; que M. X... n'a pas pu procéder à la publication de son titre, les consorts Y...- Z... ayant vendu de gré à gré l'immeuble à M. C..., par acte sous seing privé du 16 septembre 2004, réitéré le 19 janvier 2005, avec le consentement du Crédit agricole ; que M. X... a assigné les consorts Y...- Z..., le Crédit agricole et M. C... en annulation de l'acte de vente ; que M. C... a sollicité, à titre reconventionnel, la condamnation du Crédit agricole à l'indemniser de ses préjudices ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande d'indemnisation des préjudices autres que le paiement du prix de vente ;

Mais attendu qu'ayant, par un motif non critiqué, constaté que l'arrêt du 22 janvier 2009 avait confirmé la disposition du jugement ayant renvoyé la procédure devant le juge de la mise en état pour les demandes de réparation formées par M. C... autres que celle tendant à l'indemnisation de son préjudice résultant de la perte du prix d'acquisition de l'immeuble et exactement retenu que cette disposition n'avait pas été atteinte par la cassation partielle prononcée le 10 juillet 2012, qui n'avait porté que sur la condamnation du Crédit agricole à payer à M. C... la somme totale de 11 000 euros, et était devenue irrévocable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'évoquer, a pu, sans dénaturation ni méconnaissance de ses pouvoirs, en déduire que la demande d'indemnisation partielle de son préjudice moral était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. C... d'indemnisation du préjudice résultant du versement du prix d'acquisition de l'immeuble, l'arrêt retient qu'il n'établit pas que la restitution du prix de vente par les vendeurs, débiteurs de cette restitution en raison de l'annulation de la vente, était devenue impossible du fait de leur insolvabilité, faute d'avoir engagé à leur encontre des actions à cette fin, et que la poursuite d'une procédure de saisie immobilière terminée depuis plus de dix ans ne suffisait pas à l'établir ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le créancier hypothécaire colloqué sur le prix de vente d'un bien est tenu des conséquences de la nullité de la vente qui est imputable à sa faute, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il infirme le jugement du tribunal de grande instance de Beauvais du 5 mars 2007, rectifié le 18 juin 2007, en sa disposition ayant condamné la caisse régionale de Crédit agricole mutuel de l'Oise à verser à M. C... la somme de 85 375 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant du versement du prix d'acquisition de l'immeuble, et, statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant, rejette la demande d'indemnisation formée par M. C... à l'encontre de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie, venant aux droits de la caisse régionale de Crédit agricole Mutuel de l'Oise, au titre de la réparation du préjudice résultant du versement du prix d'acquisition de l'immeuble, l'arrêt rendu le 3 juillet 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Amiens ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie à payer à M. C... la somme de 3 000 euros ;

Subrogation légale du code civil et intérêt à agir

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 28 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-15.114
Publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à M. X... et à la société MMA IARD du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, suivant acte reçu le 12 juin 2001 par M. X..., notaire, Mmes Nicole Y... veuve Z... et Nathalie Z... (le vendeur) ont vendu à M. Y... (l'acquéreur) un bien immobilier que ce dernier a été contraint de délaisser après qu'un créancier du vendeur, titulaire d'une hypothèque judiciaire inscrite, le 22 juillet 2001, en vertu d'un précédent jugement de condamnation, entre la date de l'acte de vente et celle de sa publication, intervenue le 7 août 2001, eut exercé son droit de suite et obtenu la vente forcée du bien ; que, condamnés à indemniser l'acquéreur des conséquences dommageables de la perte de l'immeuble, le notaire et son assureur, la société MMA IARD (l'assureur), se prévalant du bénéfice de la subrogation légale de l'article 1251, 3° du code civil, ont exercé l'action en garantie d'éviction contre le vendeur ;

Sur le moyen relevé d'office, après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l'article 1015 du code de procédure civile :

Vu l'article 1626 du code civil, ensemble l'article 2123 du même code, ce dernier dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006, applicable en la cause ;

Attendu que la garantie d'éviction du fait d'un tiers est due si le trouble subi par l'acheteur est un trouble de droit, existant au moment de la vente, non déclaré et ignoré de l'acheteur ;

Attendu que, pour rejeter le recours subrogatoire du notaire et de l'assureur, l'arrêt retient qu'en indemnisant l'acquéreur, ceux-ci n'ont pas assumé la garantie d'éviction du vendeur dès lors que sa seule condamnation envers un tiers n'emporte aucune restriction à la disposition de ses droits sur l'immeuble et que le trouble juridique à la jouissance de ce bien n'a été créé qu'après la vente, du fait de l'inscription de l'hypothèque par le créancier ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la constitution de l'hypothèque judiciaire prévue par l'article 2123 du code civil sur les biens du débiteur résulte non de son inscription mais du jugement de condamnation qui lui donne naissance, de sorte que le trouble de droit qui en résultait existait au moment de la vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur la troisième branche du moyen unique :

Vu l'article 1251, 3° du code civil ;

Attendu que le débiteur qui s'acquitte d'une dette qui lui est personnelle peut néanmoins prétendre bénéficier de la subrogation s'il a, par son paiement, libéré envers leur créancier commun celui sur qui doit peser la charge définitive de la dette ;

Attendu que, pour statuer comme il le fait, l'arrêt relève encore, par motifs adoptés, que l'assureur ne peut être subrogé que dans les droits de son assuré, et non dans ceux de l'acquéreur, qui, de surcroît n'est pas créancier du vendeur ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. X... et de la société MMA dirigées contre Mme Nicole Z... et Mme Nathalie Z..., l'arrêt rendu le 30 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne Mme Nicole Z... et Mme Nathalie Z... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes

Renforcement de la protection du consommateur immobilier

Etude Heugas-Darraspen et Salvandy, RDI 2014, p. 608.