Domaine d'application de l'action en démolition prévue par l'art. L 480-13 du code de l'urbanisme

Note Périnet-Marquet, SJ G 2019, p. 958.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 21 mars 2019
N° de pourvoi: 18-13.288
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin, président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique :

Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil, ensemble l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ;

Attendu que, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité constatée par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones énumérées au 1° de l'article L. 480-13 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 10 janvier 2018), qu'en 2009, M. A... a obtenu un permis de construire un garage avec toiture terrasse ; qu'en 2012, ce permis a été annulé par une décision de la juridiction administrative, devenue définitive ; que M. X..., propriétaire d'un appartement dans un immeuble voisin, a, sur le fondement des articles L. 480-13 du code de l'urbanisme et 1382 du code civil, assigné M. A... en démolition de la construction ;

Attendu que, pour confirmer le jugement ayant accueilli cette demande, l'arrêt retient que le premier juge a ordonné la démolition sur le fondement, non des dispositions de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, mais de la responsabilité quasi délictuelle du propriétaire du fonds voisin, qu'il est établi que le permis de construire a été annulé en ce qu'il a autorisé la construction du garage avec toiture terrasse, que cette construction n'a pas été réalisée conformément aux règles du plan local d'urbanisme, qui prévoient une marge de recul de trois mètres, et que la faute de M. A..., démontrée par la décision de la juridiction administrative, cause un trouble de jouissance à M. X..., la méconnaissance des règles d'urbanisme et notamment la construction sans respecter la marge de recul créant une vue plongeante sur le fonds voisin ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme s'applique à l'action en responsabilité civile tendant à la démolition d'une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu'elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique, la cour d'appel, qui a constaté que la construction n'était pas située dans l'un des périmètres spécialement protégés, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il confirme le jugement ayant dit que l'action en démolition engagée par M X... était recevable et condamné M. A... à démolir le garage avec toiture terrasse, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, l'arrêt rendu le 10 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Bastia ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à M. A... la somme de 3 000 euros ;

De la sériosité en droit : le modèle de Jacques Boré

Hommage, P.-Y. Gautier, D. 2019, p. 998.

Juge administratif et actualité procédurale

Etude Jorda, AJDA 2019, p.  1031.

Responsabilité de l'agent immobilier

Note Sizaire, Constr.-urb. 2019-5, p. 40.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 21 mars 2019
N° de pourvoi: 18-10.772
Publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin, président
SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 27 octobre 2017), que, le 22 décembre 2012, M. et Mme G... ont consenti à M. et Mme Y..., par l'intermédiaire de l'agence immobilière En Appart'Et, une promesse de vente d'un immeuble qui a été notifiée le même jour, en application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que, le 31 juillet 2013, le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique de vente a dressé un procès-verbal de difficultés constatant le défaut de consentement à la vente des acquéreurs qui avaient exercé leur droit de rétractation ; que M. et Mme G... les ont assignés, ainsi que l'agent immobilier, en paiement de la clause pénale stipulée à la promesse et en indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. et Mme G... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre les acquéreurs, alors, selon le moyen :

1°/ que les actes du mandataire apparent engagent le mandant, comme s'ils émanaient directement de celui-ci, de sorte que la signature apposée par un tel mandataire sur l'accusé de réception de la notification d'une promesse de vente prévue à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation suffit à établir que la promesse a été personnellement notifiée à l'acquéreur ; que dès lors, en affirmant, pour juger que la signature par M. Y... de l'accusé de réception de la notification de la promesse destinée à son épouse était privée d'effet et refuser de rechercher si ce dernier n'était pas titulaire d'un mandat apparent l'autorisant à recevoir une telle notification au nom de son épouse, qu'à supposer même que M. Y... ait pu être considéré par La Poste comme investi d'un tel mandat, il ne pouvait être tenu pour certain que l'acte sous seing privé avait été notifié à Mme Y..., la cour d'appel a violé les articles 1984 et 1998 du code civil, ensemble l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que la croyance légitime dans le pouvoir de représentation de celui qui paraît agir au nom et pour le compte d'un tiers permet d'engager ce tiers sur le fondement du mandat apparent ; qu'en se contentant d'énoncer, pour juger que M. Y... n'avait pas signé l'avis de réception de la notification de la promesse litigieuse destinée à son épouse en qualité de mandataire, que l'avis de réception de la poste prévoyait qu'en cas de signature par un mandataire, le nom et le prénom de celui-ci étaient indiqués et que l'avis de réception litigieux ne précisait pas le nom et le prénom du signataire, sans rechercher si le fait que la poste se soit déchargée de la lettre recommandée destinée à Mme Y..., en acceptant que M. Y... appose sa signature sur l'avis de réception, n'avait pas donné à la société En Appart'Et et aux époux G... la croyance légitime que M. Y... avait reçu le pouvoir de son épouse de se faire délivrer la lettre en son nom, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1984 et 1998 du code civil ;

3°/ que le délai de rétractation de sept jours prévu à l'article L. 271-1 code de la construction et de l'habitation commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception ayant notifié à l'acquéreur la promesse de vente ; qu'en retenant, pour juger que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir à l'égard des époux Y... et qu'en conséquence, la promesse de vente litigieuse devait être annulée par l'effet de leur rétractation, que M. Y... avait signé le 26 décembre 2012 les avis de réception de la notification de la promesse de vente destinés tant à lui-même qu'à son épouse et qu'il n'était pas certain que cette dernière en ait reçu notification, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que le délai de rétractation avait commencé à courir, à tout le moins, à l'égard de M. Y... le 26 décembre 2012 (au plus tard), et a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

4°/ que dans leurs conclusions d'appel, les époux G... soutenaient que les époux Y... avaient commis une faute en taisant pendant plusieurs mois les difficultés qu'ils rencontraient pour financer l'acquisition du bien litigieux et leur décision de ne plus acquérir celui-ci, en les laissant ainsi notamment engager des frais inutiles et irréversibles pour leur nouveau logement ; qu'en se contenant de retenir, pour écarter toute faute des époux Y..., que le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'avait pas commencé à courir à leur égard, sans répondre au moyen opérant dont elle était saisie tiré de la faute des époux Y... à avoir maintenu pendant plusieurs mois les époux G... dans l'ignorance de leur situation et de leur décision de ne plus acquérir le bien, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, n'est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d'un pouvoir à cet effet ; qu'ayant retenu que, l'avis de réception de la lettre de notification adressée à Mme Y... le 22 décembre 2012 étant revêtu de la signature de M. Y..., sans précision du nom et prénom du signataire, celui-ci n'avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse et qu'il n'était pas certain que la promesse avait été notifiée à Mme Y..., la cour d'appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à des recherches sur l'existence d'un mandat apparent que ses constatations rendaient inopérantes, que le délai de rétractation n'avait pas couru à l'égard de Mme Y... avant l'exercice, par celle-ci, de ce droit et a légalement justifié sa décision annulant le contrat ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme G... contre l'agent immobilier, l'arrêt retient que la société En Appart'Et, en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l'avant-contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, l'avant-contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l'agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n'incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il incombait à l'agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l'avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. et Mme G... contre la société En Appart'Et, l'arrêt rendu le 27 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société En Appart'Et aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Le projet de loi PACTE et l'assurance construction

Focus Zalewski-Sicard, Constr.- urb. 2019-5, p. 3.

L'assurance de responsabilité civile ne couvre que les dommages causés à un tiers et non ceux subis par l'assuré

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 28 mars 2019
N° de pourvoi: 18-15.088
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Flise (président), président
Me Le Prado, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique pris en sa première branche :

Vu l'article 1134 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Hafner Septeuil, qui exerce une activité de fabrication industrielle de produits alimentaires, a souscrit auprès de la société Covéa Risks, aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles (l'assureur), un contrat d'assurance garantissant sa responsabilité civile professionnelle ; qu'à la suite de la révélation de plusieurs cas de fêlures de fonds de tarte qu'elle avait livrés, la société Hafner Septeuil a déclaré ce sinistre à son assureur et indiqué avoir dû procéder au retrait et à la destruction des pâtes en stock sur son site ; qu'elle a assigné ce dernier, qui lui avait refusé sa garantie ;

Attendu que, pour condamner l'assureur à payer à la société Hafner Septeuil la somme de 186 323,87 euros au titre de la garantie des dommages immatériels non consécutifs, l'arrêt retient que l'assurée est en droit d'obtenir l'indemnisation des frais immatériels non consécutifs avant livraison, définis comme des dommages immatériels consécutifs à des dommages matériels non garantis par le contrat et correspondant aux coûts engagés pour opérer, avant livraison des produits défectueux, le triage, le stockage ainsi que la destruction de ces produits présentant un danger certain de dommage matériel pour les clients, tiers au sens de la police d'assurance ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la garantie de l'assureur n'était due que pour les seules conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par l'assuré du fait des dommages causés à un tiers, et que les coûts exposés par l'assuré pour le retrait et la destruction des produits défectueux avant livraison ne constituent pas des dommages immatériels causés à un tiers au contrat d'assurance, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen unique :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles à payer à la société Hafner Septeuil la somme de 186 323,87 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2014, date de mise en demeure, au titre de la garantie des dommages immatériels non consécutifs, l'arrêt rendu le 8 février 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Hafner Septeuil aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande ; la condamne à payer aux sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances mutuelles la somme globale de 3 000 euros ;

Assurance et notion d'action directe interruptive de prescription

Note Landel, bull. assurances EL mai 2019, p. 15.

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 28 mars 2019
N° de pourvoi: 18-14.864
Non publié au bulletin Cassation
Mme Flise (président), président
SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, pris en sa première branche :

Vu l'article L. 124-3, alinéa 1er, du code des assurances ;

Attendu qu'aux termes de ce texte, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, le 28 juillet 2004, M. O... a assigné en responsabilité la société Agence axe associés, agent immobilier, à qui il avait confié la gestion et la location saisonnière d'une villa ; que par arrêt du 21 octobre 2008, devenu irrévocable, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a condamné cette société à lui payer la somme de 68 000 euros correspondant à la perte de loyers qu'il avait subie à la suite du désistement d'un locataire ; que, le 14 février 2006, M. O... avait appelé en la cause l'assureur de la responsabilité professionnelle de la société Agence axe associés, la société Axa France IARD (l'assureur) ; que les deux affaires n'ont pas été jointes ; que l'assureur a fait valoir que l'action directe exercée par M. O... était prescrite ;

Attendu que pour débouter M. O... de sa demande en paiement à l'encontre de l'assureur, l'arrêt énonce, d'abord, que l'assignation délivrée à l'assureur le 14 février 2006 se bornait à solliciter un relevé et garantie de la société Agence axe associés des condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre, sans demande de condamnation directe de l'assureur au profit de M. O..., et demandait de « réparer l'entier préjudice subi du fait de l'annulation du séjour par le versement au demandeur de la somme de 68 000 euros » ; qu'il énonce, ensuite, que, pareillement, les conclusions en date du 3 novembre 2008 ne sauraient tenir lieu de l'exercice d'une action directe, puisqu'il était simplement demandé, tout comme dans le présent débat, de condamner l'assureur à relever et garantir son assuré des condamnations prononcées et, « en tout état de cause », de condamner l'assureur «à réparer l'entier préjudice subi par M. O..., du fait de l'annulation du séjour », avec le visa de la garantie consentie par l'assureur, sans autre précision, et de l'article 1382 du code civil ; qu'il retient, enfin, pour en déduire que ces écritures ne peuvent être considérées comme l'exercice de l'action directe, que la demande du tiers lésé tendant à ce que le responsable soit relevé et garanti par son assureur des condamnations pouvant être prononcées à son encontre, n'est pas assimilable à l'action directe, qui consiste à faire valoir un droit direct sur l'indemnité qui est due par l'assureur, sans qu'intervienne le processus juridique de la subrogation, et que l'assureur n'est pas tenu juridiquement de réparer le préjudice subi par le tiers lésé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la demande de M. O... tendant à ce que l'assureur du responsable de son dommage soit condamné à lui verser l'indemnité due par ce dernier ne pouvait s'analyser que comme l'exercice du droit d'action directe, la cour d'appel a violé par refus d'application le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne la société Axa France IARD aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Axa France IARD à payer à M. O... la somme de 3 000 euros ;