VEFA et point de départ du délai décennal

 

Note S. Bertolaso, RCA 2026, 7-8 , p. 14.

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 24-15.726

ECLI : FR:CCASS:2026:C300274

Non publié au bulletin

Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 07 mai 2026

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix en Provence, du 28 mars 2024

---

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SAS Boucard-Capron-Maman, SCP Célice, Texidor, Périer

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

ND



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 7 mai 2026




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 274 F-D

Pourvoi n° Q 24-15.726




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 MAI 2026

La société Crédit agricole immobilier promotion, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], venant aux droits de la société civile immobilière [Localité 1], a formé le pourvoi n° Q 24-15.726 contre l'arrêt rendu le 28 mars 2024 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Socotec construction, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Bureau d'études techniques Yves Garnier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Vernimmen, conseillère référendaire, les observations de la SCP Boucard-Capron-Maman, avocat de la société Crédit agricole immobilier promotion, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Bureau d'études techniques Yves Garnier, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Socotec construction, après débats en l'audience publique du 10 mars 2026 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Vernimmen, conseillère référendaire rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 mars 2024), la société civile immobilière [Localité 1] (la SCI) a fait édifier un ensemble immobilier vendu en l'état futur d'achèvement et soumis au statut de la copropriété.

2. Sont notamment intervenues à l'opération de construction la société Bureau d'études techniques Yves Garnier, en qualité de bureau d'études de structure (le bureau d'études) et la société Socotec construction, en qualité de contrôleur technique (le contrôleur technique).

3. La réception des travaux en parties privatives est intervenue le 12 juillet 2010 et celle concernant les parties communes le 29 septembre 2010.

4. Le 2 décembre 2011, une mesure d'expertise a été ordonnée en référé à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) au contradictoire de la SCI, aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole immobilier promotion (le vendeur en l'état futur d'achèvement)

5. Par ordonnance du 17 juin 2016, le vendeur en l'état futur d'achèvement a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires une provision et les opérations d'expertise ont, à la demande de ce dernier, été rendues communes et opposables au bureau d'études et au contrôleur technique.

6. Les 1er et 2 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires a notamment assigné en indemnisation le vendeur en l'état futur d'achèvement, lequel a appelé en garantie les 26 et 31 janvier 2022 le bureau d'études et le contrôleur technique qui lui ont opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

7. Le vendeur en l'état futur d'achèvement fait grief à l'arrêt de déclarer prescrites ses demandes en garantie à l'encontre du bureau d'études et du contrôleur technique et de constater l'extinction de l'instance, alors :

« 1°/ que la forclusion applicable à l'action récursoire exercée par une personne assignée en responsabilité par une personne qui se prétend victime contre un tiers qu'elle estime coauteur du même dommage, qui tend à obtenir la garantie d'une condamnation prononcée ou susceptible de l'être en faveur de la personne qui se prétend victime, a pour point de départ l'assignation qui lui a été délivrée, même en référé, si celle-ci est accompagnée d'une demande de reconnaissance d'un droit, sauf si la personne qui exerce l'action récursoire établit qu'elle n'était pas, à cette date, en mesure d'identifier le tiers qu'elle estime responsable ; qu'en énonçant, dès lors, pour déclarer prescrites les demandes de la société civile immobilière [Localité 1], aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole immobilier promotion, à l'encontre de la société Bureau d'études techniques Yves Garnier et de la société Socotec construction, qu'en vertu de l'article 1792-4-3 du code civil, en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 du code civil et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux, que le point de départ de l'action récursoire fondée sur l'article 1792-4-3 du code civil est la réception et n'est pas susceptible de report et qu'au regard de la date de réception des travaux de construction de la [Adresse 4], la société civile immobilière [Localité 1], en qualité de maître de l'ouvrage, pouvait agir jusqu'au 29 septembre 2020 à l'encontre de la société Bureau d'études techniques Yves Garnier et de la société Socotec construction, quand elle relevait que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] avait assigné, le 22 mars 2016, la société civile immobilière [Localité 1] en paiement d'une provision et quand il en résultait que le point de départ des délais de forclusion auquel étaient soumises les actions récursoires exercées par la société civile immobilière [Localité 1], aux droits de laquelle est venue la société Crédit agricole immobilier promotion, à l'encontre de la société Bureau d'études techniques Yves Garnier et de la société Socotec construction était fixé au 22 mars 2016 et que le délai de dix ans prévu par les dispositions de l'article 1792-4-3 du code civil n'était pas expiré quand la société civile immobilière [Localité 1] avait, les 26 et 31 janvier 2022, assigné en intervention forcée au fond la société Bureau d'études techniques Yves Garnier et la société Socotec construction devant le tribunal judiciaire de Marseille, la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1792-4-3 du code civil ;

2°/ que dans l'hypothèse où il serait retenu que les actions récursoires exercées par la société civile immobilière [Localité 1], aux droits de laquelle est venue la société Crédit agricole immobilier promotion, à l'encontre de la société Bureau d'études techniques Yves Garnier et de la société Socotec construction étaient soumises au délai de prescription de cinq ans prévu par les dispositions de l'article 2224 du code civil, la prescription applicable à l'action récursoire exercée par une personne assignée en responsabilité par une personne qui se prétend victime contre un tiers qu'elle estime coauteur du même dommage, qui tend à obtenir la garantie d'une condamnation prononcée ou susceptible de l'être en faveur de la personne qui se prétend victime, a pour point de départ l'assignation qui lui a été délivrée, même en référé, si celle-ci est accompagnée d'une demande de reconnaissance d'un droit, sauf si la personne qui exerce l'action récursoire établit qu'elle n'était pas, à cette date, en mesure d'identifier le tiers qu'elle estime responsable ; qu'en outre, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ; que cette interruption produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance et n'est non avenue que si le juge saisi de cette demande a constaté que le demandeur s'est désisté de sa demande ou a laissé périmer l'instance ou si le juge a définitivement rejeté cette demande ; qu'en énonçant, par conséquent, pour déclarer prescrites les demandes de la société civile immobilière [Localité 1], aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole immobilier promotion, à l'encontre de la société Bureau d'études techniques Yves Garnier et de la société Socotec construction, que le recours d'un constructeur contre un autre constructeur ou son sous-traitant relève des dispositions de l'article 2224 du code civil et se prescrit par cinq ans à compter du jour où le premier a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] avait assigné, le 22 mars 2016, la société civile immobilière [Localité 1] en paiement d'une provision, qu'il avait été fait droit à cette demande par une ordonnance de référé en date du 17 juin 2016, que la demande subsidiaire formée par la société civile immobilière [Localité 1], devant le juge des référés, tendant à condamner les autres défendeurs à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge, outre son caractère particulièrement imprécis, n'avait pas été accueillie, que s'il était exact de dire que le juge des référés n'avait pas formulé explicitement ce rejet, il n'en demeurait pas moins qu'il n'avait pas condamné la société Bureau d'études techniques Yves Garnier à relever et garantir la société civile immobilière [Localité 1] de la condamnation prononcée à son encontre, que la société civile immobilière [Localité 1], actionnée en paiement et condamnée à titre provisionnel, n'avait pas formé de recours à l'encontre de cette décision, y compris concernant ses appels en garantie, ni formé une requête en omission de statuer, que, dès lors, il ne pouvait être admis d'interruption de la prescription et que les assignations délivrées tardivement à la société Bureau d'études techniques Yves Garnier et à la société Socotec construction, les 26 et 31 janvier 2022, par la société civile immobilière [Localité 1] se heurtaient à la prescription acquise depuis le 17 juin 2021, quand elle relevait que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] avait assigné, le 22 mars 2016, la société civile immobilière [Localité 1] en paiement d'une provision et que la société civile immobilière [Localité 1], aux droits de laquelle est venue la société Crédit agricole immobilier promotion, avait formé, devant le juge des référés, des demandes subsidiaires reconventionnelles tendant à la condamnation de la société Bureau d'études techniques Yves Garnier et de la société Socotec construction à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge, quand, dans le dispositif de l'ordonnance de référé en date du 17 juin 2016, qui seul était revêtu de l'autorité de la chose jugée, la juridiction du président du tribunal de grande instance de Marseille n'avait ni constaté que la société civile immobilière [Localité 1] se serait désistée des demandes reconventionnelles tendant à la condamnation de la société Bureau d'études techniques Yves Garnier et de la société Socotec construction à la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge, ni constaté que la société civile immobilière [Localité 1] aurait laissé périmer l'instance, ni statué sur les demandes reconventionnelles ainsi formées par la société civile immobilière [Localité 1] et, partant, ni rejeté ces demandes, et quand il en résultait que le délai de prescription de cinq ans prévu par les dispositions de l'article 2224 du code civil n'était pas expiré quand la société civile immobilière [Localité 1] avait, les 26 et 31 janvier 2022, assigné en intervention forcée au fond la société Bureau d'études techniques Yves Garnier et la société Socotec construction devant le tribunal judiciaire de Marseille, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 2224, 2241, 2242 et 2243 du code civil ;

3°/ que dans l'hypothèse où il serait retenu que l'action récursoire exercée par la société civile immobilière [Localité 1], aux droits de laquelle est venue la société Crédit agricole immobilier promotion, à l'encontre de la société Socotec construction est soumise au délai de prescription de cinq ans prévu par les dispositions de l'article 2224 du code civil, en matière de procédure orale, et, donc, dans les procédures de référé de première instance, y compris devant le tribunal de grande instance, devenu le tribunal judiciaire, des conclusions reconventionnelles formées à une audience par une partie présente ou représentée interrompent, à leur date, la prescription, peu important que la partie adverse n'ait pas elle-même comparu, ni n'ait été représentée lors de cette audience ; qu'en énonçant, dès lors, pour déclarer prescrites les demandes de la société civile immobilière [Localité 1], aux droits de laquelle vient la société Crédit agricole immobilier promotion, à l'encontre de la société Socotec construction, que l'appel en garantie formé par la société civile immobilière [Localité 1], à l'audience des débats de la juridiction du président du tribunal de grande instance de Marseille statuant en référé, à l'encontre de la société Socotec construction n'avait pas été dénoncé à la société Socotec construction, que, dans cette instance, la société Socotec construction n'était pas constituée, que la société civile immobilière [Localité 1] ne justifiait pas lui avoir signifié ses écritures et que la société civile immobilière [Localité 1] ne pouvait donc pas se prévaloir de l'interruption de la prescription à son égard par l'appel en garantie formulé à son encontre, quand les circonstances qu'elle relevait ainsi n'ôtaient pas aux demandes reconventionnelles formées par la société civile immobilière [Localité 1] devant la juridiction du président du tribunal de grande instance de Marseille statuant en référé leur effet interruptif de la prescription et étaient, en conséquence, inopérantes, la cour d'appel a violé les dispositions des articles 2224 et 2241 du code civil. »

Réponse de la Cour

8. Le vendeur d'un immeuble à construire, en sa qualité de réputé constructeur à l'égard des maîtres de l'ouvrage, par application de l'article 1792-1 du code civil, est tenu à leur égard des garanties légales prévues aux articles 1792 et suivants.

9. Il n'en perd pas pour autant sa qualité de maître de l'ouvrage à l'égard des locateurs d'ouvrage auxquels il a confié la conception et la réalisation des travaux et peut, à ce titre, exercer l'action en réparation des désordres apparus après réception, lorsque celle-ci présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu'il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble (3e Civ., 20 avril 1982, pourvoi n° 81-10.026, Bull. n° 95).

10. Il en résulte que ses recours contre les constructeurs sont régis par les dispositions de l'article 1792-4-3 du code civil et se prescrivent, par conséquent, par un délai de dix ans à compter de la réception.

11. La première branche, qui soutient que l'action récursoire du vendeur en l'état futur d'achèvement a pour point de départ, non la réception mais l'assignation qui lui a été délivrée par le tiers victime, n'est pas fondée.

12. Le moyen, inopérant en ses deuxième et troisième branches, en ce que celles-ci visent le délai de prescription de cinq ans de l'article 2224 du code civil, n'est donc pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Crédit agricole immobilier promotion, venant aux droits de la société civile immobilière le coteau, aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le sept mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300274

VEFA et parachèvement

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-17.755
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300098
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 13 février 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, du 27 avril 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, SCP Waquet, Farge, Hazan et Féliers

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 13 février 2025




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 98 F-D

Pourvoi n° Z 23-17.755




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2025


La société Francelot, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Z 23-17.755 contre l'arrêt rendu le 27 avril 2023 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à M. [M] [E], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

M. [E] a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Le demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Bironneau, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Francelot, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [E], après débats en l'audience publique du 14 janvier 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Bironneau, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 27 avril 2023), par acte notarié du 7 avril 2015, stipulant un délai de livraison au plus tard au cours du treizième mois suivant la signature de ce contrat, M. [E] a acquis auprès de la société Francelot un immeuble en l'état futur d'achèvement.

2. M. [E] a assigné, après expertise, la société Francelot afin de faire fixer la date d'achèvement de l'ouvrage au 16 mars 2018 et en paiement de diverses indemnités dont des pénalités de retard.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

3. La société Francelot fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. [E] des pénalités contractuelles de retard, après avoir fixé la date d'achèvement des travaux au 17 mars 2018 et d'ordonner la compensation entre les créances respectives des parties, alors :

« 1°/ que selon l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, l'immeuble vendu en l'état futur d'achèvement est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à son utilisation, conformément à sa destination ; que la société Francelot a fait valoir que l'émission des certificats de conformité Consuel et Qualigaz, les 23 et 30 mars 2016, permettait d'établir qu'il avait été procédé aux raccordements aux réseaux de fluide, de sorte que l'immeuble était alors propre à son utilisation ; qu'en jugeant que l'immeuble n'avait pas été achevé avant la remise de ces certificats par le vendeur à l'acquéreur, le 16 mars 2018, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure l'achèvement antérieur de l'immeuble au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'elle a ainsi violé cet article et l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;



2°/ qu'à supposer que la cour d'appel ait jugé que l'absence d'alimentation de l'immeuble en fluides au 6 janvier 2017 permettait d'établir que celui-ci n'était pas propre à son utilisation, elle a, en laissant sans réponse les conclusions de la société Francelot soutenant que cette absence d'alimentation était imputable au défaut d'accomplissement par M. [E] des démarches nécessaires auprès des fournisseurs de fluides, violé l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ qu'en jugeant que le contrat de vente édictait un formalisme spécial pour voir constater l'achèvement de l'immeuble, après avoir constaté que ce contrat faisait référence en page19, relative au délai d'achèvement et de livraison, à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, lequel ne prévoit aucune procédure de constatation de l'achèvement de l'immeuble, la cour d'appel a violé cet article, ensemble l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

4°/ que le contrat de vente prévoyait un délai de construction et d'achèvement du bien de treize mois à compter de la signature, que tout retard dans la livraison entraînera le paiement d'une somme égale à 1/3000ème du prix d'achat par jour écoulé et que l'achèvement dont il s'agit s'entend tel qu'il est établi par l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'aucune stipulation du contrat ne lie les pénalités à la procédure de déclaration et de constat d'achèvement prévu dans le contrat ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1134, devenu 1103, du code civil, méconnaissant le principe suivant lequel le juge ne peut dénaturer les documents de la cause ;

5°/ qu'en toute hypothèse, il résultait des constatations de la cour d'appel selon lesquelles le contrat prévoyait, en cas de désaccord des parties, qu'il serait procédé au constat de l'achèvement par une personne qualifiée, que la procédure de constat de l'achèvement ne constituait pas un préalable indispensable à cette constatation ; qu'en jugeant qu'il résultait du non-respect de cette procédure que l'immeuble n'avait pu être achevé avant le 16 mars 2018, la cour d'appel a violé l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1134, devenu 1103, du code civil ;

6°/ qu'enfin, dans ses conclusions d'appel, la société Francelot a fait valoir qu'elle avait procédé à des opérations de pré-livraison avec M. [E], lequel avait émis des réserves mineures et opposé notamment, alors que la livraison était possible, une déclinaison anormale de son terrain et exigé une mise en conformité avant toute livraison, mise en conformité qui était inutile ; qu'en retenant que la société Francelot ne justifie pas d'une convocation de M. [E] pour voir constater la réalité de l'achèvement de l'immeuble et pour prendre livraison du bien, conformément aux termes du contrat, sans répondre à ce moyen pertinent, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »




Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a retenu que les certificats de conformité préalables à toute ouverture de contrats de fourniture de gaz et d'électricité avaient été remis à M. [E] le 16 mars 2018 et qu'avant cette date, l'immeuble ne pouvait pas être considéré comme étant habitable.

5. Elle a pu déduire, de ce seul motif, répondant en les écartant aux conclusions prétendument délaissées, que la date du 16 mars 2018 devait être retenue comme étant celle de l'achèvement de l'ouvrage, de sorte que les pénalités de retard étaient dues jusqu'à cette date.

6. Le moyen, inopérant en ses quatre dernières branches qui critiquent des motifs surabondants, n'est donc pas fondé pour le surplus.

Mais sur le moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

7. M. [E] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement de diverses sommes au titre des travaux de parachèvement et de reprise des désordres listés par l'expert, alors :

« 1°/ que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu de réparer les vices de construction et les défauts de conformité apparents dénoncés dans l'année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; qu'en retenant, pour écarter la demande de M. [E] tendant au paiement de la somme de 16 548 euros, correspondant aux désordres dénoncés par l'expert judiciaire, que les désordres ?devaient figurer sur les réserves du procès-verbal de réception de l'immeuble, faire l'objet d'une évaluation poste par poste et d'un compte entre les parties?, la cour d'appel, qui a confondu les règles de la vente en l'état futur d'achèvement et celles du louage d'ouvrage, a violé les articles 1642-1 et 1648 du code civil ;

2°/ que le vendeur d'un immeuble à construire est tenu de réparer les vices de construction et les défauts de conformité apparents dénoncés dans l'année qui suit la date du plus tardif des deux événements suivants : la réception des travaux, avec ou sans réserves, ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur ; qu'en écartant la demande de M. [E] tendant au paiement de la somme de 16 548 euros en réparation des désordres, cependant qu'il résultait de ses constatations que les désordres avaient été dénoncés au cours de l'expertise judiciaire, laquelle était intervenue alors que M. [E] n'avait pas encore pris possession des lieux, ce dont il résultait que les désordres constituaient des vices apparents devant être réparés par le vendeur en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel a violé les articles 1642-1 et 1648 du code civil. »

Réponse de la cour

Recevabilité du moyen

8. La société Francelot conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient que M. [E] ne s'était pas prévalu, dans ses conclusions d'appel, de la garantie des vices apparents prévue par l'article 1642-1 du code civil.

9. Cependant, dans ses conclusions d'appel, M. [E] avait sollicité la condamnation de la société Francelot à payer les travaux de parachèvement, en faisant valoir que ces travaux devaient être mis à la charge du vendeur dans le cadre de ses garanties légales.

10. Le moyen, qui n'est pas nouveau, est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 1642-1, alinéa 1er, et 1648, alinéa 2, du code civil :

11. Aux termes du premier de ces textes, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

12. Aux termes du second, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

13. Pour rejeter la demande en paiement de M. [E], l'arrêt retient que le contrat passé entre les parties ne prévoyait pas la rétention par l'acquéreur de 5 % du prix de vente au titre de travaux inachevés et que les travaux de reprise retenus par l'expert judiciaire, portant sur des finitions à caractère non substantiel, auraient dû figurer sur les réserves du procès-verbal de réception de l'immeuble.

14. En statuant ainsi, alors que l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement de ce délai d'un mois, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. [E] au titre des travaux de parachèvement, l'arrêt rendu le 27 avril 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;

Condamne la société Francelot aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Francelot et la condamne à payer à M. [E] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt-cinq.ECLI:FR:CCASS:2025:C300098

Le vendeur d'immeuble à construire est, comme les constructeurs, tenu à l'égard de l'acquéreur d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-22.457
• ECLI:FR:CCASS:2024:C300094
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 15 février 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Grenoble, du 04 mai 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Le Prado - Gilbert, SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, SCP Duhamel, SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, SCP L. Poulet-Odent, SCP Marlange et de La Burgade, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 15 février 2024




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 94 F-D

Pourvoi n° U 21-22.457







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 FÉVRIER 2024

La société [Adresse 10], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], a formé le pourvoi n° U 21-22.457 contre l'arrêt rendu le 4 mai 2021 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Spaggiari frères, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 9],

2°/ à M. [L] [C], domicilié [Adresse 8], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société RBT ingénierie,

3°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], dont le siège est [Adresse 10], représenté par son syndic la société Gestissimo, exerçant sous l'enseigne Demichelis immobilier, dont le siège est [Adresse 3],

4°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 11], venant aux droits et obligations de la société Gan Eurocourtage,

5°/ à la société 3D ingénierie, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],

6°/ à la société SMA, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7], anciennement dénommée Sagena,

7°/ à la société Lyonnaise de banque, société anonyme, dont le siège est [Adresse 6],

8°/ à la société Generali IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],

9°/ à la société SMABTP, dont le siège est [Adresse 7], et anciennement [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les sociétés Spaggiari frères et Generali IARD et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] ont formé, chacun, un pourvoi incident contre le même arrêt.

Les sociétés 3D ingénierie, SMA et SMABTP ont formé des pourvois provoqués.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, dix moyens de cassation.

Les demanderesses aux pourvois incidents invoquent, respectivement, à l'appui de leur recours, trois, deux et deux moyens de cassation.

Les demanderesses aux pourvois provoqués invoquent, chacune, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société civile immobilière [Adresse 10], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société 3D ingénierie, de la SCP Duhamel, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat des sociétés SMA et SMABTP, de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de la société Lyonnaise de banque, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la société Spaggiari frères, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Generali IARD, après débats en l'audience publique du 9 janvier 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 4 mai 2021, rectifié le 26 octobre 2021), la société civile immobilière [Adresse 10] (la SCI), qui a souscrit une assurance dommages-ouvrage et une assurance constructeur non réalisateur auprès de la société Gan Eurocourtage, transférées à la société Allianz IARD (la société Allianz), a confié, pour la réalisation d'une résidence hôtelière et de tourisme, une mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage à la société 3D ingénierie, la société RBT ingénierie, désormais en liquidation judiciaire, assurée auprès de la société Sagena, devenue SMA, étant entreprise générale et la société Spaggiari frères, assurée auprès de la société Generali IARD (la société Generali) et de la SMABTP, sous-traitante de celle-ci.

2. La société Lyonnaise de banque s'est portée caution de la société RBT ingénierie.

3. La déclaration d'achèvement de travaux a été établie le 26 novembre 2007.

4. Se plaignant de divers désordres, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] (le syndicat des copropriétaires) a, après expertise, assigné en réparation la SCI et les intervenants à l'acte de construire ainsi que leurs assureurs.

Examen des moyens

Sur le troisième moyen, pris en ses troisième à cinquième branches, et sur les quatrième, huitième et dixième moyens du pourvoi principal, sur les premier et deuxième moyens du pourvoi incident de la société Spaggiari frères et sur le second moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal

Enoncé du moyen

6. La SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme au titre de l'aménagement paysager et de condamner la société Spaggiari frères à la garantir seulement à hauteur de 50 % de celle-ci, alors « que le promoteur-vendeur est tenu envers l'acquéreur d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que, pour les espaces paysagers, il s'agissait d'un désordre esthétique, donc non décennal ; que la cour d'appel a retenu l'existence de fautes consistant en un défaut de qualité des végétaux et un manque de finition et, pour engager la responsabilité contractuelle de la SCI [Adresse 10], qu'un « défaut de coordination » lui était imputable tenant au fait que « d'autres entreprises étaient intervenues après la société Spaggiari » ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser une faute de la SCI [Adresse 10], qui était maître d'ouvrage et n'avait pas réalisé les travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147, devenu 1231-1, et 1646-1 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1646-1 du code civil :

7. En application de ces textes, le vendeur d'immeuble à construire est, comme les constructeurs, tenu à l'égard de l'acquéreur d'une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires (3e Civ. 6 octobre 2010, pourvoi n° 09-66.521, Bull. 2010, III, n° 178), le seul manquement de celui-ci à son obligation de remettre à l'acquéreur un ouvrage exempt de vices ne suffisant pas à caractériser sa faute de ce chef (3e Civ., 13 février 2013, pourvoi n° 11-28.376, Bull. 2013, III, n° 21).

8. Pour condamner la SCI à payer une certaine somme au syndicat des copropriétaires au titre des espaces paysagers, l'arrêt retient que le désordre esthétique, provenant d'un défaut de qualité de végétaux et d'un manque de finition, lui est imputable, dans la mesure où il résulte d'un défaut de coordination à la suite de l'intervention de la société Spaggiari frères qui en avait été chargée après la résiliation du marché conclu avec la société RBT ingénierie.

9. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la faute du maître de l'ouvrage, qui n'avait pas réalisé les travaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Sur le troisième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal

Enoncé du moyen

10. La SCI fait grief à l'arrêt d'infirmer le jugement en ce qu'il avait condamné in solidum la société Spaggiari frères et la SMA à la garantir, ainsi que la société Allianz, du paiement d'une certaine somme au titre des réseaux et de condamner uniquement la société SMA à la garantir du paiement de cette somme, alors « que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions d'appel ; qu'en l'espèce, dans le dispositif de ses conclusions d'appel, la société Spaggiari frères demandait seulement une infirmation partielle du jugement et, au titre des réseaux, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation à l'encontre de la société Spaggiari frères et de réduire sa condamnation à garantie à l'égard de la seule société SMA ; qu'elle ne demandait pas l'infirmation du chef du jugement l'ayant condamnée à relever et garantir la SCI [Adresse 10] de la condamnation prononcée au titre des réseaux, ni le rejet de la demande de garantie de la SCI [Adresse 10] ; qu'en infirmant néanmoins le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, en ne condamnant pas la société Spaggiari frères à garantir la SCI [Adresse 10] au titre des réseaux, la cour d'appel a violé l'article 954 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 954, alinéas 3 et 4, du code de procédure civile :

11. Selon ce texte, la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions déposées.

12. L'arrêt infirme le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la société Spaggiari frères et la SMA à garantir la SCI et la société Allianz du paiement d'une certaine somme au titre des réseaux et condamne la seule société SMA de ce chef.

13. En statuant ainsi, alors que dans le dispositif de ses conclusions d'appel, la société Spaggiari frères n'avait pas demandé l'infirmation du jugement en ce que celui-ci l'avait condamnée à garantir intégralement la SCI et la société Allianz de la condamnation prononcée au titre des réseaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Sur le cinquième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal, sur le troisième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident de la société Spaggiari frères, sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident de la société Generali, sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi provoqué de la société 3D ingénierie et sur le premier moyen du pourvoi provoqué de la SMA, rédigés en termes similaires, réunis

Enoncé des moyens

14. Par leur moyen, la SCI et la société 3D ingénierie font grief à l'arrêt de les condamner in solidum et avec les sociétés Allianz, SMA, Spaggiari frères et Generali à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices immatériels, alors « que le juge est tenu d'indiquer le fondement de sa décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a ordonné la réparation de certains postes de préjudices matériels du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et d'autres sur le fondement de la responsabilité décennale ; qu'en revanche, la cour d'appel n'a pas précisé au titre de quelle responsabilité elle ordonnait la réparation des préjudices complémentaires, également appelés préjudices immatériels, du syndicat des copropriétaires ; qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement de la condamnation prononcée, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle et a violé l'article 12 du code de procédure civile. »

15. Par son troisième moyen, la société Spaggiari frères fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la SCI et les sociétés Allianz, 3D ingénierie, SMA, et Generali à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices immatériels, alors « que le juge est tenu d'indiquer le fondement juridique de sa décision ; qu'en condamnant cependant la société Spaggiari au paiement d'une somme de 30.000 euros au titre des « préjudices complémentaires »
prétendument subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], aux motifs qu'il « existe indéniablement un préjudice lié à l'impossibilité de bénéficier de toutes les prestations attendues d'une résidence de tourisme », sans préciser le fondement juridique de cette condamnation, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. »

16. Par son premier moyen, la société Generali fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la SCI et les sociétés Allianz, 3D ingénierie, SMA, et Spaggiari frères à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices immatériels, alors « que le juge est tenu d'indiquer le fondement de sa décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a ordonné la réparation de certains postes de préjudices matériels du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité contractuelle, et d'autres sur le fondement de la responsabilité décennale, mais elle n'a pas précisé au titre de quelle responsabilité elle ordonnait la réparation des préjudices complémentaires, également appelés préjudices immatériels, du syndicat des copropriétaires ; qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement de la condamnation prononcée, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ».

17. Par son premier moyen, la société SMA fait grief à l'arrêt de la condamner, in solidum avec la SCI et les sociétés Allianz, 3D ingénierie, Spaggiari frères et Generali à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices immatériels, alors « que le juge est tenu d'indiquer le fondement de sa décision ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a ordonné la réparation de certains postes de préjudices matériels du syndicat des copropriétaires sur le fondement de la responsabilité décennale ; qu'à défaut de préciser au titre de quelle responsabilité elle ordonnait la réparation des préjudices complémentaires, la cour d'appel n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle en violation de l'article 12 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 12, alinéa 1er, du code de procédure civile :

18. Aux termes de ce texte, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

19. Pour condamner la SCI et les sociétés 3D ingénierie, SMA, Spaggiari frères et Generali, à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme au titre des préjudices complémentaires, l'arrêt retient qu'il existe indéniablement un préjudice lié à l'impossibilité durant plusieurs années de bénéficier de toutes les prestations attendues d'une résidence de tourisme, à savoir l'impossibilité de bénéficier de chemins d'accès piétonniers accessibles à tous, d'utiliser la piscine dans des conditions correctes, de profiter d'espaces verts en état correct, et qu'il existe également un préjudice lié au retard pris par le chantier, à l'absence de réserves, pourtant essentielles, lors des opérations de réception, et au fait que les copropriétaires ont dû avancer certains frais pour permettre à la résidence de fonctionner et de louer les appartements.

20. En statuant ainsi, sans préciser le fondement juridique des responsabilités encourues au titre des préjudices immatériels, après avoir retenu qu'une partie de ceux-ci étaient consécutifs à des désordres de nature décennale tandis que d'autres relevaient de la responsabilité contractuelle de droit commun des intervenants, la cour d'appel, qui n'a pas mis en mesure la Cour de cassation d'exercer son contrôle, a violé le texte susvisé.

Sur le septième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

21. La SCI fait grief à l'arrêt d'infirmer le jugement qui avait condamné la société Allianz à la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre en faveur du syndicat des copropriétaires et, statuant à nouveau, de rejeter ses demandes en garantie contre son assureur, la société Allianz, alors « que dans un contrat d'assurance de responsabilité, l'assureur est tenu de garantir son assuré du risque couvert ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a bien relevé que la compagnie Allianz était l'assureur de la SCI [Adresse 10] ; qu'en retenant néanmoins que la compagnie Allianz devait seulement être condamnée in solidum avec la SCI [Adresse 10] pour les condamnations prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires, mais qu'il n'y avait pas lieu de la condamner à relever et garantir la SCI [Adresse 10], la cour d'appel a violé les articles L.113-5, L. 121-1 et L. 124-1 à L. 124-5 du code des assurances. »

Réponse de la Cour

Vu les articles L. 113-5 et L. 124-3 du code des assurances :

22. En application de ces textes, l'assureur de responsabilité, condamné au titre de l'action directe, in solidum avec son assuré, au profit du tiers victime, doit sa garantie à l'assuré dès lors que le risque couvert par le contrat s'est réalisé.

23. Pour infirmer le jugement ayant condamné la société Allianz à garantir la SCI qui avait souscrit auprès d'elle une assurance constructeur-non réalisateur et rejeter la demande en garantie formée par celle-ci contre son assureur, l'arrêt retient qu'il n'y a pas lieu de condamner la société Allianz à relever et garantir son assurée, mais de prononcer une condamnation in solidum contre les deux au profit du syndicat des copropriétaires.

24. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Sur le neuvième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal

Enoncé du moyen

25. La SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes contre M. [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société RBT ingénierie, alors « que le juge ne peut refuser d'évaluer le montant d'une créance dont il a constaté l'existence en son principe ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la société RBT ingénierie avait été en charge de la réalisation des réseaux et des peintures et lasures des volets, menuiseries extérieures, serrureries et bandeaux ; qu'elle a retenu que la responsabilité de la société RBT ingénierie était indéniable ; qu'en refusant néanmoins de fixer une quelconque créance au passif de la liquidation de cette société, au motif que la demande de la SCI [Adresse 10] n'était pas détaillée, quand il lui appartenait d'évaluer la créance en lien avec la responsabilité de la société RBT ingénierie, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 4 du code civil :

26. En application de ce texte, le juge ne peut refuser d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence en son principe.

27. Pour rejeter la demande de fixation de créance au passif de la société RBT ingénierie, représentée par M. [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, l'arrêt retient que, si la responsabilité de celle-ci dans les désordres affectant le réseau d'assainissement des eaux pluviales, les peintures et lasures des volets, les menuiseries extérieures, les serrureries et bandeaux, est indéniable, la SCI ne détaille pas sa demande.

28. En statuant ainsi, après avoir retenu que les préjudices du syndicat des copropriétaires que la SCI avait été condamnée à réparer, in solidum avec d'autres, s'élevaient aux sommes de 30 004,70 euros pour les réseaux d'assainissement des eaux pluviales et de 33 432,17 euros pour les peintures et lasures des volets, ce dont il résultait que le préjudice invoqué par la SCI au soutien de son recours avait été constaté dans son existence et son quantum, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Sur le neuvième moyen, pris en sa troisième branche, du pourvoi principal

Enoncé du moyen

29. La SCI fait le même grief à l'arrêt, alors « que le maître d'ouvrage, condamné vis-à-vis de la victime, est fondé à obtenir la garantie totale des locateurs d'ouvrage auteurs du trouble ; que l'existence d'autres responsables ne fait pas disparaître la dette de l'entreprise responsable envers le maître d'ouvrage ; qu'en refusant de fixer une quelconque créance au passif de la liquidation de la société RBT ingénierie, au motif impropre que celle-ci n'était pas la seule responsable, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1792 du code civil :

30. En application de ce texte, le fait du locateur d'ouvrage qui a contribué, indivisiblement avec d'autres, à un désordre de nature décennale, engage sa responsabilité pour l'entier dommage à l'égard du maître de l'ouvrage condamné à réparation au profit de l'acquéreur, sous la seule réserve de ses propres recours contre les co-auteurs, lesquels n'affectent pas l'étendue de son obligation à l'égard de la victime du dommage.

31. Pour rejeter la demande de fixation de créance au passif de la société RBT ingénierie, représentée par M. [C], en sa qualité de liquidateur judiciaire, l'arrêt retient que, si la responsabilité de celle-ci dans les désordres affectant le réseau d'assainissement des eaux pluviales, les peintures et lasures des volets, les menuiseries extérieures, les serrureries et bandeaux, était indéniable, elle n'était pas la seule.

32. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Et sur le premier moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires

Enoncé du moyen

33. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation in solidum prononcée contre la SCI et les sociétés Allianz, Spaggiari frères et Generali au titre des travaux de voirie, alors « que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que, pour limiter à la somme de 3 397,10 euros l'indemnisation du syndicat des copropriétaires, qui sollicitait une somme de 143 232,10 euros au titre des travaux de reprise des désordres affectant les voiries, cheminements piétonniers et parkings de la résidence, la cour d'appel a estimé ne devoir retenir que cette somme dont le syndicat justifiait par la production d'une facture du 28 juillet 2011, pour la création d'un revêtement bicouche permettant l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite au bâtiment accueil animation, « à défaut d'autre document » et « en l'absence d'élément permettant de chiffrer le coût de la création d'un revêtement de type bicouche pour permettre l'accès des personnes handicapées aux bâtiments logement » ; qu'en statuant ainsi, quand le bordereau de communication des pièces produites par le syndicat des copropriétaires mentionnait la production du rapport d'expertise judiciaire du 8 novembre 2013 qui évaluait les « travaux de remise en état et de finition nécessaires au droit des voiries, parkings et cheminements piétonniers » à la somme de 115 231 euros HT, outre 14 980 euros HT de maîtrise d'oeuvre, estimation que le syndicat des copropriétaires reprenait expressément à son compte dans ses conclusions, la cour d'appel a dénaturé le bordereau de communication de pièces, en violation du principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. »

Réponse de la Cour

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :

34. Pour limiter à une certaine somme la réparation allouée au syndicat des copropriétaires au titre des voiries, qui ne permettaient pas l'accessibilité aux personnes handicapées des différents bâtiments, l'arrêt retient que le syndicat des copropriétaires justifie avoir dépensé la somme de 3 397,10 euros, selon facture du 28 juillet 2011, pour faire procéder à la création d'un revêtement bi-couche et qu'à défaut d'autre document, cette somme sera retenue.

35. En statuant ainsi, alors qu'il ressortait du bordereau de communication des pièces annexé aux conclusions du syndicat des copropriétaires, lequel se prévalait, au soutien de sa prétention, de l'évaluation par l'expert du coût des travaux réparatoires de la voirie à hauteur de la somme de 143 232,10 euros, que le rapport d'expertise avait été versé aux débats, la cour d'appel, qui a dénaturé, par omission, le bordereau de communication des pièces, a violé le principe susvisé.

Portée et conséquence de la cassation

36. La société Allianz, prise en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage et assureur constructeur non réalisateur, s'étant associée dans le délai légal, au troisième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal, la cassation prononcée sur ce moyen doit être étendue au chef de dispositif de l'arrêt qui infirme le jugement en ce qu'il condamne in solidum la société Spaggiari frères et la société SMA à relever et garantir la SCI et la société Allianz de la condamnation prononcée à leur encontre au paiement de la somme de 30 004,70 euros et qui condamne la seule société SMA à la rever et garantir, ainsi que la SCI, du paiement de cette somme.

37. La société Allianz, prise en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage et constructeur non-réalisateur, s'étant associée, dans le délai légal, au cinquième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal, au troisième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident de la société Spaggiari frères, au premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident de la société Generali, au premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident de la société 3D ingénierie au premier moyen du pourvoi provoqué de la SMA, la cassation prononcée sur ces griefs doit être étendue au chef du dispositif de l'arrêt qui la condamne in solidum avec la SCI et les sociétés 3D ingénierie, SMA, Spaggiari frères et Generali à payer une certaine somme au syndicat des copropriétaires en réparation des préjudices immatériels.

38. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de la disposition de l'arrêt qui condamne la SCI, in solidum avec la société Spaggiari frères, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 121 916,30 euros au titre de l'aménagement paysager, entraîne la cassation du chef de dispositif qui condamne la société Spaggiari frères à garantir la SCI à hauteur de 50 % de cette somme, qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

39. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de la disposition de l'arrêt qui condamne in solidum la SCI et les sociétés Allianz, 3D ingénierie, SMA, Spaggiari frères et Generali à payer au syndicat des copropriétaires une certaine somme à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices immatériels, entraîne la cassation des chefs de dispositif qui statuent sur les recours des coobligés entre eux de ce chef, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

Mise hors de cause

40. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société Lyonnaise de banque, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

41. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires, la SCI ni les sociétés Allianz, 3D ingénierie, Spaggiari frères, SMA et SMABTP et Generali dont la présence est nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il :

- infirme le jugement en ce qu'il avait condamné la société civile immobilière [Adresse 10], in solidum avec la société Spaggiari frères, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 121 916,30 euros au titre de l'aménagement paysager,

- condamne la société Spaggiari frères à garantir la société civile immobilière [Adresse 10] à hauteur de 50 % de cette somme,

- infirme le jugement en ce qu'il avait condamné in solidum la société Spaggiari frères et la SMA à garantir la société civile immobilière [Adresse 10] et la société Allianz IARD de la condamnation prononcée à leur encontre à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 30 004,70 euros au titre des réseaux et, statuant à nouveau, condamné la seule société SMA à relever et garantir la société civile immobilière [Adresse 10] et la société Allianz IARD de cette condamnation,

- condamne in solidum la société civile immobilière [Adresse 10] et les sociétés Allianz IARD, 3D ingénierie, SMA, Spaggiari frères et Generali IARD à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices immatériels,

- condamne in solidum les sociétés 3D ingénierie, SMA, Spaggiari frères et Generali IARD à relever et garantir la société civile immobilière [Adresse 10] et la société Allianz IARD des condamnations prononcées à leur encontre au titre des préjudices immatériels à hauteur de la somme de 22 500 euros,

- condamne in solidum la société civile immobilière [Adresse 10] et les sociétés Allianz, Spaggiari frères, Generali IARD et 3D ingénierie à relever et garantir la société SMA, assureur de la société RBT ingénierie, des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices immatériels à hauteur de la somme de 22 500 euros,

- condamne in solidum la société civile immobilière [Adresse 10] et les sociétés Allianz, SMA, et 3D ingénierie à relever et garantir la société Generali IARD, assureur de la société Spaggiari frères, des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices immatériels à hauteur de la somme de 22 500 euros,

- condamne in solidum la société civile immobilière [Adresse 10] et les sociétés Allianz, SMA, Generali IARD et la société Spaggiari frères à relever et garantir la société 3D ingénierie des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices immatériels à hauteur de la somme de 22 500 euros,

- infirme le jugement en ce qu'il avait condamné la société Allianz IARD à relever et garantir la société civile immobilière [Adresse 10] des condamnations de toute nature prononcées à son encontre sauf s'agissant du bâtiment d'accueil-animation, de l'aménagement paysager et de la piscine et, statuant à nouveau, rejeté les demandes en garantie formées par la société civile immobilière [Adresse 10] à l'encontre de la société Allianz IARD,

- rejette la demande formée par la société civile immobilière [Adresse 10] tendant à la fixation de sa créance au titre des réseaux d'assainissement des eaux pluviales, des peintures et lasures des volets, des menuiseries extérieures, serrureries et bandeaux au passif de la société RBT ingénierie, représentée par M. [C], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire,

- limite, au titre des travaux de voirie, la condamnation prononcée in solidum à l'encontre de la société civile immobilière [Adresse 10] et des sociétés Allianz IARD, Spaggiari frères et Generali IARD au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], à la somme de 3 397,10 euros,

l'arrêt rendu le 4 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Met hors de cause la société Lyonnaise de banque ;

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], la société civile immobilière [Adresse 10], les sociétés Allianz IARD, 3D ingénierie, Spaggiari frères, SMA et SMABTP et Generali IARD ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne la société civile immobilière [Adresse 10] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze février deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300094

Le délai de forclusion de l'article 1648, alinéa 2, du code civil n'est pas applicable à l'action qui a pour objet d'obtenir l'exécution de l'engagement pris par le vendeur d'immeuble à construire

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-23.716
• ECLI:FR:CCASS:2024:C300066
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 01 février 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Metz, du 20 septembre 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

Me Guermonprez, SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, SCP Célice, Texidor, Périer, SCP Krivine et Viaud

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 1er février 2024




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 66 F-D

Pourvoi n° G 22-23.716




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER FÉVRIER 2024

Le syndicat des copropriétaires de [Adresse 12], dont le siège est [Adresse 8], représenté par son syndic la société Foncia Sologat, dont le siège est [Adresse 6], a formé le pourvoi n° G 22-23.716 contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2022 par la cour d'appel de Metz (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Icade promotion, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], venant aux droits de la société civile immobilière [Adresse 8],

2°/ à M. [W] [K], domicilié [Adresse 3],

3°/ à M. [N] [S], domicilié [Adresse 10], exerçant sous l'enseigne Atelier d'architecture [S],

4°/ à la société Caisse d'assurance mutuelle du BTP, société d'assurance à forme mutuelle, dont le siège est [Adresse 11], prise en sa qualité d'assureur de la société Cabinet Thill,

5°/ à la société [H] [O] et [R] [U], mandataires judiciaires associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 5], en la personne de M. [O], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet Thill,

6°/ à la société Entreprise Jean Salmon, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 13],

7°/ à Mme [J] [V], domiciliée [Adresse 7], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Entreprise Jean Salmon,

8°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], venant aux droits de la compagnie d'assurances Azur assurances IARD,

9°/ à la société Omnitech, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 9],

10°/ à la société Costantini France, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

La société Icade promotion a formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat du syndicat des copropriétaires de [Adresse 12], de Me Guermonprez, avocat de la société Icade promotion, de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société MMA IARD, après débats en l'audience publique du 12 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,




la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte au syndicat des copropriétaires de [Adresse 12] (le syndicat des copropriétaires) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Caisse d'assurance mutuelle du BTP, Costantini France, Entreprise Jean Salmon et Omnitech, MM. [K] et [S], Mme [V], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Entreprise Jean Salmon, et la société civile professionnelle [H] [O] et [R] [U], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet Thill.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 20 septembre 2022), la société civile immobilière [Adresse 8] (la SCI), assurée au titre de la responsabilité du constructeur non réalisateur auprès de la société Azur assurances, aux droits de laquelle vient la société MMA IARD, a fait édifier et vendu en état futur d'achèvement un groupe d'immeubles comprenant trois bâtiments, qui a été placé sous le régime de la copropriété et dénommé Résidence Schumann.

3. Les travaux ont donné lieu à une réception avec réserves.

4. Se plaignant notamment de l'absence de levée des réserves, le syndicat des copropriétaires a assigné, après expertise, la société Icade promotion, venant aux droits de la SCI, et son assureur la société MMA IARD, aux fins d'indemnisation.

Examen des moyens

Sur le moyen du pourvoi incident, qui est préalable, et sur le second moyen du pourvoi principal,

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le moyen du pourvoi incident qui est irrecevable et sur le second moyen du pourvoi principal qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.





Mais sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

6. Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables pour forclusion ses prétentions au titre des désordres réservés non levés, alors « que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ; que si, en application de l'article 1648 alinéa 2 du code civil, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents, ce délai de forclusion ne s'applique pas aux désordres apparents que le vendeur s'est engagé à réparer ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que par sa lettre du 6 février 2009, la SCI [Adresse 8] s'était engagée sans ambiguïté à reprendre les désordres apparents, en sorte que le délai de forclusion d'un an ne pouvait être opposé à l'action du syndicat des copropriétaires ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1648, alinéa 2, du code civil :

7. Le délai de forclusion de l'article 1648, alinéa 2, du code civil n'est pas applicable à l'action qui a pour objet d'obtenir l'exécution de l'engagement pris par le vendeur d'immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l'objet de réserves à la réception.

8. Pour déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires tendant à l'indemnisation des désordres réservés non levés, l'arrêt retient que l'engagement du vendeur de reprendre ces désordres avait interrompu le délai annal de forclusion mais que l'action était tardive pour avoir été engagée plus d'un an après l'ordonnance du 8 décembre 2009, dernier acte interruptif.

9. En statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que le vendeur d'immeuble à construire s'était engagé à reprendre les désordres réservés non levés, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Mise hors de cause

10. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la société MMA IARD, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables pour forclusion les prétentions du syndicat des copropriétaires de [Adresse 12] au titre des désordres réservés mais non levés, l'arrêt rendu le 20 septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ;

Met hors de cause la société MMA IARD ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;

Condamne la société Icade promotion aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par les sociétés Icade promotion et MMA IARD et condamne la société Icade promotion à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 12] la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier février deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300066