Jours de souffrance obturés et perte de valeur vénale

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-11.448
• ECLI:FR:CCASS:2024:C300529
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 03 octobre 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 12 octobre 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Cabinet Briard, Bonichot et Associés, SARL Cabinet Rousseau et Tapie

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL


COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 3 octobre 2024




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 529 F-D

Pourvoi n° U 23-11.448



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 OCTOBRE 2024

Mme [G] [T], épouse [M], domiciliée [Adresse 5], a formé le pourvoi n° U 23-11.448 contre l'arrêt rendu le 12 octobre 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Sam, société civile, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société 51 Chabrol, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],

3°/ à la société Groupe Arcange, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], venant aux droits de la société 51 Chabrol, société à responsabilité limitée, par application de la transmission universelle de patrimoine,

4°/ à la société Chabrol, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6],

5°/ à la société SC Financière sept, société civile, dont le siège est [Adresse 4], venant aux droits de la société Chabrol, société par actions simplifiée, par application de la transmission universelle de patrimoines,

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Brillet, conseiller, les observations de la SARL Cabinet Briard, Bonichot et Associés, avocat de Mme [T], de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Sam, après débats en l'audience publique du 3 septembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Brillet, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à Mme [T] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés 51 Chabrol, Groupe Arcange, venant aux droits de la société 51 Chabrol, Chabrol et SC Financière sept, venant aux droits de la société Chabrol.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 octobre 2022), Mme [T] a entrepris, sur un fonds lui appartenant, la construction d'un bâtiment adossé au mur pignon d'un l'immeuble appartenant à la société civile immobilière Sam (la SCI).

3. Se plaignant de l'obturation en résultant de deux ouvertures existantes dans ce mur pignon, la SCI a assigné Mme [T] aux fins d'indemnisation de son préjudice.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Mme [T] fait grief à l'arrêt de confirmer le jugement et de la condamner à verser à la SCI une certaine somme à titre d'indemnité, outre frais irrépétibles et dépens, alors :

« 1°/ que la suppression d'un jour de souffrance, qui ne conduit qu'à mettre fin à une simple tolérance, ne peut pas constituer un trouble anormal de voisinage ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé que l'obstruction de deux jours de souffrance dans l'immeuble de la SCI par la construction légalement édifiée par l'exposante d'un immeuble sur son fonds constituait un trouble anormal de voisinage, dont elle devait réparation à raison de la perte de lumière qui en avait résulté, sans que l'environnement très urbanisé de la construction litigieuse ne puisse rendre acceptable cette perte de luminosité ; qu'en statuant ainsi, quand la SCI ne pouvait prétendre à aucun maintien de ces jours de souffrance dont elle ne bénéficiait que par une simple tolérance et quand l'exposante n'avait commis aucun abus en y mettant fin dans l'exercice des prérogatives légitimes de son droit de propriété dans un contexte urbain, de sorte que le dommage éventuellement causé à la SCI constituait un dommage normal de voisinage insusceptible de réparation, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

2°/ que le caractère anormal d'un trouble de voisinage s'apprécie in concreto au regard de l'environnement dans lequel il se produit ; qu'en l'espèce, pour retenir que la SCI aurait été victime d'un trouble anormal de voisinage du fait de la suppression de deux jours de souffrance, la cour d'appel a jugé que « le fait que le présent litige s'inscrive dans le cadre d'un environnement très urbanisé impliquant nécessairement la possibilité de devoir subir des pertes d'ensoleillement en raison de la construction de nouveaux bâtiments n'a pas pour effet de rendre acceptable la perte significative de luminosité des locaux telles que caractérisée au cas d'espèce » ; qu'en statuant ainsi, quand la suppression de jours à raison d'une construction voisine accolée au mur du bâtiment où ils se trouvent constitue un trouble normal en zone urbanisée, au moins en l'absence de circonstances particulières qui n'ont pas été caractérisées en l'espèce, la cour d'appel a violé le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

3°/ que le caractère anormal d'un trouble de voisinage s'apprécie in concreto au regard de l'environnement dans lequel il se produit ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a jugé qu'une perte d'ensoleillement et de luminosité du local situé au premier étage de l'immeuble de la SCI avait résulté de l'obstruction des deux jours de souffrance litigieux, ce que démontraient les pièces produites par cette dernière, à savoir les attestations de MM. [K] et [B], le constat d'huissier du 21 novembre 2012 et l'étude réalisée le 9 septembre 2015 du cabinet Sommer environnement, et a justifié l'appréciation de la perte de valeur locative du bien ainsi subie par les allégations de l'agence immobilière Habitat & patrimoine, toutes pièces dont l'exposante contestait très sérieusement la valeur ; qu'en statuant ainsi, sans constater que les auteurs de ces différentes pièces s'étaient rendus dans les lieux avant et après les travaux ayant conduit à la disparition des jours litigieux et sans évoquer aucun élément objectif précis de mesure de la différence de luminosité avant et après les travaux, ce qui était indispensable pour établir la réalité et l'ampleur d'un éventuel préjudice et était tout à fait réalisable au moyen d'outils informatiques comme le montrait l'exposante dans ses écritures, la cour d'appel, qui n'a caractérisé ni la réalité, ni l'ampleur du prétendu préjudice de la SCI, a privé sa décision de toute base légale au regard du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ensemble l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable (devenu C. civ., art. 1240) ;

4°/ que les juges du fond doivent répondre aux conclusions opérantes des parties ; qu'en l'espèce, en allouant une indemnité à la SCI en réparation de son prétendu préjudice au titre de la perte de valeur vénale et locative de son immeuble, sans répondre aux conclusions de l'exposante faisant valoir qu'aucun préjudice n'était résulté de la suppression des jours, dans la mesure où il résultait des pièces de la SCI que le local litigieux était toujours utilisé après les travaux dans les mêmes conditions qu'auparavant à titre de bureau et étaient même mieux rentabilisés et que le loyer du bail du local litigieux avait augmenté de 26 % après la suppression des deux jours, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

5. En premier lieu, la cour d'appel a énoncé, à bon droit, que si les jours de souffrance n'entraînent pas, en eux-mêmes, de restriction au droit de propriété du voisin, ce principe ne fait pas obstacle à la possibilité d'obtenir l'indemnisation du préjudice résultant de leur obstruction, même non fautive, dès lors que celui qui s'en prévaut démontre que celle-ci a eu des conséquences excédant les inconvénients normaux du voisinage.

6. Elle a constaté que l'un des murs de l'immeuble construit par Mme [T] était accolé au mur pignon du bâtiment appartenant à la SCI, ce qui avait pour effet de murer totalement les deux jours perçant ce pignon, empêchant tout passage de lumière et toute possibilité d'aération des locaux à usage professionnel loués par celle-ci.

7. Elle a relevé que différents constat d'huissier de justice, courrier et rapports, dont les auteurs s'étaient rendus sur place, établissaient, certains sur la base de mesures techniques, qu'une partie significative des locaux de la SCI était, du fait de cette obturation, privée d'une lumière naturelle suffisante, que la présence des trois fenêtres restantes ne suffisait pas à compenser.

8. Elle en a souverainement déduit qu'en dépit de l'environnement très urbanisé des immeubles, impliquant la possibilité de subir des pertes d'ensoleillement en raison de la construction de nouveaux bâtiments, l'obturation des jours de souffrance occasionnait à la SCI un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

9. En second lieu, elle a retenu, répondant en les écartant aux conclusions prétendument délaissées, que les évaluations produites établissaient l'existence d'une diminution de la valeur vénale de l'immeuble appartenant à la SCI du fait de cette perte de luminosité, qu'elle a indemnisée à hauteur de la somme dont elle a souverainement apprécié le montant.

10. Elle a, dès lors, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [T] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois octobre deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300529

Urbanisme, voisinage et perte d'ensoleillement (CE)

Note, O. Le Bot, SJ G 2023, p. 1164.

Conseil d'État - 5ème - 6ème chambres réunies

• N° 451794
• ECLI:FR:CECHR:2023:451794.20230412
• Mentionné dans les tables du recueil Lebon

Lecture du mercredi 12 avril 2023

Rapporteur

Mme Sara-Lou Gerber

Rapporteur public

M. Florian Roussel

Avocat(s)

SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE ; SCP FOUSSARD, FROGER ; SCP MELKA-PRIGENT-DRUSCH

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et M. A... B... ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 30 janvier 2019 par lequel la maire de Paris a accordé un permis de construire à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " Toit et Joie ", ainsi que la décision implicite du 28 mai 2019 de rejet de leur recours gracieux. Par un jugement n° 1915758/4-3 du 19 février 2021, le tribunal administratif a rejeté leur demande.

Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 18 avril et 29 juin 2021 et le 17 mars 2022 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et autre demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à leur demande ;

3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.



Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Sara-Lou Gerber, maître des requêtes,

- les conclusions de M. Florian Roussel, rapporteur public.

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat du syndicat des copropriétaires des 1 square Alice, 3 square Alice et de M. B..., à la SCP Foussard, Froger, avocat de la Ville de Paris et à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la SA HLM " Toit et Joie " ;




Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 30 janvier 2019, la maire de la Ville de Paris a accordé à la société anonyme d'habitation à loyer modéré (SA HLM) " Toit et Joie " un permis de construire en vue de la réalisation d'un immeuble de vingt logements sociaux. Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et M. A... B... se pourvoient en cassation contre le jugement du 19 mars 2021 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté.

2. En premier lieu, aux termes de l'article UG 7.1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la Ville de Paris : " Nonobstant les dispositions du présent article UG.7 et de l'article UG.10.3, l'implantation d'une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'éclairement d'un immeuble voisin (... ) ". Au sens de ces dispositions, l'atteinte grave aux conditions d'éclairement suppose une obstruction significative de la lumière, qui ne saurait se réduire à une simple perte d'ensoleillement. Lorsqu'une obstruction significative résulte de la perte totale d'éclairement d'une pièce d'au moins un des appartements de l'immeuble voisin, la gravité de l'atteinte doit s'apprécier en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, notamment sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble du ou des appartements concernés.

3. Pour juger que la construction projetée ne portait pas gravement atteinte aux conditions d'éclairement des appartements de l'immeuble voisin, le tribunal administratif a relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que les pièces concernées par une obstruction de la lumière à raison de ce projet n'étaient pas des pièces de vie principales mais des salles de bain seulement éclairées, selon le dossier de la demande de permis de construire, par des jours de souffrance, c'est-à-dire par des ouvertures ne laissant entrer que la lumière. Ainsi, il ne s'est pas fondé sur la seule circonstance que les salles de bains de chacun des appartements concernés, privées d'éclairement du fait du projet envisagé, avaient le caractère de pièces secondaires, mais a aussi tenu compte de la destination de ces pièces et de leur rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble des appartements concernés. Par suite, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit.

4. En deuxième lieu, le 1° de l'article UG 7.2 du règlement du PLU de la Ville de Paris dispose que : " Les propriétaires de terrains contigus ont la possibilité de ménager entre leurs bâtiments des cours communes. (...) ". Eu égard à l'objet de ces dispositions qui est d'aménager les règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, une servitude dite de " cours communes " peut être instituée alors même qu'une des parcelles ne comporterait pas de bâtiments mais des infrastructures ou ne serait pas encore bâtie. Par suite, par ce motif qui n'appelle aucune appréciation de faits et qu'il y a lieu de substituer à celui retenu par le tribunal administratif, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la convention de cours communes passée entre la société " Toit et joie " et la SNCF n'était pas invocable faute de ménager une servitude de cours communes " entre leurs bâtiments " dès lors que, selon eux, les infrastructures ferroviaires en cause ne pouvaient pas être qualifiées de bâtiments.

5. En troisième lieu, aux termes de l'article UG 13.1.2 du règlement du PLU de la Ville de Paris : " Normes relatives aux espaces libres*, à la pleine terre* et aux surfaces végétalisées : / 1°- Dispositions générales : Sur tout terrain dont la profondeur est supérieure à celle de la bande Z*, les espaces libres, situés ou non dans la bande Z, doivent présenter une surface au sol au moins égale à 50% de la superficie S correspondant à la partie du terrain située hors de la bande Z. / (...) / 2°- Cas d'impossibilité technique de réaliser des surfaces de pleine terre : (...) / 3°- Travaux conservant la majeure partie du bâti existant : / Les travaux conservant la majeure partie du bâti existant sur un terrain dont l'occupation n'est pas conforme aux dispositions énoncées au § 1° ou 2° ci-avant sont admis à condition : / - qu'ils ne diminuent pas la Surface végétalisée pondérée* totale calculée sur l'ensemble du terrain avant travaux (Voir calcul indiqué au § 1° ci-avant), / - et que les espaces libres après travaux fassent l'objet d'un traitement de qualité ". Le règlement du plan local d'urbanisme définit " un terrain " comme " une propriété foncière d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire (unité foncière) ". Les dispositions de l'article UG 13.1.2 précitées prévoient que les constructions sur un terrain doivent respecter des normes relatives aux espaces libres et de pleine terre. Son 3° permet, à titre dérogatoire, lorsque l'occupation d'un terrain déjà bâti n'est pas conforme à ces normes, de réaliser des travaux qui diminuent la surface au sol des espaces libres sous réserve de ne pas diminuer la surface végétalisée pondérée calculée conformément au PLU et que les espaces libres après travaux fassent l'objet d'un traitement de qualité, à condition que ces travaux conservent la majeure partie du bâti existant sur ce terrain au sens du règlement du plan local d'urbanisme.

6. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la construction projetée consiste en un nouvel immeuble d'habitation devant être édifié à côté de ceux existant sur une même unité foncière constituant le terrain d'assiette. Ayant souverainement relevé que les travaux ne diminuent pas la surface végétalisée pondérée totale calculée sur l'ensemble du terrain avant travaux et que les espaces libres après travaux doivent faire l'objet d'un traitement de qualité, c'est sans erreur de droit que le tribunal administratif a jugé que ces travaux, conservant par ailleurs la majeure partie du bâti existant, ne méconnaissent pas les dispositions du 3° de l'article UG. 13.1.2 du règlement du PLU.

7. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et autre ne sont pas fondés à demander l'annulation du jugement qu'ils attaquent.

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent, à ce titre, le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et M. B.... Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre respectivement à la charge du syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et de M. B... les sommes de 1 500 euros chacun à verser à la Ville de Paris et de 1 500 euros chacun à verser à la SA HLM " Toit et Joie ", au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.



D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi du syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et de M. B... est rejeté.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et M. B... verseront chacun les sommes de 1 500 euros à la Ville de Paris et de 1 500 euros à la SA HLM " Toit et Joie ", au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée au syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot, à M. A... B..., à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " Toit et Joie " et à la Ville de Paris.
Délibéré à l'issue de la séance du 27 mars 2023 où siégeaient : M. Rémy Schwartz, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; Mme Isabelle de Silva, présidente de chambre ; M. Jean-Philippe Mochon, président de chambre ; Mme Sophie-Caroline de Margerie, Mme Suzanne von Coester, Mme Fabienne Lambolez, conseillères d'Etat ; M. Olivier Yeznikian, M. Cyril Roger-Lacan, conseillers d'Etat et Mme Sara-Lou Gerber, maître des requêtes-rapporteure.

Rendu le 12 avril 2023.
Le président :
Signé : M. Rémy Schwartz
La rapporteure :
Signé : Mme Sara-Lou Gerber
Le secrétaire :
Signé : M. Bernard Longieras

Voisinage, perte d'ensoleillement et prescription quinquennale

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-14.065
• ECLI:FR:CCASS:2022:C300588
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du mercredi 13 juillet 2022

Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, du 18 février 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Ohl et Vexliard, SCP de Nervo et Poupet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 13 juillet 2022




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 588 F-D

Pourvoi n° X 21-14.065




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUILLET 2022

1°/ M. [I] [W],

2°/ Mme [O] [V], épouse [W],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° X 21-14.065 contre l'arrêt rendu le 18 février 2021 par la cour d'appel de Colmar (2e chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [P] [H],

2°/ à Mme [R] [V], épouse [H],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. et Mme [W], de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. et Mme [H], après débats en l'audience publique du 8 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 18 février 2021), par acte du 22 octobre 2015, M. et Mme [H], propriétaires voisins de M. et Mme [W], ont assigné ceux-ci aux fins d'être indemnisés, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, pour la perte d'ensoleillement du fait de la hauteur excessive de leurs arbres.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. M. et Mme [W] font grief à l'arrêt de déclarer recevable la demande d'indemnisation formée par M. et Mme [H] au titre de la perte d'ensoleillement et de les condamner à payer à ceux-ci une certaine somme à titre de dommages-intérêts, alors « que l'action fondée sur les troubles de voisinage est une action en responsabilité extra-contractuelle, qui se prescrit par cinq ans, à compter du jour où la victime en a eu connaissance ; que si la cause du trouble existe depuis plus de cinq ans, il appartient à la victime de démontrer que c'est depuis moins de cinq ans que le trouble s'est aggravé au point d'excéder les inconvénients normaux du voisinage, ce qui n'était pas le cas auparavant ; que les premiers juges avaient constaté, sans être contredits par la cour d'appel, que les arbres constituant la cause de la perte d'ensoleillement avaient été plantés depuis plus de 30 ans ; que la cour d'appel ne pouvait rejeter la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale, au prétexte que les époux [W], défendeurs à l'action, ne démontraient pas que le trouble ne s'était pas aggravé dans les cinq dernières années ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil. » Réponse de la Cour

3. La cour d'appel, qui a relevé que les troubles s'étaient aggravés entre mai 2015, date à laquelle le soleil, en milieu d'après-midi était caché sur la moitié de la propriété de M. et Mme [H], et juin 2018, le soleil n'éclairant alors plus leur terrain, a pu retenir que, du fait de la poussée des arbres, le trouble allégué s'était s'aggravé dans les cinq ans de l'assignation, M. et Mme [W] ne rapportant pas la preuve contraire à celle apportée par M. et Mme [H].

4. Elle en a exactement déduit que l'action, intentée en octobre 2015, n'était pas prescrite, de sorte que la demande d'indemnisation de ceux-ci était recevable.

5. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [W] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [H] ;

La construction litigieuse était à l'origine d'une importante perte de luminosité, puisque la cour de M. et Mme I... A... était désormais totalement privée d'ensoleillement

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 18-24.439
• ECLI:FR:CCASS:2020:C300756
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 22 octobre 2020

Décision attaquée : Cour d'appel de Montpellier, du 06 septembre 2018

Président

M. Chauvin (président)

Avocat(s)

SCP Boullez, SCP Rocheteau et Uzan-Sarano

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 22 octobre 2020




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 756 F-D

Pourvoi n° M 18-24.439




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 OCTOBRE 2020

1°/ M. G... X...,

2°/ Mme S... X...,

domiciliés tous deux [...],

ont formé le pourvoi n° M 18-24.439 contre l'arrêt rendu le 6 septembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant :

1°/ à M. N... I... A... ,

2°/ à Mme H... I... A... ,

domiciliés tous deux [...],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme I... A... , après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 6 septembre 2018), M. et Mme X... ont réalisé des travaux d'extension et de surélévation de la maison d'habitation dont ils sont propriétaires.

2. Après avoir vainement contesté, devant la juridiction administrative, le permis de construire en exécution duquel ces travaux ont été réalisés, M. et Mme I... A... , propriétaires d'une résidence secondaire, ont assigné M. et Mme X... en démolition de la construction litigieuse et en indemnisation, sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage occasionné par une perte d'ensoleillement.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes, alors :

« 1°/ que toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile ; qu'en ordonnant la démolition partielle de la surélévation de la maison des époux X... pour revenir aux ombres portées d'origine, telles que décrites par l'expert V... et matérialisées dans le rapport d'expertise complémentaire du 6 octobre 2016, sans rechercher si une telle mesure de réparation en nature était proportionnée au regard du droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des époux X..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'Homme et de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction applicable au litige ;

2°/ qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions par lesquelles M. et Mme X... soutenaient que la mesure de démolition était particulièrement disproportionnée eu égard aux troubles subis par les consorts I... A... dès lors que la perte d'ensoleillement ne concernait qu'une infime partie de la cour des appelants, sur une période de 3 à 4 mois, quand les époux I... A... n'étaient présents que quelques semaines par an s'agissant de leur résidence secondaire, que cet immeuble se situait au coeur du village et que la cour était encaissée et entourée d'autres immeubles, sachant encore que les appelants ne pouvaient ignorer lorsqu'ils ont acquis le bien que toutes les parcelles de cette zone étaient entièrement constructibles sans limitation avec une hauteur autorisée d'immeuble de 9 mètres (conclusions, p. 17), la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. Il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions de M. et Mme X... que ceux-ci aient soutenu devant la cour d'appel que la démolition partielle de leur construction, telle que sollicitée par M. et Mme I... A... et ordonnée par la cour, porterait une atteinte disproportionnée à leur droit au respect de leur vie privée et familiale et de leur domicile, au sens de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'Homme, de sorte que la cour d'appel n'avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée.

5. Répondant aux conclusions prétendument délaissées, la cour d'appel a relevé que la maison de M. et Mme I... A... n'était pas située dans une zone en voie d'urbanisation, mais dans un environnement rural à faible densité de population, que leur cour et leur terrasse bénéficiaient, par le passé, d'un bon ensoleillement durant les mois d'été, que la construction litigieuse était à l'origine d'une importante perte de luminosité, puisque la cour de M. et Mme I... A... était désormais totalement privée d'ensoleillement à compter de seize heures en plein été et que la circonstance que la maison servait de résidence secondaire n'était pas de nature à exclure l'existence d'un trouble anormal de voisinage, dès lors que cette habitation avait précisément pour vocation d'accueillir ses occupants en période estivale.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et les condamne solidairement à payer à M. et Mme I... A... la somme globale de 3 000 euros ;

Voisinage - ensoleillement et urbanisme (CE)

Note Delhaes et Dauga, sous CE 13 mars 2020, n° 427408, GP 2020, n° 19, p. 88.

Voisinage - ensoleillement et urbanisme (CE)

Note Revert, RDI 2020-5, p. 264, sous CE 13 mars 2020, n° 427618.

L'édification par la société d'une construction en limite de sa parcelle résultait de l'usage de son droit de propriété sans infraction à une prohibition légale ou réglementaire, ni abus de ce droit qui lui fussent imputables

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 28 novembre 2019
N° de pourvoi: 18-18.816
Non publié au bulletin Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Gaschignard, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Besançon, 7 mars 2018), que la société anonyme Dôme Impérial (la société) a édifié un bâtiment en limite d'un fonds sur lequel a été réalisé un programme immobilier ; que cette construction a occulté une ouverture dans la salle de bains de l'appartement dont Mme S... est propriétaire au quatrième étage d'un immeuble contigu ; que celle-ci a assigné la société en indemnisation ;

Attendu que Mme S... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'édification par la société d'une construction en limite de sa parcelle résultait de l'usage de son droit de propriété sans infraction à une prohibition légale ou réglementaire, ni abus de ce droit qui lui fussent imputables, la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une recherche demandée dans des conclusions déclarées irrecevables, en a souverainement déduit qu'aucune indemnisation ne pouvait être mise à sa charge ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme S... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme S... et la condamne à payer à la société Dôme Impérial la somme de 3 000 euros ;

Trouble anormal de voisinage (perte importante d'ensoleillement)

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 novembre 2019
N° de pourvoi: 18-17.267
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan, SCP Zribi et Texier, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à la société Sepimo du désistement de son pourvoi et à la société civile immobilière [...] (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé à l'encontre de M. B... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mars 2018), que, par acte dressé le 28 février 2007 par M. T..., notaire, avec la participation, pour les vendeurs, de M. B..., notaire, M. et Mme K... ont promis de vendre à la société Foncinvest une maison d'habitation ; que cette promesse, assortie d'une faculté de substitution pour la bénéficiaire, prévoyait un délai expirant le 30 avril 2008 et diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 30 mars 2008 ; qu'une indemnité d'immobilisation de 37 500 euros était stipulée par les parties ; qu'un avenant à cette promesse a été signé le 16 juillet 2007, la société Foncinvest s'engageant à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2007, le permis de construire devant être obtenu au plus tard le 29 février 2008, purgé de tout recours ou opposition, la promesse étant, à défaut de réalisation de cette condition, nulle et non avenue ; qu'une société Sepimo a déposé une demande de permis de construire le 31 octobre 2007, qui lui a été accordé le 14 mai 2008 ; que le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours avant le 29 février 2008 étant expiré à cette date, la société Sepimo a proposé, par lettre du 5 juin 2008, aux divers propriétaires fonciers concernés par son projet de construction, dont M. et Mme K..., de proroger la date de réalisation des promesses au 31 décembre 2008 ; que M. B... a préparé un projet en ce sens, emportant également régularisation de la substitution de la société Foncinvest dans le bénéfice de la promesse par la société civile immobilière [...] (la SCI), société constituée entre la société Foncinvest et la société Les Nouveaux Constructeurs, ainsi qu'un nouveau planning d'études et de commercialisation du programme ; que M. et Mme K... ont refusé de signer ce projet ; que la SCI a sollicité un permis de construire comportant une assiette foncière réduite, qui lui a été accordé le 2 mars 2010 ; que la SCI a obtenu par un référé préventif la désignation d'un expert ; que M. et Mme K... ont assigné M. B..., la SCI, la société Sepimo et la société Foncinvest en paiement de dommages et intérêts, en réparation de leur perte de chance de vendre leur bien dans les termes de la promesse unilatérale du 28 février 2007 et en indemnisation au titre du trouble anormal de voisinage résultant de la présence dommageable de l'immeuble voisin du leur ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé, sans dénaturation, qu'il résultait des pièces produites, notamment du pré-rapport établi par M. X... à l'occasion du référé préventif et des photographies annexées au procès-verbal de constat d'huissier de justice du 24 avril 2013, que le pavillon, de facture classique, de M. et Mme K..., était, à présent, mitoyen d'un immeuble collectif de quatre étages qui le dominait de toute sa hauteur et dont huit balcons donnaient sur leur fonds de manière directe ou latérale, que l'ombre portée par cet immeuble privait leur maison et leur jardin de vue, de lumière et d'ensoleillement de façon anormalement importante, même dans un milieu urbain ou en voie d'urbanisation comme celui de [...], que cette proximité créait une promiscuité désagréable et provoquait une moins-value importante de leur propriété en raison de ce voisinage d'un bâtiment d'une architecture moderne et disparate, situé à trop grande proximité de leur propriété, la cour d'appel a pu condamner la SCI à leur payer la somme de 80 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble anormal de voisinage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Foncinvest, ci-après annexé :

Attendu que la société Foncinvest fait grief à l'arrêt de dire que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers a défailli par son fait et de la condamner à payer la somme de 37 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que l'absence de substitution effective entre la société Foncinvest et la société Sepimo, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, résultait de la proposition transmise à M. et Mme K... par le notaire le 29 juillet 2008 prévoyant expressément une régularisation de la substitution entre la société Foncinvest et la SCI et non entre la société Foncinvest et la société Sepimo, la cour d'appel a pu en déduire que la société Foncinvest ne pouvait, au vu de ces éléments, soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors que, s'étant engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 31 octobre 2007, elle n'établissait pas avoir déposé cette demande, de sorte que la condition suspensive avait défailli de son fait ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué de M. et Mme K... :

Attendu que M. et Mme K... font grief à l'arrêt de mettre hors de cause M. B... ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les clauses insérées à la promesse unilatérale que M. et Mme K... avaient signée n'étaient pas d'une complexité telle que, même profanes en matière immobilière, ils n'eussent pu comprendre que la bénéficiaire ne s'était engagée à acquérir leur bien que sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers dans un certain délai, que M. et Mme K... ne pouvaient davantage faire grief au notaire de n'avoir pas exigé le séquestre de l'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse alors qu'ils n'établissaient pas subir un préjudice spécifique résultant de ce manquement, notamment, du fait que la société Foncinvest serait insolvable, la cour d'appel a pu retenir qu'au vu de ces éléments, M. et Mme K... ne justifiaient pas leur demande de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société civile immobilière [...] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Servitude de vue, ensoleillement et voisinage

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 6 juin 2019
N° de pourvoi: 17-30.964
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Piwnica et Molinié, SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 14 septembre 2017), que Mme A... épouse P... et Q... P..., aux droits duquel viennent Mme B... P... et M. X... P..., ses héritiers, qui ont repris l'instance (les consorts P...), faisant valoir que la surélévation de l'immeuble appartenant à la SCI HEG, contigu à leur maison d'habitation, devait obstruer la fenêtre de leur salle à manger, ont assigné cette société pour voir ordonner la cessation définitive des travaux dont ils avaient préalablement obtenu en référé la suspension ;

Attendu que les consorts P... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande fondée tant sur l'existence d'une servitude de vue que sur celle d'un trouble anormal du voisinage, et de les condamner à supprimer l'ouverture pratiquée sur la limite séparative de leur propriété ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu souverainement que les consorts P... ne démontraient pas que leur immeuble, issu, avec celui de la société HEG, de la division d'un fonds ayant appartenu à un même propriétaire, était, au moment de celle-ci, déjà pourvu de la fenêtre litigieuse, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, en a exactement déduit que les consorts P... ne pouvaient se prévaloir d'une servitude de vue et que la fenêtre de leur immeuble, ouverte en limite de propriété et donnant sur un toit-terrasse, était irrégulière ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les immeubles des parties se trouvaient dans une zone urbaine susceptible de transformation, la cour d'appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a pu en déduire, en l'état de l'irrégularité de l'ouverture éclairant l'habitation des consorts P..., que le trouble invoqué n'était pas anormal, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts P... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts P... et les condamne à payer à la SCI HEG la somme de 3 000 euros ;

Perte d'ensoleillement = trouble anormal

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 février 2019
N° de pourvoi: 16-21.253 Non publié au bulletin Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Delamarre et Jehannin, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 26 mai 2016), que, propriétaires d'une maison d'habitation, les consorts Y... Z... ont, après expertise ordonnée en référé, fait assigner Mme X... en indemnisation d'un trouble de voisinage résultant d'une perte d'ensoleillement consécutive à la construction par celle-ci d'un pavillon sur la parcelle contiguë ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la condamner à réparation ;

Mais attendu qu'ayant constaté qu'une fois déduite la perte de luminosité imputable à la configuration de la toiture de la maison des consorts Y... Z... et à la présence d'une haie séparative, la construction voisine faisait subir à la propriété une perte d'ensoleillement de 20 à 72 % selon les pièces de la maison et de 58 % pour la pièce principale du séjour dans laquelle l'éclairage artificiel s'imposait en permanence, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, en a souverainement déduit que cette nuisance, par son importance, constituait un trouble anormal du voisinage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ; la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts Y... Z... ;