Vente immobilière et bouleversement de l'économie du contrat

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-22.946
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300259
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle sans renvoi

Audience publique du mercredi 28 mai 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Metz, du 21 septembre 2023

Président

M. Boyer (président doyen, faisant fonction de premier président)

Avocat(s)

SARL Ortscheidt, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL




COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 28 mai 2025




Cassation partielle
sans renvoi


M. BOYER, conseiller doyen
faisant fonction de président



Arrêt n° 259 F-D

Pourvoi n° S 23-22.946






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2025

La société TP Colle, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° S 23-22.946 contre deux arrêts rendus les 23 juin 2022 et 21 septembre 2023 par la cour d'appel de Metz (respectivement 3ème chambre et chambre commerciale), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Manulor, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], venant aux droits de la société TLI,

2°/ à la société Mariotti et associés, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Bironneau, conseiller référendaire, les observations de la SARL Ortscheidt, avocat de la société TP Colle, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Manulor, après débats en l'audience publique du 1er avril 2025 où étaient présents M. Boyer, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Bironneau, conseiller référendaire rapporteur, Mme Abgrall, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Déchéance partielle du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt du 23 juin 2022, examinée d'office

1. Après avis donné aux parties conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application de l'article 978 du même code.

2. Il résulte de ce texte qu'à peine de déchéance, le demandeur à la cassation doit, au plus tard dans le délai de quatre mois à compter du pourvoi, remettre au greffe de la Cour de cassation un mémoire contenant les moyens de droit invoqués contre la décision attaquée.

3. La société TP Colle s'est pourvue en cassation contre deux arrêts rendus par la cour d'appel de Metz, l'un le 23 juin 2022, l'autre le 21 septembre 2023, mais aucun des moyens contenus dans le mémoire n'est dirigé contre le premier arrêt.

4. Il y a donc lieu de constater la déchéance du pourvoi en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 23 juin 2022.

Faits et procédure

5. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 21 septembre 2023), la société TLI, aux droits de laquelle vient la société Manulor, a conclu avec la société TP Colle, pour la construction d'un centre commercial et de loisirs, un marché à forfait concernant le lot VRD.

6. Des travaux supplémentaires ont été exécutés.

7. La société TP Colle a assigné la société TLI en paiement de factures impayées.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

8. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

9. La société TP Colle fait grief à l'arrêt du 21 septembre 2023 d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société TLI à payer la somme de 183812,58 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2013 et de condamner la société Manulor, venant aux droits de la société TLI, à lui payer la seule somme de 94 113,99 euros TTC, alors « que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, pour apprécier l'existence d'un bouleversement de l'économie du contrat, que seuls quatre bâtiments ont été construits sur les six prévus initialement, sans répondre aux conclusions de la société TP Colle faisant valoir que la société TLI avait renoncé à réaliser le bâtiment 6 parce qu'elle avait vendu la parcelle pour la construction d'un drive et que la société TP Colle avait réalisé la voirie initialement prévue pour desservir le bâtiment 6 conformément au marché de base, de sorte que la société TLI avait vendu la parcelle avec les voiries déjà réalisées par la société TP Colle, ce dont il résultait que la renonciation de la société TLI à la construction du bâtiment n'avait pas eu pour effet de diminuer les travaux effectivement réalisés par la société TP Colle au titre du marché forfaitaire, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

10. La cour d'appel a constaté que seuls quatre bâtiments sur les six initialement prévus avaient été construits et que la comparaison entre les plans du projet et ceux réalisés à la demande de la société Manulor par un géomètre-expert établissait une différence de 20 % entre les surfaces initialement prévues et celles effectivement réalisées, s'agissant des éléments de surface et non pas des réseaux enterrés.

11. Puis elle a relevé que les diminutions de prix admises par la société TP Colle et le maître d'oeuvre et celles démontrées par les plans de M. [G], corroborés par le décompte de M. [I] et la situation de paiement n° 14, établissaient une diminution des quantités réalisées pour un total d'environ 24,50 % du prix du marché initial.

12. Elle en a souverainement déduit, sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que le bouleversement de l'économie du contrat était démontré et que la société Manulor était, par conséquent, fondée à demander la détermination du prix au regard des quantités réellement mises en oeuvre.

13. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

14. La société TP Colle fait le même grief à l'arrêt du 21 septembre 2023, alors « que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense ; que la partie qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs ; qu'en refusant d'assortir la condamnation prononcée des intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2013, motif pris que la société TP Colle ne réclamait pas les intérêts au taux légal sur sa créance, quand celle-ci sollicitait expressément, outre la condamnation de la SAS Manulor à lui payer la somme de 183 812,58 euros au titre de sa créance de travaux, la confirmation du jugement pour le surplus et n'était, en conséquence, pas tenue de réitérer dans le dispositif de ses conclusions la demande en paiement des intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2013, pour laquelle elle avait obtenu gain de cause en première instance, la cour d'appel a violé les articles 4 et 954 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 4 et 954, alinéa 6, du code de procédure civile :

15. Selon le premier de ces textes, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties, fixées par l'acte introductif d'instance et par les conclusions en défense.

16. Aux termes du second, la partie qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

17. Pour limiter la condamnation de la société Manulor au seul paiement de la créance principale, l'arrêt retient que la société TP Colle ne réclame pas les intérêts au taux légal sur sa créance.


18. En statuant ainsi, alors que, dans le dispositif de ses conclusions, la société TP Colle demandait, outre le paiement d'une créance principale de 183 812,58 euros, la confirmation pour le surplus du jugement, lequel avait accordé les intérêts au taux légal depuis la mise en demeure, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

19. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

20. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

21. Pour les motifs exposés au paragraphe 18, il sera fait droit à la demande d'intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CONSTATE la déchéance partielle du pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 23 juin 2022 par la cour d'appel de Metz ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite la condamnation de la société Manulor au seul paiement de la créance principale de 94 113,99 euros TTC, l'arrêt rendu le 21 septembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Dit que la condamnation de la société Manulor à payer à la société TP Colle la somme de 94 113,99 euros TTC portera intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2013 ;

Condamne la société Manulor aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Manulor et la condamne à payer à la société TP Colle la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-huit mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300259

Surface de 105,3 m² délivrée à l'acquéreur représentant une différence supérieure à la marge d'erreur de 5 % = réduction du prix

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-20.555
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300190
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 03 avril 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, du 27 juin 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, SAS Buk Lament-Robillot

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CC



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 3 avril 2025




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 190 F-D

Pourvoi n° T 23-20.555




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 AVRIL 2025

La société [Adresse 3], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 23-20.555 contre l'arrêt rendu le 27 juin 2023 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1er section), dans le litige l'opposant à la société Thélétimax, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Bironneau, conseiller référendaire, les observations de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société [Adresse 3], de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société Thélétimax, après débats en l'audience publique du 4 mars 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Bironneau, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 27 juin 2023), la société [Adresse 3] a vendu à la société Thélétimax un appartement en l'état futur d'achèvement.

2. Estimant que le bien livré était d'une surface habitable moindre que celle convenue, la société Thélétimax a assigné la société [Adresse 3] en réduction du prix de vente.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. La société Résidence Médicis fait grief à l'arrêt de fixer la surface non délivrée à 11,97 m² et de la condamner à payer à l'acquéreur une certaine somme au titre de la réduction du prix de vente, alors :

« 1°/ que l'acte de vente d'une construction en état futur d'achèvement doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance de l'immeuble et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a admis qu'en cas de différence entre les stipulations du contrat de réservation et celles de l'acte authentique, ces dernières prévalaient, mais a objecté que la superficie de 117 m² indiquée dans le contrat de réservation devait être retenue pour la raison qu'elle était la seule surface lisible dans les pièces contractuelles, avec une tolérance de 5 % ; qu'en statuant ainsi sans constater que l'acte de vente se référait aux indications du contrat de réservation relatives à la consistance de l'immeuble et que ce contrat avait été déposé chez un notaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 261-10, L 261-11, R. 263-13 et R 261-25 du code de la construction ;

2°/ que l'exposante faisait valoir que, selon les stipulations de l'acte notarié de vente, les acquéreurs avaient accepté, en le régularisant, "vouloir se référer aux seules spécifications du plan ci-annexé sans qu'aucune indemnité ne puisse être réclamée du fait de la disparité", de telle sorte que seul prévalait le dernier plan annexé à l'acte et notifié aux acquéreurs, indiquant une surface de 110,09 m² ; qu'en écartant ce plan comme illisible sans répondre à ces conclusions, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a retenu que l'acte authentique et la procuration pour vendre ne précisaient pas la contenance du lot vendu et que les plans annexés à cet acte notarié étaient illisibles, seul le contrat de réservation mentionnant clairement une surface de 117 m² environ.

5. Elle en a souverainement déduit, répondant aux conclusions prétendument délaissées, que la surface contractuellement convenue était celle figurant au contrat de réservation et que, la surface de 105,3 m² délivrée à l'acquéreur représentant une différence supérieure à la marge d'erreur de 5 % tolérée, l'acquéreur était fondé à demander une réduction du prix.

6. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société [Adresse 3] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Résidence Médicis et la condamne à payer à la société Thélétimax la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois avril deux mille vingt-cinq.ECLI:FR:CCASS:2025:C300190

Les acquéreurs ayant cru acquérir un bien disposant au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un séjour et d'une cuisine équipée, avaient en réalité acquis un bien dont seul le premier étage et les combles étaient autorisés à l'habitation

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 20-21.293
• ECLI:FR:CCASS:2022:C300586
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du mercredi 13 juillet 2022

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 10 juillet 2020

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Le Prado - Gilbert, SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, SCP Delamarre et Jehannin

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 13 juillet 2022




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 586 F-D

Pourvoi n° G 20-21.293





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E


_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUILLET 2022

1°/ Mme [T] [A], domiciliée [Adresse 1], [Localité 7],

2°/ M. [E] [Z], domicilié [Adresse 4], [Localité 3],

ont formé le pourvoi n° G 20-21.293 contre l'arrêt rendu le 10 juillet 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [J] [U],

2°/ à M. [F] [H],

tous deux domiciliés [Adresse 5], [Localité 10],

3°/ à la société MLV Immoteam, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 8], exerçant sous l'enseigne ERA MLV Immoteam,

4°/ à la société [G], [V], [R], [I], [X] et [L], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 6], [Localité 9],

défendeurs à la cassation.

MM. [U] et [H] ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Brun, conseiller référendaire, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de Mme [A] et de M. [Z], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de MM. [U] et [H], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [G], [V], [R], [I], [X] et [L], de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de la société MLV Immoteam, après débats en l'audience publique du 8 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Brun, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 juillet 2020), par acte authentique reçu le 19 mars 2015 par la société civile professionnelle [G], [V], [R], [I], [X] et [L] (le notaire), M. [Z] et Mme [A] (les vendeurs) ont cédé, par l'intermédiaire de la société Era Immoteam (l'agent immobilier), leur maison d'habitation à MM. [H] et [U] (les acquéreurs).

2. Se plaignant du caractère inhabitable du rez-de-chaussée de la maison au regard des règles d'urbanisme, les acquéreurs ont assigné les vendeurs, le notaire et l'agent immobilier en annulation de la vente et en indemnisation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

3. Les vendeurs font grief à l'arrêt de prononcer la nullité de la vente, alors « que ne constitue pas une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble vendu la simple croyance erronée des acquéreurs en la conformité de certains aménagements réalisés aux règles d'urbanisme dès lors que la non-conformité alléguée n'empêche pas les acquéreurs de jouir et d'habiter l'immeuble ; qu'en l'espèce, les exposants soutenaient dans leurs conclusions que la non-conformité alléguée aux règles d'urbanisme des aménagements réalisés au rez-de-chaussée de la maison n'interdisait aucunement aux acquéreurs de l'habiter, comme ils l'avaient eux-mêmes fait pendant plusieurs années, et ce d'autant plus qu'au regard de l'ancienneté des aménagements en cause toute action pénale ou civile de la mairie en vue d'obtenir leur destruction était prescrite ou forclose ; qu'en retenant pourtant que les acquéreurs avaient commis une erreur sur la substance au prétexte qu'au regard des règles du plan de prévention des risques, il ne pourrait être contesté que le rez-de-chaussée ne pouvait être à usage d'habitation, quand il lui appartenait de rechercher si, malgré l'éventuelle méconnaissance des règles d'urbanisme, les acquéreurs n'étaient pas en mesure d'habiter le rez-de-chaussée sans risquer une quelconque action en destruction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a souverainement retenu que le fait que la mairie eût précisé qu'elle n'était plus fondée à exiger la remise en son état d'origine du rez-de chaussée n'avait pas pour conséquence de rendre le bien conforme aux règles d'urbanisme existantes et qu'au regard des dispositions du plan de prévention des risques, le rez-de-chaussée du pavillon ne pouvait être à usage d'habitation.

5. En l'état de ces constatations, répondant à la recherche prétendument omise, elle a pu en déduire que les acquéreurs, qui avaient cru acquérir un bien disposant au rez-de-chaussée d'une entrée, d'un séjour et d'une cuisine équipée, avaient en réalité acquis un bien dont seul le premier étage et les combles étaient autorisés à l'habitation et que cette erreur portait sur une qualité essentielle du bien acquis, à savoir sa surface habitable de sorte que la vente devait être annulée.

6. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

7. Les vendeurs font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à restituer aux acquéreurs une certaine somme au titre des travaux effectués sur le bien, alors :

« 1°/ que peuvent donner lieu à restitution consécutive à l'annulation du contrat de vente d'immeuble les dépenses de travaux réalisées par les acquéreurs nécessaires pour la conservation du bien, mais non les travaux d'extension ou d'embellissement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel, pour condamner les exposants à restituer aux acquéreurs une somme de 17 177,31 euros a retenu qu' « il résulte des factures produites que les travaux réalisés sont des travaux d'amélioration et la restitution du coût de ces travaux sera donc ordonnée » ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ subsidiairement, qu'à supposer même que l'acquéreur puisse solliciter du vendeur non-fautif la restitution des dépenses d'amélioration réalisées sur le bien, c'est à la condition toutefois que ces dépenses aient procuré au bien une plus-value ; qu'en se bornant à affirmer, pour condamner les exposants à restituer aux acquéreurs une somme de 17 177,31 euros, qu' « il résulte des factures produites que les travaux réalisés sont des travaux d'amélioration et la restitution du coût de ces travaux sera donc ordonnée », sans aucunement rechercher si lesdits travaux avaient apporté au bien une plus-value, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

8. D'une part, la cour d'appel a qualifié les travaux, réalisés par les acquéreurs après l'annulation, d'amélioration et non d'embellissement et d'extension, travaux d'amélioration qui peuvent donner lieu à restitution lorsqu'ils ont été utiles, dans la limite de la plus-value apportée au bien.

9. D'autre part, ni Mme [A], dans ses conclusions d'appel, ni M. [Z], non comparant, n'ont invoqué l'absence de plus-value apportée au bien du fait des travaux d'amélioration réalisés sur le bien par les acquéreurs.

10. La cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

11. Les vendeurs font grief à l'arrêt de rejeter la demande de garantie des condamnations prononcées contre Mme [A] par l'agent immobilier, solidairement avec le notaire, alors « que pour débouter Mme [A] de sa demande tendant à obtenir la condamnation à la garantir de l'agence immobilière, la cour d'appel s'est bornée à retenir que la société Era Immoteam n'avait pas commis de faute ; que pour statuer ainsi, elle a purement et simplement adopté les motifs des premiers juges ; que toutefois, le jugement ne s'était nullement prononcé sur la demande en garantie du vendeur à l'encontre de l'agence immobilière, mais seulement sur la demande indemnitaire des acquéreurs, puisque le tribunal de grande instance n'avait pas prononcée la nullité de la vente ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a donc laissé sans réponse le chef déterminant des conclusions de Mme [A] qui soutenait que la société Era Immoteam avait commis une faute à son propre égard, et a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

12. La cour d'appel a, par motifs adoptés, relevé, d'une part, que l'ensemble des autorisations administratives figuraient dans les annexes de la vente et retenu que, du fait de l'ancienneté de la construction et de la désignation identique du bien dans les deux précédents actes de vente de 2010 et de 2000, l'agent immobilier n'avait pas à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée et, d'autre part, qu'il n'avait pas à informer les acquéreurs de ce qu'aucune extension des pièces à vivre du rez-de-chaussée ne serait possible, dès lors que ceux-ci ne l'avaient pas tenu informé de ce projet.

13. Elle a, par motifs propres, énoncé qu'en l'absence de faute retenue à l'encontre de l'agent immobilier, les demandes de Mme [A] au titre de l'appel en garantie devaient être rejetées.

14. En l'état de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a répondu aux conclusions prétendument délaissées.

15. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal et sur le premier moyen du pourvoi incident, réunis

Enoncé des moyens

16. Par leur quatrième moyen, les vendeurs font grief à l'arrêt de rejeter la demande de Mme [A] d'être garantie par le notaire, solidairement avec l'agent immobilier, des condamnations prononcées contre elle, alors :

« 1°/ que le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont ou devraient être de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été transmis au notaire instrumentaire les différents actes de vente de la maison, mentionnant l'existence d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, mais également les plans de 1949 ainsi que le permis de construire datant de cette époque, ces documents ne mentionnant qu'un sous-sol à usage de remise et de cave ; qu'en retenant pourtant que ces documents, anciens, n'étaient pas de nature à créer un doute sur la consistance du bien et à imposer au notaire des investigations supplémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont ou devraient être de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que Mme [K], salariée de la SCP notariale, avait reçu les acquéreurs postérieurement à leur acquisition « et les a informés que l'aménagement du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n° 111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave » ; qu'en retenant pourtant que le notaire n'avait commis aucune faute sans rechercher ce qui avait empêché le notaire, en possession dudit permis avant la vente, d'en informer les acquéreurs préalablement à l'acquisition, à une époque où cette information aurait été utile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

17. Par leur premier moyen, les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation formée contre le notaire, alors :

« 1°/ que le notaire qui instrumente un acte de vente immobilier est tenu de s'assurer de la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme ; que pour juger que la SCP notariale n'avait pas manqué à son devoir de vérification de la conformité du bien litigieux aux règles d'urbanisme en matière de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a retenu que l'acte de vente comportait en annexe l'ensemble des autorisations administratives communiquées par les services de l'urbanisme de la commune, ainsi que la vérification de l'origine de propriété, et une information sur la situation de l'immeuble en zone inondable ; que la cour d'appel a considéré que, dès lors que les actes antérieurs faisaient état d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, le seul fait que le notaire disposait d'un plan de 1949 faisant état d'un sous-sol à usage de remise et de cave ne pouvait être suffisant à créer un doute sur la consistance du bien justifiant des vérifications approfondies sur cette consistance ; qu'en statuant par de tels motifs, impropres à écarter la responsabilité du notaire, auquel il incombait de s'assurer que les caractéristiques du bien immobilier dont il instrumentait la vente, qui était situé en zone inondable, étaient bien conformes aux règles d'urbanisme applicables et en particulier au plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil ;

2°/ subsidiairement, qu'en cas de doute sur la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté qu'avaient été transmis au notaire instrumentaire les différents actes de vente de la maison, mentionnant l'existence d'un rez-de-chaussée à usage d'habitation, mais également les plans de 1949 ainsi que le permis de construire datant de cette époque, ces documents ne mentionnant qu'un sous-sol à usage de remise et de cave ; qu'en retenant pourtant que ces documents, anciens, n'étaient pas de nature à créer un doute sur la consistance du bien et à imposer au notaire des investigations supplémentaires, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

3°/ qu'en tout hypothèse, le notaire instrumentaire d'un acte de vente est tenu d'éclairer les parties et d'attirer leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique ; qu'en conséquence, si les documents qui lui sont transmis, seraient-ils anciens, sont de nature à susciter un doute quant à la conformité du bien vendu aux règles d'urbanisme, il incombe au notaire de procéder à des investigations supplémentaires afin d'apporter aux parties une information complète et exacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que Mme [K], salariée de la SCP notariale, avait reçu les acquéreurs postérieurement à leur acquisition « et les a informés que l'aménagement du bien vendu à savoir un rez-de-chaussée entièrement aménagé en pièces à vivre n'a fait l'objet d'aucune autorisation et que le permis d'origine n° 111 accordé le 14 octobre 1949 dispose bien qu'il s'agit d'une remise et d'une cave» ; qu'en retenant pourtant que le notaire n'avait commis aucune faute sans rechercher ce qui avait empêché le notaire, en possession du permis de construire avant la vente, d'en informer les acquéreurs préalablement à l'acquisition, à une époque où cette information aurait été utile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

18. La cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a relevé que les autorisations administratives communiquées par les services de l'urbanisme au notaire, lors de la préparation de l'acte, figuraient dans les annexes de l'acte de vente, outre une information sur la situation en zone inondable du bien et la vérification de l'origine de propriété avec retranscription de l'acte de vente du bien à M. [Z] et Mme [A] de 2010, ainsi que la mention en annexe de l'origine de propriété antérieure de 2000, la désignation du bien, à savoir un rez-de-chaussée à usage d'habitation, étant identique dans ces deux précédents actes.

19. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche que ces constatations rendaient inopérante, que le seul plan de 1949 en la possession du notaire, faisant état d'un sous-sol à usage de remise et de cave, n'était pas de nature à créer un doute sur les modalités d'aménagement du rez-de-chaussée, de sorte que, n'ayant pas à faire des investigations complémentaires, le notaire n'avait pas commis de faute.

20. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le second moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

21. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation formée contre l'agent immobilier, alors :

« 1°/ que l'agent immobilier est tenu de s'assurer de la conformité du bien qu'il propose à la vente aux règles d'urbanisme, et en particulier aux normes d'habitabilité si ce bien est à usage d'habitation ; qu'en l'espèce, pour rejeter l'action en responsabilité de MM. [U] et [H] dirigée contre l'agence MLV Immoteam, pour ne pas s'être assurée de la conformité des aménagements de la maison litigieuse aux prescription du plan de prévention des risques d'inondation, la cour d'appel a retenu que l'agent immobilier « n'avait pas (?) à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée au regard de l'ancienneté de ces travaux », et ajouté que les acquéreurs ne l'avaient pas informée de leur projet d'extension et qu'enfin, il ne lui appartenait pas de rechercher en mairie les plans de la maison dès lors que les vendeurs lui avaient indiqué ne pas en détenir ; qu'en statuant de la sorte, quand il incombait à l'agent immobilier de s'assurer, au besoin de sa propre initiative, de la conformité du bien qu'il proposait à la vente aux normes d'urbanisme, et particulièrement des prescriptions du plan de prévention des risques d'inondation s'agissant d'un immeuble qui était situé en zone inondable, la cour d'appel a violé l'article 1147 (désormais 1231-1) du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée si l'agence immobilière, qui ne pouvait ignorer les contraintes d'urbanisme existant dans le secteur de la maison vendue, n'aurait pas dû être alertée par la discordance entre le seul permis de construire faisant état d'une seule pièce, et la situation concrète de la maison qui comportaient plusieurs pièces à vivre au rez-de-chaussée, situé en zone inondable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 (devenu 1231-1) du code civil. »

Réponse de la Cour

22. La cour d'appel a relevé, par motifs adoptés, d'une part, procédant à la recherche prétendument omise, que l'agent immobilier n'avait pas à suspecter un défaut de conformité des travaux d'aménagement du rez-de-chaussée au regard de l'ancienneté de ceux-ci, d'autre part, qu'il n'avait pas non plus à les informer de ce qu'aucune extension des pièces du rez-de-chaussée ne serait possible, dès lors que les acquéreurs ne l'avaient pas avisé de ce projet et, enfin, qu'il ne lui appartenait pas d'aller rechercher en mairie si des plans de la maison existaient, les vendeurs lui ayant indiqué ne pas en détenir.

23. En l'état de ces constatations et énonciations, elle a pu en déduire que l'agent immobilier n'avait pas commis de faute vis-à-vis de ses mandants et, ainsi, rejeter la demande d'indemnisation formé contre lui.

24. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne Mme [A] et M. [Z] aux dépens du pourvoi principal et MM. [U] et [H] aux dépens du pourvoi incident ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Portée d'une expertise amiable

Note Meur, D. 2020, p. 965.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 mars 2020
N° de pourvoi: 19-13.509
Publié au bulletin Cassation
M. Chauvin (président), président
SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

MY1



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 5 mars 2020




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 177 F-P+B+I

Pourvoi n° B 19-13.509




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2020

M. I... F..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° B 19-13.509 contre l'arrêt rendu le 18 février 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans le litige l'opposant à la société EJC, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SARL Meier-Bourdeau, Lécuyer et associés, avocat de M. F..., de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société EJC, après débats en l'audience publique du 28 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 18 février 2019), par acte du 19 septembre 2014, la société civile immobilière EJC a vendu à M. F... un studio d'une superficie de 20,74 mètres carrés. Contestant la surface du bien vendu, l'acquéreur a assigné sa venderesse en réduction du prix.

Enoncé du moyen

2. M. F... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en réduction proportionnelle du prix de vente et en remboursement des frais accessoires alors « que le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, particulièrement lorsqu'elle est corroborée par d'autres pièces ; qu'en refusant d'examiner le rapport d'expertise produit par M. F... motif pris que le juge ne peut se fonder exclusivement sur une mesure d'instruction amiable, quand M. F... produisait un second rapport d'expertise corroborant le premier, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 16 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 16 du code de procédure civile :

3. Il résulte de ce texte que le juge ne peut pas refuser d'examiner un rapport établi unilatéralement à la demande d'une partie, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d'autres éléments de preuve.

4. Pour refuser d'examiner le certificat de mesurage effectué par un diagnostiqueur le 27 octobre 2014 et corroboré par un rapport établi par un géomètre-expert le 11 décembre 2014, l'arrêt retient que, même si ces documents techniques ont été versés aux débats et soumis à la libre discussion des parties, ils ont été effectués à la seule demande de M. F..., hors la présence de la société civile immobilière EJC qui n'a pas été appelée pour y participer et qui en conteste la teneur.

5. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les deux rapports avaient été soumis à la libre discussion des parties, la cour d'appel a violé le texte susvisé.


PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 février 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière EJC aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière EJC et la condamne à payer à M. F... la somme de 3 000 euros ;

Responsabilité du diagnostiqueur-mesureur

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 13 juin 2019
N° de pourvoi: 17-28.407
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Piwnica et Molinié, SCP Thouin-Palat et Boucard, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2017, rectifié le 27 octobre 2017), que M. et Mme U... A... ont vendu à M. et Mme T... un pavillon avec jardin situé dans une copropriété ; que, se plaignant d'un déficit de superficie au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme T... ont assigné M. et Mme U... A... en réduction du prix et paiement de dommages-intérêts pour préjudice complémentaire ; que les vendeurs ont appelé en garantie la société AEI diagnostics qui avait effectué le mesurage, ainsi que son assureur, la société QBE insurance limited ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que les vendeurs font grief à l'arrêt de limiter la responsabilité de la société AEI diagnostics pour moindre mesure ;

Mais attendu que, pour l'exécution d'une mission de mesurage au titre de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le mesureur n'est pas tenu de procéder à l'analyse juridique du lot en cause et doit prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement lors de la vente ; qu'ayant retenu que des parties communes prises en compte dans le calcul de superficie du pavillon avaient été annexées de fait et intégrées dans la description du bien communiquée par le notaire et que les lieux comprenant des superficies appropriées du second étage ne figurant pas dans la description du bien avaient été mesurés dans leur état existant et apparent, la cour d'appel, qui a relevé que la société AEI diagnostics avait précisé dans son certificat que celui-ci était établi sous réserve de la conformité à l'état descriptif de division, en a déduit à bon droit qu'aucune responsabilité du mesureur n'était encourue à ce titre ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme U... A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme U... A... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme T... ; rejette les autres demandes ;

La mission de l'architecte était limitée

Voir note Sizaire, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2016, n° 1, p. 34.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 26 novembre 2015
N° de pourvoi: 14-14.778 14-28.394
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° C 14-14. 778 et C 14-28. 394 ;

Donne acte à M. X... et Mme X... Y... du désistement de leur pourvoi n° C 14-14. 778 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 18 avril 2013), que M. Z... a vendu les appartements d'un immeuble dont il devait assurer la rénovation ; qu'alléguant des désordres et des malfaçons, le syndicat des copropriétaires de la résidence la Guinguette a, après expertise ordonnée en référé, assigné le vendeur en indemnisation des désordres affectant les parties communes ; que les copropriétaires ont assigné M. Z... et M. A..., architecte, en reprise des désordres et indemnisation au titre d'une surface de leurs appartements inférieure à celle mentionnée dans les actes de vente ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les copropriétaires font grief à l'arrêt de les déclarer déchus du droit à agir et irrecevables en leurs demandes en diminution du prix pour différence de superficie et en remboursement des droits et honoraires du notaire et de les déclarer irrecevables à agir sur le fondement de l'article 1604 du code civil, alors, selon le moyen :

1°/ que l'acquéreur d'un bien immobilier qui serait forclos à agir en diminution du prix de vente à raison du défaut de superficie du bien acheté, que ce soit sur le fondement de la garantie de contenance de droit commun ou de la garantie prévue à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de cession d'un lot de copropriété, peut agir sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme du vendeur, afin d'obtenir le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, cette action étant soumise au délai de prescription de droit commun ; qu'en l'espèce, les copropriétaires, qui soulignaient qu'ils avaient été trompés par leur vendeur faisaient valoir qu'ils agissaient, non plus sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 en raison de la différence de plus de 1/ 20e entre la superficie réelle des appartements qu'ils avaient achetés en mai et juin 2005 et la superficie annoncée, mais sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme, en réclamant à M. Z... des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la différence de superficie ; que pour déclarer les exposants irrecevables, la cour d'appel a retenu qu'il n'était pas contesté que sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, leur action était prescrite, car engagée par acte du 3 juin 2008, soit plus d'un an après l'ordonnance de référé du 8 février 2007 ayant désigné un expert, ce dont elle a déduit que les copropriétaires ne pouvaient se soustraire aux conséquences de la prescription particulière résultant de la loi Carrez, qui constituait le seul fondement possible de leur action, en invoquant les dispositions d'ordre plus général de l'article 1604 du code civil pour demander le paiement de sommes correspondant à une diminution de prix pour différence de superficie et en remboursement du coût des (p. 11, 2e §) ; qu'en statuant de la sorte, quand le propriétaire forclos à agir en diminution du prix sur le fondement de la garantie de contenance peut, dans le délai de prescription de droit commun, agir en réparation du préjudice résultant du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, cette action n'étant en l'espèce pas prescrite d'après les propres constatations de l'arrêt, la cour d'appel a violé l'article 1604 du code civil, ensemble l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2°/ que dans leurs conclusions d'appel, les copropriétaires exposants, se fondant sur l'article 1604 du code civil, demandaient expressément la condamnation de M. Z... au paiement de dommages-intérêts, non à la diminution du prix de vente, à raison de la différence entre la superficie réelle des appartements qu'ils avaient achetés et la superficie annoncée ; que quand bien même les sommes réclamées correspondaient à la diminution de prix pour différence de superficie, cette action était distincte de l'action engagée sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 déclarée irrecevable comme prescrite par les premiers juges ; qu'en confirmant néanmoins le jugement de première instance en ce qu'il avait jugé que les copropriétaires étaient déchus de leur droit à agir sur le fondement de la loi Carrez, et les avait déclarés irrecevables en leurs demandes en diminution de prix pour différence de superficie et en remboursement du coût des droits et honoraires de notaire, la cour d'appel a méconnu l'objet du litige qui lui était soumis, violant ainsi les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;

Mais attendu que, lorsque l'acquéreur d'un lot de copropriété agit contre le vendeur en invoquant un déficit de superficie, son action est régie exclusivement par les dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que, saisie de demandes en indemnisation fondées sur l'article 1604 du code civil, la cour d'appel, qui n'a pas modifié l'objet du litige, en a exactement déduit que ces demandes étaient irrecevables ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que les copropriétaires font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes indemnitaires à l'encontre de M. A... ;

Attendu qu'ayant constaté que M. A... avait été mandaté pour déposer les dossiers de permis de construire, relevé qu'il n'était pas établi qu'il ait été en charge du suivi du chantier, de la réalisation des travaux et du mesurage des surfaces a posteriori pour vérifier si elles étaient conformes au projet et retenu qu'aucun manquement à ses obligations n'était démontré, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a, par ces seuls motifs, justifié légalement sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. Vicente C... D..., M. Francisco R... et Mme Maria B..., M. David G... H..., M. Sergio I... J..., Mme Cristina Rebeca K... X..., M. Ignacio F... L... et Mme Maria Jésus M... N..., M. Vincent M... N... et Mme Anna O... P..., Mme Joana Q... S... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Vicente C... D..., M. Francisco R... et Mme Maria B..., M. David G... H..., M. Sergio I... J..., Mme Cristina Rebeca K... X..., M. Ignacio F... L... et Mme Maria Jésus M... N..., M. Vincent M... N... et Mme Anna O... P..., Mme Joana Q... S... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. A... ;

Vente immobilière - nullité pour erreur sur les qualités substantielles (santé)

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 30 septembre 2015
N° de pourvoi: 14-17.434
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Gatineau et Fattaccini, SCP de Chaisemartin et Courjon, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 10 mars 2014), que le 1er mars 2007, M. X...a donné un mandat de recherche d'un bien immobilier locatif à la société La Maison de l'investisseur Versailles, devenue la société LMI AM, qui lui a proposé un immeuble composé de trois studios et appartenant à Mme C...qui avait donné un mandat de vente à la société La Maison de l'investisseur Lille ; qu'après une promesse de vente signée les 8 et 10 mars 2007, la vente a été régularisée par un acte authentique du 8 juin 2007 ; qu'à la suite d'un dégât des eaux survenu le 19 novembre 2007 et après une expertise qui a mis en évidence de nombreux désordres et la surface insuffisante de chaque « studette » au regard de la législation sur le logement décent, M. X...a assigné Mme C...et la société La Maison de l'investisseur Lille en résolution de la vente, restitution du prix de vente et indemnisation de son préjudice ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'immeuble était déjà divisé en appartements affectés à la location lors de son acquisition par Mme C..., relevé, par un motif non critiqué, qu'il n'était pas soutenu que celle-ci aurait réalisé dans l'immeuble des travaux de construction entrant dans le champ d'application de l'assurance dommages-ouvrage, laquelle n'est pas obligatoire pour des travaux d'aménagement intérieur dans un immeuble ancien, et retenu que l'affirmation selon laquelle Mme C...avait rénové les studios afin de masquer les vices par des éléments de construction n'était étayée par aucun élément de preuve, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter, a pu, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, en déduire qu'il n'était pas démontré que Mme C...avait connaissance des vices cachés et que la clause de non-garantie devait recevoir application ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que la vente avait eu lieu par l'entremise de la société La Maison de l'investisseur Versailles qui avait bénéficié de la rémunération prévue par le mandat de recherche, notamment pour la réalisation d'un audit technique de l'immeuble, et non par celle de la société La Maison de l'investisseur Lille et retenu, par un motif non critiqué, que le préjudice subi par M. X...était sans aucun lien de causalité avec un manquement au devoir de conseil de la société La Maison de l'investisseur Lille envers Mme C..., la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle de cette société ne pouvait être engagée ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième et le quatrième moyens, réunis :

Vu les articles 1110 et 1604 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes de M. X...au titre des défauts de conformité et en nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles, l'arrêt retient que la destination de l'immeuble à un usage locatif était entrée dans le champ contractuel et que l'immeuble n'était pas impropre à la location ;

Qu'en statuant ainsi, après avoir constaté que l'expert avait relevé plusieurs défauts de conformité aux conditions auxquelles un logement doit satisfaire selon le décret du 30 janvier 2002 au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu qu'il n'y pas de lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. X...de résolution de la vente pour défaut de conformité et sa demande de nullité de la vente pour vice du consentement, l'arrêt rendu le 10 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne Mme C...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme C...à payer la somme de 3 000 euros à M. X...; rejette la demande de Mme C...;