Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 avril 2016
N° de pourvoi: 15-12.405
Non publié au bulletin Rejet
M. Chauvin (président), président
SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)
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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 5 juin 2014), que la société Umark a chargé la société Camus, d'effectuer des travaux pour un montant total de 460 000 euros, augmenté par un avenant n° 1 de 6 250 euros et par un avenant n° 2 de 5 030 euros ; qu'au cours des travaux, la société Camus a cédé son fonds de commerce à la société Moizan-Camus ; que les travaux ont été réceptionnés le 3 octobre 2006 ; que la société Camus a contesté le montant du décompte général définitif, adressé par le maître d'oeuvre, le 29 octobre 2007, qui ne faisait pas apparaître les travaux supplémentaires ; qu'après mise en demeure, M. X..., agissant en qualité de liquidateur amiable de la société Camus, a assigné la société Umark en paiement de solde et de travaux supplémentaires ;
Sur le moyen unique du pourvoi principal :
Attendu que M. X..., ès qualités, fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la société Umark à lui payer la somme de 15 071 euros HT avec intérêts et de rejeter toute autre demande, alors, selon le moyen :
1°/ que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu'en l'espèce dans ses écritures d'appel, M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Camus, avait demandé la condamnation de la société Umark à lui payer la somme de 112 223,07 euros dont 67 131,50 euros TTC, au titre du marché de base et des avenants ; qu'en condamnant la société Umark au paiement de la somme de 15 071 euros HT au seul titre des travaux supplémentaires, cependant que M. X..., ès qualités, sollicitait la condamnation de la société au paiement de la dette de 67 131,50 euros TTC due au titre du marché de base et des avenants, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°/ que le silence opposé à l'affirmation d'un fait ne vaut pas, à lui seul, reconnaissance de ce fait ; que dès lors, en énonçant qu'il convenait de déduire de la facture de la société Camus d'un montant de 50 913,60 euros HT au titre des travaux supplémentaires, les sommes relatives aux travaux ayant fait l'objet des avenants 1 et 2 qui figuraient dans le décompte définitif dont les mentions n'avaient pas été contestées par la société Camus, la cour d'appel, qui a ainsi inféré du seul silence de la société Camus la reconnaissance des créances alléguées par la société Umark, a violé l'article 1315 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la contestation du décompte général définitif par M. X..., ès qualités, ne portait pas sur les déductions opérées du chef des pénalités de retard et des travaux non réalisés ou à terminer mais seulement sur l'absence de prise en compte des travaux supplémentaires effectués par la société Camus ou la société Moizan-Camus à la demande de la société Umark, la cour d'appel a pu, sans modifier l'objet du litige, fixer les sommes qui étaient dues par la société Urmak à M. X..., ès qualités, après la prise en compte des déductions prévues par le décompte général définitif ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident :
Attendu que la société Umark fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. X..., ès qualités, la somme de 15 071 euros HT avec intérêts, alors, selon le moyen :
1°/ que l'article 5.3, intitulé « règlement pour solde », alinéas 5 et 6, du cahier des clauses particulières afférentes au marché passé entre les sociétés Umark et Camus, constituant la loi des parties, stipule clairement que « le maître d'ouvrage notifie le décompte à l'entreprise qui dispose de 20 jours pour présenter par écrit ses observations éventuelles au maître d'oeuvre et en aviser simultanément le maître d'ouvrage. Passé ce délai, l'entreprise est réputée avoir accepté le décompte définitif » ; que la cour d'appel a constaté que le décompte général définitif avait bien été notifié à la société Camus le 29 octobre 2007 et que cette dernière n'avait pas, comme le prévoyait les stipulations contractuelles, présenté ses observations au maître d'oeuvre ; que le courrier adressé le 13 novembre 2007 au seul maître de l'ouvrage, la société Mark, ne saurait constituer les observations prévues par lesdites stipulations contractuelles ; qu'ainsi, la procédure de contestation du décompte définitif, contractuellement prévue et qui n'était sujette à aucune interprétation, n'avait pas été respectée par la société Camus ; qu'en considérant que la société Camus ne pouvait être réputée avoir accepté le décompte définitif établi par le maître d'oeuvre qu'elle n'avait pourtant pas contesté entre les mains de ce dernier dans le délai contractuel de 20 jours à compter de sa notification, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 1134 du code civil ;
2°/ que l'article 5.3, intitulé « règlement pour solde », du cahier des clauses particulières afférentes au marché passé entre les sociétés Umark et Camus, constituant la loi des parties, stipule, en ses alinéas 1 et 2, que « dans un délai de 30 jours à dater de la réception ou de la résiliation, l'entreprise remet au maître d'oeuvre le mémoire définitif des sommes dues, en application du marché pour tous les ouvrages réalisés. Le mémoire constitue la dernière situation » et, en ses alinéas 5 et 6, que « le maître d'ouvrage notifie le décompte à l'entreprise qui dispose de 20 jours pour présenter par écrit ses observations éventuelles au maître d'oeuvre et en aviser simultanément le maître d'ouvrage. Passé ce délai, l'entreprise est réputée avoir accepté le décompte définitif » ; que la cour d'appel a expressément constaté que le procès-verbal de réception avait été signé le 3 octobre 2006 et que la société Camus s'était abstenue de produire le mémoire requis à la société Aceria ; que la société Camus ne pouvait dès lors tirer parti de sa propre carence pour s'affranchir des stipulations contractuelles relatives à l'opposabilité à son encontre du décompte définitif ; qu'en considérant que la société Camus ne pouvait être réputée avoir accepté le décompte définitif établi par le maître d'oeuvre au motif qu'elle avait, conformément aux stipulations contractuelles, avisé la société Umark de ses remarques sur un décompte établi à la demande de cette dernière société et non au vu du mémoire de l'entreprise, la cour d'appel a encore violé à ce titre l'article 1134 du code civil ;
3°/ qu'aux termes de l'article 3.2, intitulé « travaux supplémentaires », du cahier des clauses particulières afférentes au marché passé entre les sociétés Umark et Camus, constituant la loi des parties, « les prix des travaux supplémentaires, qu'ils soient commandés en plus ou en moins par rapport au marché feront toujours l'objet d'avenant, seront réglés de manière générale forfaitairement pour le montant faisant l'objet de l'avenant » ; que la cour d'appel a constaté que, dans son courrier du 10 avril 2007, la société Umark subordonnait le paiement des prétendus travaux supplémentaires à « un accord sur leur montant après acceptation par elle du détail des travaux supplémentaires » ; qu'en condamnant cette dernière au paiement de la somme de 15 071 euros HT au titre de travaux supplémentaires effectués hors tout avenant, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;
4°/ qu'il appartient à celui qui réclame le paiement d'une prestation d'établir l'existence de l'obligation dont il réclame l'exécution, la preuve de l'obligation contractuelle ne pouvant résulter de la seule facture émise par le prestataire en l'absence d'accord préalable de son client sur les travaux ; qu'en condamnant la société Mark au paiement de la somme de 15 071 euros HT au titre de travaux supplémentaires, motif pris de ce que l'existence même de travaux supplémentaires ne pouvait être contestée, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la société Umark avait accepté les travaux supplémentaires litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1315 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que, conformément à l'article 5.3 du cahier des clauses afférentes au marché, le décompte général définitif est établi par le maître d'oeuvre après vérification du mémoire définitif remis par l'entrepreneur, que le maître d'ouvrage le notifie à celui-ci qui dispose d'un délai pour présenter des observations au maître d'oeuvre et l'en aviser simultanément, délai au-delà duquel il est réputé avoir accepté le décompte définitif, et relevé que la société Camus n'avait pas produit de mémoire définitif, que le maître d'oeuvre avait établi un décompte à la demande de la société Umark, à partir de courriers adressés par celle-ci, et non au vu du mémoire de l'entreprise, et que la société Camus avait adressé ses remarques à la société Umark en contestant l'absence de prise en compte de travaux supplémentaires, la cour d'appel a pu en déduire que la société Camus ne pouvait être réputée avoir accepté le décompte en application des dispositions contractuelles ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que, les 21 et 31 décembre 2006, la société Umark avait reçu deux décomptes différents au titre de travaux supplémentaires des sociétés Moizan-Camus et Camus, relevé que la société Urmak leur avait écrit le 10 avril 2007 qu'elle ne pouvait arbitrer leur différend et qu'elle ne paierait les travaux supplémentaires qu'après avoir reçu un accord de chacune d'elles sur le montant des travaux à payer, sur laquelle des sociétés devait recevoir le paiement et sur le détail des travaux réalisés, la cour d'appel a pu en déduire qu'en l'absence d'accord entre les sociétés Moizan-Camus et Camus, la société Umark, qui ne contestait pas l'existence de travaux supplémentaires exécutés, était tenue de verser à la société Camus le montant de sa facture du 31 décembre 2006, après soustraction des sommes relatives aux avenants 1 et 2 et aux pénalités de retard ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois tant principal qu'incident ;
Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
mardi 12 juillet 2016
Au rapport annuel de la Cour de cass. : vente immobilière - obligation de délivrance plutôt que vice caché
Au rapport annuel de la Cour de cass.: vente immobilière - obligation de délivrance plutôt que vice caché
https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2013_6615/
Vente
Vente – Vendeur – Obligations – Délivrance – Manquement – Caractérisation – Applications diverses – Raccordement au réseau public d’assainissement non conforme aux stipulations contractuelles
3e Civ., 28 janvier 2015, pourvois n° 13-27.050 et n° 13-19.945, Bull. 2015, III, n° 15
Par cet arrêt, la Cour de cassation juge que le défaut de raccordement au réseau public d’assainissement prévu au contrat de vente d’un immeuble à usage d’habitation constitue un manquement à l’obligation de délivrance de la part des vendeurs.
En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation, suite à l’apparition de mauvaises odeurs, avaient constaté que les eaux usées n’étaient pas raccordées au réseau public d’assainissement. Le rapport de l’expert judiciaire avait fait ressortir que les eaux usées de la maison s’évacuaient dans une ancienne fosse « morte » transformée en fosse septique et qu’il n’existait pas de raccordement au réseau public d’assainissement, ce dispositif n’étant pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire.
La question qui se posait était de déterminer si ce défaut de raccordement pouvait être considéré comme un vice caché, ou s’il s’agissait d’un manquement à l’obligation de délivrance de la part du vendeur de la maison.
Sur cette question délicate, la Cour de cassation avait rendu plusieurs décisions.
Par arrêt du 5 juillet 2011 (pourvoi n° 10-18.278), la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait cassé, dans les termes suivants, la décision accueillant, sur le fondement de l’obligation de délivrance, la demande des acquéreurs en paiement du coût des travaux de raccordement et en remboursement des frais de vidange des fosses, au motif que les vendeurs, en déclarant que l’installation sanitaire était raccordée au réseau public d’assainissement, avaient pris l’engagement de livrer une installation conforme et en état de fonctionnement indispensable à l’utilisation normale de l’immeuble : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que cette installation n’avait pas pu être utilisée normalement depuis l’occupation de l’immeuble par les époux Y… et que ce dysfonctionnement rendait l’immeuble impropre à sa destination, ce dont il résultait que l’immeuble était atteint d’un vice caché, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1641 du code civil ; ».
Cependant, par arrêt du 11 juillet 2012 (3e Civ., 11 juillet 2012, pourvoi n° 11-14.062), la troisième chambre civile avait rejeté le pourvoi contre une décision qui avait retenu que les vendeurs n’avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance dès lors qu’unWC, une salle de bains, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle n’étaient pas reliés au réseau : « Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation, qu’en vendant un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement, les époux X… s’étaient engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ».
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt ici commenté, la cour d’appel, ayant relevé que l’immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement et constaté que le dispositif d’évacuation des eaux usées n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, en a déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance.
La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette le pourvoi des vendeurs selon lequel la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée serait soumise au régime de la garantie des vices cachés.
https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2013_6615/
Vente
Vente – Vendeur – Obligations – Délivrance – Manquement – Caractérisation – Applications diverses – Raccordement au réseau public d’assainissement non conforme aux stipulations contractuelles
3e Civ., 28 janvier 2015, pourvois n° 13-27.050 et n° 13-19.945, Bull. 2015, III, n° 15
Par cet arrêt, la Cour de cassation juge que le défaut de raccordement au réseau public d’assainissement prévu au contrat de vente d’un immeuble à usage d’habitation constitue un manquement à l’obligation de délivrance de la part des vendeurs.
En l’espèce, les acquéreurs d’une maison d’habitation, suite à l’apparition de mauvaises odeurs, avaient constaté que les eaux usées n’étaient pas raccordées au réseau public d’assainissement. Le rapport de l’expert judiciaire avait fait ressortir que les eaux usées de la maison s’évacuaient dans une ancienne fosse « morte » transformée en fosse septique et qu’il n’existait pas de raccordement au réseau public d’assainissement, ce dispositif n’étant pas conforme aux normes techniques applicables en matière sanitaire.
La question qui se posait était de déterminer si ce défaut de raccordement pouvait être considéré comme un vice caché, ou s’il s’agissait d’un manquement à l’obligation de délivrance de la part du vendeur de la maison.
Sur cette question délicate, la Cour de cassation avait rendu plusieurs décisions.
Par arrêt du 5 juillet 2011 (pourvoi n° 10-18.278), la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait cassé, dans les termes suivants, la décision accueillant, sur le fondement de l’obligation de délivrance, la demande des acquéreurs en paiement du coût des travaux de raccordement et en remboursement des frais de vidange des fosses, au motif que les vendeurs, en déclarant que l’installation sanitaire était raccordée au réseau public d’assainissement, avaient pris l’engagement de livrer une installation conforme et en état de fonctionnement indispensable à l’utilisation normale de l’immeuble : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que cette installation n’avait pas pu être utilisée normalement depuis l’occupation de l’immeuble par les époux Y… et que ce dysfonctionnement rendait l’immeuble impropre à sa destination, ce dont il résultait que l’immeuble était atteint d’un vice caché, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l’article 1641 du code civil ; ».
Cependant, par arrêt du 11 juillet 2012 (3e Civ., 11 juillet 2012, pourvoi n° 11-14.062), la troisième chambre civile avait rejeté le pourvoi contre une décision qui avait retenu que les vendeurs n’avaient pas satisfait à leur obligation de délivrance dès lors qu’unWC, une salle de bains, la machine à laver le linge et la machine à laver la vaisselle n’étaient pas reliés au réseau : « Mais attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation, qu’en vendant un immeuble raccordé au réseau public d’assainissement, les époux X… s’étaient engagés à délivrer un bien dont tous les écoulements étaient raccordés, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision ».
Dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt ici commenté, la cour d’appel, ayant relevé que l’immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d’assainissement et constaté que le dispositif d’évacuation des eaux usées n’était pas conforme aux stipulations contractuelles, en a déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance.
La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette le pourvoi des vendeurs selon lequel la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée serait soumise au régime de la garantie des vices cachés.
Au rapport annuel de la Cour de cass. : maison individuelle et principe de proportionnalité
Au rapport annuel de la Cour de cass. : maison individuelle et principe de proportionnalité
https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2013_6615/
Construction immobilière
Construction immobilière – Maison individuelle – Contrat de construction – Construction avec fourniture de plan – Règles d’ordre public – Violation – Sanction – Nullité relative – Effet – Détermination
3e Civ., 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-23.612, publié
En créant le contrat de construction de maison individuelle, le législateur a poursuivi « un double objectif : améliorer substantiellement la protection du consommateur, établir au bénéfice des constructeurs des règles claires susceptibles de mettre fin à des phénomènes de concurrence déloyale » (exposé des motifs du projet de loi n° 298 présenté par Michel Delebarre, ministre de l’équipement, du logement, des transports et de la mer, relatif au contrat de construction de maison individuelle, déposé au Sénat le 15 mai 1990).
L’exposé des motifs de la loi précise que « c’est à ce double objectif que répond le présent projet et notamment la disposition qui consiste en l’instauration d’une garantie obligatoire de livraison. Une telle garantie donnera dorénavant la totale assurance à l’acquéreur de disposer d’une maison achevée et habitable et, en outre, d’être indemnisé des préjudices éventuels liés soit à des retards de livraison, soit à des dépassements de coût ».
Au-delà des mécanismes mis en place, le but recherché est d’assurer à l’acquéreur de disposer d’une maison achevée et habitable.
Cette finalité a conduit le législateur à exiger que le contrat de construction de maison individuelle comporte diverses « énonciations » à peine de nullité. Ces mentions obligatoires, prévues par l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), portent tant sur des informations relatives à la construction (implantation, consistance et caractéristiques de la construction, coût du bâtiment…) que sur les garanties offertes au maître de l’ouvrage pour pallier les défaillances du constructeur (garanties de remboursement et de livraison, assurance dommages-ouvrage).
Toutes ces règles sont d’ordre public (article L. 230-1 du CCH) et la Cour de cassation a jugé qu’elles constituaient des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative, susceptible d’être couverte (3e Civ., 6 juillet 2011, pourvoi n° 10-23.438, Bull. 2011, III, n° 123). Cet arrêt prévoyant que la nullité était susceptible d’être couverte, on pouvait penser qu’elle le serait par l’exécution même du contrat, démontrant la volonté du maître de l’ouvrage de poursuivre l’opération immobilière nonobstant les vices de forme affectant le contrat. Cette solution a été écartée par la Cour de cassation, qui exige que la renonciation du maître de l’ouvrage soit caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger, ce qui exclut qu’un commencement d’exécution du contrat ait, à lui seul, pour effet de couvrir l’irrégularité (3e Civ., 20 novembre 2013, pourvoi n° 12-27.041, Bull. 2013, III, n° 149).
La nullité, lorsqu’elle est prononcée, entraîne l’anéantissement du contrat, ce qui oblige les parties à des restitutions réciproques.
Dans une vente, contrat instantané, l’acquéreur restituera la chose vendue et le vendeur le prix.
Dans un contrat de construction de maison individuelle, contrat à exécution échelonnée, la question est plus complexe, dès lors que l’anéantissement peut aboutir à la démolition de la maison construite et à la remise en état du terrain.
Or, on assiste depuis quelques années à une dérive dans l’usage de la protection accordée au maître de l’ouvrage. Alors que la maison est construite et non affectée de vices, et que seuls des détails de finition sont en cause, certains maîtres de l’ouvrage n’hésitent pas à opposer les nullités intrinsèques du contrat pour ne pas payer les dernières situations.
Lorsque la maison est achevée et habitable, cette pratique ne répond pas à l’objectif poursuivi par le législateur.
Dans un premier temps, la Cour de cassation a jugé que la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître de l’ouvrage lui ouvrait le droit de solliciter la démolition de l’ouvrage et la remise en état du terrain sans paiement ni indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés (3e Civ., 26 juin 2013, pourvoi n° 12-18.121, Bull. 2013, III, n° 83).
Cette sanction, simple application des règles relatives aux effets de la nullité d’un contrat, était très lourde de conséquences, notamment sur le plan économique.
La Cour de cassation a apporté une première limite à cette solution en jugeant « qu’ayant accueilli la demande de démolition, qui n’était pas contestée par [le constructeur], la cour d’appel en a exactement déduit que [celui-ci] ne pouvait prétendre percevoir le coût des travaux réalisés » (3e Civ., 11 décembre 2013, pourvoi n° 12-14.748), ce qui signifiait que la démolition, lorsqu’elle était demandée, ne devait s’appliquer automatiquement que si le constructeur ne s’y opposait pas.
Restait à définir la solution en cas de contestation du constructeur.
C’est l’objet du présent arrêt, qui impose aux juges du fond de rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.
Outre son intérêt tant juridique qu’économique, cet arrêt est d’une grande portée symbolique : la Cour de cassation reconnaît au juge du fond le pouvoir d’apprécier la proportionnalité de la sanction et, par conséquent, celui de dire, au cas par cas, si la sanction de la démolition est justifiée, notamment par l’état de la construction.
https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2013_6615/
Construction immobilière
Construction immobilière – Maison individuelle – Contrat de construction – Construction avec fourniture de plan – Règles d’ordre public – Violation – Sanction – Nullité relative – Effet – Détermination
3e Civ., 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-23.612, publié
En créant le contrat de construction de maison individuelle, le législateur a poursuivi « un double objectif : améliorer substantiellement la protection du consommateur, établir au bénéfice des constructeurs des règles claires susceptibles de mettre fin à des phénomènes de concurrence déloyale » (exposé des motifs du projet de loi n° 298 présenté par Michel Delebarre, ministre de l’équipement, du logement, des transports et de la mer, relatif au contrat de construction de maison individuelle, déposé au Sénat le 15 mai 1990).
L’exposé des motifs de la loi précise que « c’est à ce double objectif que répond le présent projet et notamment la disposition qui consiste en l’instauration d’une garantie obligatoire de livraison. Une telle garantie donnera dorénavant la totale assurance à l’acquéreur de disposer d’une maison achevée et habitable et, en outre, d’être indemnisé des préjudices éventuels liés soit à des retards de livraison, soit à des dépassements de coût ».
Au-delà des mécanismes mis en place, le but recherché est d’assurer à l’acquéreur de disposer d’une maison achevée et habitable.
Cette finalité a conduit le législateur à exiger que le contrat de construction de maison individuelle comporte diverses « énonciations » à peine de nullité. Ces mentions obligatoires, prévues par l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), portent tant sur des informations relatives à la construction (implantation, consistance et caractéristiques de la construction, coût du bâtiment…) que sur les garanties offertes au maître de l’ouvrage pour pallier les défaillances du constructeur (garanties de remboursement et de livraison, assurance dommages-ouvrage).
Toutes ces règles sont d’ordre public (article L. 230-1 du CCH) et la Cour de cassation a jugé qu’elles constituaient des mesures de protection édictées dans l’intérêt du maître de l’ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative, susceptible d’être couverte (3e Civ., 6 juillet 2011, pourvoi n° 10-23.438, Bull. 2011, III, n° 123). Cet arrêt prévoyant que la nullité était susceptible d’être couverte, on pouvait penser qu’elle le serait par l’exécution même du contrat, démontrant la volonté du maître de l’ouvrage de poursuivre l’opération immobilière nonobstant les vices de forme affectant le contrat. Cette solution a été écartée par la Cour de cassation, qui exige que la renonciation du maître de l’ouvrage soit caractérisée par sa connaissance préalable de la violation des dispositions destinées à le protéger, ce qui exclut qu’un commencement d’exécution du contrat ait, à lui seul, pour effet de couvrir l’irrégularité (3e Civ., 20 novembre 2013, pourvoi n° 12-27.041, Bull. 2013, III, n° 149).
La nullité, lorsqu’elle est prononcée, entraîne l’anéantissement du contrat, ce qui oblige les parties à des restitutions réciproques.
Dans une vente, contrat instantané, l’acquéreur restituera la chose vendue et le vendeur le prix.
Dans un contrat de construction de maison individuelle, contrat à exécution échelonnée, la question est plus complexe, dès lors que l’anéantissement peut aboutir à la démolition de la maison construite et à la remise en état du terrain.
Or, on assiste depuis quelques années à une dérive dans l’usage de la protection accordée au maître de l’ouvrage. Alors que la maison est construite et non affectée de vices, et que seuls des détails de finition sont en cause, certains maîtres de l’ouvrage n’hésitent pas à opposer les nullités intrinsèques du contrat pour ne pas payer les dernières situations.
Lorsque la maison est achevée et habitable, cette pratique ne répond pas à l’objectif poursuivi par le législateur.
Dans un premier temps, la Cour de cassation a jugé que la nullité du contrat de construction de maison individuelle pour violation des règles d’ordre public protectrices du maître de l’ouvrage lui ouvrait le droit de solliciter la démolition de l’ouvrage et la remise en état du terrain sans paiement ni indemnité pour le constructeur au titre des travaux réalisés (3e Civ., 26 juin 2013, pourvoi n° 12-18.121, Bull. 2013, III, n° 83).
Cette sanction, simple application des règles relatives aux effets de la nullité d’un contrat, était très lourde de conséquences, notamment sur le plan économique.
La Cour de cassation a apporté une première limite à cette solution en jugeant « qu’ayant accueilli la demande de démolition, qui n’était pas contestée par [le constructeur], la cour d’appel en a exactement déduit que [celui-ci] ne pouvait prétendre percevoir le coût des travaux réalisés » (3e Civ., 11 décembre 2013, pourvoi n° 12-14.748), ce qui signifiait que la démolition, lorsqu’elle était demandée, ne devait s’appliquer automatiquement que si le constructeur ne s’y opposait pas.
Restait à définir la solution en cas de contestation du constructeur.
C’est l’objet du présent arrêt, qui impose aux juges du fond de rechercher si la démolition de l’ouvrage constitue une sanction proportionnée à la gravité des désordres et des non-conformités qui l’affectent.
Outre son intérêt tant juridique qu’économique, cet arrêt est d’une grande portée symbolique : la Cour de cassation reconnaît au juge du fond le pouvoir d’apprécier la proportionnalité de la sanction et, par conséquent, celui de dire, au cas par cas, si la sanction de la démolition est justifiée, notamment par l’état de la construction.
Au rapport annuel de la Cour de cass. : vente immobilière et diagnostics
https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2013_6615/
Chambre mixte - Arrêts rendus en matière civile
Vente – Immeuble – Termites – Recherche de la présence de termites – Fourniture d’un diagnostic technique – Conséquences – Détermination
Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3, rapport de M. Guérin et avis de M. Charpenel
Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.
Ayant relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, une cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait du diagnostic erroné avaient un caractère certain et que l’assureur du diagnostiqueur leur devait sa garantie.
Depuis 1996 (décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis), le législateur a multiplié les diagnostics techniques que le propriétaire d’un immeuble bâti doit remettre à l’acquéreur de son bien. Ces diagnostics portent aujourd’hui sur le risque d’exposition au plomb, la présence d’amiante, la présence de termites, l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité et la performance énergétique. Ils sont regroupés dans un « dossier de diagnostic technique » (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation), qui doit également contenir le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif et, dans certaines zones géographiques, un état des risques naturels et technologiques ainsi qu’une information sur la présence d’un risque de mérule.
La sanction de la non-remise de la plupart des états ainsi requis est l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés (article L. 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation) (ce n’est pas le cas du diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur indicative, et de l’état des risques naturels et technologiques, dont l’absence lors de la signature de l’acte authentique permet à l’acquéreur de demander la résolution du contrat ou une diminution de prix. La loi ne prévoit pas de sanction pour la non-transmission de l’information sur le risque de présence de mérule, qui ne nécessite pas un véritable diagnostic individualisé de l’immeuble). Mais, en cas d’inexactitude d’un ou plusieurs diagnostics, le vendeur, s’il est de bonne foi, est utilement protégé par la clause exonératoire stipulée au contrat. Son obligation se limite à transmettre à l’acquéreur l’information qui lui a été fournie par le diagnostiqueur (3e Civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-13.373, Bull. 2009, III, n° 204 ; voir, dans le même sens, 3e Civ., 6 juillet 2011, pourvoi n° 10-18.882, Bull. 2011, III, n° 126 ; 3e Civ., 16 décembre 2014, pourvoi n° 13-17.469).
L’acquéreur ayant reçu une information erronée n’a donc souvent d’autre choix que de rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution par le technicien du contrat qu’il a conclu avec le vendeur, ou son agence immobilière (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, Bull. 2006, Ass. plén., n° 9).
La question s’est posée de la nature du préjudice dont l’acquéreur peut demander réparation au technicien. S’agit-il d’un préjudice certain, dont le montant correspond au coût des travaux permettant de remédier au vice non révélé, ou, compte tenu de l’incertitude pesant sur la situation qui aurait été celle de la victime si elle avait été parfaitement informée, consiste-t-il en une perte de chance, celle d’avoir pu acquérir le bien à des conditions plus avantageuses, tenant compte du coût des réparations nécessaires, ou même d’avoir pu renoncer à cette acquisition ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente en matière immobilière, juge régulièrement qu’est certain et correspond au coût des travaux de réparation nécessaires le préjudice résultant d’une mauvaise information de l’acquéreur par le professionnel (3e Civ., 26 septembre 2001, pourvoi n° 99-21.764, pour des capricornes ; 3e Civ., 23 mai 2007, pourvoi n° 06-13.656, pour la présence de plomb [il faut cependant noter que, dans cette affaire, le pourvoi n’évoquait pas la notion de perte de chance] ; 3e Civ., 12 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.122, pour des termites).
Si, dans un arrêt du 8 février 2012 (pourvoi n° 10-27.250), la troisième chambre civile a retenu que la cour d’appel avait pu estimer que, « par ses fautes, [le diagnostiqueur] avait fait perdre une chance [à l’acquéreur] d’avoir son attention suffisamment attirée sur les désordres présents de l’immeuble, sur la nécessité de le visiter intégralement et de se renseigner sur le coût des travaux de remise en état » et le condamner à indemniser l’acquéreur du préjudice en découlant, elle a, plus récemment, approuvé la décision d’une cour d’appel qui, ayant retenu que, « du fait de la présence d’amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l’immeuble, il n’était pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure et qu’il fallait veiller à l’état de conservation de l’immeuble, afin d’éviter tout risque de dispersion de l’amiante dans l’air […], a caractérisé la certitude du préjudice résultant de la présence d’amiante [et] a pu en déduire que le préjudice de [l’acquéreur] correspondait au coût des travaux de désamiantage » (3e Civ., 21 mai 2014, pourvoi n° 13-14.891, Bull. 2014, III, n° 70).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation se montre également exigeante sur la motivation des décisions des juges du fond relative au lien de causalité. Elle a ainsi censuré un arrêt ayant retenu que la faute du diagnostiqueur était sans lien direct avec le préjudice consistant dans la moindre valeur de l’immeuble en jugeant « qu’en statuant ainsi, par un motif dont ne résulte pas l’absence d’un lien de causalité entre la faute imputée [au diagnostiqueur] et le préjudice de [l’acquéreur], la cour d’appel a violé [l’article 1382 du code civil] » (3e Civ., 28 janvier 2003, pourvoi n° 01-13.875 ; voir, dans le même sens, 3e Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-17.422).
La première chambre civile de la Cour de cassation, appelée à statuer sur le préjudice causé à l’acquéreur par le diagnostiqueur de performance énergétique ayant sous-estimé le coût annuel du chauffage, a, dans un arrêt du 20 mars 2013 (pourvoi n° 12-14.711), jugé pour sa part que « les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ». D’autres décisions, rendues par cette même chambre dans des domaines voisins, analysent également le préjudice de l’acquéreur mal informé en une perte de chance, en raison de l’incertitude sur la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit (1re Civ., 12 décembre 2007, pourvoi n° 06-16.920, pour la responsabilité d’un expert immobilier consulté, avant l’achat, sur le coût des réparations à effectuer ; 1re Civ., 9 décembre 2010, pourvoi n° 09-69.490, Bull. 2010, I, n° 255, pour la responsabilité d’intermédiaires immobiliers sur les conditions de réalisation de la rénovation dont le bien avait fait l’objet avant la vente).
La deuxième chambre civile de la Cour de cassation, statuant sur un arrêt ayant retenu que la faute du diagnostiqueur « a fait subir un préjudice certain et direct aux acquéreurs qui, pour remédier à la situation et pallier le risque non décelé par l’opérateur de repérage, devront supporter le coût de travaux de désamiantage et que c’est donc à tort que [le diagnostiqueur] et son assureur soutiennent que [les acquéreurs] pouvaient seulement se prévaloir d’une perte de chance d’une meilleure négociation du prix d’achat », a jugé « qu’en statuant ainsi, alors que les travaux de désamiantage non obligatoires au regard de la réglementation alors en vigueur ne constituaient pas un préjudice certain, la cour d’appel a violé [l’article 1382 du code civil] » (2e Civ., 25 février 2010, pourvoi n° 08-12.991).
C’est pour mettre fin à ces différences d’appréciation, que l’on retrouve aussi devant les juridictions du fond, que la chambre mixte a été saisie, sur renvoi de la troisième chambre civile, du pourvoi formé contre un arrêt qui, pour condamner l’assureur de responsabilité d’un diagnostiqueur ayant établi un état parasitaire erroné à payer aux acquéreurs diverses sommes correspondant au coût des travaux de réparation des dégâts causés par les termites et à la privation de jouissance, avait retenu que, si les acquéreurs avaient connu l’ampleur de ces dégâts, ils auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparation nécessaires.
Le moyen faisait valoir que ce motif n’est pas de nature à établir que, mieux informés, les acquéreurs auraient pu négocier avec le vendeur une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation. Selon le grief, les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors que la décision qu’aurait prise les acquéreurs et, surtout, les avantages qu’ils auraient pu obtenir s’ils avaient été mieux informés, ne sont pas établis de manière certaine. Le mémoire en défense répliquait que le diagnostiqueur n’est pas tenu exclusivement d’une obligation d’information et de conseil mais d’une obligation de résultat et, qu’à ce titre, il doit réparer l’entier préjudice à l’origine duquel se trouve l’inexécution de cette obligation.
L’arrêt ici commenté retient que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque de présence de termites et, au terme d’un contrôle « lourd », approuve la décision de la cour d’appel qui, pour retenir que le préjudice des acquéreurs, correspondant au coût des travaux de réparation des conséquences du vice non révélé et à la privation de jouissance, présentait un caractère certain, a relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis aux acquéreurs d’être informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et que ces travaux étaient nécessaires, ces motifs étant jugés suffisants.
La chambre mixte ne retient donc pas la thèse de la perte de chance. Dès lors, il n’y a pas lieu de se demander si, mieux informés, les acquéreurs auraient pu obtenir du vendeur une réduction de prix correspondant, totalement ou partiellement, au coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes.
La solution permet également de dépasser la difficulté relative au lien de causalité entre l’erreur du diagnostiqueur, qui n’est pas à l’origine du défaut de l’immeuble, et le préjudice. Le diagnostiqueur ayant délivré une information inexacte doit être condamné à réparer un dommage qu’il n’a pas causé mais que sa négligence a empêché la victime d’éviter. Comme le relève un auteur, on passe ainsi « d’une logique de responsabilité à une logique de garantie » (Ph. Stoffel-Munck « Responsabilité civile, Chronique »,JCP éd. G n° 51, 15 décembre 2014, doctr. 1323, B, 3).
En apportant la précision que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné, la chambre mixte rappelle qu’on ne saurait reprocher à un technicien de ne pas avoir révélé des vices dont la recherche ne faisait pas partie de sa mission, confirmant une solution retenue dans le domaine voisin du contrôle technique automobile (Com., 13 mars 2012, pourvoi n° 11-14.459, Bull. 2012, IV, n° 54). Le diagnostiqueur n’est tenu que dans la limite de ses obligations de contrôle.
L’arrêt de la chambre mixte s’inscrit dans le sens du renforcement de la sécurité des transactions immobilières et de la protection des acquéreurs voulu par le législateur qui a non seulement étendu les domaines dans lesquels un diagnostic technique devait être remis à l’acquéreur d’un immeuble bâti, mais aussi encadré strictement l’activité des diagnostiqueurs, en leur imposant des garanties de compétence, d’indépendance et d’impartialité et en les obligeant à souscrire une assurance de responsabilité (article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation).
Chambre mixte - Arrêts rendus en matière civile
Vente – Immeuble – Termites – Recherche de la présence de termites – Fourniture d’un diagnostic technique – Conséquences – Détermination
Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686, Bull. 2015, Ch. mixte, n° 3, rapport de M. Guérin et avis de M. Charpenel
Il résulte de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné.
Ayant relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, une cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs du fait du diagnostic erroné avaient un caractère certain et que l’assureur du diagnostiqueur leur devait sa garantie.
Depuis 1996 (décret n° 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l’amiante dans les immeubles bâtis), le législateur a multiplié les diagnostics techniques que le propriétaire d’un immeuble bâti doit remettre à l’acquéreur de son bien. Ces diagnostics portent aujourd’hui sur le risque d’exposition au plomb, la présence d’amiante, la présence de termites, l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité et la performance énergétique. Ils sont regroupés dans un « dossier de diagnostic technique » (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation), qui doit également contenir le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif et, dans certaines zones géographiques, un état des risques naturels et technologiques ainsi qu’une information sur la présence d’un risque de mérule.
La sanction de la non-remise de la plupart des états ainsi requis est l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés (article L. 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation) (ce n’est pas le cas du diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur indicative, et de l’état des risques naturels et technologiques, dont l’absence lors de la signature de l’acte authentique permet à l’acquéreur de demander la résolution du contrat ou une diminution de prix. La loi ne prévoit pas de sanction pour la non-transmission de l’information sur le risque de présence de mérule, qui ne nécessite pas un véritable diagnostic individualisé de l’immeuble). Mais, en cas d’inexactitude d’un ou plusieurs diagnostics, le vendeur, s’il est de bonne foi, est utilement protégé par la clause exonératoire stipulée au contrat. Son obligation se limite à transmettre à l’acquéreur l’information qui lui a été fournie par le diagnostiqueur (3e Civ., 23 septembre 2009, pourvoi n° 08-13.373, Bull. 2009, III, n° 204 ; voir, dans le même sens, 3e Civ., 6 juillet 2011, pourvoi n° 10-18.882, Bull. 2011, III, n° 126 ; 3e Civ., 16 décembre 2014, pourvoi n° 13-17.469).
L’acquéreur ayant reçu une information erronée n’a donc souvent d’autre choix que de rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur, en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution par le technicien du contrat qu’il a conclu avec le vendeur, ou son agence immobilière (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, Bull. 2006, Ass. plén., n° 9).
La question s’est posée de la nature du préjudice dont l’acquéreur peut demander réparation au technicien. S’agit-il d’un préjudice certain, dont le montant correspond au coût des travaux permettant de remédier au vice non révélé, ou, compte tenu de l’incertitude pesant sur la situation qui aurait été celle de la victime si elle avait été parfaitement informée, consiste-t-il en une perte de chance, celle d’avoir pu acquérir le bien à des conditions plus avantageuses, tenant compte du coût des réparations nécessaires, ou même d’avoir pu renoncer à cette acquisition ?
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente en matière immobilière, juge régulièrement qu’est certain et correspond au coût des travaux de réparation nécessaires le préjudice résultant d’une mauvaise information de l’acquéreur par le professionnel (3e Civ., 26 septembre 2001, pourvoi n° 99-21.764, pour des capricornes ; 3e Civ., 23 mai 2007, pourvoi n° 06-13.656, pour la présence de plomb [il faut cependant noter que, dans cette affaire, le pourvoi n’évoquait pas la notion de perte de chance] ; 3e Civ., 12 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.122, pour des termites).
Si, dans un arrêt du 8 février 2012 (pourvoi n° 10-27.250), la troisième chambre civile a retenu que la cour d’appel avait pu estimer que, « par ses fautes, [le diagnostiqueur] avait fait perdre une chance [à l’acquéreur] d’avoir son attention suffisamment attirée sur les désordres présents de l’immeuble, sur la nécessité de le visiter intégralement et de se renseigner sur le coût des travaux de remise en état » et le condamner à indemniser l’acquéreur du préjudice en découlant, elle a, plus récemment, approuvé la décision d’une cour d’appel qui, ayant retenu que, « du fait de la présence d’amiante dans les murs et le plafond de la pièce principale de l’immeuble, il n’était pas possible de procéder à des travaux sans prendre des mesures particulières très contraignantes et onéreuses, tant pour un simple bricolage que pour des travaux de grande envergure et qu’il fallait veiller à l’état de conservation de l’immeuble, afin d’éviter tout risque de dispersion de l’amiante dans l’air […], a caractérisé la certitude du préjudice résultant de la présence d’amiante [et] a pu en déduire que le préjudice de [l’acquéreur] correspondait au coût des travaux de désamiantage » (3e Civ., 21 mai 2014, pourvoi n° 13-14.891, Bull. 2014, III, n° 70).
La troisième chambre civile de la Cour de cassation se montre également exigeante sur la motivation des décisions des juges du fond relative au lien de causalité. Elle a ainsi censuré un arrêt ayant retenu que la faute du diagnostiqueur était sans lien direct avec le préjudice consistant dans la moindre valeur de l’immeuble en jugeant « qu’en statuant ainsi, par un motif dont ne résulte pas l’absence d’un lien de causalité entre la faute imputée [au diagnostiqueur] et le préjudice de [l’acquéreur], la cour d’appel a violé [l’article 1382 du code civil] » (3e Civ., 28 janvier 2003, pourvoi n° 01-13.875 ; voir, dans le même sens, 3e Civ., 26 septembre 2012, pourvoi n° 11-17.422).
La première chambre civile de la Cour de cassation, appelée à statuer sur le préjudice causé à l’acquéreur par le diagnostiqueur de performance énergétique ayant sous-estimé le coût annuel du chauffage, a, dans un arrêt du 20 mars 2013 (pourvoi n° 12-14.711), jugé pour sa part que « les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse ». D’autres décisions, rendues par cette même chambre dans des domaines voisins, analysent également le préjudice de l’acquéreur mal informé en une perte de chance, en raison de l’incertitude sur la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit (1re Civ., 12 décembre 2007, pourvoi n° 06-16.920, pour la responsabilité d’un expert immobilier consulté, avant l’achat, sur le coût des réparations à effectuer ; 1re Civ., 9 décembre 2010, pourvoi n° 09-69.490, Bull. 2010, I, n° 255, pour la responsabilité d’intermédiaires immobiliers sur les conditions de réalisation de la rénovation dont le bien avait fait l’objet avant la vente).
La deuxième chambre civile de la Cour de cassation, statuant sur un arrêt ayant retenu que la faute du diagnostiqueur « a fait subir un préjudice certain et direct aux acquéreurs qui, pour remédier à la situation et pallier le risque non décelé par l’opérateur de repérage, devront supporter le coût de travaux de désamiantage et que c’est donc à tort que [le diagnostiqueur] et son assureur soutiennent que [les acquéreurs] pouvaient seulement se prévaloir d’une perte de chance d’une meilleure négociation du prix d’achat », a jugé « qu’en statuant ainsi, alors que les travaux de désamiantage non obligatoires au regard de la réglementation alors en vigueur ne constituaient pas un préjudice certain, la cour d’appel a violé [l’article 1382 du code civil] » (2e Civ., 25 février 2010, pourvoi n° 08-12.991).
C’est pour mettre fin à ces différences d’appréciation, que l’on retrouve aussi devant les juridictions du fond, que la chambre mixte a été saisie, sur renvoi de la troisième chambre civile, du pourvoi formé contre un arrêt qui, pour condamner l’assureur de responsabilité d’un diagnostiqueur ayant établi un état parasitaire erroné à payer aux acquéreurs diverses sommes correspondant au coût des travaux de réparation des dégâts causés par les termites et à la privation de jouissance, avait retenu que, si les acquéreurs avaient connu l’ampleur de ces dégâts, ils auraient négocié la vente avec leur vendeur en tenant compte du coût des travaux de réparation nécessaires.
Le moyen faisait valoir que ce motif n’est pas de nature à établir que, mieux informés, les acquéreurs auraient pu négocier avec le vendeur une diminution du prix équivalente au coût des travaux de réparation. Selon le grief, les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors que la décision qu’aurait prise les acquéreurs et, surtout, les avantages qu’ils auraient pu obtenir s’ils avaient été mieux informés, ne sont pas établis de manière certaine. Le mémoire en défense répliquait que le diagnostiqueur n’est pas tenu exclusivement d’une obligation d’information et de conseil mais d’une obligation de résultat et, qu’à ce titre, il doit réparer l’entier préjudice à l’origine duquel se trouve l’inexécution de cette obligation.
L’arrêt ici commenté retient que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque de présence de termites et, au terme d’un contrôle « lourd », approuve la décision de la cour d’appel qui, pour retenir que le préjudice des acquéreurs, correspondant au coût des travaux de réparation des conséquences du vice non révélé et à la privation de jouissance, présentait un caractère certain, a relevé que les investigations insuffisantes du diagnostiqueur n’avaient pas permis aux acquéreurs d’être informés de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble et que ces travaux étaient nécessaires, ces motifs étant jugés suffisants.
La chambre mixte ne retient donc pas la thèse de la perte de chance. Dès lors, il n’y a pas lieu de se demander si, mieux informés, les acquéreurs auraient pu obtenir du vendeur une réduction de prix correspondant, totalement ou partiellement, au coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes.
La solution permet également de dépasser la difficulté relative au lien de causalité entre l’erreur du diagnostiqueur, qui n’est pas à l’origine du défaut de l’immeuble, et le préjudice. Le diagnostiqueur ayant délivré une information inexacte doit être condamné à réparer un dommage qu’il n’a pas causé mais que sa négligence a empêché la victime d’éviter. Comme le relève un auteur, on passe ainsi « d’une logique de responsabilité à une logique de garantie » (Ph. Stoffel-Munck « Responsabilité civile, Chronique »,JCP éd. G n° 51, 15 décembre 2014, doctr. 1323, B, 3).
En apportant la précision que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné, la chambre mixte rappelle qu’on ne saurait reprocher à un technicien de ne pas avoir révélé des vices dont la recherche ne faisait pas partie de sa mission, confirmant une solution retenue dans le domaine voisin du contrôle technique automobile (Com., 13 mars 2012, pourvoi n° 11-14.459, Bull. 2012, IV, n° 54). Le diagnostiqueur n’est tenu que dans la limite de ses obligations de contrôle.
L’arrêt de la chambre mixte s’inscrit dans le sens du renforcement de la sécurité des transactions immobilières et de la protection des acquéreurs voulu par le législateur qui a non seulement étendu les domaines dans lesquels un diagnostic technique devait être remis à l’acquéreur d’un immeuble bâti, mais aussi encadré strictement l’activité des diagnostiqueurs, en leur imposant des garanties de compétence, d’indépendance et d’impartialité et en les obligeant à souscrire une assurance de responsabilité (article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation).
Qualité à agir du syndic : proposition de modification article 55 décret du 17 mars 1967
https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2013_6615/
Action en justice – Qualité à agir du syndic : proposition de modification de l’article 55 du décret du 17 mars 1967
L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis donne au syndicat des copropriétaires qualité pour agir en justice. L’article 18 de la même loi dispose que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice. L’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, une telle autorisation n’étant toutefois pas nécessaire pour certaines actions, notamment pour celles en recouvrement de charges.
Ces dispositions ont été inspirées par la nécessité de s’assurer que les copropriétaires ont eu connaissance de l’action et ont consenti à ce qu’elle soit exercée. Et, de fait, c’est bien le syndicat qui est titulaire de l’action et c’est lui qui supporte les conséquences de son issue.
Selon la jurisprudence, l’autorisation d’agir en justice conditionne le pouvoir du syndic pour agir en justice. Par suite, le défaut d’autorisation du syndic entre dans les prévisions de l’article 117 du code de procédure civile. La nullité de l’acte de procédure, en particulier de l’assignation, peut par conséquent être soulevée par toute partie à l’instance, la nullité de l’acte ne bénéficiant toutefois qu’à la partie qui l’a invoquée. L’expérience montre, notamment en matière de litiges de construction, que la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’autorisation du syndic n’est soulevée que par les constructeurs ou leurs assureurs défendeurs à l’action.
Dans ces conditions, la disposition qui était destinée à protéger le syndicat contre les initiatives du syndic est devenue un moyen mis à la disposition de tiers à la copropriété et leur permettant de différer l’issue du procès, voire même, dans certains cas, de bénéficier de la prescription de l’action puisque l’autorisation doit être donnée avant l’expiration du délai pour agir.
Il serait dans ces conditions souhaitable que seuls les copropriétaires puissent se prévaloir de l’absence d’habilitation du syndic pour agir en justice. Une solution pourrait être recherchée dans une disposition prévoyant que le syndic doit obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires un mandat spécial pour exercer les actions en justice au nom du syndicat. Les exceptions au principe prévues par l’article 55, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 précité devraient être maintenues. Enfin, il devrait également être prévu que seuls le syndicat et les copropriétaires ont qualité à invoquer l’absence de mandat spécial du syndic lorsqu’un tel mandat est requis.
La direction des affaires civiles et du sceau indique que la problématique soulevée est réelle, mais estime que la solution préconisée est susceptible de créer de nouvelles difficultés en instaurant un formalisme excessif. Elle estime en conséquence nécessaire qu’une étude soit menée sur ce sujet.
Garantie de livraison – Affectation de l’indemnité
https://www.courdecassation.fr/publications_26/rapport_annuel_36/rapport_2013_6615/
Suivi des suggestions de réforme de la Cour de cassation :
Garantie de livraison – Affectation de l’indemnité
Prévue par l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison a pour objet l’achèvement de l’immeuble. Ce mécanisme peut être utilement comparé à celui de l’assurance « dommages ouvrage » pour laquelle il est acquis que les sommes versées sont obligatoirement affectées au financement du coût des travaux de reprise des désordres.
L’article L. 231-6 précité dispose que la garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage qui a conclu un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.
Cet article ajoute que, faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner, sous sa responsabilité, la personne qui terminera les travaux. Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors-d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable.
Le maître de l’ouvrage peut prendre l’initiative de faire les travaux ou de les faire effectuer, après avoir dispensé le garant de son obligation de rechercher un constructeur pour terminer le chantier, tout en conservant le droit d’obtenir, ensuite, le financement des travaux par le garant (3e Civ., 15 décembre 2004, pourvoi n° 03-18.298, Bull. 2004, III, n° 240).
Cependant, la loi n’envisage pas l’hypothèse d’une condamnation du garant au versement de l’indemnité avant la réalisation des travaux, qui peuvent consister en la démolition et la reconstruction de l’immeuble, lorsque le maître de l’ouvrage n’acquiesce pas au paiement direct des entreprises par ce garant. Dans ce cas, la réalisation effective des travaux, après paiement de l’indemnité, ne peut être garantie. Le maître de l’ouvrage peut, en effet, percevoir l’indemnité tout en conservant l’immeuble en l’état, sans procéder à sa démolition puis à sa reconstruction. Cette situation a été soumise à la Cour (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-21.803) sans que la solution proposée par le garant au soutien de son pourvoi, consistant à imposer aux juges du fond de rechercher si les maîtres de l’ouvrage avaient l’intention de réaliser les travaux, puisse être approuvée.
Le Rapport 2014 3 a suggéré d’autoriser, dans cette hypothèse, le garant à procéder au versement différé d’une partie de l’indemnité en le subordonnant au commencement d’exécution des travaux.
La direction des affaires civiles et du sceau maintient un avis favorable à cette proposition, mais fait valoir qu’elle nécessite une concertation avec le ministère du logement et de l’habitat durable.
Suivi des suggestions de réforme de la Cour de cassation :
Garantie de livraison – Affectation de l’indemnité
Prévue par l’article L. 231-6 du code de la construction et de l’habitation, la garantie de livraison a pour objet l’achèvement de l’immeuble. Ce mécanisme peut être utilement comparé à celui de l’assurance « dommages ouvrage » pour laquelle il est acquis que les sommes versées sont obligatoirement affectées au financement du coût des travaux de reprise des désordres.
L’article L. 231-6 précité dispose que la garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage qui a conclu un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.
Cet article ajoute que, faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner, sous sa responsabilité, la personne qui terminera les travaux. Toutefois, et à condition que l’immeuble ait atteint le stade du hors-d’eau, le garant peut proposer au maître de l’ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Si le maître de l’ouvrage l’accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable.
Le maître de l’ouvrage peut prendre l’initiative de faire les travaux ou de les faire effectuer, après avoir dispensé le garant de son obligation de rechercher un constructeur pour terminer le chantier, tout en conservant le droit d’obtenir, ensuite, le financement des travaux par le garant (3e Civ., 15 décembre 2004, pourvoi n° 03-18.298, Bull. 2004, III, n° 240).
Cependant, la loi n’envisage pas l’hypothèse d’une condamnation du garant au versement de l’indemnité avant la réalisation des travaux, qui peuvent consister en la démolition et la reconstruction de l’immeuble, lorsque le maître de l’ouvrage n’acquiesce pas au paiement direct des entreprises par ce garant. Dans ce cas, la réalisation effective des travaux, après paiement de l’indemnité, ne peut être garantie. Le maître de l’ouvrage peut, en effet, percevoir l’indemnité tout en conservant l’immeuble en l’état, sans procéder à sa démolition puis à sa reconstruction. Cette situation a été soumise à la Cour (3e Civ., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-21.803) sans que la solution proposée par le garant au soutien de son pourvoi, consistant à imposer aux juges du fond de rechercher si les maîtres de l’ouvrage avaient l’intention de réaliser les travaux, puisse être approuvée.
Le Rapport 2014 3 a suggéré d’autoriser, dans cette hypothèse, le garant à procéder au versement différé d’une partie de l’indemnité en le subordonnant au commencement d’exécution des travaux.
La direction des affaires civiles et du sceau maintient un avis favorable à cette proposition, mais fait valoir qu’elle nécessite une concertation avec le ministère du logement et de l’habitat durable.
lundi 11 juillet 2016
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