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jeudi 12 janvier 2017

Vente immobilière - délivrance - préjudice - causalité

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-15.832
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delaporte et Briard, avocat(s)




Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 janvier 2015), rendu sur renvoi après cassation (Civ 3e, 11 septembre 2013, pourvoi n° 12-20. 894), que, par acte du 2 décembre 2004 dressé par M. X..., notaire, la société civile immobilière des Billonais a cédé à la société MPS le lot n° 1 dépendant d'un ensemble immobilier situé à Villeneuve-Loubet ; que la société MPS a scindé ce lot en soixante-neuf lots et en a entrepris la commercialisation ; que, le 8 juillet 2005, la commune de Villeneuve-Loubet (la commune) a adressé à M. X... une lettre lui indiquant que la transformation d'un hôtel en appartements nécessitait le dépôt d'un permis de construire pour changement de destination ; que M. X... a, après avoir interrogé le Centre de recherche, d'information et de documentation notariales (CRIDON), écrit à la commune pour lui préciser que le vendeur n'avait pas effectué de travaux dans les lieux et que le changement de destination n'imposait pas l'obtention d'un permis de construire ; que, par acte du 22 février 2006, une promesse synallagmatique de vente portant sur les soixante-neuf lots a été signée entre la société MPS et la société Orion, l'acte de vente ayant été dressé le 1er juin 2006 par M. X... ; que la commune, ayant, le 18 juillet 2006, dressé un procès-verbal d'infraction en se fondant sur les dispositions du code de l'urbanisme et pris le 20 août 2006 un arrêté interruptif de travaux à l'encontre de la société Orion, a assigné cette société pour manquement à son obligation de délivrance et M. X... en responsabilité ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Orion fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande formée à l'encontre de la société MPS, alors, selon le moyen, que le vendeur qui manque à son obligation de délivrance est tenu d'indemniser l'acquéreur du préjudice né de ce manquement ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que la société Orion qui avait acquis un bâtiment censé détenir toutes les autorisations administratives nécessaires pour être destiné à usage d'habitation a eu délivrance d'un bâtiment non pourvu des autorisations nécessaires pour cet usage d'où il résultait que la société MPS avait manqué à son obligation de délivrance ; qu'en déboutant néanmoins la société Orion de sa demande de réparation aux motifs inopérants que celle-ci avait reconsidéré son projet du fait de l'absence de permis de construire, sollicité elle-même un permis de construire portant sur une complète restructuration intérieure de l'immeuble correspondant à un choix de la société Orion et n'ayant plus rien à voir avec l'aménagement effectué par la société MPS sans rechercher si le préjudice subi par la société Orion du fait du manquement de la société MPS à son obligation de délivrance ne résultait pas du fait que celle-ci n'avait pu mener à bien le projet initial de vente en locaux d'habitation des biens immobiliers qui lui avaient été cédés, déjà concrétisé par les différents compromis de vente déposés chez M. X..., puis avait dû respecter le POS de la commune de Villeneuve-Loubet lequel imposait, dans tous les permis de construire, la construction de 20 % de logements sociaux relativement à l'ensemble de l'opération immobilière et l'aménagement de 2, 5 parkings par logement ce qui induisait une transformation totale du sous-sol de l'immeuble, la suppression de poteaux porteurs pour la circulation des véhicules et la suppression de la piscine privée de l'immeuble, initialement envisagée, d'où il résultait qu'au lieu d'une marge nette de 886 720 euros obtenue dans le cadre d'une vente qui aurait été poursuivie selon le programme initial, la société Orion avait subi une perte correspondant à 569 316 euros, soit un préjudice total de 1 456 036 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604, 1615, ensemble l'article 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que la société Orion ne prouvait pas que la validation du projet initial était impossible et qu'elle était obligée de réaliser un projet différent, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le préjudice allégué n'avait pas de lien avec le manquement de la société MPS à l'obligation de délivrance, a légalement justifié sa décision ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Orion fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande formée à l'encontre M. X..., alors, selon le moyen, que le notaire qui a manqué à son devoir de conseil est tenu de réparer l'entier préjudice né de ce manquement ; qu'en se bornant à énoncer que la société Orion n'établit pas avoir subi un préjudice du fait de la faute de M. Michel X... sans rechercher si, au regard de l'obligation qui lui était désormais faite de reconsidérer l'opération immobilière dans le cadre d'un permis de construire dont la délivrance était subordonnée au respect du POS de la commune de Villeneuve-Loubet, la société Orion n'aurait jamais accepté d'acquérir le bien et de poursuivre la réalisation d'un projet immobilier qui allait donner lieu à de multiples procédures, sans espoir de valorisation sur investissement sur une dizaine d'années, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Orion ne prouvait pas que la validation du projet initial était impossible et qu'elle était obligée de réaliser un projet différent, la cour d'appel, à laquelle il était demandé la condamnation in solidum de la société MPS et de M. X... et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que le préjudice allégué n'avait pas de lien de causalité avec le manquement de M. X... à son obligation de conseil et a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Orion aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

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