lundi 26 avril 2021

Responsabilité décennale du vendeur immobilier pour travaux

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

SG



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 1er avril 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 321 F-D

Pourvoi n° X 19-17.599




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER AVRIL 2021


1°/ M. D... I...,

2°/ Mme K... T..., épouse I... D...,

domiciliés tous deux c/o la société Christinaz & Pessey-Magnifique, [...] ,

ont formé le pourvoi n° X 19-17.599 contre l'arrêt rendu le 19 mars 2019 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant :

1°/ à M. U... A...,

2°/ à Mme J... S..., épouse A...,

domiciliés tous deux [...] (Irlande),

3°/ au syndicat des copropriétaires [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Fabien Grosset Grange, dont le siège est [...] ,

4°/ à la société [...], société en nom collectif, dont le siège est [...] ,

5°/ à la société Montroc, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. et Mme I..., de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme A..., du syndicat des copropriétaires [...] et des sociétés [...] et Montroc, après débats en l'audience publique du 2 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 19 mars 2019), M. et Mme I... ont acquis différents lots dans un immeuble en copropriété.

2. Après des travaux de rénovation, ils ont revendu les lots à M. et Mme A..., à la société Montroc et à la société [...].

3. Les acquéreurs ont constaté des désordres et, conjointement avec le syndicat des copropriétaires, ont assigné les vendeurs aux fins d'expertise, après avoir fait procéder à des réparations.

4. Les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires ont, ensuite, assigné les vendeurs en indemnisation de leurs préjudices.


Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. M. et Mme I... font grief à l'arrêt de les condamner in solidum à payer une certaine somme au syndicat des copropriétaires, à M. et Mme A..., à la société [...] et à la société Montroc, alors « que la garantie décennale d'un constructeur ne peut être engagée qu'en cas de désordre de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ; qu'en l'espèce, pour engager la responsabilité décennale des époux I... à raison d'infiltrations dans l'appartement des époux A..., la cour d'appel a seulement retenu que les infiltrations "affectaient" la destination de l'appartement ; qu'en se déterminant ainsi, sans caractériser que le désordre allégué rendait l'ouvrage impropre à sa destination, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1792 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a relevé que, selon les constatations d'un technicien mandaté par les acquéreurs, la terrasse avait été créée sans tenir compte des normes applicables en matière d'étanchéité, notamment en climat de montagne, que des bâches servaient de protection provisoire, qu'une panne avait été coupée franchement, sans reprise des charges, que les parois, triangles et fonds fermant la terrasse étaient en bois, que les relevés étaient pratiquement inexistants, qu'aucun seuil n'isolait la porte-fenêtre, que l'étanchéité, son support, la nature de l'isolation et son épaisseur n'étaient pas conformes aux normes en vigueur, expliquant les infiltrations d'eau constatées à l'intérieur de l'appartement.

7. Elle a pu en déduire que les désordres étaient de la gravité de ceux visés à l'article 1792 du code civil et a, ainsi, légalement justifié sa décision.

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

8. M. et Mme I... font le même grief à l'arrêt, alors « que le juge est tenu de respecter l'objet du litige tel que déterminé par les prétentions des parties ; qu'en l'espèce, en retenant la responsabilité décennale des époux I... au titre de désordres relatifs aux conduits de cheminées dont la réparation n'était pas sollicitée par les appelants dans leurs conclusions d'appel, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

9. Dans leurs conclusions, les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires visaient expressément les désordres des conduits de cheminée et demandaient une indemnité qui comprenait le coût de la réparation de ces désordres.

10. La cour d'appel n'a pas modifié l'objet du litige en octroyant une indemnité de ce chef.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le moyen unique, pris en ses trois dernières branches

Enoncé du moyen

12. M. et Mme I... font le même grief à l'arrêt, alors :

« 3°/ que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en l'espèce, la SCI Montroc, la SNC [...] et les époux A... agissaient contre les époux I... exclusivement sur le fondement de l'article 1792 du code civil ; que la cour d'appel a néanmoins retenu la responsabilité contractuelle de droit commun des époux I..., pour les vices de construction affectant la toiture, en tant que constructeurs ayant une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices ; qu'en soulevant d'office ce moyen, sans inviter les parties à s'en expliquer préalablement, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;

4°/ que les obligations contractuelles du vendeur ne sont pas les mêmes que celles du constructeur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux I... avaient fait rénover un immeuble sis [...] , puis avaient vendu les lots de l'immeuble à la SCI Montroc, à la SNC [...] et aux époux A... ; que la cour d'appel a retenu la responsabilité contractuelle de droit commun des époux I..., pour les vices de construction affectant la toiture, en tant que constructeurs ayant une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices ; qu'en statuant ainsi, quand les époux I... avaient conclu avec les appelants des contrats de vente, et non de louage d'ouvrage, de sorte qu'ils ne pouvaient être tenus qu'aux obligations du vendeur, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

5°/ que des dommages et intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'il n'existait pas de désordres mais a tout de même retenu la responsabilité contractuelle des époux I... à raison de "défectuosités qui ne pouvaient que conduire à des désordres à moyen terme" ; qu'en statuant ainsi, malgré le constat de l'absence de dommage au moment où elle statuait, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

13. La cour d'appel a, d'abord, retenu que M. et Mme I..., qui avaient vendu l'immeuble après y avoir effectué des travaux de rénovation de grande ampleur, étaient réputés constructeurs.

14. C'est à bon droit et sans violer le principe de la contradiction, le moyen étant dans le débat, qu'elle a retenu que la responsabilité contractuelle de droit commun de M. et Mme I..., en leur qualité de constructeurs, pouvait être recherchée à raison des vices de construction qui ne relevaient pas de la présomption de responsabilité de l'article 1792 du code civil.

15. Elle a constaté, ensuite, que, selon les conclusions d'un technicien missionné par les acquéreurs, la toiture réalisée par les vendeurs était affectée de graves malfaçons qui nécessitaient une réfection totale de cet ouvrage.

16. Elle en a souverainement déduit que les acquéreurs justifiaient subir un préjudice.

17. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme I... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme I... et les condamne à payer à M. et Mme A..., à la société [...], au syndicat des coproopriétaires [...] et à la société Montroc la somme globale de 3 000 euros ;

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