mardi 16 mars 2021

Vente immobilière et notion de vice caché

 

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 4 mars 2021




Cassation


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 181 F-D

Pourvoi n° F 19-20.804




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

1°/ M. A... V..., domicilié [...] ,

2°/ M. J... V..., domicilié [...] ,

3°/ M. N... V..., domicilié [...] ,

4°/ M. Y... V..., domicilié [...] , agissant en qualité de mandataire ad hoc de la société civile immobilière de construction vente Delfrere,

ont formé le pourvoi n° F 19-20.804 contre l'arrêt rendu le 30 avril 2019 par la cour d'appel de Pau (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme L... D..., épouse P...,

2°/ à M. H... P...,

tous deux domiciliés [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. Y... V..., ès qualités, de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de Mme et M. P..., après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à MM. A..., J... et N... V... (les consorts V...) du désistement de leur pourvoi.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 30 avril 2019), par acte sous seing privé du 8 août 2008, réitéré par acte authentique le 16 octobre 2008, la société civile de construction vente Delfrère (la SCCV) a vendu à M. et Mme P... une maison d'habitation au prix de 245 000 euros.

3. Après deux inondations qui sont survenues les 25 juin et 1er juillet 2014 et qui ont envahi une partie de leur maison, les acquéreurs, ayant appris qu'une précédente inondation aurait eu lieu en juin 2008, ont assigné M. Y... V..., pris en sa qualité de liquidateur de la SCCV, ainsi que ses associés, les consorts V..., en résolution de la vente pour vice caché et, subsidiairement, en réduction du prix, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième, troisième et quatrième branches, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche

Enoncé du moyen

5. M. Y... V..., pris en sa qualité de mandataire ad hoc de la SCCV, fait grief à l'arrêt de dire que celle-ci a commis une réticence dolosive dans la négociation du prix de la vente de l'immeuble d'habitation de M. et Mme P... et de condamner, sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle, la SCCV à payer à M. et Mme P... une indemnité de 100 000 euros correspondant à la surévaluation du prix, une indemnité égale aux intérêts contractuels payés par M. et Mme P... sur cette somme calculés aux conditions du contrat de prêt initialement conclu avec leur banque, puis renégocié à compter du mois de septembre 2012 actuellement en cours, aux intérêts contractuels futurs, au fur et à mesure de leur paiement jusqu'à complet amortissement, et une indemnité égale au différentiel entre les échéances de l'assurance groupe actuellement payée et celle qui l'aurait été pour un emprunt souscrit aux mêmes conditions pour un capital inférieur de 100 000 euros, alors « qu'en toute hypothèse, l'exposante soutenait que « preuve incontestable de l'absence d'inondation et de la mauvaise foi des demandeurs, M. H... P... rapp[elait] lui-même dans son offre s'être déplacé à Souloumou le 20 juin 2008 soit quelques jours seulement après le 12 juin 2008, date de la prétendue inondation dudit bien » ; qu'en retenant le dol de l'exposante et, partant, l'erreur provoquée de M. et Mme P..., sans répondre à ce moyen essentiel des conclusions de la SCCV Delfrère, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

6. Selon ce texte le jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

7. Pour dire qu'une inondation avait eu lieu en juin 2008 sur la parcelle vendue et que la SCCV avait commis une réticence dolosive à l'égard de M. et Mme P..., l'arrêt retient que les inondations survenues au mois de juin 2008 avaient donné lieu à un arrêté de catastrophe naturelle du 7 août 2014 (lire 2008) concernant la commune de Soumoulou, que les voisins directs de M. et Mme P..., à savoir O... Maître et X... S..., avaient subi des dégâts lors d'un débordement du ruisseau voisin survenu en juin 2014 (lire juin 2008), que leurs attestations, selon lesquelles l'immeuble vendu ultérieurement à M. et Mme P... avait aussi été endommagé, ne sauraient par conséquent être qualifiées de mensongères, que la crue de juin 2008 avait nécessairement affecté son bien puisque les voisins immédiats avaient subi des dégâts et que la topographie plane de l'ensemble des habitations ne permettait pas de considérer qu'il ait pu être épargné et que ces voisins aient attesté par erreur de l'inondation l'ayant affecté, que l'immeuble déclaré achevé avait fait l'objet de travaux après les inondations de juin 2008, durant les pourparlers contractuels, postérieurement à l'acquisition de la conformité administrative, que leur objet avait donc bien été de réparer les dégâts et que l'inondation avait donc été connue par la société venderesse qui conservait la jouissance - et les risques - de la chose, et qui était confrontée depuis des années, ainsi que cela ressort des pièces concordantes versées au débat, à ce risque récurrent.

8. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la SCCV qui soutenait que M. P... était venu visiter l'immeuble le 20 juin 2008 et qu'il n'aurait pu manquer de constater l'inondation s'il y en avait eu une, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 avril 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Pau autrement composée ;

Condamne M. et Mme P... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

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