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mercredi 7 décembre 2016

Diagnostics techniques et devoir d'information du bailleur

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 1 décembre 2016
N° de pourvoi: 15-22.703
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Blondel, SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat(s)




Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mars 2015), rendu sur renvoi après cassation (Civ 3e, 31 octobre 2012, pourvoi n° 11-19.876), que la Société Immobilière de Paris Poissonnière (la SIPP), propriétaire d'un immeuble qu'elle souhaitait vendre par lots, après avoir tenu une réunion d'information le 22 mars 2005, a notifié à M. et Mme X..., locataires d'un appartement dans cet immeuble, une offre de vente au visa de l'article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 ; que M. et Mme X... et l'association du 118 rue Lafayette (l'association), constituée le 7 avril 2005, ont assigné la SIPP en nullité de cette offre au motif qu'elle n'avait pas satisfait à l'obligation d'information prescrite par l'accord collectif du 9 juin 1998 ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter cette demande alors, selon le moyen, que l'accord collectif national du 9 juin 1998, dont l'objet est de renforcer la protection des locataires en leur donnant des garanties sur une éventuelle acquisition de leur logement, prévoit une concertation spécifique avec l'association des locataires représentative en vue de la réalisation des diagnostics et bilans techniques ; qu'en déclarant que l'association, dès sa constitution, avait disposé de l'information individuelle délivrée aux locataires et avait pu prendre connaissance du document intitulé "diagnostic technique" déjà établi, quand il incombait au propriétaire, dès la connaissance de la constitution de l'association, soit le 7 avril 2005, d'examiner de concert avec elle, les modalités de réalisation des diagnostics et bilans techniques, ou, à tout le moins, de compléter ceux qui avaient déjà été établis, après concertation avec l'association, la cour d'appel a violé l'article 2.2 dudit accord" ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'association avait eu communication de l'information individuelle délivrée aux locataires, du dossier de diagnostics techniques et du livret d'information récapitulant les travaux effectués dans l'immeuble au cours des cinq dernières années et précisant ceux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme, relevé, au vu des échanges de correspondances, qu'une discussion et des rendez-vous s'étaient instaurés entre l'association et le mandataire de la SIPP et retenu que les observations de l'association portaient essentiellement sur une révision de la fourchette du prix et du taux de décote d'ancienneté et non sur la réalisation des diagnostics et bilans techniques déjà effectués, la cour d'appel a pu en déduire que la bailleresse avait rempli son obligation d'information à l'égard de l'association et que les exigences de l'accord collectif du 9 juin 1998 avaient été respectées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que le document intitulé "diagnostic technique" réalisé le 31 janvier 2005, portant constat de l'état apparent de l'immeuble conformément aux dispositions de l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation, ne constituait pas le diagnostic technique au sens de l'accord collectif du 9 juin 1998 ; qu'en s'appuyant dessus pour affirmer qu'il était précis et répondait aux exigences de l'accord collectif, réfutant ainsi à tort les insuffisances dénoncées par les exposants au regard des exigences de cet accord, la cour d'appel a violé l'article 2.2 dudit accord ;

Mais attendu qu'ayant constaté que le "dossier de diagnostics techniques" établi le 31 janvier 2005, réalisé par quatre sociétés différentes en fonction de leur spécialité dans le bâtiment, détaillait l'état du clos, du couvert et de l'isolation thermique, des conduites et canalisations collectives et des équipements de chauffage collectif, des ascenseurs et de la sécurité en matière d'incendie, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le diagnostic technique de l'immeuble, bien que visant l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation, portait sur les éléments mentionnés par l'article 2.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998 et était conforme aux prescriptions de ce texte ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen de cassation, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que figurant au nombre des pièces devant être présentées aux locataires pour décider d'une éventuelle acquisition de leur logement, le règlement de copropriété peut, aux termes de l'accord collectif, être consulté dès qu'il est matériellement mis à leur disposition ; qu'en déclarant que l'annonce de la consultation était satisfaite quand le livret remis aux locataires le 22 mars 2005 ne comportait que la description objective du statut légal de la copropriété, de même que la fiche d'information individuelle se bornait à une description du logement, tandis que le règlement de copropriété avait été mis à la disposition des intéressés seulement le 1er septembre 2005, et que l'offre de vente avait été notifiée le 8 juillet précédent, ce dont il résultait que les locataires n'avaient disposé que d'un temps extrêmement bref pour décider de l'opportunité d'acquérir, la cour d'appel a violé l'article 2.4 de l'accord collectif du 9 juin 1998 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que le livret remis aux locataires le 22 mars 2005 contenait un exposé des règles générales du fonctionnement de la copropriété, que la fiche d'information du 7 avril 2005 mentionnait pour chaque appartement le numéro de lot et l'état descriptif de division et que le règlement de copropriété établi le 12 août 2005 était consultable au bureau de vente dès le début de la commercialisation de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que les dispositions de l'article 2.4 de l'accord collectif du 9 juin 1998 avaient été respectées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. et Mme X... font le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que dans le cadre de l'information des locataires, l'accord collectif prévoit que le propriétaire fournit la liste des travaux qu'il serait souhaitable d'entreprendre à court et moyen terme ; qu'en décidant que le propriétaire avait satisfait à cette obligation de communication et d'information pour la raison que les diagnostics techniques soulignaient les défauts et insuffisances des installations et que la communication postérieure de la liste des travaux confirmait l'information déjà donnée, tandis que les renseignements fournis dans le diagnostic technique ne constituent pas la liste des travaux futurs, que la liste elle-même, indispensable pour éclairer le niveau prévisible des charges à venir, n'avait été communiquée que le 28 novembre 2005, ce dont il résultait que les intéressés n'avaient pu disposer des informations qualitatives et quantitatives dans un délai suffisant pour faire leur choix en connaissance de cause, la cour d'appel a violé l'article 2.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998 ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les diagnostics techniques mis à la disposition des locataires soulignaient l'état, les défauts et les insuffisances des équipements décrits et que le livret d'information individuel récapitulait les travaux réalisés dans l'immeuble au cours des cinq dernières années et ceux à prévoir à court et moyen terme avec l'indication de leur coût, la cour d'appel en a exactement déduit que les locataires avaient reçu une information conforme aux exigences de l'article 2.2 de l'accord collectif du 9 juin 1998 et que la bailleresse avait satisfait à son obligation d'information ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... et l'association du 118 rue Lafayette aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme X... et de l'association du 118 rue Lafayette ;

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