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samedi 26 juillet 2014

Devoir de conseil du gestionnaire d'immeubles locatifs

Cour de cassation
chambre commerciale
Audience publique du mardi 8 avril 2014
N° de pourvoi: 13-12.077
Non publié au bulletin Cassation

M. Espel (président), président
SCP Bouzidi et Bouhanna, SCP Laugier et Caston, avocat(s)




Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué, que les sociétés Maintreuil, Blanap, Pamier et AD Invest ont confié la gestion locative de leurs immeubles à la société Adyal PM capitale aux droits de laquelle se présente la société Adyal property management (la société Adyal) ; qu'invoquant des fautes dans l'accomplissement de sa mission, ayant entraîné des redressements opérés par l'administration fiscale au titre de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les charges locatives, elles ont fait assigner la société Adyal en réparation de leurs préjudices ;

Sur le moyen unique, pris en ses troisième, quatrième et sixième branches :

Attendu que ces griefs ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

Mais sur le moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 1147 et 1991 du code civil ;

Attendu que l'arrêt constate que la société Adyal était une spécialiste de la gestion immobilière, réputée avoir une connaissance précise des règles fiscales applicables en matière de TVA aux revenus locatifs ; que, pour écarter tout manquement de celle-ci à son obligation de conseil, l'arrêt retient qu'eu égard à leur objet, les sociétés mandantes étaient réputées avoir une parfaite connaissance de leurs obligations comptables et fiscales en matière de TVA et d'assujettissement des charges locatives ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que le gestionnaire d'immeubles locatifs doit mettre son client en mesure de faire les démarches propres à le mettre à l'abri d'un redressement fiscal prévisible et qu'il n'est pas déchargé de cette obligation par les compétences personnelles de celui-ci, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le moyen, pris en ses deuxième et cinquième branches :

Vu les articles 1147 et 1991 du code civil ;

Attendu que, pour retenir l'absence de faute de la société Adyal dans l'accomplissement de sa mission de facturation des charges locatives, l'arrêt relève qu'au vu des redditions de comptes et de l'ensemble des pièces adressées par celle-ci à ses mandantes, l'intégralité des charges facturées aux locataires n'étaient pas assujetties à la TVA puisque la société Adyal faisait apparaître distinctement dans les déclarations de taxe sur le chiffre d'affaires le total hors taxe, la TVA et le total toutes taxes comprises ainsi que les remboursements de frais non soumis à la TVA ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si la société Adyal n'avait pas provoqué l'établissement, par les bailleresses, de déclarations de TVA non conformes et si, partant, elle n'avait pas été défaillante dans sa mission d'établissement des factures et dans le traitement des charges locatives, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 décembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Adyal property management aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux sociétés Maintreuil, Blanap, Pamier et AD Invest ;

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