Fissures "décennales" - retard à la commercialisation des appartements en vente - préjudice et perte de chance

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-12.125
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300415
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 08 juin 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Bastia, du 09 juin 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Spinosi

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 8 juin 2023




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 415 F-D

Pourvoi n° J 22-12.125




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUIN 2023

La société [Adresse 3], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 7], a formé le pourvoi n° J 22-12.125 contre deux arrêts rendus les 9 juin et 15 décembre 2021 par la cour d'appel de Bastia (chambre civile, section 2), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [C] [H], domicilié [Adresse 5], exerçant sous l'enseigne Micka constructons,

2°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], en sa qualité d'assureur de Micka constructon et de la société Bet Cortech,

3°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4], dont le siège est [Adresse 6], représenté par son syndic M. [I] [F], domicilié [Adresse 2],
défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Vernimmen, conseiller référendaire, les observations de la SCP Spinosi, avocat de la société civile immobilière [Adresse 3], de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. [H], après débats en l'audience publique du 18 avril 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Vernimmen, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon les arrêts attaqués (Bastia, 9 juin 2021 et 15 décembre 2021), afin de faire édifier un bâtiment collectif à usage d'habitation, la société civile immobilière [Adresse 3] (la SCI) a confié la réalisation d'études techniques à la société Cortech, assurée auprès de la société Allianz IARD et l'exécution des travaux de gros oeuvre à M. [H], assuré auprès de la société Allianz IARD.

2. La réception des travaux est intervenue le 15 juillet 2009.

3. Se plaignant de l'apparition de fissures sur les poutres des garages en sous-sol, la SCI a, après expertise, assigné la société Cortech, M. [H] et leur assureur, en indemnisation de ses préjudices. Elle a appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4].

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses deuxième et troisième branches

5. La SCI fait grief à l'arrêt du 15 décembre 2021 de rejeter sa demande d'indemnisation à l'encontre de M. [H] et la société Cortech au titre de son préjudice financier, de limiter la condamnation de M. [H] envers elle à la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance résultant de l'absence de vente et la fixation de sa créance à l'encontre de la société Cortech, représentée par sa mandataire liquidatrice la société BRMJ, à cette somme, alors :

« 2°/ que la perte de chance est la disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable ; qu'en considérant, pour limiter à la somme de 25 000 euros l'indemnisation du préjudice commercial subi par la SCI [Adresse 3], que le préjudice résultant du paiement des frais et charges de copropriété, assumés par la SCI [Adresse 3] en raison de l'absence de vente des quatre lots affectés par les désordres litigieux, était assimilable au préjudice commercial et que le préjudice commercial consistait en une perte de chance de vendre ces lots en 2011, quand le paiement des frais et charges de copropriété constituait tout simplement une perte de fonds et non une perte de chance, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil ;

3°/ que les juges du fond sont tenus d'examiner tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en considérant, pour limiter à la somme de 25 000 euros l'indemnisation du préjudice commercial subi par la SCI [Adresse 3], que ce préjudice devait s'analyser comme une perte de chance de vendre certains lots, que la SCI [Adresse 3] ne produisait que trois documents émanant pour les deux premiers d'un bureau d'expertises immobilières et pour le troisième d'une agence immobilière, et que ces documents n'étaient corroborés par aucune autre pièce et se contentaient d'affirmations, quand la SCI [Adresse 3] produisait également un engagement de vente de M. [D] [M] et une demande de résiliation de cet engagement de celui-ci datés de 2011 afin de démontrer que son préjudice commercial tiré de la dépréciation de la valeur des lots ne se réduisait pas à une simple perte de chance, mais consistait en un gain manqué correspondant à la différence entre la valeur des lots litigieux en 2011 et leur valeur en 2017, la cour d'appel, qui n'a, de toute évidence, pas examiné ces pièces, a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. Ayant relevé que la SCI avait dû assumer le paiement des frais et charges de copropriété en raison de l'absence de la vente de quatre lots à la suite des désordres de nature décennale constatés en sous-sol de l'immeuble et que ce préjudice se rattachait à ces désordres mais aussi à l'aléa inhérent à toute opération commerciale, la cour d'appel a pu en déduire que ce préjudice consistait en une perte de chance de ne plus payer, grâce à la vente de ces lots, les charges afférentes et qu'il était inclus dans la perte de chance résultant de l'absence de vente de ces lots.

7. Puis, ayant ainsi caractérisé l'existence d'une perte de chance subie par la SCI, elle a souverainement évalué, sans être tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle écartait, la réparation de ce préjudice à la mesure de la chance perdue, qui ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière [Adresse 3] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Défiscalisation : responsabilité quasi-délictuelle du commercialisateur

 Note Sizaire, Constr.-urb. 2021-3, p. 36, sur cass. 19-24.881.

VEFA - responsabilité quasi-délictuelle du commercialisateur

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 19 janvier 2017
N° de pourvoi: 15-29.393
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 30 septembre 2015), que la SCI Villa Vermeil Carcassonne-Trèbes (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement les lots d'un immeuble à usage d'habitation, à l'occasion d'une opération immobilière intitulée « Résidence club seniors avec services » ; que la commercialisation a été réalisée par la société Conseil et finance, devenue Omnium conseil, puis Stellium immobilier ; que, se plaignant d'une surévaluation du produit à l'achat et de pertes locatives et financières, en raison de l'abandon du concept de résidence club senior service par résolution de l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires, certains acquéreurs de lots, devenus copropriétaires, ont assigné la SCI, représentée par son mandataire ad hoc, les sociétés Omnium gestion, Omnium conseil et Omnium courtage, ainsi que le notaire rédacteur des actes de vente, en indemnisation de leurs préjudices ;

Attendu que les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum avec la SCI, à payer diverses sommes à quarante-trois copropriétaires ;

Mais attendu qu'ayant retenu que les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier avaient commis une faute engageant leur responsabilité délictuelle vis-à-vis des copropriétaires, la cour d'appel, qui a répondu, pour les écarter, aux conclusions prétendument délaissées, a souverainement apprécié et évalué le préjudice en résultant pour ceux-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les sociétés Omnium finance et Stellium immobilier aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Omnium finance et Stellium immobilier et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux copropriétaires dont les noms suivent : MM. X..., P..., W..., AA..., DD..., GG..., JJ..., NN..., Y..., de Mmes Z..., A..., B... , C..., E..., F..., G..., D..., EE..., MM... C..., H..., des époux I... , J..., N..., O..., Q..., S..., T..., U..., V..., XX..., YY..., ZZ..., AA..., K..., CC..., L..., FF..., HH..., II..., KK..., LL..., OO..., PP..., QQ... et au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Vermeil Carcassonne-Trèbes ;

Devoir de conseil quasi-délictuel du commercialisateur du promoteur

Voir notes :

- Guillemin, RLDC 2015-12, p. 23.

- Hannecart et Pin, RLDC 2016-2, p. 20.
- Heugas-Darraspen, RDI 2016, p. 222.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 29 octobre 2015
N° de pourvoi: 14-17.469
Publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
Me Le Prado, SCP Célice, Blancpain, Soltner et Texidor, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 février 2014), que, sur la proposition de leur conseil en patrimoine, M. et Mme X... ont obtenu une étude personnalisée dans un objectif de défiscalisation réalisée par la société Iselection, qui avait reçu de la société Progimm, promoteur immobilier, mandat de commercialiser des logements à rénover livrables fin 2002 ; que, le 27 décembre 2001, ils ont acquis un appartement vendu par la société Progimm ; que la réception de l'ouvrage après travaux est intervenue le 5 novembre 2004 et que le bien a été mis en location en 2005 ; qu'ayant fait l'objet de redressements fiscaux au titre des années 2003 et 2004 en raison de déductions afférentes à cette opération, M. et Mme X... ont assigné la société Iselection en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l'article 1382 du code civil ;

Attendu que la société Iselection fait grief à l'arrêt de dire qu'elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers M. et Mme X..., alors, selon le moyen :

1°/ que la personne commercialisant en qualité de mandataire du vendeur un programme d'investissement immobilier auprès des tiers, sans contracter avec eux ni s'entremettre dans la vente, n'est pas personnellement responsable de l'insuffisance ou de la mauvaise information donnée à l'acheteur sur le projet ; qu'en l'espèce, ainsi qu'elle le soulignait dans ses conclusions et que l'a constaté l'arrêt, la société Iselection s'était bornée, en sa qualité de mandataire de la société Sogimm, à présenter aux époux X... le projet d'investissement immobilier dénommé « Orangerie de la Damette », consistant en la rénovation de l'orangerie d'un château en vue de sa location, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu'en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non contractuel (s) », présentant de manière objective les avantages fiscaux du programme ; qu'elle rappelait qu'elle n'était partie ni à l'avant-contrat de vente de l'immeuble conclu par les époux X... avec la société Sogimm le 4 décembre 2001, ni à l'acte réitératif du 27 décembre 2001, et qu'elle n'avait pas participé aux travaux de rénovation de l'immeuble confié à des entreprises tierces par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2002 ; que pour dire que la société Iselection avait commis une faute engageant sa responsabilité, la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a retenu qu'en sa qualité de « professionnel de la commercialisation de programmes immobiliers d'investissement patrimonial », cette société aurait dû informer les acquéreurs sur les particularités de leur investissement au regard de la législation fiscale, et qu'elle était responsable du redressement subi par les époux X... dans la mesure où ces derniers avaient pu légitimement penser que le coût des travaux effectués pouvaient être déduit de leurs revenus imposables ; qu'en statuant de la sorte, sans constater que la société Iselection, intervenue en simple qualité de commercialisateur du programme d'investissement litigieux, pour le compte de son mandant la société Sogimm avec laquelle la vente du bien immobilier avait été conclue par les époux X..., avait été liée par contrat avec ces derniers ou s'était entremise dans la réalisation de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ que la société Iselection faisait valoir qu'elle s'était bornée, en sa qualité de mandataire de la société Sogimm, à présenter aux époux X..., par ailleurs assistés de leur conseil en gestion patrimoniale, le projet d'investissement immobilier dénommé « Orangerie de la Damette », pour le compte du promoteur, en leur fournissant une plaquette publicitaire ainsi qu'en réalisant deux études personnalisées qualifiées de « document (s) non contractuel (s) » ; qu'elle rappelait qu'elle n'était partie ni à l'avant-contrat de vente de l'immeuble conclu par les époux X... avec la seule société Sogimm le 4 décembre 2001, ni à l'acte réitératif du 27 décembre 2001, et qu'elle n'avait pas participé aux travaux de rénovation de l'immeuble confié à des entreprises tierces par l'assemblée générale des copropriétaires du 25 septembre 2002 ; qu'en retenant par motifs supposément adoptés des premiers juges, pour dire que la société Iselection avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, que celle-ci avait été « le seul interlocuteur » des époux X... et était dès lors tenue d'une obligation d'information et de conseil à leur égard, quand il résultait de ses propres constatations que ces derniers avaient fait l'acquisition du bien immobilier directement auprès du promoteur, la société Sogimm, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil ;

3°/ que seule une faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable est susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur ; que la société Iselection faisait valoir qu'en toute hypothèse, le redressement infligé aux époux X... était sans lien avec le manquement à son devoir d'information et de conseil qui lui était imputé, dans la mesure où le retard dans l'exécution des travaux de réhabilitation de l'immeuble, ainsi que la non-éligibilité de ceux-ci au dispositif de défiscalisation projeté, étaient exclusivement imputables aux entreprises chargées des travaux par l'assemblée générale des copropriétaires qui s'était tenue le 25 septembre 2002, avec lesquelles elle n'avait aucun lien contractuel ni capitalistique ; qu'en retenant, pour dire que la société Iselection avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité, que l'échec de l'opération était dû au manquement de la société Iselection à son devoir de conseil, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si indépendamment du prétendu manquement de l'exposante à son devoir de conseil, le redressement infligé aux époux X... n'avait pas pour cause déterminante la faute des entreprises chargées des travaux, qui n'avaient pas respecté les délais de livraison convenus ni effectué de travaux d'amélioration conformes à l'article 31 du code général des impôts, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

4°/ que seule une faute en lien de causalité avec un préjudice indemnisable est susceptible d'engager la responsabilité civile de son auteur ; que le paiement de l'impôt mis à la charge d'un contribuable à la suite d'un redressement fiscal ne constitue pas un dommage indemnisable, sauf à ce qu'il soit établi que s'il avait été mieux conseillé, le contribuable aurait pu ne pas être exposé au paiement de l'impôt rappelé ou aurait acquitté une imposition d'un montant moindre ; que la société Iselection faisait précisément valoir que le paiement de l'impôt mis à la charge des époux X... du fait de la remise en cause par l'administration fiscale de la déductibilité des travaux effectués sur le bien immobilier acquis auprès de la société Sogimm ne constituait pas un préjudice indemnisable ; qu'en retenant néanmoins que la société Iselection avait manqué à son devoir de conseil et que ce manquement avait un lien de causalité direct avec le redressement subi par les époux X..., sans rechercher ni a fortiori constater que ces derniers auraient pu bénéficier, à la date de souscription de leur engagement, d'une autre opération présentant les mêmes avantages que ceux escomptés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la société Iselection, intermédiaire spécialisé, ne pouvait ignorer la différence entre les travaux d'amélioration, admis par l'article 31 du code général des impôts, et les travaux de reconstruction, non éligibles aux déductions fiscales, que ces travaux ne pouvaient être commencés avant la fin de la commercialisation et la création d'un syndicat de copropriété, qu'elle savait, par l'étude préalable, que les travaux étaient importants par rapport au coût d'acquisition et qu'elle aurait dû attirer l'attention de M. et Mme X... sur le délai nécessaire à la mise en location et l'impossibilité de déduire la majorité des travaux réalisés lors de cette opération immobilière, la cour d'appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que la société Iselection avait commis une faute délictuelle envers M. et Mme X... en lien direct avec le préjudice constitué par l'échec de la défiscalisation qui leur était proposée, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Iselection aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Iselection à verser la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme X... ; rejette la demande de la société Iselection ;