Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-11.742
• ECLI:FR:CCASS:2026:C300025
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 15 janvier 2026

Décision attaquée : Tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne, du 18 décembre 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SCP Françoise Fabiani - François Pinatel , SCP Krivine et Viaud

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 15 janvier 2026




Cassation


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 25 F-D

Pourvoi n° J 24-11.742




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JANVIER 2026

La société Pointe noire, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° J 24-11.742 contre le jugement rendu le 18 décembre 2023 par le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne (juge des contentieux de la protection), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société Foncia Val de Marne, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grandjean, conseillère, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la société civile immobilière Pointe noire, de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], après débats en l'audience publique du 18 novembre 2025 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Grandjean, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon le jugement attaqué (tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne, 18 décembre 2023), rendu en dernier ressort, la société civile immobilière Pointe noire (la SCI), propriétaire d'un lot de copropriété, a saisi le tribunal aux fins d'indemnisation par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dans lequel est situé ce lot (le syndicat des copropriétaires) des préjudices résultant de dégâts des eaux survenus au printemps 2022.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

2. La SCI fait grief au jugement de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ; qu'au cas d'espèce, ayant constaté que les dégâts des eaux subis par la SCI avaient pour origine une colonne montante située dans les parties communes de l'immeuble, en repoussant ses demandes aux motifs que le syndicat avait « tout mis en oeuvre pour résoudre ou tenter de résoudre les problèmes qui se sont posés à la suite des multiples dégâts des eaux intervenus » et que la SCI ne démontrait pas qu'il avait commis une faute, quand sa responsabilité était engagée de plein droit, le juge du fond a violé l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°/ que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes et ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'un cas de force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage ; qu'en l'espèce, ayant constaté que les dégâts des eaux subis par la SCI avaient pour origine une colonne montante située dans les parties communes de l'immeuble, en repoussant ses demandes aux motifs qu'elle connaissait l'état de l'immeuble et les risques qu'il présentait lors de son acquisition et encore que la facture de la société Baticoncept du 13 juin 2022 pour un montant de 550 euros résultait de sa propre imprudence compte tenu des circonstances, sans caractériser une faute de la victime à l'origine de l'entier dommage, seule de nature à exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit, le juge du fond a violé l'article 14 de la loi n° 65557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

3. Aux termes de ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

4. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité de plein droit qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage.

5. Pour rejeter les demandes de la SCI, le jugement relève qu'elle connaissait pertinemment l'état de l'immeuble et les risques qu'il présentait lorsqu'elle a acheté la loge de gardien en vue de réaliser un investissement locatif, que le syndicat des copropriétaires a tout mis en oeuvre pour résoudre ou tenter de résoudre les problèmes qui se sont posés à la suite des multiples dégâts des eaux intervenus et de la nécessité de remplacer une partie de la colonne montante, qu'il n'y a pas eu de retard fautif ni de négligence dans le traitement des litiges de dégâts des eaux dont les délais de traitement notoirement longs ne peuvent être imputés au syndicat des copropriétaires et que la facture du 13 juin 2022 dont la SCI demande notamment le remboursement résulte de la propre imprudence de celle-ci.

6. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dommages allégués trouvaient leur origine dans les parties communes et par des motifs impropres à exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 18 décembre 2023, entre les parties, par le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ce jugement et les renvoie devant le tribunal judiciaire de Créteil ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] et le condamne à payer à la société civile immobilière Pointe noire la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quinze janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300025

QPC sur la location de meublés au sein d'une copropriété

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 25-40.030
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300625
• Non publié au bulletin
• Solution : Qpc seule - renvoi au cc

Audience publique du jeudi 18 décembre 2025

Décision attaquée : Tribunal judiciaire de Caen, du 24 septembre 2025

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Gury & Maitre

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

COUR DE CASSATION



CL


______________________

QUESTION PRIORITAIRE
de
CONSTITUTIONNALITÉ
______________________





Arrêt du 18 décembre 2025




RENVOI


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 625 FS-D

Affaire n° C 25-40.030




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 DÉCEMBRE 2025

Le tribunal judiciaire de Caen (chambre procédure écrite) a transmis à la Cour de cassation, suite à l'ordonnance rendue le 24 septembre 2025, la question prioritaire de constitutionnalité, reçue le 29 septembre 2025, dans l'instance mettant en cause :

D'une part,

la société de la Barge rousse, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2],

D'autre part,

le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] (UPAC 76), représenté par son syndic, la société Cabinet Aumond Gibaon Prairie, dont le siège est [Adresse 3].

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grandjean, conseillère, les observations de la SARL Gury & Maitre, avocat de la société civile immobilière de la Barge rousse, et l'avis de Mme Compagnie, avocate générale, après débats en l'audience publique du 16 décembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Grandjean, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, Mme Grall, M. Bosse-Platière, Mmes Pic, Oppelt, conseillers, Mme Aldigé, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, MM. Pons, Choquet, conseillers référendaires, Mme Compagnie, avocate générale, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Propriétaire de plusieurs lots au sein d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, la société civile immobilière de la Barge rousse (la SCI) a assigné le syndicat des copropriétaires de cette résidence en annulation de la délibération n° 23.1 adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mars 2025, à l'occasion d'un second vote, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, dans les termes suivants :

« Considérant que le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale et en application de l'article 26 d) de la loi de 1965, la copropriété décide de procéder à la modification du règlement de copropriété en y incluant la clause suivante : la location en meublés de tourisme est interdite dans les locaux à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale. »

Enoncé de la question prioritaire de constitutionnalité

2. Par ordonnance du 24 septembre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Caen a transmis à la Cour de cassation une question prioritaire de constitutionnalité ainsi rédigée :

« En édictant les dispositions de l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, telles qu'issues de l'article 6 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 qui permettent à une majorité de copropriétaires de modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale en meublés de tourisme, le législateur a-t-il porté atteinte aux droits et libertés que la Constitution protège, en l'occurrence au droit de propriété et à la liberté d'entreprendre, tels que garantis par les articles 2, 4 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789 ? »





Examen de la question prioritaire de constitutionnalité

3. La disposition contestée est applicable au litige, dès lors qu'elle fonde la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires dont l'annulation est demandée.

4. Elle n'a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d'une décision du Conseil constitutionnel.

5. La question, qui ne porte pas sur l'interprétation d'une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n'aurait pas eu l'occasion de faire application, n'est pas nouvelle.

6. La question posée présente un caractère sérieux.

7. En premier lieu, la disposition contestée, en ce qu'elle permet à l'assemblée générale, par une décision majoritaire, de modifier les conditions de jouissance d'un lot privatif déterminées par le règlement de copropriété qui a un caractère contractuel et de poser une interdiction générale et définitive d'exercer une certaine activité est susceptible de constituer une entrave à la liberté d'entreprendre et de nature à porter à l'économie des contrats légalement conclus une atteinte disproportionnée au regard de l'objectif poursuivi.

8. En second lieu, cette disposition, en ce qu'elle permet d'inclure dans le règlement de copropriété une interdiction générale et définitive de donner en location meublée pour de courtes durées la partie privative d'un lot contre le gré de son copropriétaire, est susceptible de constituer une entrave au droit de ce dernier d'user de son bien et, ainsi, de porter atteinte au droit de propriété.

9. Ces atteintes pourraient être considérées comme disproportionnées, en ce que la disposition critiquée ferait peser sur les propriétaires de certains lots, une contribution excessive à l'objectif de régulation et de contrôle des changements d'usage des locaux d'habitation mis en oeuvre par le législateur pour lutter contre la pénurie de logements et qu'elle pourrait méconnaître l'équilibre des droits et obligations des copropriétaires résultant de la destination de l'immeuble.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

RENVOIE au Conseil constitutionnel la question prioritaire de constitutionnalité ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300625

Absence de responsabilité du syndic de copropriété

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-22.220
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300372
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 04 septembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Dijon, du 13 juin 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Le Prado - Gilbert, SCP Duhamel, SCP Ohl et Vexliard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 4 septembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 372 F-D

Pourvoi n° C 23-22.220




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 SEPTEMBRE 2025


M. [T] [K], domicilié [Adresse 3] (Australie), a formé le pourvoi n° C 23-22.220 contre l'arrêt rendu le 13 juin 2023 par la cour d'appel de Dijon (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société Optim immobilier, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ à la société Entreprise Poli, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

défenderesses à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. [K], de la SCP Duhamel, avocat de la société Optim immobilier, après débats en l'audience publique du 3 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [K] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Entreprise Poli.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Dijon, 13 juin 2023), les copropriétaires d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, réunis en assemblée générale le 3 juin 2015, ont décidé, en raison d'un risque d'affaissement, de procéder à des travaux de reprise du solivage comprenant notamment la remise en état du plafond du lot de M. [K], situé au premier étage.

3. Se plaignant de la mise en place de corbeaux en béton au plafond d'une pièce de son appartement, M. [K] a assigné le syndic, la société Optim immobilier, en paiement de dommages-intérêts au titre de travaux de reprise et d'embellissement ainsi qu'en réparation de son préjudice immatériel.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. M. [K] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que le syndic est responsable à l'égard de chaque copropriétaire sur le fondement délictuel ou quasi-délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission ; que pour débouter M. [K] de ses demandes indemnitaires, la cour d'appel retient que l'assemblée générale des copropriétaires du 3 juin 2015 qui a décidé à la majorité des copropriétaires présents, dont M. [K], d'effectuer les travaux a pu délibérer au vu du devis Poli qui prévoyait notamment la création d'une structure en béton armé comprenant des « corbeaux » ; que M. [K] n'a posé aucune question relativement à la nature des travaux et leur incidence sur le plan esthétique dans son appartement et que n'ayant pas appelé l'attention du syndic sur ce point, il ne saurait être reproché à ce dernier, qui n'est pas un professionnel de la construction et n'est pas tenu d'une obligation de conseil en la matière, d'avoir omis de soumettre à l'assemblée générale des esquisses afin d'illustrer la notion de « corbeaux » ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le syndic n'est pas à tout le moins tenu d'une obligation d'information à l'égard des copropriétaires concernés et, partant, tenu de s'informer lui-même sur la nature exacte des travaux et leurs incidences sur leurs lots, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2°/ qu'en relevant, pour écarter la responsabilité du syndic, que si la réception des travaux devait être assurée par le syndic, s'agissant de travaux affectant les parties communes, celle-ci devait inévitablement intervenir pour partie au domicile de M. [K] de sorte qu'en s'abstenant d'y participer, il a privé le syndic de la possibilité d'émettre des réserves quant aux éventuelles imperfections affectant les travaux cependant que cette abstention, à la supposer même avérée, ne pouvait exonérer le syndic de la responsabilité par lui encourue à raison de la méconnaissance de l'obligation pesant sur lui, en amont, d'informer les copropriétaires concernés sur la nature exacte des travaux et leurs incidences sur leurs lots, la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif inopérant, a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »

Réponse de la Cour

5. La cour d'appel a retenu que le syndic, alerté sur le risque d'affaissement affectant le plancher du lot situé au-dessus de celui de M. [K], avait agi avec toute la diligence requise et délivré aux copropriétaires l'information qui leur était due en leur communiquant les devis permettant de délibérer utilement, lors de l'assemblée générale, de la nature des travaux à entreprendre, et elle a constaté que le devis de l'entreprise finalement retenue, dont le projet était techniquement cohérent selon les termes de l'expert judiciaire, mentionnait la création d'un chevêtre en béton armé de « corbeaux B. A. ».

6. Elle a relevé que M. [K], seul concerné par la question esthétique des travaux affectant son appartement, s'était abstenu, avant, pendant et après l'assemblée générale, de solliciter des informations complémentaires sur ce point.

7. Ayant ainsi procédé à la recherche prétendument omise, elle a pu, abstraction faite des motifs surabondants, critiqués par la seconde branche, en déduire que le syndic n'avait commis aucune faute et a légalement justifié sa décision.



PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [K] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [K] et le condamne à payer à la société Optim immobilier la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300372

Responsabilité du syndic de copropriété

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-19.675
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300371
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 04 septembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, du 23 février 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 4 septembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 371 F-D

Pourvoi n° M 23-19.675





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 SEPTEMBRE 2025


1°/ La société Foncia Lobstein Sogestim, société par actions simplifiée,

2°/ la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, venant aux droits de la société Foncia Lobstein Sogestim, société par actions simplifiée,

toutes deux ayant leurs siège [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° M 23-19.675 contre l'arrêt rendu le 23 février 2023 par la cour d'appel de Colmar (deuxieme chambre civile), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic, la société La Chenaie immobilier, dont le siège est [Adresse 1] , défendeur à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.


Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des société Foncia Lobstein Sogestim et Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 3 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 23 février 2023), la société Foncia Lobstein Sogestim, anciennement dénommée cabinet Lobstein, puis Foncia Lobstein, a exercé, entre le 15 décembre 1990 et le 8 juin 2006, les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 5] (le syndicat des copropriétaires), laquelle a fait l'objet de travaux, notamment de toiture, dont la maîtrise d'oeuvre a été confiée à [W] [R] (l'architecte), réceptionnés le 29 novembre 1990 avec des réserves qui ont été levées le 18 janvier 1991.

2. Des infiltrations en provenance du toit sont survenues en 1992 puis en 1999.

3. Par acte du 7 mai 2004, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Foncia Lobstein Sogestim, a fait assigner l'architecte et la CAMBTP, en sa qualité d'assureur de la société Euroscaph, sous-traitante, devant le juge des référés, aux fins de désignation d'un expert judiciaire, qui a été nommé par ordonnance du 30 novembre 2004, et a déposé son rapport le 23 mai 2005.

4. Par acte du 18 juin 2013, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Foncia Lobstein Sogestim aux fins de la voir condamner à l'indemniser des désordres subis, faute d'avoir effectué en temps utile les démarches nécessaires à l'engagement de la responsabilité décennale des différents constructeurs.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société Foncia Lobstein Sogestim, aux droits de laquelle vient la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, alors :

« 1°/ qu'un syndic ne commet pas de faute en n'engageant pas une action vouée à l'échec ; qu'en imputant à faute à la société Foncia Lobstein Sogestim de ne pas avoir effectué en sa qualité de syndic les diligences requises pour préserver les recours fondés sur leur responsabilité décennale contre les constructeurs, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les désordres qui auraient justifié de telles démarches avaient présenté la gravité requise dans le délai de dix ans suivant la réception de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;

2°/ que la faute d'un syndic n'est causale que s'il est établi que sans elle le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en condamnant la société Foncia Lobstein Sogestim à indemniser le syndicat de la perte du bénéfice d'une action, fondée sur la responsabilité décennale des constructeurs, qu'elle lui a reproché de ne pas avoir exercée, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si les désordres allégués qui auraient alors dû être invoqués compromettaient la solidité de l'ouvrage ou l'avaient rendu impropre à sa destination ou devaient le faire avec certitude dans le délai décennal, de sorte qu'ils auraient pu, en l'absence de faute du syndic de copropriété, ouvrir droit à réparation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;

3°/ que la faute d'un professionnel ne peut être retenue comme la cause de la perte d'un avantage dont celui qui l'invoque pouvait bénéficier nonobstant ce manquement ; qu'en retenant la responsabilité de la société Foncia Lobstein Sogestim au motif qu'elle aurait fait perdre au syndicat des copropriétaires, faute d'avoir engagé l'action dans le délai de prescription, la chance d'obtenir l'indemnisation des désordres affectant la toiture sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndicat des copropriétaires n'avait pas lui-même abandonné l'action en responsabilité contractuelle que la société Foncia Lobstein Sogestim avait engagée contre l'architecte, laquelle lui aurait permis d'obtenir l'indemnisation de ces désordres dès lors qu'elle n'était pas atteinte par la prescription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil ;

4°/ que la faute d'un professionnel ne peut être retenue comme la cause de la perte d'un avantage dont celui qui l'invoque pouvait bénéficier nonobstant ce manquement ; qu'en retenant la responsabilité de la société Foncia Lobstein Sogestim au motif qu'elle n'aurait effectué aucune diligence de nature interrompre le délai de prescription décennale durant la période d'exercice de son mandat de syndic, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'action contre le sous-traitant que le syndicat aurait pu exercer ne courait pas à compter de l'apparition des dommages, en 1999, de sorte que le syndicat disposait, après la révocation de la société Foncia Lobstein Sogestim et son remplacement par un autre syndic le 8 juin 2006, de la possibilité d'exercer un recours à l'encontre du sous-traitant, la société Euroscaph, pour être indemnisé des désordres en cause, le délai de prescription pour ce faire n'étant pas encore expiré, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a, d'abord, relevé que l'expert judiciaire avait recensé l'existence de très nombreuses non-conformités datant de la réfection de la toiture en 1989-1990, non apparentes à la date de la réception et ayant entraîné des infiltrations généralisées dont il était constant qu'elles étaient apparues entre 1992 et 1999, ainsi qu'un pourrissement du bois des lucarnes et de la façade au niveau de l'écoulement des eaux pluviales et une dégradation de cette dernière, et que leur nature et leur nombre mettaient en évidence le caractère décennal des désordres survenus pendant cette période.

7. Elle a, ensuite, constaté que la société Foncia Lobstein Sogestim tout en indiquant aux copropriétaires avoir fait les démarches nécessaires pour sauvegarder les droits de la copropriété, n'avait engagé qu'une action en justice, tardive, soit une procédure de référé-expertise contre l'architecte en 2004.

8. Ayant ainsi fait ressortir que c'était du fait de la négligence de la société Foncia Lobstein Sogestim que le syndicat des copropriétaires avait été privé de la possibilité d'agir en temps utile pour obtenir réparation de désordres relevant de la garantie décennale, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à la recherche, inopérante, invoquée par la troisième branche, ni à celle, invoquée par la quatrième branche, qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Foncia Lobstein Sogestim et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Foncia Lobstein Sogestim et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300371

Subrogation du locataire dans les droits du copropriétaire et action décennale

 Note A. Caston, GP 2025-31, p. 59.

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-19.545
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300280
• Publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 22 mai 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Chambéry, du 06 juin 2023

Président

Mme Teiller

Avocat(s)

SCP Jean-Philippe Caston, SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, SCP Boutet et Hourdeaux, SCP L. Poulet-Odent, SARL Le Prado - Gilbert, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, SCP Sevaux et Mathonnet, SARL Thouvenin, Coudray et Grévy

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 22 mai 2025




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 280 FS-B

Pourvoi n° V 23-19.545




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 22 MAI 2025

1°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [17],

2°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [18],

3°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [19],

4°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [20],

5°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [22],

6°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [23],

7°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [24],

8°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [27],

9°/ le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [29],

tous neuf dont le siège est [Adresse 21], représentés par leur syndic, la société Sogire, société anonyme, dont le siège est [Adresse 26],

ont formé le pourvoi n° V 23-19.545 contre l'arrêt rendu le 6 juin 2023 (RG n° 22/01663) par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [O] [F], domicilié [Adresse 14],

2°/ à la société Agence [F] [O], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 28],

3°/ à la société Abeille IARD et santé, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], venant aux droits de la societé Aviva assurances,

4°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7],

5°/ à la société Egis bâtiments Rhône-Alpes, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 25],

6°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 11],

7°/ à la société Bovagne frères, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 9],

8°/ à la société Bureau Alpes contrôles, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 10],

9°/ à la société Barel et Pelletier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 13],

10°/ à la société BP construction, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 15],

11°/ à la société Gibello, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 12],

12°/ à la société MMA IARD, société anonyme,

13°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, société d'assurances mutuelles,

toutes deux dont le siège est [Adresse 2],


14°/ à la société Generali IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 6],

15°/ à la société L'Auxiliaire, société d'assurance mutuelle à cotisations variables, dont le siège est [Adresse 8],

16°/ à la société Rubner construction bois, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5],

17°/ à la société SMA, société anonyme, dont le siège est [Adresse 16],

18°/ à la société Art X Bat, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3],

19°/ à la société Euromaf, société anonyme,

20°/ à la Mutuelle des architectes français, société anonyme,

toutes deux dont le siège est [Adresse 4],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat des syndicats des copropriétaires des immeubles [17], [18], [19], [20], [22], [23], [24], [27] et [29], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [F], des sociétés Agence Cloutier Simon, Bureau Alpes contrôles, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Axa France IARD, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Rubner construction bois, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat des sociétés Barel et Pelletier, BP construction, MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Generali IARD, de la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat de la société Abeille IARD et santé, de la SARL Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société L'Auxiliaire, et l'avis de Mme Morel-Coujard, avocat général, après débats en l'audience publique du 8 avril 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, Mmes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, Mmes Pic, Oppelt, conseillers, Mme Aldigé, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, M. Pons, conseillers référendaires, Mme Morel-Coujard, avocat général, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 6 juin 2023, RG n° 22/01663), les immeubles [17], [18], [19], [20], [22], [23], [24], [27] et [29] ont été construits, vendus par lots en l'état futur d'achèvement et soumis au statut de la copropriété pour être exploités comme résidence de tourisme par la société PV résidences et Resorts, à laquelle les propriétaires des lots ont consenti des baux commerciaux.

2. Se plaignant de désordres affectant les portes-neige en toiture, les syndicats des copropriétaires de ces immeubles (les syndicats des copropriétaires) ont assigné en référé-expertise la société Generali IARD, assureur dommages-ouvrage, la société Art X Bat et son assureur la société Axa France IARD, la société Egis bâtiments Rhônes-Alpes et son assureur la société Allianz IARD, la société Bureau Alpes contrôles et son assureur la société Euromaf, la société Agence [F] [O], les sociétés Barel et Pelletier et BP construction et leurs assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles, la société Rubner construction bois et son assureur la société Aviva, aux droits de laquelle se trouve la société Abeille IARD et santé, la société Bovagne frères et son assureur la société L'Auxiliaire, la société Gibello et son assureur la société Generali IARD, la société SMA, assureur de la société SFICA et la société Mutuelle des architectes français, assureur de la société Groupe RJ, intervenus à la construction.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

3. Les syndicats des copropriétaires font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande d'expertise, alors « que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes ; qu'il est recevable à agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots ; qu'au demeurant, en considérant ainsi que les syndicats des copropriétaires ne démontraient pas un intérêt à agir et une qualité pour agir pour solliciter une expertise judiciaire au titre de désordres décennaux dès lors qu'ils n'établissaient pas leurs droits sur les immeubles, s'agissant de résidences de tourisme gérées par la société PV Résidence et Resorts, laquelle avait conclu avec les copropriétaires des baux commerciaux la subrogeant dans leurs droits contre les entrepreneurs au titre des garanties biennales et décennales, quand les syndicats des copropriétaires étaient recevables à agir en vue d'une expertise pour la réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots, la cour d'appel a violé les articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ensemble les articles 31 et 32 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1346-4, alinéa 1er, du code civil, 15, alinéa 1er, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et D. 321-2 du code du tourisme :

4. Aux termes du premier de ces textes, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu'il a payé, la créance et ses accessoires, à l'exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

5. Aux termes du deuxième, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

6. Selon le troisième, la résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sous réserve que le règlement de copropriété prévoit expressément une gestion assurée pour l'ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d'attribution.

7. Il en résulte que ni l'exigence d'un exploitant unique prévue par ce dernier texte ni l'insertion dans un bail commercial consenti par un copropriétaire, qui ne peut transmettre plus de droits qu'il n'en a, d'une clause « subrogeant » l'exploitant dans ses droits et actions contre les constructeurs et leurs assureurs, n'ont pour effet de priver un syndicat des copropriétaires de sa qualité à agir à leur encontre en vue d'obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes de l'immeuble.

8. Pour déclarer irrecevable la demande des syndicats des copropriétaires, l'arrêt constate que par baux commerciaux, chacun des copropriétaires a donné en location à l'exploitant ses locaux privatifs meublés et aménagés et la quote-part des parties communes attachée à ces locaux et a autorisé le preneur et en tant que de besoin, l'a subrogé dans ses droits et obligations concernant la mise en jeu contre le vendeur ou contre les entreprises chargées des travaux de toutes les garanties de vente et de construction et à mettre en jeu l'assurance dommages-ouvrage.

9. Il en déduit que les syndicats des copropriétaires ne disposent pas de la qualité à agir en responsabilité contre les entreprises chargées des travaux, dès lors qu'aucun des copropriétaires ayant subrogé le preneur dans son droit à agir n'a pu leur transférer cette qualité.

10. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Mise hors de cause

11. Le moyen ne critiquant pas le chef de dispositif déclarant irrecevable l'appel des syndicats des copropriétaires dirigé à l'encontre de M. [F], il y a lieu de mettre ce dernier hors de cause.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare irrecevable l'appel des syndicats des copropriétaires des immeubles [17], [18], [19], [20], [22], [23], [24], [27] et [29] à l'encontre de M. [F], l'arrêt rendu le 6 juin 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;

MET hors de cause M. [F] ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne les sociétés Abeille IARD et santé, Allianz IARD, Egis bâtiments Rhône-Alpes, Axa France IARD, Bovagne frères, Bureau Alpes contrôles, Agence [F] [O], Mutuelle des architectes français, Euromaf, Barel et Pelletier, BP construction, MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles, Gibello, Generali IARD, L'Auxiliaire, Rubner construction bois, SMA et Art X Bat aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum les sociétés Abeille IARD et santé, Allianz IARD, Egis bâtiments Rhône-Alpes, Axa France IARD, Bovagne frères, Bureau Alpes contrôles, Agence [F] [O], Mutuelle des architectes français, Euromaf, Barel et Pelletier, BP construction, MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles, Gibello, Generali IARD, L'Auxiliaire, Rubner construction bois, SMA et Art X Bat à payer aux syndicats des copropriétaires des immeubles [17], [18], [19], [20], [22], [23], [24], [27] et [29] la somme globale de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-deux mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. ECLI:FR:CCASS:2025:C300280

Analyse

Seuls les copropriétaires peuvent soulever le défaut d'habilitation du syndic (CE)

 

Conseil d'État - 1ère - 4ème chambres réunies

• N° 492236
• ECLI:FR:CECHR:2025:492236.20250409
• Mentionné dans les tables du recueil Lebon

Lecture du mercredi 09 avril 2025

Rapporteur

M. Eric Buge

Rapporteur public

M. Thomas Janicot

Avocat(s)

SCP BORE, SALVE DE BRUNETON, MEGRET

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys a demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 29 juin 2022 par lequel le maire de Roquebrune-sur-Argens (Var) a délivré à la société civile de construction vente La Thébaïde un permis de construire valant division pour la construction de trois maisons individuelles et la rénovation d'une villa sur un terrain situé avenue de la Thébaïde. Par un jugement n° 2202368 du 26 décembre 2023, le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande et n'a pas admis l'intervention de l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys.

Par une ordonnance n° 24MA00373 du 23 février 2024, enregistrée le 29 février 2024 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la présidente de la cour administrative d'appel de Marseille a transmis au Conseil d'Etat, en application de l'article R. 351-2 du code de justice administrative, le pourvoi, enregistré le 19 février 2024 au greffe de cette cour, présenté par le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys et par l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys.

Par ce pourvoi et par un nouveau mémoire, enregistré au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat le 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys et l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à la demande de première instance ;

3°) de mettre à la charge de la commune de Roquebrune-sur-Argens la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.


Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
- le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;
- le décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 ;
- le code de justice administrative ;


Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Eric Buge, maître des requêtes,
- les conclusions de M. Thomas Janicot, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Boré, Salve de Bruneton, Mégret, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys et autre ;




Considérant ce qui suit :

1. Il résulte des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys a demandé au tribunal administratif de Toulon d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 29 juin 2022 par lequel le maire de Roquebrune-sur-Argens a délivré à la société La Thébaïde un permis de construire valant division pour la construction de trois maisons individuelles et la rénovation d'une villa sur un terrain situé avenue de la Thébaïde. Par un jugement du 26 décembre 2023, le tribunal administratif de Toulon a rejeté cette demande comme irrecevable après avoir relevé d'office le moyen tiré du défaut d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys au syndic et a par voie de conséquence refusé d'admettre, comme également irrecevable, l'intervention au soutien de cette demande de l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys. Ces deux associations se pourvoient en cassation contre ce jugement.

2. En vertu du premier alinéa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, " le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble ". Le I de l'article 18 de la même loi dispose que : " Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous : (...) - de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi (...) ". Aux termes des deux premiers alinéas de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction résultant du décret du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l'accès des huissiers de justice aux parties communes d'immeubles : " Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. / Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. "

3. Il résulte de ces dispositions que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer d'une autorisation formelle de l'assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l'objet et la finalité du contentieux engagé. Le pouvoir ainsi donné au syndic est compris dans les limites qui ont, le cas échéant, été fixées par la décision de l'assemblée générale. Le moyen tiré du défaut d'autorisation du syndic à agir en justice ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires.

4. Il résulte de ce qui précède qu'en soulevant d'office le moyen tiré de l'absence d'autorisation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys au syndic pour agir en justice, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.

5. Par suite, les requérants sont fondés, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur l'autre moyen du pourvoi, à demander pour ce motif l'annulation du jugement qu'ils attaquent.

6. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de Roquebrune-sur-Argens une somme de 1 500 euros à verser respectivement au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys et à l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.



D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le jugement du 26 décembre 2023 du tribunal administratif de Toulon est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Toulon.
Article 3 : La commune de Roquebrune-sur-Argens versera au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys et à l'association des 14 riverains de la servitude de la résidence Les Jardins d'Ys une somme de 1 500 euros chacun au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d'Ys, premier dénommé, pour les deux requérants, à la commune de Roquebrune-sur-Argens et à la société civile de construction vente La Thébaïde.
Délibéré à l'issue de la séance du 26 mars 2025 où siégeaient : M. Rémy Schwartz, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; Mme Maud Vialettes, Mme Gaëlle Dumortier, présidentes de chambre ; M. Jean-Luc Nevache, M. Édouard Geffray, Mme Marie-Astrid Nicolazo de Barmon, M. Raphaël Chambon, M. Vincent Mazauric, conseillers d'Etat ; M. Eric Buge, maître des requêtes-rapporteur.

Rendu le 9 avril 2025.


Le président :
Signé : M. Rémy Schwartz
Le rapporteur :
Signé : M. Eric Buge
Le secrétaire :
Signé : M. Hervé Herber

ECLI:FR:CECHR:2025:492236.20250409

Analyse

L'assureur dommages-ouvrage doit préfinancer une réparation efficace et pérenne. Pertes locatives et procédure à suivre

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-13.325
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300061
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 30 janvier 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Saint Denis de la Réunion, du 10 mars 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

Me Laurent Goldman, SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, SCP Célice, Texidor, Périer, SCP L. Poulet-Odent

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 30 janvier 2025




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 61 F-D

Pourvoi n° J 23-13.325




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2025

M. [W] [R], domicilié [Adresse 3], [Localité 11], a formé le pourvoi n° J 23-13.325 contre les arrêts rendus le 10 mars 2022 et le 16 décembre 2022 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [V] [D],

2°/ à Mme [F] [G], épouse [D],

tous deux domiciliés [Adresse 13], [Localité 5],

3°/ à la société Toitures services Réunion, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 14], [Localité 10],

4°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], [Adresse 1], [Localité 9], représenté par son syndic la société Toquet immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6], [Localité 9],

5°/ à la société XL Insurance Company Se, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 7], [Localité 8], venant aux droits de la société Axa Corporate Solutions Assurance,

6°/ à la société Catalina London Limited, société de droit étranger, dont le siège est [Adresse 4], [Localité 12],

7°/ à la société Entreprise générale de peinture Brigy, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 11],

défendeurs à la cassation.

Les sociétés XI Insurance Company Se et Catalina London Limited ont, chacune, formé un pourvoi provoqué contre le même arrêt.

Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.

La société XI Insurance Company Se invoque, à l'appui de son recours, un
moyen de cassation.

La société Catalina London Limited invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Vernimmen, conseiller référendaire, les observations de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [R], de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. et Mme [D], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Catalina London Limited, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société XL Insurance Company Se, de Me Laurent Goldman, avocat du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], après débats en l'audience publique du 17 décembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Vernimmen, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [R] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Toitures services Réunion.

Faits et procédure

2. Selon les arrêts attaqués (Saint-Denis, 10 mars et 16 décembre 2022), la société Lovena a fait édifier un immeuble à usage d'habitation, qui a été placé sous le statut de la copropriété.

3. Sont notamment intervenus à l'opération de construction M. [R], en qualité de maître d'oeuvre, et la société Entreprise générale de peinture Brigy (la société EGP), en charge du lot peinture-étanchéité, assurée auprès de la société XL Insurance Company, venant aux droits de la société Axa Corporate Solution (la société XL Insurance).

4. Une police dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la société Catalina London Limited, venant aux droits de la société Alea London Limited (la société Catalina).

5. Se plaignant de désordres affectant les parties communes et l'appartement de M. et Mme [D], le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] (le syndicat des copropriétaires) a, après expertise, assigné la société Catalina et M. [R]. Les autres intervenants à l'opération de construction et leurs assureurs ont été appelés en garantie. M. et Mme [D] sont intervenus volontairement à l'instance.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en ses première et deuxième branches, et sur le premier moyen du pourvoi provoqué de la société Catalina, pris en sa première branche

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

7. M. [R] fait grief à l'arrêt du 10 mars 2022 de le condamner, solidairement avec les sociétés Catalina, EGP et XL Insurance, à payer à M. et Mme [D] une certaine somme, arrêtée en avril 2017, puis celle de 767 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux réparant les désordres constatés et permettant de rendre le logement de nouveau salubre et louable, alors « que dans ses conclusions d'appel, M. [R] a également soutenu qu'il ne disposait d'aucun pouvoir pour engager les travaux réparatoires de nature à éradiquer les préjudices locatifs de M. et Mme [D], qu'il ne pouvait être condamné à réparer ces préjudices jusqu'à leur cessation, cet événement ne dépendant pas de lui, et qu'une telle condamnation était infondée en l'absence de lien de causalité entre son activité et le préjudice ; que pour confirmer sa condamnation à payer à M. et Mme [D] la somme de 767 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux réparant les désordres constatés et permettant de rendre le logement de nouveau salubre et louable, la cour d'appel s'est bornée à retenir que M. et Mme [D] justifiaient avoir subi un préjudice de jouissance en lien avec les infiltrations rendant inhabitables leur bien donné en location pour un loyer mensuel de 767 euros ; qu'en se déterminant par ces seuls motifs, sans répondre au moyen pertinent de M. [R] invoquant l'absence de lien de causalité, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

8. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Le défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.

9. Pour condamner l'architecte à indemniser M. et Mme [D] de leurs pertes locatives jusqu'à la réalisation des travaux de reprise des désordres, l'arrêt relève que ces derniers justifient, au travers des différents contrats de location, de l'assurance locative et des constats, avoir subi un préjudice de jouissance en lien avec les infiltrations rendant inhabitable leur bien donné en location.

10. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. [R], qui soutenait que, ne disposant d'aucun pouvoir pour engager les travaux réparatoires, le préjudice locatif subi par M. et Mme [D] jusqu'à ce que leur appartement soit remis en état était sans lien de causalité avec sa faute, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Sur le premier moyen du pourvoi provoqué de la société Catalina, pris en sa seconde branche

Enoncé du moyen

11. La société Catalina fait le même grief à l'arrêt du 10 mars 2022, alors « que seul le préjudice qui résulte directement du fait dommageable doit être réparé ; qu'en condamnant, outre la somme de 27 612 euros, la société Catalina, solidairement avec M. [R], la société EGP et la société Axa corporate solution à payer à M. et Mme [D] celle de 767 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux réparant les désordres constatés et permettant de rendre le logement de nouveau salubre et louable, soit une somme totale déterminée par la seule volonté des créanciers, la cour d'appel a violé l'article 1240 du code civil, anciennement 1382 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1147, 1165, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et 1382, devenu 1240, du code civil :

12. Aux termes du premier de ces textes, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

13. Il est jugé que l'assureur dommages-ouvrage manque à ses obligations contractuelles en ne préfinançant pas une réparation efficace et pérenne de nature à mettre fin aux désordres (3e Civ., 11 février 2009, pourvoi n° 07-21.761, Bull. 2009, III, n° 33).

14. En application des deux derniers textes, il est jugé que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. plén., 6 octobre 2006, pourvoi n° 05-13.255, publié, Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963, publié).

15. Pour condamner l'assureur dommages-ouvrage à indemniser M. et Mme [D] de leurs pertes locatives jusqu'à la réalisation des travaux de réparation, l'arrêt relève que les travaux préconisés par l'expert désigné par la société Catalina n'avaient pas permis de remédier efficacement aux remontées humides ayant rendu insalubre l'appartement de M. et Mme [D] et que ce manquement contractuel était en lien avec leur préjudice consistant en la perte de loyers jusqu'à la cessation de ces désordres.

16. En se déterminant ainsi, sans caractériser le lien de causalité entre la perte locative subie par les copropriétaires jusqu'à la réalisation effective des travaux de reprise des désordres matériels affectant les parties communes à raison desquels le syndicat des copropriétaires, seul à pouvoir les entreprendre, a obtenu une indemnisation, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le second moyen du pourvoi principal, sur le second moyen du pourvoi provoqué de la société Catalina et sur le moyen du pourvoi provoqué de la société XL Insurance, rédigés en termes identiques, réunis

Enoncé des moyens

17. M. [R], les sociétés Catalina et XL Insurance font grief à l'arrêt du 16 décembre 2022 de déclarer recevable la demande formée par M. et Mme [D] en actualisation de l'indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre du désordre n° 2 et de dire que la condamnation solidaire de M. [R], les sociétés Catalina, EGP Brigy et XL Insurance, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 567,35 euros au titre de la reprise du désordre n° 2 sera actualisée en fonction de l'indice BT01, alors « qu'un copropriétaire n'a pas qualité à agir en paiement du coût de travaux de remise en état de parties communes rendus nécessaires par une atteinte portée à celles-ci par un tiers à la copropriété ; qu'il ne peut davantage agir seul pour demander la réactualisation de sommes allouées au syndicat des copropriétaires ; que dès lors, en l'espèce, en déclarant recevable la demande formée par M. et Mme [D] en actualisation de l'indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre du désordre n° 2 et, en conséquence, en décidant que la condamnation à ce titre sera actualisée en fonction de l'indice BT01, la cour d'appel a violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 15, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

18. Aux termes de ce texte, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

19. Il est jugé que, si un copropriétaire peut, lorsque l'atteinte portée aux parties communes, par un tiers à la copropriété, lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n'a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu'il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d'affecter à la réalisation de ces travaux (3e Civ., 8 juin 2023, pourvoi n° 21-15.692, publié).

20. Pour déclarer recevable la demande de M. et Mme [D] en actualisation du montant des travaux de reprise des désordres alloué au syndicat des copropriétaires, l'arrêt relève que M. et Mme [D] disposaient du droit d'agir pour la préservation des droits afférents à l'immeuble conjointement avec le syndicat des copropriétaires, qu'ils subissaient un préjudice personnel à raison des conséquences des infiltrations provoquées sur leurs parties privatives et que le syndicat des copropriétaires était dans la cause.

21. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

22. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt du 10 mars 2022 condamnant M. [R] et la société Catalina à payer à M. et Mme [D] au titre de leur préjudice de jouissance la somme de 27 612 euros arrêtés en avril 2017, puis à hauteur de 767 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux réparant les désordres constatés et permettant de rendre le logement de nouveau salubre et louable entraîne la cassation des chefs de dispositif des arrêts des 10 mars et 16 décembre 2022 condamnant M. [R] à garantir les condamnations prononcées à l'encontre de la société Catalina et rejetant la demande de garantie de M. [R] à l'encontre de la société Catalina, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

23. En revanche, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt du 10 mars 2022 condamnant M. [R] et la société Catalina à payer à M. et Mme [D] au titre de leur préjudice de jouissance la somme de 27 612 euros arrêtés en avril 2017, puis à hauteur de 767 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux réparant les désordres constatés et permettant de rendre le logement de nouveau salubre et louable ne s'étend pas aux chefs de dispositif condamnant, au titre du même préjudice, la société EGP Brigy et la société Axa Corporate Solution, aux droits de laquelle vient la société XL Insurance, et les condamnant in solidum à garantir les condamnations prononcées à l'encontre de M. [R] dans la limite de 50 %, faute de lien d'indivisibilité ou de lien de dépendance nécessaire.

24. En outre, la cassation du chef de dispositif de l'arrêt du 16 décembre 2022 déclarant recevable la demande formée par M. et Mme [D] en actualisation de l'indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre du désordre n°2 et disant que la condamnation solidaire des sociétés Catalina, EGP Brigy, XL Insurance et de M. [R] en paiement des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'indice BT01 n'emporte pas la cassation du chef de dispositif de l'arrêt du 10 mars 2022 prononçant à leur encontre la condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 567,35 euros.

25. La cassation de ces chefs de dispositif n'emportent pas celle des chefs de dispositif de l'arrêt condamnant aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile, justifiés par d'autres dispositions de l'arrêt non remises en cause.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'ils :
- condamnent solidairement l'assureur dommages-ouvrage, la société Catalina London Limited, venant aux droits de la société Alea London Limited, et M. [R] à payer à M. et Mme [D] au titre de leur préjudice de jouissance la somme de 27 612 euros arrêtés en avril 2017, puis à hauteur de 767 euros par mois jusqu'à la réalisation des travaux réparant les désordres constatés et permettant de rendre le logement de nouveau salubre et louable,
- condamnent M. [R] à garantir les condamnations prononcées à l'encontre de la société Catalina London Limited, venant aux droits de la société Alea London Limited,
- rejettent la demande de garantie de M. [R] à l'encontre de la société Catalina London Limited, venant aux droits de la société Alea London Limited,
- déclarent recevable la demande formée par M. et Mme [D] en actualisation de l'indemnisation du syndicat des copropriétaires au titre du désordre n° 2,
- disent que la condamnation solidaire de la société Cataline London Limited, venant aux droits de la société Alea London Limited, de M. [R], la société EGP Brigy et la société Axa Corporate Solution, aux droits de laquelle vient la société XL Insurance Company, à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 7 567,35 euros au titre de la reprise du désordre n° 2 sera actualisée en fonction de l'indice BT01,
les arrêts rendus les 10 mars et 16 décembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ces arrêts et les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis autrement composée ;

Condamne M. et Mme [D] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt-cinq.ECLI:FR:CCASS:2025:C300061