Le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-11.742
• ECLI:FR:CCASS:2026:C300025
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 15 janvier 2026

Décision attaquée : Tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne, du 18 décembre 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SCP Françoise Fabiani - François Pinatel , SCP Krivine et Viaud

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 15 janvier 2026




Cassation


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 25 F-D

Pourvoi n° J 24-11.742




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JANVIER 2026

La société Pointe noire, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° J 24-11.742 contre le jugement rendu le 18 décembre 2023 par le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne (juge des contentieux de la protection), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société Foncia Val de Marne, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grandjean, conseillère, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de la société civile immobilière Pointe noire, de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], après débats en l'audience publique du 18 novembre 2025 où étaient présentes Mme Teiller, présidente, Mme Grandjean, conseillère rapporteure, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon le jugement attaqué (tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne, 18 décembre 2023), rendu en dernier ressort, la société civile immobilière Pointe noire (la SCI), propriétaire d'un lot de copropriété, a saisi le tribunal aux fins d'indemnisation par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dans lequel est situé ce lot (le syndicat des copropriétaires) des préjudices résultant de dégâts des eaux survenus au printemps 2022.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

2. La SCI fait grief au jugement de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes ; qu'au cas d'espèce, ayant constaté que les dégâts des eaux subis par la SCI avaient pour origine une colonne montante située dans les parties communes de l'immeuble, en repoussant ses demandes aux motifs que le syndicat avait « tout mis en oeuvre pour résoudre ou tenter de résoudre les problèmes qui se sont posés à la suite des multiples dégâts des eaux intervenus » et que la SCI ne démontrait pas qu'il avait commis une faute, quand sa responsabilité était engagée de plein droit, le juge du fond a violé l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°/ que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes et ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'un cas de force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage ; qu'en l'espèce, ayant constaté que les dégâts des eaux subis par la SCI avaient pour origine une colonne montante située dans les parties communes de l'immeuble, en repoussant ses demandes aux motifs qu'elle connaissait l'état de l'immeuble et les risques qu'il présentait lors de son acquisition et encore que la facture de la société Baticoncept du 13 juin 2022 pour un montant de 550 euros résultait de sa propre imprudence compte tenu des circonstances, sans caractériser une faute de la victime à l'origine de l'entier dommage, seule de nature à exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit, le juge du fond a violé l'article 14 de la loi n° 65557 du 10 juillet 1965. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

3. Aux termes de ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

4. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité de plein droit qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage.

5. Pour rejeter les demandes de la SCI, le jugement relève qu'elle connaissait pertinemment l'état de l'immeuble et les risques qu'il présentait lorsqu'elle a acheté la loge de gardien en vue de réaliser un investissement locatif, que le syndicat des copropriétaires a tout mis en oeuvre pour résoudre ou tenter de résoudre les problèmes qui se sont posés à la suite des multiples dégâts des eaux intervenus et de la nécessité de remplacer une partie de la colonne montante, qu'il n'y a pas eu de retard fautif ni de négligence dans le traitement des litiges de dégâts des eaux dont les délais de traitement notoirement longs ne peuvent être imputés au syndicat des copropriétaires et que la facture du 13 juin 2022 dont la SCI demande notamment le remboursement résulte de la propre imprudence de celle-ci.

6. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les dommages allégués trouvaient leur origine dans les parties communes et par des motifs impropres à exonérer le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité de plein droit, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 18 décembre 2023, entre les parties, par le tribunal de proximité de Nogent-sur-Marne ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ce jugement et les renvoie devant le tribunal judiciaire de Créteil ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 4] et le condamne à payer à la société civile immobilière Pointe noire la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quinze janvier deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2026:C300025