Servitude résultant de la présence d'un tirant voisin et empiètement

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-10.490
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300302
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 19 juin 2025

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix en Provence, du 07 décembre 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, SCP Boullez, SCP Célice, Texidor, Périer

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 19 juin 2025




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 302 F-D

Pourvoi n° Y 24-10.490




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 19 JUIN 2025

1°/ Mme [I] [H], domiciliée [Adresse 5], [Localité 1],

2°/ M. [F] [E], domicilié [Adresse 11], [Localité 4] (Russie),

ont formé le pourvoi n° Y 24-10.490 contre l'arrêt rendu le 7 décembre 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-7), dans le litige les opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 13], dont le siège est [Adresse 8], [Localité 1], représenté par son syndic la société Cerutti gestion immobilière, ayant son siège [Adresse 10], [Localité 1],

2°/ à Mme [B] [S], épouse [N], domiciliée [Adresse 7], [Localité 3] (Suisse),

3°/ à la société [Adresse 13], société civile immobilière, dont [Adresse 12], [Localité 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Grall, conseiller, les observations de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de Mme [H] et de M. [E], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 13], de la SCP Nicolas Boullez, avocat de Mme [S], après débats en l'audience publique du 6 mai 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grall, conseiller rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 décembre 2023), propriétaire d'un bien immobilier cadastré section AS n° [Cadastre 6], qu'elle a acquis de Mme [S], par acte notarié du 6 décembre 2004, Mme [H] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé [Adresse 13] (le syndicat des copropriétaires), implanté sur la parcelle voisine cadastrée section AS n° [Cadastre 9], aux fins de le voir condamner, sous astreinte, à supprimer les tirants implantés dans le tréfonds de sa propriété et à remettre les lieux en état.

2. Se prévalant d'un acte sous seing privé du 12 septembre 1995 par lequel Mme [S] avait consenti une servitude relative à l'implantation des tirants à la société civile immobilière [Adresse 13] (la SCI) qui a construit l'immeuble, le syndicat des copropriétaires a assigné Mme [S] et la SCI aux fins de les voir condamner in solidum à le relever et garantir de toutes condamnations et, le cas échéant, à l'indemniser du préjudice financier causé par l'enlèvement de tirants.

3. Les instances ont été jointes.

4. M. [E], qui a acquis le bien immobilier de Mme [H] en cours de procédure, est intervenu volontairement et s'est associé à sa demande.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. Mme [H] et M. [E] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à supprimer les tirants implantés dans le tréfonds de l'immeuble cadastré section AS n° [Cadastre 6] et à remettre les lieux en état, alors :

« 1°/ qu'une servitude n'est opposable à l'acquéreur du fonds censé en être grevé que si elle a été publiée ou si son acte d'acquisition en fait mention ou si encore il avait connaissance de l'existence même de la servitude au moment de l'acquisition ; qu'après avoir constaté que Mme [H] avait agi en 2017 en suppression de tous ouvrages implantés sur son fonds par la copropriété voisine et que celle-ci avait formé un appel en garantie pour le cas où elle serait condamnée à supprimer les tirants, l'arrêt attaqué a jugé opposable à M. [E] la servitude afférente à l'implantation des tirants parce qu'en signant son acte d'acquisition le 18 juillet 2019 Mme [H] l'avait informé de la procédure qu'elle avait précédemment engagée, parce que cet acte mentionnait que dans l'hypothèse où une décision de justice irrévocable consacrerait l'existence de la servitude relative aux tirants ou dans l'hypothèse où Mme [H] reconnaîtrait l'existence de la servitude M. [E] devrait régulariser avec la copropriété voisine une convention portant sur ladite servitude et le cas échéant en faire mention dans l'acte de vente de son bien tout en obligeant ses ayants cause à eux-mêmes en faire mention en cas de revente, parce que le prix de vente avait été fixé par Mme [H] et lui au vu de ces éléments, et parce qu'ainsi M. [E] connaissait l'existence des tirants que la copropriété voisine présentait comme une servitude consentie à son profit ; qu'en statuant par ces motifs, impropres à caractériser la prétendue existence de la servitude au jour de
l'acquisition du bien par M. [E], donc inaptes à caractériser la prétendue
connaissance de la servitude par ce dernier au moment de l'acquisition, M. [E] ayant été, par l'effet de la cession, subrogé dans les droits de Mme [H], venderesse, laquelle contestait l'existence d'une quelconque servitude relative aux tirants, la cour d'appel a violé l'article 691 du code civil ;

2°/ que les juges du fond ont relevé que l'acte du 18 juillet 2019 stipulait que « "l'acquéreur s'engage, dans l'hypothèse où une décision judiciaire passée en force de chose jugée ou le vendeur accepteraient [sic] que la copropriété voisine puisse bénéficier d'une servitude lui permettant de conserver les tirants existants, à consentir toutes servitudes à cet effet exclusif au profit de la copropriété ; ladite convention sera régularisée aux frais exclusifs de l'acquéreur" et également "à retranscrire dans tous les actes ultérieurs et y
obliger ses ayants-droits, la présente clause, plus particulièrement en ce qu'elle concerne la constitution d'une servitude et la réalisation des travaux de confortation" » ; qu'à supposer qu'elle ait estimé que cette stipulation mentionnait l'existence même de la servitude et rendait celle-ci opposable à M. [E], quand ladite stipulation ne faisait que poser l'hypothèse d'une servitude, dont l'existence et l'opposabilité étaient à titre principal contestées, la cour d'appel a violé l'article 691 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a relevé qu'il résultait des mentions de l'acte d'acquisition du bien de Mme [H] par M. [E] que celui-ci avait connaissance de la présence de tirants dans le tréfonds de la propriété achetée, qui étaient présentés par la copropriété voisine comme une servitude consentie à son profit par un précédent propriétaire, qu'il était informé de l'existence de la procédure engagée par Mme [H] pour obtenir l'enlèvement de ces tirants et qu'il s'engageait « dans l'hypothèse où une décision passée en force de chose jugée ou le vendeur accepteraient que la copropriété voisine puisse bénéficier d'une servitude lui permettant de conserver les tirants existants, à consentir toutes servitudes à cet effet exclusif au profit de la copropriété ».

7. Elle en a souverainement déduit que M. [E] avait connaissance, au jour de son acquisition, de la servitude constituée par acte du 12 septembre 1995, et a, à bon droit, retenu que cette servitude lui était opposable.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme [H] et M. [E] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le dix-neuf juin deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme Proust, conseiller doyen en ayant délibéré, en remplacement de Mme Teiller, président empêché, le conseiller rapporteur et le greffier conformément aux dispositions des articles 452, 456 et 1021 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300302

Interdiction de se contredire dans une même procédure ("estoppel")

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-17.966
• ECLI:FR:CCASS:2024:C300239
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 16 mai 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Nimes, du 14 avril 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Cabinet François Pinet, SCP Waquet, Farge et Hazan

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 16 mai 2024




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 239 F-D

Pourvoi n° G 22-17.966




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MAI 2024

1°/ M. [X] [K],

2°/ Mme [B] [U], épouse [K],

tous deux domiciliés [Adresse 7],

3°/ Mme [H] [N], épouse [K],

4°/ M. [S] [P] [K],

tous deux domiciliés [Adresse 10],

5°/ Mme [M] [N], épouse [E], domiciliée [Adresse 11],

6°/ Mme [V] [N], épouse [C], domiciliée [Adresse 8],

ont formé le pourvoi n° G 22-17.966 contre l'arrêt rendu le 14 avril 2022 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [F] [J],

2°/ à Mme [A] [L], épouse [J],

tous deux domiciliés [Adresse 9],

3°/ à M. [O] [W], domicilié [Adresse 1], Notaire,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mmes [H] [N], [M] [N] et [V] [N], de MM. [S] [K] et [X] [K] et de Mme [U], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [W], de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de M. et Mme [J], après débats en l'audience publique du 19 mars 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 14 avril 2022) et les productions, par acte du 11 décembre 2014 reçu par M. [W], notaire, Mmes [H], [M] et [V] [N] (les consorts [N]) ont vendu à M. et Mme [J] les parcelles cadastrées BI n° [Cadastre 2], BI n° [Cadastre 4] et BI n° [Cadastre 6], avec constitution d'une « servitude de jouissance exclusive » grevant les parcelles cadastrées BI n° [Cadastre 3] et BI n° [Cadastre 5], appartenant aux vendeurs.

2. Par acte du 11 juin 2019 rappelant l'existence de la servitude, les consorts [N] ont vendu à M. [X] [K] et Mme [U], son épouse, les parcelles cadastrées BI n° [Cadastre 3] et BI n° [Cadastre 5].

3. Les consorts [N], M. et Mme [K] et M. [S] [K], époux de Mme [H] [N] (les consorts [K]), ont assigné M. et Mme [J] et M. [W] en nullité de la clause instituant la servitude de jouissance exclusive et paiement de dommages-intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Les consorts [K] et [N] font grief à l'arrêt de déclarer prescrite l'action en nullité de la clause de servitude de jouissance exclusive insérée dans l'acte du 11 décembre 2014 et reprise dans l'acte du 24 septembre 2019, de les déclarer, en conséquence, irrecevables à agir à ce titre contre les consorts [J] et de mettre hors de cause M. [W] au titre de sa responsabilité professionnelle, alors :

« 1°/ que des motifs inintelligibles équivalent à un défaut de motif ; que la cour d'appel, pour appliquer la prescription quinquennale contractuelle à l'action des demandeurs, a énoncé que l'acte constitutif d'une servitude est une convention opposable à tous les propriétaires du fonds servant et non un contrat défini comme créateur d'obligations ; qu'un contrat, qui est une convention, est toutefois opposable aux tiers pour les droits qu'il crée et qu'un acte constitutif de servitude crée des obligations ; qu'en statuant ainsi par des motifs inintelligibles, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

2°/ que la cour d'appel, en constatant que l'acte constitutif d'une servitude est une convention opposable à tous les propriétaires du fonds servant et non un contrat défini comme créateur d'obligations, a distingué les contrats des servitudes constituées par convention ; qu'en appliquant pourtant la prescription des actions contractuelles et non celle applicable à la constitution ou à la négation des servitudes, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 2224 et 2227 du code civil ;

3°/ que le juge est tenu, lorsque les faits dont il est saisi le justifient, de changer la dénomination ou le fondement juridique des demandes des parties pour faire application des règles particulières que sont les règles garantissant la protection du droit de propriété, droit fondamental à valeur constitutionnelle et d'ordre public ; qu'en l'espèce, l'action en nullité de la clause de servitude de jouissance exclusive réelle et perpétuelle visait l'anéantissement de la servitude, contraire au droit de propriété en ce qu'elle prive totalement et perpétuellement le propriétaire de la jouissance de son bien ; qu'une telle action n'est pas soumise à la prescription quinquennale applicable en matière contractuelle ; qu'en appliquant pourtant cette prescription au lieu de donner leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, d'écarter la dénomination que les parties en avaient proposée, et d'appliquer les règles exactes, la cour d'appel a violé l'article 12 du code de procédure civile ;

4°/ qu'une action visant à obtenir l'anéantissement d'une servitude constituée par un droit exclusif interdisant, à titre perpétuel, au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété est imprescriptible, ou, à tout le moins, soumise à la prescription trentenaire ; qu'en l'espèce le droit contesté consiste en une servitude de jouissance exclusive, réelle et perpétuelle, s'exerçant sur la totalité des parcelles du fonds servant et au profit des propriétaires successifs du fonds dominant ; qu'une telle clause privant totalement le propriétaire du fonds servant du droit de jouissance de son bien et donc de son droit de propriété, l'action en négation de cette servitude est imprescriptible, ou, à tout le moins, soumise à la prescription trentenaire ; qu'en déclarant prescrite l'action des propriétaires des parcelles soumises à cette servitude pour être exercée plus de cinq ans après la conclusion du contrat la prévoyant, la cour d'appel a violé les articles 2224, 2227, 544 du code civil ;

5°/ qu'en toute hypothèse, à supposer applicable une prescription contractuelle, la prescription court à compter du jour où le titulaire du droit d'action a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que l'acquéreur qui prend connaissance de l'existence d'une servitude grevant le terrain qu'il acquiert ne peut se voir opposer comme point de départ la date antérieure de l'acte constitutif de la servitude, auquel il n'était pas partie et qu'il ignorait avant de procéder à sa propre acquisition ; qu'en faisant courir le point de départ du délai de prescription de l'action intentée par les époux [K], acquéreurs en 2019 des terrains litigieux, au jour de conclusion de l'acte du 11 décembre 2014 ayant créé la servitude, sans constater qu'ils connaissaient à cette date son existence et la clause de servitude qu'il contenait, la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. En premier lieu, les consorts [N] et [K] ayant, dans leurs conclusions d'appel, soutenu que leur action en nullité d'une stipulation contractuelle était soumise au délai de prescription quinquennal de l'article 2224 du code civil, ils ne sont pas recevables à présenter devant la Cour de cassation un moyen contraire.

6. En deuxième lieu, la cour d'appel a énoncé, à bon droit, que l'action en annulation d'une clause instituant une servitude se prescrit par cinq ans à compter du jour où la convention a été conclue et que la cession du bien grevé ne modifie ni ne reporte le point de départ du délai de prescription de l'action engagée par le sous-acquéreur.

7. En troisième lieu, la cour d'appel, qui n'était pas saisie d'une action négatoire et qui n'était pas tenue de changer le fondement juridique des demandes des parties, a constaté que les consorts [N] et [K] agissaient en nullité d'une telle clause stipulée dans l'acte de vente du 11 décembre 2014, que l'acte de vente du 11 juin 2019 au profit de M. et Mme [K] se bornait à rappeler, et en a exactement déduit que la cession du bien grevé était sans effet sur l'écoulement du délai de prescription de l'action en nullité de la stipulation et que, introduite par actes des 30 décembre 2020 et 4 janvier 2021, celle-ci était prescrite.

8. Le moyen, irrecevable en ses deuxième et quatrième branches, n'est donc pas fondé pour le surplus.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mmes [H] [N], [M] [N] et [V] [N], MM. [S] [K] et [X] [K] et Mme [U] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes [H] [N], [M] [N] et [V] [N], MM. [S] [K] et [X] [K] et Mme [U] et les condamne à payer à M. et Mme [J] la somme globale de 3 000 euros et à M. [W] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille vingt-quatre.ECLI:FR:CCASS:2024:C300239

Tout jugement doit être motivé. La contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs.

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-23.035
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300817
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 14 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Fort de France, du 25 mai 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Cabinet François Pinet, SARL Le Prado - Gilbert, SCP Boutet et Hourdeaux

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 14 décembre 2023




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 817 F-D

Pourvoi n° X 21-23.035

Aide juridictionnelle totale en défense
au profit de Mme [L], épouse [O]
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation en date du14 avril 2022




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 DÉCEMBRE 2023

1°/ M. [D] [V],

2°/ Mme [X] [K], épouse [V],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° X 21-23.035 contre l'arrêt rendu le 25 mai 2021 par la cour d'appel de Fort-de-France (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [M] [H], domicilié [Adresse 3],

2°/ à Mme [Z] [L], épouse [O], domiciliée [Adresse 6],

3°/ à la société Jake, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de M. et Mme [V], de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de M. [H] et de Mme [L], épouse [O], de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de la société Jake, après débats en l'audience publique du 7 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Catherine, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 25 mai 2021), par acte notarié du 13 décembre 1996, M. et Mme [V] ont acquis la propriété d'une parcelle cadastrée [Cadastre 9] qui, issue de la division d'un fonds plus grand appartenant alors à M. [O], bénéficie d'une servitude de passage sur les parcelles cadastrées [Cadastre 8] et [Cadastre 1], dont il avait conservé la propriété.

2. Ce dernier a cédé deux autres parcelles, issues de la division du même fonds d'origine, l'une à M. [H], l'autre à M. et Mme [E], respectivement cadastrées [Cadastre 4] et [Cadastre 7].

3. Après avoir procédé à l'élargissement du chemin d'assiette de la servitude sur la base d'un plan établi par un géomètre, en se prévalant d'un accord de tous les propriétaires concernés pour céder une partie de leur propriété à cette occasion, dont celui de M. et Mme [E], M. et Mme [V] ont assigné la société civile immobilière Jake (la SCI), devenue propriétaire de la parcelle [Cadastre 7], suivant acte du 8 juillet 2010, en fixation de l'assiette de la servitude, indemnisation du trouble causé par son utilisation de la servitude, remboursement de la moitié des frais engagés lors de la création du passage et réparation de dégradations de la chaussée imputables, selon eux, à la SCI.

4. La SCI a demandé reconventionnellement que l'expulsion de M. et Mme [V] de l'emprise réalisée par la nouvelle assiette du chemin sur leur parcelle soit ordonnée, outre leur condamnation à lui payer une certaine somme en réparation d'un trouble anormal du voisinage.

5. Par un jugement avant dire droit, le tribunal a invité les demandeurs à appeler à la cause M. et Mme [H], ainsi que M. [O], aux droits duquel est venue, après son décès, Mme [O].

Examen des moyens

Sur le troisième moyen

6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

7. M. et Mme [V] font grief à l'arrêt de dire que la SCI dispose d'une servitude de passage de 4 mètres de largeur grevant le fonds cadastré section [Cadastre 9] leur appartenant, et de rejeter, en conséquence, leur demande d'indemnité de désenclavement à la charge de la SCI, alors « que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que la cour d'appel a relevé que le titre de propriété de M. et Mme [V] se bornait à rappeler l'existence d'une servitude légale de passage « car la parcelle [Cadastre 9] n'a aucune issue sur la voie publique et doit bénéficier de l'article 682 du Code civil » ; qu'en décidant au contraire que leur acte de propriété serait un titre constitutif d'une servitude conventionnelle de passage dont profiterait la SCI en tant que fonds dominant, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé les articles 682 et 684 du code civil ensemble les articles 691 et 695 du code civil. »
Réponse de la Cour

Vu l'article 455 du code de procédure civile :

8. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. La contradiction entre les motifs et le dispositif équivaut à un défaut de motifs.

9. Après avoir relevé, dans ses motifs, que l'acte du 13 décembre 1996 prévoit l'existence d'une servitude de passage expressément justifiée, au visa de l'article 682 du code civil, par l'absence d'issue sur la voie publique de la parcelle [Cadastre 4], puis que l'assiette du passage avait été prise sur les parcelles issues de la division, conformément aux dispositions de l'article 684 du code civil, et retenu, après avoir rappelé les dispositions de l'article 693 du code civil, qu'un passage avait été aménagé pour les acquéreurs des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 4] par le propriétaire d'origine du tènement, que ce dernier avait souhaité officialiser en 1995 en faisant établir un plan par un géomètre, correspondant à celui annexé à l'acte d'acquisition de M. et Mme [V], et qui matérialise de manière claire et non ambiguë l'assiette du passage bénéficiant à la SCI, l'arrêt, dans son dispositif, dit que le fonds de cette dernière dispose d'une servitude de passage en vertu du titre constitutif du 13 décembre 1996, et en ordonne la publication.

10. En statuant ainsi, par des motifs contraires au dispositif et contradictoires entre-eux, relativement au fondement retenu de la servitude, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

11. M. et Mme [V] font grief à l'arrêt de dire que la SCI dispose d'une servitude de passage de 4 mètres de largeur grevant le fonds cadastré section [Cadastre 9] leur appartenant et d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l'emprise de 201 m² sur le terrain de la SCI occupé illégalement, et de les condamner à remettre les lieux en l'état d'origine, alors « que la cassation à intervenir au titre du premier moyen engendrera une annulation par voie de conséquence, par application de l'article 624 du code de procédure civile, le défaut de servitude conventionnelle au profit de la SCI engendrant le rejet de ses demandes subséquentes. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 624 du code de procédure civile :

12. Aux termes de ce texte, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l'arrêt qui la prononce. Elle s'étend également à l'ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

13. Pour ordonner l'expulsion de M. et Mme [V] et les condamner à remettre les lieux en l'état, l'arrêt retient que l'assiette de la servitude de passage grevant la parcelle [Cadastre 9], qui repose sur l'acte du 13 décembre 1996, est fixée par celui-ci à 4 mètres.

14. Il en ressort que la cassation du chef de dispositif disant que la SCI dispose d'une servitude de passage de 4 mètres de largeur grevant le fonds appartenant à M. et Mme [V] en vertu du titre constitutif du 13 décembre 1996, entraîne, par voie de conséquence, la cassation des chefs de dispositif ordonnant leur expulsion de l'emprise de 201 mètres carrés occupée illégalement et ordonnant la remise en état d'origine de cette bande de terrain, qui s'y rattachent par un lien de dépendance nécessaire.

Mise hors de cause

15. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de mettre hors de cause M. [H] et Mme [O], dont la présence est nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il rejette la demande formée par M. et Mme [V] d'indemnité au titre des frais d'entretien et de réparation de la servitude de passage, l'arrêt rendu le 25 mai 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Fort-de-France ;

Remet, sauf sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Fort-de-France, autrement composée ;

Dit n'y avoir lieu de mettre hors de cause M. [H] et Mme [L], épouse [O] ;

Condamne la société civile immobilière Jake aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300817

Obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-13.653
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300821
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 14 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 07 janvier 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, SCP Spinosi

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 14 décembre 2023




Cassation


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 821 F-D

Pourvoi n° V 22-13.653







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 14 DÉCEMBRE 2023

L'association syndicale libre des propriétaires du lotissement Les Sablons, dont le siège est [Adresse 6], représentée par son syndic la société Compagnie européenne de gestion immobilière et services (CEGIS), dont le siège est [Adresse 5], a formé le pourvoi n° V 22-13.653 contre l'arrêt rendu le 7 janvier 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant à la société EMA Invest, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Spinosi, avocat de l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement Les Sablons à [Localité 7], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société EMA Invest, après débats en l'audience publique du 7 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Catherine, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 janvier 2022), la parcelle cadastrée section ZA n° [Cadastre 3], appartenant à la société EMA Invest (la société) bénéficie d'une servitude conventionnelle de passage sur la parcelle cadastrée section ZA n° [Cadastre 4], appartenant à l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement Les Sablons (l'ASL).

2. L'ASL a assigné la société en paiement des frais d'entretien et de conservation de la servitude.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. L'ASL fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors « qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation ; qu'en affirmant qu'il résulte des stipulations de l'acte d'établissement de la servitude litigieuse que le propriétaire du fonds assujetti avait seul la charge des ouvrages nécessaires pour user et conserver la servitude, quand cet acte se borne à stipuler que « la société d'aménagement foncier, acquéreur aux présentes, devant réaliser sur la parcelle cadastrée section ZA n° [Cadastre 4] une voie de desserte devant relier le lotissement d'activités des Sablons à la route départementale 212 concède sur ladite parcelle ZA n° [Cadastre 4] d'une contenance de 49 ares 79 centiares, qui sera le fonds servant, au profit de la parcelle section ZA n° [Cadastre 3] lieudit "[Localité 8]" pour une contenance de 2 hectares 04 ares 18 centiares qui sera le fonds dominant, appartenant [aux consorts [B]], à titre de servitude réelle et perpétuelle, un droit de passage sur le fonds servant. Ce passage devant s'exercer plus particulièrement sur la voie que l'acquéreur envisage de réaliser comme indiqué ci-dessus, et telle qu'elle figure sur le plan qui demeurera ci-joint annexé après mention. L'accès à cette voie depuis la parcelle ZA n° [Cadastre 3] pouvant se faire tout le long de la partie Ouest de cette voie qui devra longer
cette parcelle au moins sur les trois quarts de la limite séparative. Le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé par les consorts [B] et par suite à toute personne désirant se rendre sur la parcelle ZA n° [Cadastre 3] et éventuellement dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs, à pied et par tout véhicule de toute nature que ce soit. De même, les propriétaires successifs de la parcelle ZA n° [Cadastre 3] fonds dominant auront le droit de se raccorder à tous les réseaux pouvant exister dans ladite parcelle, étant observé que si les réseaux devaient se trouver sur la parcelle ZA n° [Cadastre 2], le droit de raccordement existera de la même manière. Les travaux de raccordement auxdits réseaux auront lieu aux frais du bénéficiaire de la servitude qui devra remettre les lieux en l'état », la cour d'appel a dénaturé l'acte du 1er juillet 1999, en violation de l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :

4. Pour rejeter la demande de l'ASL, l'arrêt retient qu'il résulte du titre constitutif de servitude qu'il revient au propriétaire du fonds assujetti de supporter seul la charge des ouvrages nécessaires pour user et conserver la servitude.

5. En statuant ainsi, alors que le titre en cause, s'il mettait à la charge du propriétaire du fonds servant la création de la voie de desserte nécessaire à l'exercice du passage, ne comportait aucune stipulation relative aux frais d'entretien de l'assiette de la servitude, lesquels, selon l'article 698 du code civil, restent dès lors aux frais du propriétaire du fonds dominant, la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a violé le principe susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre grief, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 janvier 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne la société EMA Invest aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société EMA Invest et la condamne à payer à l'association syndicale libre des propriétaires du lotissement Les Sablons à [Localité 7], représentée par son syndic la société CEGIS, la somme de 3 000 euros ;



Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300821

Urbanisme, voisinage et perte d'ensoleillement (CE)

Note, O. Le Bot, SJ G 2023, p. 1164.

Conseil d'État - 5ème - 6ème chambres réunies

• N° 451794
• ECLI:FR:CECHR:2023:451794.20230412
• Mentionné dans les tables du recueil Lebon

Lecture du mercredi 12 avril 2023

Rapporteur

Mme Sara-Lou Gerber

Rapporteur public

M. Florian Roussel

Avocat(s)

SCP NICOLAY, DE LANOUVELLE ; SCP FOUSSARD, FROGER ; SCP MELKA-PRIGENT-DRUSCH

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Vu la procédure suivante :

Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et M. A... B... ont demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler pour excès de pouvoir l'arrêté du 30 janvier 2019 par lequel la maire de Paris a accordé un permis de construire à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " Toit et Joie ", ainsi que la décision implicite du 28 mai 2019 de rejet de leur recours gracieux. Par un jugement n° 1915758/4-3 du 19 février 2021, le tribunal administratif a rejeté leur demande.

Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 18 avril et 29 juin 2021 et le 17 mars 2022 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et autre demandent au Conseil d'Etat :

1°) d'annuler ce jugement ;

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à leur demande ;

3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.



Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Sara-Lou Gerber, maître des requêtes,

- les conclusions de M. Florian Roussel, rapporteur public.

La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SCP Melka-Prigent-Drusch, avocat du syndicat des copropriétaires des 1 square Alice, 3 square Alice et de M. B..., à la SCP Foussard, Froger, avocat de la Ville de Paris et à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de la SA HLM " Toit et Joie " ;




Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 30 janvier 2019, la maire de la Ville de Paris a accordé à la société anonyme d'habitation à loyer modéré (SA HLM) " Toit et Joie " un permis de construire en vue de la réalisation d'un immeuble de vingt logements sociaux. Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et M. A... B... se pourvoient en cassation contre le jugement du 19 mars 2021 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cet arrêté.

2. En premier lieu, aux termes de l'article UG 7.1 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la Ville de Paris : " Nonobstant les dispositions du présent article UG.7 et de l'article UG.10.3, l'implantation d'une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'éclairement d'un immeuble voisin (... ) ". Au sens de ces dispositions, l'atteinte grave aux conditions d'éclairement suppose une obstruction significative de la lumière, qui ne saurait se réduire à une simple perte d'ensoleillement. Lorsqu'une obstruction significative résulte de la perte totale d'éclairement d'une pièce d'au moins un des appartements de l'immeuble voisin, la gravité de l'atteinte doit s'apprécier en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, notamment sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble du ou des appartements concernés.

3. Pour juger que la construction projetée ne portait pas gravement atteinte aux conditions d'éclairement des appartements de l'immeuble voisin, le tribunal administratif a relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que les pièces concernées par une obstruction de la lumière à raison de ce projet n'étaient pas des pièces de vie principales mais des salles de bain seulement éclairées, selon le dossier de la demande de permis de construire, par des jours de souffrance, c'est-à-dire par des ouvertures ne laissant entrer que la lumière. Ainsi, il ne s'est pas fondé sur la seule circonstance que les salles de bains de chacun des appartements concernés, privées d'éclairement du fait du projet envisagé, avaient le caractère de pièces secondaires, mais a aussi tenu compte de la destination de ces pièces et de leur rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble des appartements concernés. Par suite, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit.

4. En deuxième lieu, le 1° de l'article UG 7.2 du règlement du PLU de la Ville de Paris dispose que : " Les propriétaires de terrains contigus ont la possibilité de ménager entre leurs bâtiments des cours communes. (...) ". Eu égard à l'objet de ces dispositions qui est d'aménager les règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, une servitude dite de " cours communes " peut être instituée alors même qu'une des parcelles ne comporterait pas de bâtiments mais des infrastructures ou ne serait pas encore bâtie. Par suite, par ce motif qui n'appelle aucune appréciation de faits et qu'il y a lieu de substituer à celui retenu par le tribunal administratif, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que la convention de cours communes passée entre la société " Toit et joie " et la SNCF n'était pas invocable faute de ménager une servitude de cours communes " entre leurs bâtiments " dès lors que, selon eux, les infrastructures ferroviaires en cause ne pouvaient pas être qualifiées de bâtiments.

5. En troisième lieu, aux termes de l'article UG 13.1.2 du règlement du PLU de la Ville de Paris : " Normes relatives aux espaces libres*, à la pleine terre* et aux surfaces végétalisées : / 1°- Dispositions générales : Sur tout terrain dont la profondeur est supérieure à celle de la bande Z*, les espaces libres, situés ou non dans la bande Z, doivent présenter une surface au sol au moins égale à 50% de la superficie S correspondant à la partie du terrain située hors de la bande Z. / (...) / 2°- Cas d'impossibilité technique de réaliser des surfaces de pleine terre : (...) / 3°- Travaux conservant la majeure partie du bâti existant : / Les travaux conservant la majeure partie du bâti existant sur un terrain dont l'occupation n'est pas conforme aux dispositions énoncées au § 1° ou 2° ci-avant sont admis à condition : / - qu'ils ne diminuent pas la Surface végétalisée pondérée* totale calculée sur l'ensemble du terrain avant travaux (Voir calcul indiqué au § 1° ci-avant), / - et que les espaces libres après travaux fassent l'objet d'un traitement de qualité ". Le règlement du plan local d'urbanisme définit " un terrain " comme " une propriété foncière d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire (unité foncière) ". Les dispositions de l'article UG 13.1.2 précitées prévoient que les constructions sur un terrain doivent respecter des normes relatives aux espaces libres et de pleine terre. Son 3° permet, à titre dérogatoire, lorsque l'occupation d'un terrain déjà bâti n'est pas conforme à ces normes, de réaliser des travaux qui diminuent la surface au sol des espaces libres sous réserve de ne pas diminuer la surface végétalisée pondérée calculée conformément au PLU et que les espaces libres après travaux fassent l'objet d'un traitement de qualité, à condition que ces travaux conservent la majeure partie du bâti existant sur ce terrain au sens du règlement du plan local d'urbanisme.

6. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la construction projetée consiste en un nouvel immeuble d'habitation devant être édifié à côté de ceux existant sur une même unité foncière constituant le terrain d'assiette. Ayant souverainement relevé que les travaux ne diminuent pas la surface végétalisée pondérée totale calculée sur l'ensemble du terrain avant travaux et que les espaces libres après travaux doivent faire l'objet d'un traitement de qualité, c'est sans erreur de droit que le tribunal administratif a jugé que ces travaux, conservant par ailleurs la majeure partie du bâti existant, ne méconnaissent pas les dispositions du 3° de l'article UG. 13.1.2 du règlement du PLU.

7. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot et autre ne sont pas fondés à demander l'annulation du jugement qu'ils attaquent.

8. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Ville de Paris, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent, à ce titre, le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et M. B.... Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre respectivement à la charge du syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et de M. B... les sommes de 1 500 euros chacun à verser à la Ville de Paris et de 1 500 euros chacun à verser à la SA HLM " Toit et Joie ", au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.



D E C I D E :
--------------
Article 1er : Le pourvoi du syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et de M. B... est rejeté.

Article 2 : Le syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 123 rue Didot et M. B... verseront chacun les sommes de 1 500 euros à la Ville de Paris et de 1 500 euros à la SA HLM " Toit et Joie ", au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : La présente décision sera notifiée au syndicat des copropriétaires des 1-3 square Alice et 127 rue Didot, à M. A... B..., à la société anonyme d'habitation à loyer modéré " Toit et Joie " et à la Ville de Paris.
Délibéré à l'issue de la séance du 27 mars 2023 où siégeaient : M. Rémy Schwartz, président adjoint de la section du contentieux, présidant ; Mme Isabelle de Silva, présidente de chambre ; M. Jean-Philippe Mochon, président de chambre ; Mme Sophie-Caroline de Margerie, Mme Suzanne von Coester, Mme Fabienne Lambolez, conseillères d'Etat ; M. Olivier Yeznikian, M. Cyril Roger-Lacan, conseillers d'Etat et Mme Sara-Lou Gerber, maître des requêtes-rapporteure.

Rendu le 12 avril 2023.
Le président :
Signé : M. Rémy Schwartz
La rapporteure :
Signé : Mme Sara-Lou Gerber
Le secrétaire :
Signé : M. Bernard Longieras

Servitudes, règles d'usage et d'occupation vs trouble de voisinage...

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-10.129
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300059
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du mercredi 18 janvier 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, du 05 octobre 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Le Prado - Gilbert, SCP Delamarre et Jehannin

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 18 janvier 2023




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 59 F-D

Pourvoi n° Q 22-10.129



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023

1°/ M. [E] [D],

2°/ Mme [W] [S], épouse [D],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° Q 22-10.129 contre l'arrêt rendu le 5 octobre 2021 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant à M. [J] [R], domicilié [Adresse 1], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de M. et Mme [D], de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. [R], après débats en l'audience publique du 6 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 5 octobre 2021), M. et Mme [D] sont propriétaires d'une parcelle située dans un ensemble immobilier régi par un cahier des règles et servitudes d'occupation du 2 février 2011.

2. Reprochant à M. [R], propriétaire d'une parcelle située dans le même ensemble, d'avoir rehaussé le mur d'enceinte donnant sur les voies communes, M. et Mme [D] l'ont assigné afin d'obtenir la remise en l'état des lieux.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

3. M. et Mme [R] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande relatives aux murs de clôture, alors « que le cahier des règles et servitudes d'usage et d'occupation, qui rappelle les charges et obligations auxquelles l'ensemble immobilier est soumis et fixe les règles et servitudes, revêt un caractère contractuel, quelle que soit sa date, approuvé ou non, et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que tout coloti peut demander au juge le respect de ce cahier sans avoir à justifier d'un préjudice ; qu'en se bornant à retenir, pour débouter les époux [D] de leurs demandes relatives aux murs de clôture, que la hauteur du mur de clôture de M. [R] ne causait aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sans rechercher, comme il lui était demandé, si M. [R], en rehaussant son mur de clôture par la pose de quatre planches de bois brut, avait méconnu les stipulations du cahier des règles et servitudes d'usage et d'occupation qui prohibaient la modification d'une clôture, sans obtention préalable de toute autorisation administrative nécessaire et sans l'accord préalable de l'architecte de l'ensemble immobilier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, devenu 1103, du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

4. Aux termes de ce texte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

5. Pour rejeter la demande de M. et Mme [D], l'arrêt retient que la hauteur du mur de clôture constatée par l'huissier de justice ne semble pas respecter les règles du plan local d'urbanisme mais que cet irrespect n'est cause pour M. et Mme [D] d'aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

6. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le rehaussement du mur entrepris par M. [R] ne contrevenait pas à l'article 15 ter du cahier des règles et servitudes d'usage et d'occupation, dont M. et Mme [D] invoquaient le caractère contractuel, stipulant qu'il ne pourrait être apporté aux clôtures sur la voie aucune modification sans l'obtention préalable de toute autorisation administrative nécessaire et sans l'accord préalable de l'architecte de l'ensemble immobilier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme [D] relative aux murs de clôture, l'arrêt rendu le 5 octobre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Condamne M. [R] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [R] et le condamne à payer à M. et Mme [D] la somme de 3 000 euros ;

Obligation de démolir

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-20.569
• ECLI:FR:CCASS:2022:C300858
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du mercredi 07 décembre 2022

Décision attaquée : Cour d'appel de Grenoble, du 01 juin 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, SCP Lyon-Caen et Thiriez

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

VB



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 7 décembre 2022




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 858 F-D

Pourvoi n° S 21-20.569




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 DÉCEMBRE 2022

1°/ M. [A] [U],

2°/ Mme [O] [H], épouse [U],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° S 21-20.569 contre l'arrêt rendu le 1er juin 2021 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [D] [Z],

2°/ à Mme [C] [L], épouse [Z],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Baraké, conseiller référendaire, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme [U], de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de M. et Mme [Z], après débats en l'audience publique du 25 octobre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Baraké, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 1er juin 2021), M. et Mme [Z] sont propriétaires d'une maison d'habitation, construite sur la parcelle [Cadastre 3], séparée par une cour de celle cadastrée [Cadastre 4] et appartenant à M. et Mme [U].

2. Contestant la construction par ces derniers d'une terrasse empiétant, selon eux, sur cette cour et les empêchant d'accéder à leur garage, M. et Mme [Z] les ont assignés, le 24 novembre 2015, en démolition de la terrasse et indemnisation de leurs préjudices.

3. A titre reconventionnel, M. et Mme [U] ont sollicité l'interdiction du stationnement du véhicule de leurs voisins dans la cour et le versement de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le second moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

5. M. et Mme [U] font grief à l'arrêt de les condamner à démolir leur terrasse en bois édifiée sur la cour séparant les propriétés des parties et de rejeter leurs demandes en interdiction de stationnement dans la cour et en dommages-intérêts pour procédure abusive, alors « que le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ; que pour rejeter la dénégation de servitude formulée par M. et Mme [U], l'arrêt retient que « s'il n'existe aucune mention de cette servitude de passage dans le titre de propriété de M. et Mme [U], il est justifié que l'acte authentique de vente de M. et Mme [Z] [, qui fait mention de cette servitude,] a été publié le 7 avril 1978 à la conservation des hypothèques de [Localité 5]» ; qu'en statuant ainsi, alors que l'acte de vente de M. et Mme [Z] ne constitue pas un titre récognitif de la servitude émanant du propriétaire du fonds asservi, la cour d'appel a violé l'article 695 du code civil. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

6. M. et Mme [U] contestent la recevabilité du moyen. Ils soutiennent qu'il est irrecevable comme étant nouveau et mélangé de fait et de droit.

7. Cependant, le moyen, qui ne se réfère à aucune considération de fait qui ne résulterait pas des énonciations des juges du fond, est recevable comme
étant de pur droit.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 691, alinéa 1er, et 695 du code civil :

8. Aux termes du premier de ces textes, les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.

9. Aux termes du second, le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.

10. Pour retenir l'existence de la servitude de passage contestée, l'arrêt relève que si le titre de M. et Mme [U], actuels propriétaires du fonds servant, ne mentionne aucune servitude de passage, celui de M. et Mme [Z], propriétaires du fonds dominant, qui a été régulièrement publié, fait référence à l'existence d'un droit de passage sur une cour appartenant à « MM. [V] [M], [F] [W], [V] [G] et [Z] [K]. »

11. En statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est fondée sur les seules énonciations du titre émanant des propriétaires du fonds dominant, a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

12. En application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation de l'arrêt, en ce qu'il ordonne la démolition de la terrasse en bois édifiée sur la cour séparant les propriétés des parties, entraîne la cassation du chef de dispositif rejetant la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [U], qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déclare recevable la demande de M. et Mme [Z] en démolition de la terrasse, rejette la demande de M. et Mme [U] en interdiction de stationnement dans la cour et la demande de M. et Mme [Z] en condamnation de M. et Mme [U] au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, l'arrêt rendu le 1er juin 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ;

Remet, sauf sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne M. et Mme [Z] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [Z] et les condamne à payer à M. et Mme [U] la somme globale de 3 000 euros ;