Responsabilité du syndic de copropriété

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-19.675
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300371
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 04 septembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, du 23 février 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

FC



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 4 septembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 371 F-D

Pourvoi n° M 23-19.675





R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 SEPTEMBRE 2025


1°/ La société Foncia Lobstein Sogestim, société par actions simplifiée,

2°/ la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, venant aux droits de la société Foncia Lobstein Sogestim, société par actions simplifiée,

toutes deux ayant leurs siège [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° M 23-19.675 contre l'arrêt rendu le 23 février 2023 par la cour d'appel de Colmar (deuxieme chambre civile), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic, la société La Chenaie immobilier, dont le siège est [Adresse 1] , défendeur à la cassation.

Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.


Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat des société Foncia Lobstein Sogestim et Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 3 juin 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseillère doyenne, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 23 février 2023), la société Foncia Lobstein Sogestim, anciennement dénommée cabinet Lobstein, puis Foncia Lobstein, a exercé, entre le 15 décembre 1990 et le 8 juin 2006, les fonctions de syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] à [Localité 5] (le syndicat des copropriétaires), laquelle a fait l'objet de travaux, notamment de toiture, dont la maîtrise d'oeuvre a été confiée à [W] [R] (l'architecte), réceptionnés le 29 novembre 1990 avec des réserves qui ont été levées le 18 janvier 1991.

2. Des infiltrations en provenance du toit sont survenues en 1992 puis en 1999.

3. Par acte du 7 mai 2004, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Foncia Lobstein Sogestim, a fait assigner l'architecte et la CAMBTP, en sa qualité d'assureur de la société Euroscaph, sous-traitante, devant le juge des référés, aux fins de désignation d'un expert judiciaire, qui a été nommé par ordonnance du 30 novembre 2004, et a déposé son rapport le 23 mai 2005.

4. Par acte du 18 juin 2013, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Foncia Lobstein Sogestim aux fins de la voir condamner à l'indemniser des désordres subis, faute d'avoir effectué en temps utile les démarches nécessaires à l'engagement de la responsabilité décennale des différents constructeurs.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société Foncia Lobstein Sogestim, aux droits de laquelle vient la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires, alors :

« 1°/ qu'un syndic ne commet pas de faute en n'engageant pas une action vouée à l'échec ; qu'en imputant à faute à la société Foncia Lobstein Sogestim de ne pas avoir effectué en sa qualité de syndic les diligences requises pour préserver les recours fondés sur leur responsabilité décennale contre les constructeurs, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les désordres qui auraient justifié de telles démarches avaient présenté la gravité requise dans le délai de dix ans suivant la réception de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;

2°/ que la faute d'un syndic n'est causale que s'il est établi que sans elle le préjudice allégué ne se serait pas réalisé ou que la victime aurait eu une chance de l'éviter ; qu'en condamnant la société Foncia Lobstein Sogestim à indemniser le syndicat de la perte du bénéfice d'une action, fondée sur la responsabilité décennale des constructeurs, qu'elle lui a reproché de ne pas avoir exercée, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si les désordres allégués qui auraient alors dû être invoqués compromettaient la solidité de l'ouvrage ou l'avaient rendu impropre à sa destination ou devaient le faire avec certitude dans le délai décennal, de sorte qu'ils auraient pu, en l'absence de faute du syndic de copropriété, ouvrir droit à réparation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil ;

3°/ que la faute d'un professionnel ne peut être retenue comme la cause de la perte d'un avantage dont celui qui l'invoque pouvait bénéficier nonobstant ce manquement ; qu'en retenant la responsabilité de la société Foncia Lobstein Sogestim au motif qu'elle aurait fait perdre au syndicat des copropriétaires, faute d'avoir engagé l'action dans le délai de prescription, la chance d'obtenir l'indemnisation des désordres affectant la toiture sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le syndicat des copropriétaires n'avait pas lui-même abandonné l'action en responsabilité contractuelle que la société Foncia Lobstein Sogestim avait engagée contre l'architecte, laquelle lui aurait permis d'obtenir l'indemnisation de ces désordres dès lors qu'elle n'était pas atteinte par la prescription, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil ;

4°/ que la faute d'un professionnel ne peut être retenue comme la cause de la perte d'un avantage dont celui qui l'invoque pouvait bénéficier nonobstant ce manquement ; qu'en retenant la responsabilité de la société Foncia Lobstein Sogestim au motif qu'elle n'aurait effectué aucune diligence de nature interrompre le délai de prescription décennale durant la période d'exercice de son mandat de syndic, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'action contre le sous-traitant que le syndicat aurait pu exercer ne courait pas à compter de l'apparition des dommages, en 1999, de sorte que le syndicat disposait, après la révocation de la société Foncia Lobstein Sogestim et son remplacement par un autre syndic le 8 juin 2006, de la possibilité d'exercer un recours à l'encontre du sous-traitant, la société Euroscaph, pour être indemnisé des désordres en cause, le délai de prescription pour ce faire n'étant pas encore expiré, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article 1992 du code civil. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel a, d'abord, relevé que l'expert judiciaire avait recensé l'existence de très nombreuses non-conformités datant de la réfection de la toiture en 1989-1990, non apparentes à la date de la réception et ayant entraîné des infiltrations généralisées dont il était constant qu'elles étaient apparues entre 1992 et 1999, ainsi qu'un pourrissement du bois des lucarnes et de la façade au niveau de l'écoulement des eaux pluviales et une dégradation de cette dernière, et que leur nature et leur nombre mettaient en évidence le caractère décennal des désordres survenus pendant cette période.

7. Elle a, ensuite, constaté que la société Foncia Lobstein Sogestim tout en indiquant aux copropriétaires avoir fait les démarches nécessaires pour sauvegarder les droits de la copropriété, n'avait engagé qu'une action en justice, tardive, soit une procédure de référé-expertise contre l'architecte en 2004.

8. Ayant ainsi fait ressortir que c'était du fait de la négligence de la société Foncia Lobstein Sogestim que le syndicat des copropriétaires avait été privé de la possibilité d'agir en temps utile pour obtenir réparation de désordres relevant de la garantie décennale, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à la recherche, inopérante, invoquée par la troisième branche, ni à celle, invoquée par la quatrième branche, qui ne lui était pas demandée, a légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Foncia Lobstein Sogestim et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Foncia Lobstein Sogestim et la société Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le quatre septembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300371