Limite des obligations du garant d'achèvement

 Note Zalewski-Sicard, GP 2021, n° 34, p. 69.

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 19-25.774, 19-25.775, 19-25.777, 19-25.778, 19-25.779
• ECLI:FR:CCASS:2021:C300595
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 08 juillet 2021

Décision attaquée : Cour d'appel de Toulouse, du 21 octobre 2019

Président

M. Chauvin (président)

Avocat(s)

SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Buk Lament-Robillot, SCP Lyon-Caen et Thiriez, SCP Yves et Blaise Capron

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 8 juillet 2021




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 595 F-D


Pourvois n°
G 19-25.774
J 19-25.775
M 19-25.777
N 19-25.778
P 19-25.779 JONCTION






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 JUILLET 2021

La société [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F] (société civile professionnelle), société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 1], a formé les pourvois n° G 19-25.774, J 19-25.775, M 19-25.777, N 19-25.778 et P 19-25.779 contre un arrêt rendu le 21 octobre 2019 par la cour d'appel de Toulouse (1re chambre, section 1), dans les litiges l'opposant respectivement :

1°/ à Mme [O] [M], épouse [N],

2°/ à M. [G] [N],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à Mme [X] [K], épouse [X],

4°/ à M. [Z] [X],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

5°/ à M. [B] [L],

6°/ à Mme [S] [G],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

7°/ à M. [E] [Y],

8°/ à Mme [N] [V], épouse [Y],

tous deux domiciliés [Adresse 5],

9°/ à M. [L] [J], domicilié [Adresse 6],

10°/ à M. [W] [U], domicilié [Adresse 7], pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société [Adresse 8],

11°/ à la Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, société anonyme, dont le siège est [Adresse 9],

12°/ à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) de Paris et d'Ile-de-France, dont le siège est [Adresse 10],

13°/ à la société CIC Nord-Ouest, société anonyme, dont le siège est [Adresse 11],

14°/ à la société CIC Ouest, dont le siège est [Adresse 12], anciennement dénommée société Crédit industriel de l'Ouest, société anonyme,

défendeurs à la cassation.

Mme [M] épouse [N] et M. [N], M. [L] et Mme [G], Mme [V] épouse [Y] et M. [Y], M. [J], Mme [K] épouse [X] et M. [X] ont formé un pourvoi incident.

La demanderesse aux pourvois principaux invoque, à l'appui de ses recours, un moyen unique identique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F], de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de la société Caisse d'épargne et de prévoyance Midi-Pyrénées, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme [Y], de M. et Mme [N], de M. et Mme [X], de M. [L] et de Mme [G], après débats en l'audience publique du 8 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

1. Par ordonnance du 15 mai 2020, les pourvois n° M 19-25.777, n° N 19-25.778 et n° P 19-25.779 ont été joints au pourvoi n° G 19-25.774.

2. En raison de leur connexité, les pourvois n° G 19-25.774 et n° J 19-25.775 sont joints.

Désistement partiel

3. Il est donné acte à la société civile professionnelle [K] [E]- [F] et [M] [E]-[F], anciennement dénommée [C] [F] [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F] (la société notariale) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. [U], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société civile immobilière 2005 [Adresse 8] (la SCI), la société Caisse régionale du crédit agricole mutuel Paris-Ile-de-France, la société CIC Ouest, la société CIC Nord-Ouest, Mme [M] épouse [N] et M. [N], M. [L] et Mme [G], Mme [V] épouse [Y] et M. [Y], M. [J], Mme [K] épouse [X] et M. [X].

4. Il est donné acte à Mme [M] épouse [N] et M. [N], M. [L] et Mme [G], Mme [V] épouse [Y] et M. [Y], M. [J], Mme [K] épouse [X] et M. [X] du désistement de leur pourvoi incident.

5. Il est donné acte à la société notariale du désistement de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à l'égard de M. et Mme [N], de M. et Mme [X], de M. [L] et Mme [G], de M. et Mme [Y] et de M. [J].

Faits et procédure

6. Selon les arrêts attaqués (Toulouse, 21 octobre 2019), par actes authentiques reçus les 9, 10, 17, 29 avril et 5 mai 2008 par M. [E]-[F], notaire associé de la société notariale, la SCI a vendu à divers acquéreurs des lots de copropriété en l'état futur d'achèvement.

7. La SCI avait souscrit une garantie financière d'achèvement auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées (la Caisse d'épargne), assortie du nantissement, au profit de celle-ci, des sommes résultant de la vente des lots, lesquelles devaient être portées au crédit d'un compte centralisateur ouvert dans ses livres.

8. La SCI a été mise en liquidation judiciaire.

9. Les travaux de construction n'ont jamais commencé et la Caisse d'épargne a refusé la mise en oeuvre de la garantie d'achèvement en raison de la péremption du permis de construire, intervenue le 14 juin 2008.

10. Les acquéreurs ont assigné le liquidateur judiciaire de la SCI, la société notariale, leur organisme prêteur et le garant d'achèvement en résolution des contrats de vente et de prêt, ainsi qu'en réparation de leurs préjudices. La société notariale a sollicité la garantie de la Caisse d'épargne en sa qualité de garant d'achèvement.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses troisième, cinquième, sixième et septième branches, ci-après annexé

11. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique, pris en ses première, deuxième, quatrième et huitième branches

Enoncé du moyen

12. La société notariale fait grief à l'arrêt de rejeter son recours contre le garant d'achèvement, alors :

« 1°/ que le garant d'achèvement, ayant connaissance d'un risque de péremption du permis de construire et, partant, d'inefficacité de la garantie d'achèvement qu'il s'est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d'instrumenter les ventes en l'état futur d'achèvement ; que le notaire soutenait que la Caisse d'épargne, auprès de laquelle avait été souscrite la garantie d'achèvement, devant suspecter que les travaux de construction n'avaient pu être engagés en l'absence de toute demande de débit du compte centralisateur concernant de tels travaux, et le risque de péremption du permis de construire qui en résultait, avait manqué à ses obligations en s'abstenant de l'en informer et d'alerter les acquéreurs ; qu'en retenant pour exclure, de ce chef, tout manquement du garant d'achèvement, qu'à cette époque, seuls treize actes de vente auraient été régularisés sur les soixante-douze lots réservés, de sorte que l'absence de débit correspondant à des travaux de construction n'aurait pas été suspecte, quand cette circonstance n'écartait en rien le risque, qui s'est réalisé, de péremption du permis de construire, en l'absence de commencement d'exécution des travaux suffisamment caractérisé, et la connaissance que le garant devait en avoir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

2°/ qu'une contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant l'absence de tout débit du compte centralisateur correspondant à des travaux de construction, avant d'affirmer que le garant d'achèvement n'aurait été "en mesure de découvrir l'absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu'en juillet 2008", après la péremption du permis de construire, la cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ qu'en tout état de cause, le juge ne peut statuer par voie de simple affirmation ; qu'en se bornant à affirmer que le garant d'achèvement n'aurait pas été "en mesure de découvrir l'absence de commencement effectif des travaux dissimulée par le promoteur qu'en juillet 2008", sans relever comment l'absence de commencement effectif des travaux aurait, jusqu'alors, été dissimulée par le promoteur, la cour d'appel, qui n'a pas mis la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle, a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

8°/ que le garant d'achèvement, ayant connaissance d'un risque de péremption du permis de construire et, partant, d'inefficacité de la garantie d'achèvement qu'il s'est engagé à fournir, doit en informer les acquéreurs et le notaire chargé d'instrumenter les ventes en l'état futur d'achèvement ; que le notaire soutenait que la Caisse d'épargne devait suspecter que les travaux de construction n'avaient pu être engagés, et le risque de péremption du permis de construire qui en résultait, de sorte qu'elle avait manqué à ses obligations en attendant la péremption du permis de construire sans l'informer de cette circonstance et sans mettre en garde les acquéreurs ; qu'en excluant toute responsabilité du garant d'achèvement au motif, supposé adopté, que ses obligations contractuelles ne lui imposaient pas de s'assurer du bon déroulement des travaux, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil.

Réponse de la Cour

13. La cour d'appel, qui a énoncé à bon droit que le garant d'achèvement n'est pas tenu de s'assurer du bon déroulement des travaux (3e Civ., 17 mars 1999, pourvoi n° 97-12.706, Bull 1999, III, n°71), a relevé que le compte centralisateur ouvert dans ses livres au nom de la SCI avait été débité de sommes en lien direct avec l'opération immobilière, ainsi que de frais de maîtrise d'oeuvre et de maîtrise d'ouvrage délégué.

14. Elle a retenu, par motifs propres et adoptés, que les retards constatés, à compter du mois d'avril 2008, sur d'autres opérations réalisées par des sociétés du même groupe immobilier n'étaient pas de nature à établir que la SCI ne serait pas en mesure de mener à bien la construction de la résidence de [Localité 1].

15. Ayant ainsi fait ressortir que le garant d'achèvement n'avait pas connaissance, à la date des actes de vente, ni antérieurement, de la situation financière obérée des sociétés du groupe de promotion immobilière, laquelle lui avait été dissimulée par la remise d'attestations d'avancement des travaux réalisés sur d'autres opérations ne reflétant pas la réalité, ni de l'absence de tout commencement de travaux sur le chantier de [Localité 1], que le seul défaut de facturation des entreprises ne suffisait pas à rendre suspecte, la cour d'appel, qui a retenu à bon droit que la garantie d'achèvement prévue à l'article R. 261-21 du code de la construction et de l'habitation, seule souscrite, est distincte de la garantie de remboursement au cas de résolution de la vente prévue à l'article R. 261-22 du même code, a pu déduire de ces énonciations et constatations souveraines que la société notariale, qui ne s'était pas assurée avant la signature des actes intervenue les 9, 10, 17, 29 avril et 5 mai 2008, du démarrage effectif des travaux, sans lequel le permis de construire encourait la péremption au 14 juin suivant, n'était pas fondée en son recours à l'encontre du garant d'achèvement, au titre des préjudices causés par la résolution des ventes, exclusivement imputables à la faute de celle-ci.

16. Elle a, par ces seuls motifs, exempts de contradiction et d'insuffisance, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société civile professionnelle [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F], anciennement dénommée [C] [F] [K] [E]-[F] et [M] [E]-[F], aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;