Le juge ne peut changer la qualification juridique sans accord exprès des parties

 

1 avril 2026
Cour de cassation
Pourvoi n° 24-21.135

Chambre commerciale financière et économique - Formation restreinte hors RNSM/NA

Publié au Bulletin

ECLI:FR:CCASS:2026:CO00162

Titres et sommaires

ACTION EN JUSTICE - Fondement juridique - Changement - Office du juge - Etendue - Limites

Il résulte de l'article 12 du code de procédure civile que le juge ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique retenu par les parties lorsque celles-ci l'ont lié par un accord exprès sur les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat

POUVOIRS DES JUGES - Requalification des faits - Obligation - Exclusion - Cas - Accord exprès - Parties - Limitation du débat sur les qualifications et points de droit

Texte de la décision

COMM.

AX



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 1er avril 2026




Cassation


M. VIGNEAU, président



Arrêt n° 162 F-B

Pourvoi n° U 24-21.135






R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, DU 1ER AVRIL 2026

1°/ M. [I] [O], domicilié [Adresse 1],

2°/ la société Thiflo & co, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° U 24-21.135 contre l'arrêt rendu le 10 septembre 2024 par la cour d'appel de Toulouse (2e chambre), dans le litige les opposant à la société Alliance mobilhome habitations de loisirs, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme de Lacaussade, conseillère, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [O], de la société Thiflo & Co, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Alliance mobilhome habitations de loisirs, après débats en l'audience publique du 10 février 2026 où étaient présents M. Vigneau, président, Mme de Lacaussade, conseillère rapporteure, M. Ponsot, conseiller doyen, et M. Doyen, greffier de chambre,

la chambre commerciale, financière et économique de la Cour de cassation, composée du président et des conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 10 septembre 2024), la société Thiflo & co (la société Thiflo) a cédé à la société Alliance mobilhome habitations de loisirs (la société Alliance mobilhome), les 2 000 actions correspondant à 100 % du capital social qu'elle détenait dans la société Les Terrasses du lac (la société Les Terrasses), propriétaire d'un fonds de commerce de camping.

2. La société Alliance mobilhome a assigné la société Thiflo et son gérant, M. [O], aux fins de voir engager leur responsabilité, notamment, pour dol et vices cachés, sollicitant la réparation de divers préjudices financiers.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa quatrième branche

Enoncé du moyen

3. La société Thiflo fait grief à l'arrêt de la déclarer responsable au titre des vices cachés des désordres affectant le bien objet de la cession du 11 avril 2019 et de la condamner à verser à la société Alliance mobilhome une certaine somme en réparation de son préjudice économique, alors « que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, sauf accord exprès ; qu'en retenant la qualification de cession de fonds de commerce, cependant qu'elle constatait elle-même que la cession litigieuse portait sur les actions de la société Les Terrasses et sans constater l'existence d'un accord exprès des parties sur la qualification à retenir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

4. La société Alliance mobilhome conteste la recevabilité du moyen, comme étant nouveau, et mélangé de fait et de droit.

5. Cependant, le moyen, qui est né de la décision attaquée, est recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu l'article 12 du code de procédure civile :

6. Il résulte de ce texte que si le juge ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique retenu par les parties, c'est à la condition que celles-ci l'aient lié par un accord exprès sur les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.

5. Pour déclarer la société Thiflo responsable au titre des vices cachés des désordres affectant le bien objet de la cession et la condamner à verser à la société Alliance mobilhome une certaine somme en réparation de son préjudice économique, l'arrêt retient que, bien que l'acte querellé soit un acte de cession de la totalité des actions représentant le capital social de la société Les Terrasses, propriétaire et exploitante du fonds de commerce de camping, et non un acte de cession du-dit fonds de commerce et qu'il est normalement acquis que ces deux types de cession ne peuvent être assimilées, il ressort des écritures respectives des parties qu'elles analysent l'acte de cession en cause comme portant sur le fonds de commerce exploité par la société Les Terrasses, de sorte que celui-ci constitue le bien objet de la cession.

8. En statuant ainsi, sans constater que, par un accord exprès, les parties l'aurait liée par une qualification à laquelle elles entendaient limiter le débat, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 septembre 2024, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;

Condamne la société Alliance mobilhomme habitations de loisirs aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Alliance mobilhome habitations de loisirs et la condamne à payer à la société Thiflo & co et à M. [O] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé publiquement le premier avril deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Le délai biennal de l'article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-19.474
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300592
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du jeudi 11 décembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Poitiers, du 09 mai 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, SCP Ohl et Vexliard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

CL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 11 décembre 2025




Cassation partielle


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 592 F-D

Pourvoi n° T 23-19.474




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 DÉCEMBRE 2025

La société Holi'keys, société à responsabilité limitée, exerçant sous l'enseigne [4], dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 23-19.474 contre l'arrêt rendu le 9 mai 2023 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [D] [T],

2°/ à Mme [N] [W], épouse [T],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

3°/ à la société Rial, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],

4°/ à la société Mjuris, société civile professionnelle, anciennement dénommée société Dolley [S], dont le siège est [Adresse 3], prise en la personne de M. [V] [S], mandataire judiciaire, en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Plaisance,

5°/ à la société Entreprise Sautreau, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseillère, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de la société Holi'keys, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de M. et Mme [T], de la société civile immobilière Rial et de la société Mjuris, ès qualités, après débats en l'audience publique du 21 octobre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, Mme Abgrall, conseillère rapporteure, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 9 mai 2023), par deux actes du 29 avril 2011, la société civile immobilière Rial (la société Rial) et la société Plaisance (les venderesses) ont vendu à la société Holi'keys (l'acquéreur), d'une part, un terrain bâti à usage de camping, d'autre part, un fonds de commerce de camping.

2. Invoquant l'existence de vices cachés et de non-conformités du camping, l'acquéreur a sollicité et obtenu en référé, par ordonnance du 30 juillet 2014, la désignation d'un expert, qui a déposé son rapport le 30 novembre 2018.

3. Par actes des 18 et 26 mars 2020, l¿acquéreur a assigné la société Rial, M. [S], en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Plaisance, M. et Mme [T], en leur qualité d'associés de cette société, et la société Sautreau en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés, du dol et de la garantie décennale.

4. Les venderesses ont opposé une fin de non-recevoir tirée de la prescription à toutes les demandes, au regard de leur fondement respectif.

Sur la recevabilité du pourvoi, contestée par la défense

Vu les articles 606, 607, 608 et 794 du code de procédure civile :

5. Aux termes du premier de ces textes, les jugements en dernier ressort qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d'instruction ou une mesure provisoire peuvent être frappés de pourvoi en cassation comme les jugements qui tranchent en dernier ressort tout le principal.

6. Selon le deuxième, peuvent également être frappés de pourvoi en cassation, les jugements en dernier ressort qui, statuant sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident, mettent fin à l'instance.

7. Selon le troisième, hors les cas spécifiés par la loi, les autres jugements en dernier ressort ne peuvent être frappés de pourvoi en cassation indépendamment des jugements sur le fond.

8. Aux termes du dernier, les ordonnances du juge de la mise en état n'ont pas, au principal, l'autorité de la chose jugée à l'exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l'instance.

9. Il en résulte qu'un arrêt, statuant sur l'appel d'une ordonnance du juge de la mise en état qui, faisant droit à des fins de non-recevoir opposées à certaines demandes en les déclarant irrecevables, en ce qu'il met fin à l'instance engagée sur le fondement de celles-ci, est susceptible de pourvoi immédiat.

10. Le pourvoi formé par l'acquéreur est, dès lors, recevable.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

11. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes sur le fondement de la garantie des vices cachés comme étant forcloses, alors « que le délai biennal prévu à l'article 1648, alinéa 1, du code civil, est un délai de prescription et non un délai de forclusion ; que dès lors le délai de deux ans prévu à l'article 1648, alinéa 1, du code civil pour intenter l'action en garantie des vices rédhibitoires est interrompu par une assignation en référé conformément à l'article 2241 de ce code et que ce délai est en outre suspendu lorsque le juge a fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès en application de l'article 2239 du même code, le délai recommençant à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée ; en l'espèce, il est constant que l'assignation en référé-expertise a été délivrée moins de deux ans après la découverte des vices, interrompant valablement le délai de prescription de l'action en garantie des vices cachés ; il est tout aussi constant que l'expert judiciaire a déposé son rapport le 30 novembre 2018 ; qu'en application des articles 2239 et 2241 du code civil, la société Holi'keys avait donc jusqu'au 30 novembre 2020 pour interrompre de nouveau le délai de prescription de l'action en garantie des vices rédhibitoires ; qu'il est tout aussi constant que les assignations au fond ont été délivrées par la société Holi'keys par actes des 18 et 26 mars 2020 ; que dès lors en affirmant que l'acquéreur aurait dû assigner les vendeurs au fond avant le 30 juillet 2016 et que les demandes de la société Holi'keys sur le fondement des vices cachés étaient irrecevables comme forcloses, au motif erroné que le délai pour agir était un délai de forclusion et en refusant en conséquence d'admettre la suspension du délai pour agir pendant l'expertise ordonnée par le juge, la cour d'appel a violé les articles 1648, 2239 et 2241 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 1648, alinéa 1er, et 2239 du code civil :

12. Aux termes du premier de ces textes, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

13. Aux termes du second, la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès.

14. Il est désormais jugé que le délai biennal de l'article 1648, alinéa 1er, du code civil est un délai de prescription (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié).

15. Ce délai est donc susceptible de suspension en cas de mesure d'instruction ordonnée par le juge avant tout procès.

16. Pour déclarer irrecevables les demandes formées sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'arrêt retient que le délai de forclusion a été interrompu par l'assignation en référé du 19 juin 2014 jusqu'à l'ordonnance ayant ordonné l'expertise du 30 juillet 2014 et qu'à défaut de tout autre acte interruptif de forclusion dans le nouveau délai qui expirait le 30 juillet 2016, l'acquéreur, qui a assigné les venderesses au fond les 18 et 26 mars 2020, est forclos en son action.

17. En statuant ainsi, alors que le délai biennal de prescription avait été suspendu entre l'ordonnance du 30 juillet 2014 et le dépôt du rapport de l'expert le 30 novembre 2018, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Et sur le second moyen, pris en sa deuxième branche

Enoncé du moyen

18. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes sur le fondement de la responsabilité contractuelle comme étant prescrites, alors « que si, en principe, la suspension comme l'interruption de la prescription ne peuvent s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions tendent à un même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première et que tel est le cas d'une demande d'expertise en référé visant à identifier les causes des sinistres subis et à déterminer s'ils constituent un vice rédhibitoire, qui tend au même but que l'action en nullité pour dol visant elle aussi à anéantir le contrat ou obtenir une indemnisation en raison des dissimulations des désordres par les vendeurs ; que la cour d'appel a explicitement considéré que le délai pour agir en garantie des vices cachés avait été interrompu par l'assignation en référé du 19 juin 2014 jusqu'à l'ordonnance du 30 juillet 2014 ; que dès lors en refusant de considérer que l'assignation en référé expertise avait interrompu l'action en nullité pour dol, alors qu'elle tendait au même but que l'action en garantie des vices cachés, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article L. 110-4 I du code de commerce, ensemble les articles 2239 et 2241 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 2241, alinéa 1er, du code civil :

19. Selon ce texte, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription.

20. Il est jugé que, si, en principe, l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à l'autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu'ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but (3e Civ., 22 septembre 2004, pourvoi n° 03-10.923, publié ; 3e Civ., 19 mai 2010, pourvoi n° 09-12.689, publié ; 1re Civ., 9 mai 2019, pourvoi n° 18-14.736, publié).

21. L'action de l'acquéreur tendant à obtenir de son vendeur des dommages-intérêts en réparation de ses préjudices résultant de l'existence de vices ou non-conformités non révélés lors de la vente, tend aux mêmes fins qu'elle soit fondée sur la garantie des vices cachés ou sur le dol.

22. Pour déclarer irrecevables les demandes de l'acquéreur fondées sur le dol, l'arrêt retient que les vices présentés comme dissimulés ont été découverts entre le 26 novembre 2012 et le 17 avril 2014, que l'action fondée sur le dol n'a pas été interrompue par l'assignation en référé du 19 juin 2014 et qu'elle devait être introduite dans les cinq années suivant la découverte des vices et non-conformités précités.

23. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.


PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevables :
- les demandes de la société Holi'keys sur le fondement de la garantie des vices cachés comme étant forcloses,
- les demandes de la société Holi'keys sur le fondement de la responsabilité contractuelle,
et en ce qu'il laisse à la charge de la société Holi'keys les frais irrépétibles exposés par elle en appel, l'arrêt rendu le 9 mai 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ;

Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers autrement composée ;

Condamne la société civile immobilière Rial, la société civile professionnelle Mjuris, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Plaisance, et M. et Mme [T] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Rial, la société civile professionnelle Mjuris, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société Plaisance, et M. et Mme [T] et les condamne in solidum à payer à la société Holi'keys la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le onze décembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300592

Responsabilité du "vendeur après achèvement" à l'égard de sous- acquéreurs

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-10.413
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300573
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 27 novembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Metz, du 04 juillet 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, SCP Sevaux et Mathonnet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 27 novembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 573 FS-D

Pourvoi n° Q 24-10.413




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 NOVEMBRE 2025

M. [B] [D], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Q 24-10.413 contre l'arrêt rendu le 4 juillet 2023 par la cour d'appel de Metz (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [F] [G],

2°/ à Mme [O] [N], épouse [G],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

3°/ à M. [A] [J],

4°/ à Mme [C] [I], épouse [J],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. [D], de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [J], et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 7 octobre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Abgrall, MM. Pety, Brillet, Mmes Foucher-Gros, Guillaudier, conseillers, Mme Rat, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. [D] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme [G].

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Metz, 4 juillet 2023), en 2003, M. [D] (le vendeur) a vendu à M. et Mme [G] une maison dans laquelle il avait réalisé des travaux, non achevés au jour de la vente.

3. M. et Mme [G] ont revendu l'immeuble à M. et Mme [J] (les sous-acquéreurs).

4. Se plaignant de désordres, les sous-acquéreurs ont assigné M. et Mme [G], qui ont appelé le vendeur en intervention forcée.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa seconde branche

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. Le vendeur fait grief à l'arrêt de le condamner à payer diverses sommes aux sous-acquéreurs, alors « qu'est réputé constructeur d'un ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ; que le vendeur qui a vendu un immeuble en l'état de travaux inachevés ne pouvant dès lors pas être considérée comme constructeur, sa responsabilité ne peut être recherchée qu'au titre des actions prévues par le droit de la vente ; qu'en l'espèce, il était constant que M. [D] avait effectué des travaux dans l'immeuble litigieux puis l'avait vendu aux époux [G], qui avaient eux-mêmes effectué des travaux avant de revendre l'immeuble aux époux [J] ; que la cour d'appel a constaté, dans un premier temps de sa décision, qu'au moment de la vente de l'immeuble par M. [D] aux époux [G], les travaux n'étaient pas achevés ; qu'elle en a déduit que M. [D] ne pouvait pas être considéré comme vendeur-constructeur au sens de l'article 1792-1, 2°, du code civil ; qu'en retenant néanmoins ensuite que la responsabilité contractuelle de M. [D] était engagée sur le fondement de l'article 1147 ancien du code civil à l'égard des époux [J], au prétexte que le constructeur devait répondre des manquements aux règles de l'art commis lors de la réalisation de l'ouvrage et que M. [D] avait réalisé la partie des travaux à l'origine des désordres, quand il ressortait pourtant de ses propres constatations que M. [D] ne pouvait être considéré comme constructeur, nonobstant les travaux partiels qu'il avait effectués, ce qui interdisait que sa responsabilité soit recherchée en une telle qualité, la cour d'appel a violé les articles 1147, devenu 1231-1, 1641 et 1792-1, 2°, du code civil. »

Réponse de la Cour

7. Ayant retenu que le vendeur avait effectué lui-même, à l'occasion de travaux conséquents de transformation d'une ancienne grange en immeuble d'habitation, entre septembre 2003 et décembre 2005, des travaux de gros oeuvre, qui avaient été terminés avant la vente du bien, ayant consisté à construire des planchers séparatifs entre le rez-de-chaussée et l'étage et à modifier le mur de façade, que les sous-acquéreurs avaient constaté notamment en septembre 2011, un affaissement de la dalle du premier étage, et que les travaux réalisés par le vendeur, qui n'avaient pas été exécutés conformément aux règles de l'art, se trouvaient à l'origine de ces désordres, la cour d'appel a pu en déduire que les demandes des sous-acquéreurs à l'encontre du vendeur sur le fondement de sa responsabilité contractuelle de droit commun, qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, devaient être accueillies.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [D] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [D] et le condamne à payer à M. et Mme [J] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-sept novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300573

Vente immobilière et garantie des vices cachés

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-18.663
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300562
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 27 novembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, du 17 mai 2023

Président

Mme Teiller (présidente)

Avocat(s)

SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, SCP Foussard et Froger

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 27 novembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 562 F-D

Pourvoi n° M 23-18.663




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 NOVEMBRE 2025


1°/ M. [M] [F], domicilié [Adresse 2],

2°/ Mme [H] [P], épouse [F], domiciliée [Adresse 1],

tous deux agissant tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'ayants droit de [E] [F]

ont formé le pourvoi n° M 23-18.663 contre l'arrêt rendu le 17 mai 2023 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [C] [Y],

2°/ à M. [N] [W],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [F] et de Mme [P], de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de Mme [Y] et de M. [W], après débats en l'audience publique du 7 octobre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 17 mai 2023) et les productions, par acte authentique du 22 août 2014, M. [W] et Mme [Y] (les acquéreurs) ont acquis de M. [M] [F] (le vendeur) une maison à usage d'habitation que ce dernier avait lui-même achetée à ses parents, [E] [F] et Mme [H] [F], lesquels conservaient sur le bien un droit d'usage et d'habitation.

2. Ayant observé un phénomène de fissuration de l'immeuble confirmé par une expertise amiable, les acquéreurs ont sollicité, le 15 décembre 2015, la désignation d'un expert judiciaire qui a établi son rapport le 3 mai 2019.

3. Par actes des 29 août et 3 septembre 2019, ils ont assigné le vendeur et ses parents en paiement de diverses sommes sur les fondements de la garantie des vices cachés et du dol.

4. [E] [F] est décédé le 18 octobre 2021, laissant pour lui succéder son épouse et son fils.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le deuxième moyen

Enoncé du moyen

6. Le vendeur et Mme [F] font grief à l'arrêt de dire inapplicable la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés et de les condamner à payer diverses sommes aux acquéreurs, alors :

« 1°/ que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'en retenant que Mme [Y] et M. [W] n'avaient pas pu se rendre compte du caractère évolutif des fissures dont certaines avaient été dissimulées par un doublage réalisé par les époux [F] plus de vingt ans avant la vente, cependant qu'il était constant que lors de la vente, étaient visibles à l'?il nu de très nombreuses et importantes fissures tant à l'extérieur qu'à l'intérieur de la maison, ce qui aurait dû conduire les acquéreurs à se convaincre de l'existence d'un vice structurel évolutif, ou en tous les cas, les conduire à procéder à des investigations supplémentaires, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs insuffisants à établir le caractère caché des vices constatés et l'impossibilité pour les acquéreurs de s'en convaincre et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1642 du code civil ;

2°/ que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait été stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en relevant, pour écarter la clause de non-garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente, que les époux [F] et M. [M] [F] ne pouvaient ignorer l'existence des fissures et de leur caractère évolutif dès lors qu'ils avaient procédé aux rebouchages des dites fissures qui, malgré ces travaux, étaient ré-apparues, cependant que ces motifs sont insuffisants à caractériser que les vendeurs connaissaient l'ampleur du désordre que les fissures révélaient et qu'ainsi, il avaient intentionnellement voulu tromper les acquéreurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ;
3°/ que le vendeur est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait été stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; qu'en relevant, pour écarter l'application de la clause de non-garantie insérée à l'acte de vente, que les époux [F] avaient mis en place un coffrage de nature à dissimuler une partie des fissures du salon, cependant qu'elle avait constaté que ce coffrage avait été réalisé en 1994, soit plus de 20 ans avant la vente, ce qui était insuffisant à démontrer la volonté des vendeurs, au moment de la vente, de dissimuler les fissures et le vice qu'elles révélaient, la cour d'appel a, de nouveau, privé de base légale au regard de l'article 1643 du code civil. »

Réponse de la Cour

7. En premier lieu, la cour d'appel, qui a relevé que le phénomène généralisé de fissuration de l'immeuble était ancien et évolutif, de sorte que les travaux de rebouchage accomplis par les propriétaires successifs n'avaient pas d'autre visée qu'esthétique, sans aucune fonction réparatrice des causes du désordre, a retenu que, si les acquéreurs avaient pu constater, lors des visites du bien, des vices apparents sous forme de fissures rebouchées, pour certaines réouvertes, l'origine structurelle du phénomène nécessitant des travaux en sous-oeuvre, au niveau des fondations, des raidisseurs et des chaînages, leur était inconnue lors de la vente, d'autant qu'un doublage réalisé en 1994 masquait, au moins sur deux côtés, la plupart des fissures présentes sous le doublage d'origine à l'intérieur du séjour, seul l'examen par un professionnel des désordres visibles étant de nature à établir l'ampleur exacte d'un phénomène rendant, à court ou à moyen terme, l'immeuble impropre à sa destination.

8. En second lieu, elle a souverainement retenu, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la troisième branche, que la connaissance d'un tel vice par le vendeur, occupant des lieux jusqu'en 2009, et par les propriétaires antérieurs, maintenus dans les lieux au titre du droit d'usage, résultait suffisamment de l'ancienneté des désordres et de l'inefficacité récurrente des travaux de rebouchage qu'ils avaient entrepris, de sorte qu'ils ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie.

9. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

Sur le troisième moyen

Enoncé du moyen

10. Le vendeur et Mme [F] font grief à l'arrêt de les condamner à payer aux acquéreurs une certaine somme au titre des travaux de reprise de l'immeuble vendu, alors « que, dans sa version applicable au litige, l'article 1644 du code civil prévoyait que, lorsque l'acquéreur fait le choix de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, celle-ci devait être arbitrée par experts ; qu'en relevant, pour condamner in solidum M. [M] [F] et Mme [H] [F] à payer à Mme [Y] et M. [W] la somme de 201 179,44 euros TTC, que cette somme correspondait au coût des travaux de reprise des désordres tel que fixé par l'expert judiciaire, la somme due au titre de l'action estimatoire ne pouvait être arbitrée que par experts, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil dans sa version antérieure à celle résultant de l'entrée en vigueur de la loi n° 2015-1177 du 16 février 2015, applicable au litige. »

Réponse de la Cour

11. L'article 1644 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-177 du 16 février 2015, qui a supprimé, s'agissant de l'action estimatoire en garantie des vices cachés, la référence à la restitution d'une partie du prix telle qu'elle sera arbitrée par experts, est applicable aux actions engagées postérieurement à la date de son entrée en vigueur.

12. Le moyen, qui postule le contraire, n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [M] [F] et Mme [H] [F] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [M] [F] et Mme [H] [F] et les condamne in solidum à payer à M. [W] et à Mme [Y] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le vingt-sept novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300562

Notion de vendeur professionnel

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 24-11.221
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300527
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 13 novembre 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Colmar, du 01 décembre 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP Foussard et Froger, SCP Françoise Fabiani - François Pinatel

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

SA



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 13 novembre 2025




Rejet


Mme TEILLER, présidente



Arrêt n° 527 F-D

Pourvoi n° T 24-11.221




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 NOVEMBRE 2025


1°/ M. [I] [J], domicilié [Adresse 2],

2°/ Mme [X] [Y], domiciliée [Adresse 3],

ont formé le pourvoi n° T 24-11.221 contre l'arrêt rendu le 1er décembre 2023 par la cour d'appel de Colmar (2ème chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [R] [H],

2°/ à Mme [W] [P], épouse [H],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Françoise Fabiani - François Pinatel, avocat de M. [J] et de Mme [Y], de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme [H], après débats en l'audience publique du 23 septembre 2025 où étaient présents Mme Teiller, présidente, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffière de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des présidente et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Colmar, 1er décembre 2023), par acte authentique du 16 juillet 2018, M. et Mme [H] (les acquéreurs) ont acquis de M. [J] et de Mme [Y] (les vendeurs) une maison d'habitation, au prix de 120 000 euros.

2. Se plaignant de divers désordres, les acquéreurs ont, après expertise, assigné les vendeurs, sur le fondement de la garantie des vices cachés, en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

4. Les vendeurs font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner à payer aux acquéreurs diverses sommes, alors :

« 1°/ que la présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence ; qu'en retenant, pour condamner M. [J] et Mme [Y] à restituer outre le prix de vente, les frais de notaire, les travaux de reprise provisoire et urgente des désordres, les frais bancaires et d'assurance, les frais d'huissier de justice ainsi que la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance subi depuis le 6 juillet 2018 par leurs acquéreurs, que M. [J] et Mme [Y] ont effectué les travaux en cause de sorte qu'ils sont réputés connaître les vices dont ils sont affectés et ne peuvent se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés sans rechercher, comme il lui était demandé, si ceux-ci avaient des compétences particulières en matière de construction permettant de les assimiler à un vendeur professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du code civil ;

2°/ que le vendeur professionnel, auquel est assimilé le vendeur qui a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés ; qu'en se bornant à affirmer, pour retenir que M. [J] et Mme [Y] étaient réputés connaître les vices et ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés, que lors des opérations d'expertise, M. [J] avait déclaré avoir effectué d'importants travaux « dont certains ont concerné la structure du bâtiment » sans préciser exactement quels travaux auraient été réalisés par M. [J] à l'origine des vices cachés constatés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1645 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. Il est jugé, au visa des articles 1643 et 1645 du code civil, qu'est assimilé au vendeur professionnel celui qui, sans être un professionnel de la construction, a réalisé lui-même les travaux à l'origine des vices de la chose vendue, de sorte que, tenu de connaître les vices, il ne peut se prévaloir d'une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés (3e Civ., 26 février 1980, pourvoi n° 78-15.556, publié ; 3e Civ., 9 février 2011, pourvoi n° 09-71.498, publié ; 3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-17.149, publié ; 3e Civ., 19 octobre 2023, pourvoi n° 22-15.536, publié).

6. La cour d'appel, qui a constaté que M. [J] avait exposé, au cours des opérations d'expertise, qu'à la suite de l'acquisition du bâtiment initial, il avait entrepris d'importants travaux durant douze à treize ans, dont certains avaient concerné la structure de l'immeuble, a retenu, répondant à la recherche prétendument omise, que les vendeurs avaient effectué les travaux affectés de désordres.

7. Ayant retenu que l'affaissement de nature géotechnique, aggravé d'infiltrations, affectant la buanderie, les problèmes de structure de l'immeuble, liés au non-respect des normes parasismiques lors de l'extension réalisée, concernant la charpente et les poutres des chambres, la défaillance, dans la salle de bains, de l'évacuation d'eau de la baignoire et du lavabo ainsi que l'absence d'eau chaude dans la cuisine rendaient le bien impropre à sa destination, elle en a exactement déduit que les vendeurs, qui avaient réalisé les travaux en cause, ne pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.

8. Elle a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. [J] et Mme [Y] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [J] et Mme [Y] et les condamne à payer à M. et Mme [H] la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le treize novembre deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.ECLI:FR:CCASS:2025:C300527

Le délai biennal de l'article 1648 de l'action en garantie des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 23-19.610
• ECLI:FR:CCASS:2025:C300158
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation sans renvoi

Audience publique du jeudi 20 mars 2025

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 09 juin 2023

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

Me Isabelle Galy, SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 20 mars 2025




Cassation sans renvoi


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 158 F-D

Pourvoi n° R 23-19.610



R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MARS 2025

1°/ Mme [C] [P], domiciliée [Adresse 5],

2°/ M. [E] [P], domicilié [Adresse 4],

3°/ M. [Y] [P], domicilié [Adresse 6],

ont formé le pourvoi n° R 23-19.610 contre l'arrêt rendu le 9 juin 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :

1°/ à Mme [X] [H], domiciliée [Adresse 2],

2°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7], représentée par son syndic coopératif M. [S] [J], domicilié [Adresse 3],

3°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [P] et MM. [E] et [Y] [P], de Me Isabelle Galy, avocat de Mme [H], après débats en l'audience publique du 11 février 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Guillaudier, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à Mme [P] et MM. [E] et [Y] [P] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic coopératif, M. [J], et la société Allianz IARD.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2023), par acte du 9 octobre 2017, Mme [H] (la venderesse) a vendu à Mme [P] et MM. [E] et [Y] [P] (les acquéreurs) un appartement dans un immeuble en copropriété.

3. Les acquéreurs ont constaté des infiltrations et une expertise amiable a été réalisée et déposée le 26 avril 2018.

4. Le 10 septembre 2018, la venderesse a été assignée en référé afin de voir désigner un expert.

5. Une expertise judiciaire a été ordonnée le 21 décembre 2018 et l'expert a déposé son rapport le 1er juin 2021.

6. Par acte du 4 novembre 2021, les acquéreurs ont assigné la venderesse et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et son assureur en résolution de la vente et dommages-intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

7. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur demande formée contre la venderesse, alors :

« 1°/ que le délai de prescription biennal prévu à l'article 1648 du code civil
est, conformément à l'article 2241 de ce code, interrompu par une assignation en référé, et est, en outre, suspendu lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès en application de l'article 2239 du même code, le délai recommençant à courir
à compter du jour où la mesure a été exécutée ; qu'en déclarant irrecevable l'action introduite le 4 novembre 2021 par les acquéreurs, au motif que le délai biennal ayant couru à compter du dépôt du rapport d'expertise amiable le 26 avril 2018 avait été interrompu par l'assignation en référé du 10 septembre 2018 et qu'il avait recommencé à courir à compter de la décision ordonnant l'expertise, le 21 décembre 2018, de sorte que l'action introduite postérieurement au 21 décembre 2020 serait prescrite, quand le délai de prescription biennal avait été en outre suspendu durant l'exécution de la mesure d'expertise jusqu'au 1er juin 2021, de sorte que l'action introduite moins de deux ans après cette date, le 4 novembre 2021, était recevable, la cour d'appel a violé les articles 1648, 2239 et 2241 du code civil ;

2°/ que seule la connaissance du vice dans toute son ampleur et ses conséquences fait courir le délai biennal de prescription de l'action en garantie des vices cachés ; qu'en jugeant, pour déclarer irrecevable l'action des acquéreurs, que le rapport d'expertise amiable du 26 avril 2018 leur aurait permis de connaître la nature et la gravité des désordres affectant l'appartement qu'ils avaient acquis de sorte que le délai biennal avait couru dès cette date, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le rapport d'expertise amiable concluant au conditionnel, et ne formulant qu'une hypothèse sur la cause des désordres, qui devait être vérifiée par des investigations supplémentaires, avait permis aux acquéreurs de prendre connaissance de manière certaine de la cause des infiltrations affectant le bien vendu, et partant, du vice dans toute son ampleur et ses conséquences, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1648 du code civil. »

Réponse de la Cour

Recevabilité du moyen

8. La venderesse conteste la recevabilité du moyen, pris en sa première branche, comme étant nouveau et mélangé de fait et de droit. Elle soutient que les acquéreurs n'invoquaient pas devant la cour d'appel la suspension du délai biennal par application de l'article 2239 du code civil.

9. Cependant, dans leurs conclusions d'appel, les acquéreurs soutenaient que le délai prévu par l'article 1648, alinéa 1er, du code civil, était qualifié de délai de prescription par certains arrêts de la Cour de cassation et pouvait faire l'objet d'une suspension.

10. Le moyen est donc recevable.

Bien-fondé du moyen

Vu les articles 1648, alinéa 1er, et 2239 du code civil :

11. Le délai biennal prévu par le premier de ces textes pour intenter l'action en garantie à raison des vices cachés de la chose vendue est un délai de prescription susceptible de suspension en application du second de ces textes (Ch. mixte, 21 juillet 2023, pourvoi n° 21-15.809, publié).

12. La sécurité juridique, invoquée par la défense sur le fondement du droit à un procès équitable pour contester l'application immédiate d'une solution nouvelle résultant d'une évolution de jurisprudence, ne saurait consacrer un droit acquis à une jurisprudence figée, dès lors que la partie qui s'en prévaut n'est pas privée de l'accès au juge.

13. Pour déclarer irrecevable l'action des acquéreurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'arrêt retient que le point de départ du délai de forclusion biennal, qui doit être fixé à la date du dépôt du rapport de l'expert amiable le 26 avril 2018, a été interrompu par l'assignation en référé du 10 septembre 2018 et a repris son cours à la date de l'ordonnance du juge des référés du 21 décembre 2018 pour prendre fin le 21 décembre 2020 et que les acquéreurs n'ayant assigné au fond la venderesse que le 4 novembre 2021, leur action contre elle est irrecevable.

14. En statuant ainsi, alors que le délai biennal de garantie des vices cachés est un délai de prescription et que celui-ci, à supposer même qu'il ait commencé à courir le 26 avril 2018, date du dépôt du rapport de l'expert amiable, avait été interrompu le 10 septembre 2018 par l'assignation en référé-expertise, et suspendu par l'ordonnance du juge des référés du 21 décembre 2018 pour recommencer à courir pour une durée qui ne pouvait être inférieure à six mois, à compter du 1er juin 2021, date de dépôt du rapport d'expertise, de sorte qu'il n'était pas expiré au jour de l'assignation au fond, le 4 novembre 2021, la cour d'appel a violé les textes susvisés.



Portée et conséquences de la cassation

15. Tel que suggéré par les acquéreurs, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

16. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

17. Il résulte des motifs énoncés au paragraphe 14 que le délai biennal n'était pas expiré au jour de l'assignation au fond des acquéreurs.

18. Les acquéreurs sont, dès lors, recevables à agir en garantie des vices cachés. L'ordonnance du juge de la mise en état sera donc confirmée par substitution de motifs, et l'action des acquéreurs déclarée recevable.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 juin 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bobigny rendue le 3 octobre 2022 ;

Déclare recevable l'action de Mme [P] et MM. [E] et [Y] [P] formée contre Mme [H] sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

Condamne Mme [H] aux dépens, en ce compris ceux exposés devant la cour d'appel de Paris ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme [H] et la condamne à payer à Mme [P] et MM. [E] et [Y] [P] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;


Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille vingt-cinq.ECLI:FR:CCASS:2025:C300158