Une société civile immobilière (SCI) agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet

 

9 juillet 2025
Cour de cassation
Pourvoi n° 23-23.066

Première chambre civile - Formation restreinte hors RNSM/NA

ECLI:FR:CCASS:2025:C100508

Texte de la décision

CIV. 1

LM



COUR DE CASSATION
______________________


Arrêt du 9 juillet 2025




Rejet


Mme CHAMPALAUNE, présidente



Arrêt n° 508 F-D

Pourvoi n° X 23-23.066




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2025


La société Le Moulin, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° X 23-23.066 contre l'arrêt rendu le 23 novembre 2023 par la cour d'appel de Chambéry (2e chambre), dans le litige l'opposant à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) des Savoie, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Tréard, conseillère, les observations de Me Laurent Goldman, avocat de la société civile immobilière Le Moulin, de la SAS Boucard-Capron-Maman, avocat de la caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) des Savoie, après débats en l'audience publique du 27 mai 2025 où étaient présentes Mme Champalaune, présidente, Mme Tréard, conseillère rapporteure, Mme Guihal, conseillère doyenne, et Mme Vignes, greffière de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée de la présidente et des conseillères précitées, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 23 novembre 2023), les 16 novembre 2009 et 18 mai 2010, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel des Savoie (la banque) a consenti à la société civile immobilière Le Moulin (l'emprunteur), trois prêts immobiliers libellés en francs suisses, remboursables dans la même devise, destinés à l'acquisition d'une maison ancienne à usage d'habitation située en France et à la réalisation de travaux.

2. Le 17 février 2017, l'emprunteur a assigné la banque en annulation des clauses de remboursement en devises suisses, considérée comme abusives, et dommages et intérêts pour manquement à ses devoirs d'information et de mise en garde.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, pris en sa première branche

3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le premier moyen, pris en ses deuxième à quatrième branches, et le second moyen, réunis

Enoncé du moyen

4. Par son premier moyen, l'emprunteur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à juger abusives les clauses des prêts n° 237583, 237584 et 293532 relatives au risque de change et de rejeter ses demandes de dommages et intérêts pour manquement de la banque à son obligation d'information et de mise en garde, alors :

« 2°/ que, subsidiairement, la conclusion d'un prêt en devise, remboursable dans cette devise, par un résident français percevant ses revenus dans cette devise, mais destinant les fonds à financer un bien en euros, est susceptible, pendant toute la durée du prêt, d'engendrer un risque de change tant à raison de ce que la contre valeur du bien financé est en euros que de la possible modification de la devise de perception des revenus de l'emprunteur ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que le risque de change était inexistant à la date du prêt à raison de ce que les associés de la société emprunteuse percevaient leurs revenus en francs suisses, de sorte qu'ils n'avaient pas besoin d'acquérir de devises pour procéder au remboursement des prêts, ce qui était inefficace à écarter l'existence d'un risque de change pendant toute la durée du prêt, la cour d'appel a violé l'article L. 132-1, devenu L. 212-1 et L. 241-1, du code de la consommation ;

3°/ que l'appréciation de la clarté des clauses se fait à l'aune du standard abstrait du consommateur moyen, c'est-à-dire un consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, et non au regard des compétences ou connaissances de l'emprunteur concerné ; qu'en se fondant, pour dire claires et compréhensibles les clauses du prêt, sur la circonstance inopérante que les associés de la société emprunteuse étaient des travailleurs frontaliers qui auraient une « parfaite connaissance » des incidences de la fluctuation du taux de change, de sorte que l'emprunteuse serait « notoirement avertie » de l'évolution dans le temps de la parité euros/francs suisses et de l'ampleur et de la portée des clauses des prêts quant au risque de change, la cour d'appel, qui n'a pas apprécié la transparence des clauses pour le consommateur moyen, a violé l'article L. 132-1, devenu L. 212-1 et L. 241-1, du code de la consommation ;

4°/ que, en tout état de cause, lorsqu'elle consent un prêt libellé et remboursable en devises à un résident français qui destine les fonds au financement d'une acquisition en euros, et ayant pour effet de faire peser le risque de change sur l'emprunteur, la banque est tenue de fournir à celui-ci des informations suffisantes et exactes lui permettant de comprendre le fonctionnement concret du mécanisme financier en cause et d'évaluer ainsi le risque des conséquences économiques négatives, potentiellement significatives, d'une telle clause sur ses obligations financières pendant toute la durée de ce même contrat, notamment en cas de dépréciation importante de l'euro ; qu'en se bornant à énoncer, après avoir relaté les clauses litigieuses, qu'elles étaient parfaitement intelligibles quant aux conséquences économiques relatives au risque de change, sans rechercher si la banque avait fourni à l'emprunteuse des informations suffisantes et exactes lui permettant de comprendre le fonctionnement concret du mécanisme financier en cause et d'évaluer ainsi le risque des conséquences économiques négatives, potentiellement significatives, de telles clauses sur ses obligations financières pendant toute la durée du contrat, dans l'hypothèse d'une dépréciation importante de l'euro, monnaie dans lequel le bien était acquis, ou d'une modification de la devise dans laquelle ses associés percevaient leurs revenus, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 132-1, devenu L. 212-1 et L. 241-1, du code de la consommation. »

5. Par son second moyen, l'emprunteur fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes tendant à juger abusives les clauses des prêts n° 237583 et 293532 relatives aux taux d'intérêt révisables et de rejeter ses demandes de dommages et intérêts pour manquement de la banque à son obligation d'information et de mise en garde, alors « qu'aux fins de respecter l'exigence de transparence d'une clause contractuelle fixant un taux d'intérêt variable, dans le cadre d'un contrat de prêt, cette clause doit permettre qu'un consommateur moyen, normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, soit mis en mesure de comprendre le fonctionnement concret du mode de calcul de ce taux et d'évaluer ainsi, sur le fondement de critères précis et intelligibles, les conséquences économiques, potentiellement significatives, d'une telle clause sur ses obligations financières ; qu'en se bornant à relever, pour écarter leur caractère abusif de la clause fixant les conditions de variation du taux d'intérêt, que les documents des prêts étaient d'une parfaite clarté et permettaient à la société Le Moulin de comprendre les modalités de variation du taux d'intérêt, lesquelles dépendaient d'un indice objectif, indépendant de l'activité du prêteur, et susceptible de varier à la hausse comme à la baisse, au détriment comme à l'avantage de l'emprunteur, sans rechercher si la clause litigieuse avait mis en mesure l'emprunteuse de comprendre le fonctionnement concret du mode de calcul de ce taux et d'évaluer ainsi, sur le fondement de critères précis et intelligibles, les conséquences économiques, potentiellement significatives, d'une telle clause sur ses obligations financières, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 132-1, devenu L. 212-1 et L. 241-1, du code de la consommation. »

Réponse de la Cour

6. En application de l'article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

7. Une société civile immobilière (SCI) agit en qualité de professionnel lorsqu'elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l'acquisition d'immeubles conformément à son objet.

8. L'arrêt constate que la SCI a souscrit les trois emprunts immobiliers pour l'acquisition d'une maison ancienne à usage d'habitation et la réalisation de travaux.

9. Il en résulte qu'étant réputée agir conformément à son objet, la SCI a agi à des fins professionnelles et ne pouvait donc invoquer à son bénéfice les dispositions du code de la consommation relatives au caractère abusif de certaines clauses des contrats de prêt.

10. Par ce motif de pur droit, en ce qu'il ne se fonde sur aucune constatation qui ne résulterait de l'arrêt, suggéré par la défense, substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par les articles 620, alinéa 1, du code de procédure civile, l'arrêt se trouve légalement justifié.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les moyens du pourvoi, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Le Moulin aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Le Moulin et la condamne à payer à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel (CRCAM) des Savoie la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé publiquement le neuf juillet deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Perte de personnalité juridique d'une SCI faute d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 22-22.695
• ECLI:FR:CCASS:2024:C300172
• Non publié au bulletin
• Solution : Cassation sans renvoi

Audience publique du jeudi 21 mars 2024

Décision attaquée : Cour d'appel de Pau, du 06 septembre 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SCP L. Poulet-Odent, SCP Piwnica et Molinié

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 21 mars 2024




Cassation sans renvoi


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 172 F-D

Pourvoi n° Y 22-22.695







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 MARS 2024

1°/ La société Axa France IARD, dont le siège est [Adresse 2],

2°/ le syndicat des copropriétaires de la résidence Miraflores, dont le siège est [Adresse 3], représenté par la son syndic la société CO.GE.SIM, dont le siège est [Adresse 4],

ont formé le pourvoi n° Y 22-22.695 contre l'arrêt rendu le 6 septembre 2022 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Alcala, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à M. [R] [V] [P], domicilié [Adresse 1],

3°/ à M. [E] [D] [P], domicilié [Adresse 5] (Espagne)

tous deux pris tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'héritiers de [C] [T] [J], épouse [P],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Axa France IARD et du syndicat des copropriétaires de la résidence Miraflores, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société civile immobilière Alcala et de MM. [V] [P] et [D] [P], après débats en l'audience publique du 6 février 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 6 septembre 2022), la société civile immobilière Alcala (la SCI), représentée par sa gérante, [C] [T] [J], a acquis une propriété en 1968, dont elle a cédé une partie à la société Miraflores en 1989, laquelle y a édifié deux bâtiments comportant une centaine de logements.

2. Se plaignant de désordres ayant pour origine des travaux réalisés sur la parcelle vendue et affectant l'immeuble dont elle avait conservé la propriété, la SCI a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Miraflores (le syndicat des copropriétaires) et la société Axa France IARD (l'assureur) en indemnisation.

3. Le syndicat des copropriétaires et l'assureur ayant invoqué, en appel, la perte de la personnalité morale de la SCI, faute d'avoir procédé à son immatriculation au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002, ses associés, [C] [T] [J] ainsi que MM. [V] [P] et [D] [P], agissant tant en leur nom personnel qu'en leur qualité d'héritier de [C] [T] [J], sont intervenus volontairement à l'instance.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. Le syndicat des copropriétaires et l'assureur font grief à l'arrêt de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir, alors :

« 1°/ que les sociétés civiles n'ayant pas procédé à leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 ont, à cette date, perdu la personnalité juridique ; qu'une société ne jouissant pas de la personnalité juridique est dépourvue du droit d'agir en justice ; qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ; qu'en l'espèce, la SCI Alcala avait fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Miraflores et la société Axa France IARD, le 21 juin 2017, pour obtenir leur condamnation à lui payer, notamment, la somme de 86 586,41 euros TTC ; que la cour d'appel a constaté que la SCI Alcala n'avait pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002, de sorte qu'elle avait perdu sa personnalité juridique et était soumise au régime des sociétés en participation ; qu'en s'abstenant toutefois de conclure à l'irrecevabilité de son action dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence Miraflores et la société Axa France IARD, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 32 du code de procédure civile, ensemble l'article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 et l'article 1871 du code civil ;

2°/ que les sociétés civiles n'ayant pas procédé à leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 ont, à cette date, perdu la personnalité juridique ; qu'une société ne jouissant pas de la personnalité juridique ne peut ester en justice par l'intermédiaire de son gérant ; que l'assignation du 21 juin 2017 avait été délivrée à la seule requête de la SCI Alcala, avec la précision « poursuites et diligences de son gérant Mme [C] [H] [T] [J] veuve [P] demeurant [Adresse 6] » ; que la cour d'appel a constaté que la SCI Alcala n'avait pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002, de sorte qu'elle avait perdu sa personnalité juridique et était soumise au régime des sociétés en participation ; qu'en jugeant que l'action de la SCI Alcala était « valablement poursuivie et la fin de non-recevoir non-fondée » parce que Mme [C] [H] [P] avait reçu « mandat pour la représenter » lors de l'acte introductif d'instance, quand le défaut de personnalité juridique de la SCI Alcala, constaté par la cour d'appel, ne lui permettait pas d'ester en justice, fût-ce par l'intermédiaire de sa gérante, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 32 du code de procédure civile, ensemble l'article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 et l'article 1871 du code civil ;

3°/ que les sociétés civiles n'ayant pas procédé à leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002 ont, à cette date, perdu la personnalité juridique ; qu'une procédure engagée par une partie dépourvue de personnalité juridique est entachée d'une irrégularité de fond qui ne peut être couverte par l'intervention à l'instance d'une autre partie ; qu'en l'espèce, la SCI Alcala avait fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Miraflores et la société Axa France IARD, le 21 juin 2017, pour obtenir leur condamnation à lui payer, notamment, la somme de 86 586,41 euros TTC ; que la cour d'appel a constaté que la SCI Alcala n'avait pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés avant le 1er novembre 2002, de sorte qu'elle avait perdu sa personnalité juridique et était soumise au régime des sociétés en participation ; qu'en jugeant toutefois que l'action de la SCI Alcala était « valablement poursuivie et la fin de non-recevoir non-fondée » en raison de l'intervention volontaire de ses associés, quand une telle intervention ne permettait pas de couvrir l'irrégularité tenant au défaut de personnalité juridique de la SCI Alcala, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 32 et 117 du code de procédure civile, ensemble l'article 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 et l'article 1871 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu les articles 117 du code de procédure civile, 4 de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 et 44 de la loi n° 2001-420 du 15 mai 2001 :

5. Selon le premier de ces textes, constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte, le défaut de capacité d'ester en justice.

6. Il résulte de la combinaison des deux derniers de ces textes que les sociétés civiles devaient procéder, avant le 1er novembre 2002, à leur immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

7. Les sociétés civiles n'ayant pas procédé à cette immatriculation avant le 1er novembre 2002 ont, à cette date, perdu la personnalité juridique (Com., 26 février 2008, pourvoi n° 06-16.406, Bull. 2008, IV, n° 46) et sont soumises aux règles applicables aux sociétés en participation (3e Civ., 4 mai 2016, pourvoi n° 14-28.243, Bull. 2016, III, n° 59).

8. L'irrégularité d'une procédure engagée par une partie dépourvue de personnalité juridique est une irrégularité de fond qui ne peut être couverte (2e Civ., 26 mars 1997, pourvoi n° 94-15.528, Bull. 1997, II, n° 96).

9. Pour accueillir les demandes formées contre le syndicat des copropriétaires et l'assureur, l'arrêt retient que la SCI a perdu sa personnalité juridique à défaut d'immatriculation avant le 1er novembre 2002, de sorte que ses biens appartiennent en indivision à ses associés, [C] [T] [J], qui avait mandat pour la représenter lors de l'acte introductif d'instance, et MM. [V] [P] et [D] [P], lesquels sont intervenus volontairement à l'instance.

10. En statuant ainsi, alors que la procédure engagée par la seule SCI, dépourvue de personnalité juridique, était entachée d'une irrégularité de fond qui ne pouvait être couverte par l'intervention volontaire des associés à l'instance, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Portée et conséquences de la cassation

11. Après avis donné aux parties, conformément à l'article 1015 du code de procédure civile et tel que suggéré par les demandeurs au pourvoi, il est fait application des articles L. 411-3, alinéa 2, du code de l'organisation judiciaire et 627 du code de procédure civile.

12. L'intérêt d'une bonne administration de la justice justifie, en effet, que la Cour de cassation statue au fond.

13. L'irrégularité de la procédure tirée du défaut de capacité d'ester en justice ne pouvant être régularisée, il y a lieu de prononcer la nullité des actes introductifs d'instance délivrés les 19 et 21 juin 2017 par la SCI, dépourvue de personnalité juridique, ainsi que du jugement rendu le 27 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Bayonne.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Constate le défaut de capacité d'ester en justice de la société civile immobilière Alcala ;

Annule les assignations délivrées par la société civile immobilière Alcala les 19 et 21 juin 2017 ;

Annule le jugement rendu le 27 mai 2019 par le tribunal de grande instance de Bayonne ;

Condamne MM. [V] [P] et [D] [P] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mars deux mille vingt-quatre.

La SCI n'étant pas propriétaire de l'ouvrage affecté des désordres ne pouvait exercer l'action en garantie décennale

 COUR DE CASSATION

Note P. Dessuet, RGDA 2023-5, p. 35___________________
Note H. Périnet-Marquet, SJ 2023, p.984

Note M. Jaoul, GP 2023, p.61.

Audience publique du 13 avril 2023




Rejet


Mme TEILLER, président

Arrêt n° 271 FS-B

Pourvoi n° D 22-10.487




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 AVRIL 2023

1°/ Mme [Z] [S], épouse [C],

2°/ M. [T] [C],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

3°/ la société Lily, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5],

ont formé le pourvoi n° D 22-10.487 contre l'arrêt rendu le 2 décembre 2021 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 2), dans le litige les opposant :

1°/ à la société MJS Partners, société d'exercice libéral par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Roger Postel - Confort service,

2°/ à la société Roger Postel - Confort service, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 7], en liquidation judiciaire et représentée par la société MJS Partners, liquidateur judiciaire,

3°/ à la société Frédéric Quetelard, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 6],

4°/ à la Mutuelle des architectes français, dont le siège est [Adresse 4],

5°/ à la société MMA IARD assurance mutuelle, dont le siège est [Adresse 3],

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SCP Ricard, Bendel-Vasseur, Ghnassia, avocat de M. et Mme [C] et de la société civile immobilière Lily, de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Frédéric Quetelard et de la mutuelle des architectes français, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société MMA IARD assurance mutuelle, et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 7 mars 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Farrenq-Nési, M. Boyer, Mme Abgrall, M. Delbano, conseillers, Mmes Djikpa, Brun, Vernimmen, Rat, conseillers référendaires, M. Brun, avocat général, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 2 décembre 2021), M. [C] a confié à la société Frédéric Quetelard, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF), la maîtrise d'oeuvre de la construction d'une piscine couverte sur un terrain appartenant à la société civile immobilière Lily (la SCI) et dont il a l'usufruit.

2. M. [C] a confié les lots charpente, menuiseries intérieures et extérieures dont parquet à la société Roger Postel - confort service, assurée auprès de la société MMA IARD assurance mutuelle.

3. La réception est intervenue le 5 mars 2008.

4. Se plaignant de désordres, la SCI a, après expertise, assigné les constructeurs et leurs assureurs en indemnisation. M. et Mme [C] sont intervenus volontairement à l'instance.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La SCI et M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de dire la SCI irrecevable en son action formée sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, faute de justifier de sa qualité à agir, alors :

« 1°/ que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ; qu'en retenant que la construction portait sur un bâtiment indépendant, et non sur une extension du bâtiment dont la SCI Lily était propriétaire, la cour d'appel a ignoré le mécanisme du droit d'accession immobilière a et a violé l'article 552 du code civil ;

2°/ qu'en tout état de cause, dans le cas d'un partage de propriété entre nu-propriétaire et usufruitier, c'est le nu-propriétaire qui dispose de la qualité de maître de l'ouvrage, quand bien même ce serait l'usufruitier qui aurait ordonné la construction dudit ouvrage ; qu'en se fondant sur les circonstances, inopérantes, selon lesquelles la SCI Lily, nu-propriétaire du bien immobilier sur lequel avait été édifié l'ouvrage, n'en avait pas encore recouvré la pleine propriété et n'avait pas, elle-même, directement contracté avec les entreprises qui l'avaient réalisé, pour en conclure qu'elle n'avait pas la qualité de maître de l'ouvrage et, partant, ne pouvait agir en garantie décennale, la cour d'appel a violé l'article 1792 du code civil, ensemble ses articles 578 et 605. »

Réponse de la Cour

6. Si, en vertu de l'article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, le droit d'accession du nu-propriétaire du fonds sur lequel l'usufruitier édifie une construction nouvelle est régi, en l'absence de convention réglant le sort de cette construction, par l'article 555 du même code et n'opère, ainsi, qu'à la fin de l'usufruit (3e Civ., 19 septembre 2012, pourvoi n° 11-15.460, Bull. 2012, III, n° 128).

7. En l'espèce, la cour d'appel, qui a constaté que M. [C] avait commandé et payé les travaux de construction de la piscine couverte et que cet ouvrage constituait une construction nouvelle et devant laquelle il n'était pas prétendu qu'une convention réglait le sort de la construction, en a exactement déduit que la SCI n'en était pas devenue propriétaire, l'usufruit de M. [C] n'ayant pas pris fin.

8. La SCI n'étant pas propriétaire de l'ouvrage affecté des désordres, c'est à bon droit que la cour d'appel a retenu que cette société ne pouvait exercer l'action en garantie décennale, que la loi attache à la propriété de l'ouvrage.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Lily et M. et Mme [C] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Pour une société civile immobilière dont l'objet social révélait sa qualité de professionnel de l'immobilier, le défaut de conformité était apparent au jour de la vente

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-17.507
• ECLI:FR:CCASS:2022:C300611
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du mercredi 07 septembre 2022

Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 02 avril 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 7 septembre 2022




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 611 F-D

Pourvoi n° P 21-17.507




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 SEPTEMBRE 2022

La société Joalymmo, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 7], a formé le pourvoi n° P 21-17.507 contre l'arrêt rendu le 2 avril 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 1), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [S] [X],

2°/ à Mme [K] [B],

tous deux domiciliés [Adresse 2], [Localité 6],

3°/ à la société Lemogne Levesque Magnan, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 3], [Localité 5],

4°/ à la société Gestia immobilière, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], [Localité 5],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de la société Joalymmo, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [X], de Mme [B] et de la société Lemogne Levesque Magnan, après débats en l'audience publique du 21 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société civile immobilière Joalymmo (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Gestia immobilière.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 avril 2021), par l'intermédiaire de la société Gestia immobilière et selon acte dressé le 12 mai 2009 par M. Levesque, notaire, M. [X] et Mme [B] ont vendu à la SCI le lot numéro 4 d'un immeuble en copropriété, désigné comme un atelier au rez-de-chaussée avec débarras derrière, pour lequel une déclaration préalable portant sur le changement d'affectation en habitation du bien vendu n'avait fait l'objet d'aucune opposition de la mairie.

3. Le 14 mai 2014, la SCI a donné le bien à bail.

4. Un arrêté du préfet des Hauts-de-Seine du 9 mai 2016 a mis la SCI en demeure de faire cesser l'occupation du logement et de ne plus le mettre à disposition à des fins d'habitation, au motif qu'il ne respecterait pas les règles générales d'habitabilité pour l'aménagement de locaux d'habitation et serait impropre à cet usage.

5. La SCI a assigné les vendeurs, pour manquement à leur obligation de délivrance conforme, ainsi que la société civile professionnelle de notaires Lemogne Levesque Magnan en paiement de dommages et intérêts.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

6. La SCI fait grief à l'arrêt de déclarer son action irrecevable comme prescrite, alors :

« 1°/ que tout jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens ; que la cour d'appel qui n'a pas exposé même succinctement les prétentions et moyens de la SCI Joalymmo contenues dans ses dernières conclusions d'appel déposées et signifiées le 3 février 2021, a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;

2°/ que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu'en se bornant à retenir, pour en déduire que l'action en responsabilité de la SCI Joalymmo dirigée contre les vendeurs, M. [X] et Mme [B], pour manquement à leur obligation de délivrance conforme était prescrite, que le défaut de conformité était apparent au jour de la vente et constituait le point de départ de la prescription puisque ce défaut consistait en l'absence de fenêtre rendant le bien impropre à l'habitation, sans répondre aux conclusions opérantes de la SCI Joalymmo du 3 février 2021 qui faisait valoir que la non-conformité invoquée avait été révélée par l'arrêté préfectoral du 9 mai 2016 dont il résultait l'absence de conformité du bien vendu destiné à la location aux normes administratives, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

7. L'exposé des prétentions et moyens de la SCI, pour lesquels les juges du fond n'étaient tenus d'observer aucune règle de forme, résulte suffisamment de l'analyse qu'en a faite la cour d'appel en y répondant.

8. Ayant retenu que le défaut de conformité invoqué par l'acquéreur était apparent au jour de la vente, la cour d'appel a nécessairement répondu aux conclusions prétendument délaissées relatives à l'arrêté préfectoral du 9 mai 2016.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

10. La SCI fait le même grief à l'arrêt, alors :

« 1°/ que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; que le point de départ de l'action en responsabilité de l'acquéreur à l'encontre du vendeur pour manquement à son obligation de délivrance conforme est le jour où l'acquéreur a connu ou aurait dû connaître, dans toute son ampleur, le défaut de conformité ; qu'en se bornant à affirmer, pour en déduire que l'action en responsabilité pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance, que le défaut de conformité était apparent pour l'acquéreur, la SCI Joalymmo, puisqu'il consistait en l'absence de fenêtre qui rendait le bien impropre à l'habitation, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le défaut de conformité invoqué aux stipulations contractuelles – indiquant que le local était loué au jour de la vente et vendu à l'usage d'habitation après un changement de destination conforme aux règles administratives – n'avait pas été révélé à l'acquéreur dans toute son ampleur par l'arrêté préfectoral du 9 mai 2016 précisant que le local ne correspondait pas aux normes réglementaires d'habitabilité dès lors que la porte d'entrée vitrée constituait le seul ouvrant et que la surface d'éclairement naturel était donc inférieure à la surface d'éclairement minimale réglementaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 2224 du code civil ;

2°/ que le caractère apparent d'un défaut de conformité aux stipulations contractuelles s'apprécie in concreto, en fonction des circonstances de la cause ; qu'en retenant, pour en déduire le caractère apparent du défaut de conformité au jour de la vente, que la SCI Joalymmo, acquéreur, était une société civile immobilière dont l'objet social révélait sa qualité de professionnel immobilier, quand l'appréciation du caractère apparent du défaut devait se faire au regard des circonstances propres de la cause, des qualités du gérant de la société, et non au regard du seul objet social de cette société, la cour d'appel a violé les articles 1604 et 2224 du code civil ;

3°/ que le caractère apparent d'un défaut de conformité aux stipulations contractuelles s'apprécie in concreto, en fonction des circonstances de la cause ; qu'en se bornant à affirmer que le défaut de conformité était apparent au jour de la vente pour la SCI Joalymmo, dont l'objet social révèle sa qualité de professionnel de l'immobilier, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la SCI Joalymmo pouvait être considéré comme un professionnel de l'immobilier dès lors qu'elle était une société familiale constituée d'un père retraité de la RATP, gérant et associé de la société, et des deux enfants de ce dernier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604 et 2224 du code civil. »

Réponse de la Cour


11. Elle a retenu, alors que l'objet social de la SCI consistait en « l'acquisition et ventes d'immeubles, leur administration et exploitation par bail, l'acquisition et vente de terrain, l'exploitation et la mise en valeur de terrain pour l'édification, la construction et l'exploitation par bail », que le défaut de conformité qui rendait l'immeuble impropre à l'habitation consistait en l'absence de fenêtre, la surface d'éclairement étant de ce fait inférieure aux normes réglementaires applicables et l'aération du logement insuffisante.

12. Elle a pu en déduire, sans être tenue de procéder à des recherches sur l'arrêté préfectoral du 9 mai 2016 ainsi que sur la composition de la SCI et les qualités de son gérant que ses constatations rendaient inopérantes, que, pour une société civile immobilière dont l'objet social révélait sa qualité de professionnel de l'immobilier, le défaut de conformité était apparent au jour de la vente.

13. Dès lors, elle a retenu, à juste titre, que le point de départ du délai de prescription de cinq ans de l'action exercée contre le vendeur sur le fondement de l'inexécution de son obligation de délivrance conforme se situant au jour de la vente, cette action, engagée le 3 novembre 2017, était prescrite.

14. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile immobilière Joalymmo aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes.

1) Lotissement : violation du cahier des charges, obligation de démolir et principe de proportionnalité; 2) Notion de "professionnel de la construction" (SCI)

 Dans le même sens, sur les deux points :  21-16.407, rendu le même jour.

Note P. Genicon, D. 2022, p. 1647.

Note H. Périnet- Marquet, SJ G 2022, p. 1311. 

Note JL Bergel, RDI 2022, p. 591.

Commentaire de la Cour de cassation :

Proportionnalité de la démolition d’une construction édifiée en contravention aux stipulations du cahier des charges d’un lotissement

3^E CIV., 13 JUILLET 2022, POURVOI N° 21-16.407, PUBLIÉ AU BULLETIN

En cas de violation du cahier des charges d’un lotissement, la jurisprudence, se fondant sur la règle selon laquelle l’exécution forcée en nature du contrat constitue un droit pour le créancier, juge que le propriétaire a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l’engagement résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l’existence ou de l’importance du préjudice, dès lors que, l’infraction aux clauses du cahier des charges étant établie, aucune impossibilité d’exécution de la démolition n’est invoquée ou caractérisée.

Au visa de l’article 1143 ancien du code civil, la jurisprudence excluait donc tout contrôle de proportionnalité en la matière et considérait qu’il y avait lieu d’accueillir la demande de démolition, quelles que fussent la gravité du défaut constaté et les conséquences de la mise en conformité.

Toutefois, la réalisation d’un bilan coût/avantages en cas de demande d’exécution en nature d’une obligation contractuelle est désormais imposée par l'article 1221 du code civil qui, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, et modifiée par la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 portant ratification de cette ordonnance, dispose que « le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».

Ces dispositions ne sont pas applicables aux contrats antérieurs au 1^er octobre 2016 mais, dès avant la réforme, la Cour de cassation avait infléchi sa jurisprudence en admettant que certaines demandes pussent se heurter au principe de proportionnalité, même en dehors d'une atteinte à un droit fondamental. Elle en avait jugé ainsi pour les demandes de démolition consécutives à une annulation du contrat de construction de maison individuelle, ou les demandes de démolition et de reconstruction d'ouvrages affectés de vices.

Par le présent arrêt, la Cour de cassation approuve les juges du fond d'avoir recherché si la demande de démolition d'un ouvrage ne respectant pas certaines stipulations du cahier des charges du lotissement était proportionnée, au regard de son coût pour le maître de l'ouvrage et du préjudice subi par les colotis. Les juges, qui avaient fait ressortir le caractère manifestement disproportionné de la démolition, pouvaient retenir une autre sanction de la violation de l'obligation contractuelle. On voit ainsi que l'exigence de proportionnalité est un principe de portée générale, aujourd'hui consacré par l'article 1221 nouveau du code civil, mais qui lui préexistait.

Par le même arrêt, la Cour de cassation précise qu'une société civile immobilière ne peut être considérée comme une professionnelle de la construction du seul fait que son objet social est d'acquérir et de construire tous biens immobiliers, puis de les gérer. La qualité de professionnelle de la construction suppose des connaissances et des compétences techniques spécifiques dans ce domaine. Il est, ainsi, de nouveau rappelé que les qualités de professionnel de l'immobilier et professionnel de la construction ne se confondent pas et que pour se voir attribuer la seconde, il ne suffit pas de faire construire des immeubles à titre professionnel.

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-16.408
• ECLI:FR:CCASS:2022:C300569
• Publié au bulletin
• Solution : Cassation partielle

Audience publique du mercredi 13 juillet 2022

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, du 11 mars 2021

Président

Mme Teiller

Avocat(s)

SCP Caston, SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, SCP Le Bret-Desaché

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 13 juillet 2022




Cassation partielle


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 569 FS-B

Pourvoi n° U 21-16.408




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 JUILLET 2022

1°/ M. [J] [Y],

2°/ Mme [N] [O], épouse [Y],

domiciliés tous deux [Adresse 5], [Localité 3],

ont formé le pourvoi n° U 21-16.408 contre l'arrêt rendu le 11 mars 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [X] [F], domicilié Le Caoupré d'Alvine, [Adresse 2], [Localité 4],

2°/ à la société Domaine du Cap, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 3],

défendeurs à la cassation.

La société Domaine du Cap a formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation annexé au présent arrêt ;

La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation également annexé au présent arrêt ;

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. et Mme [Y], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de M. [F], de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de la société Domaine du Cap, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 8 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mmes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, M. Boyer, Mme Abgrall, conseillers, Mme Djikpa, M. Zedda, Mmes Brun, Vernimmen, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 mars 2021), le 21 mars 2000, M. et Mme [Y] ont acquis le lot n° 16 du lotissement de la Haute Garonnette, constitué d'une maison d'habitation bâtie sur un terrain de 1 658 m².

2. Le 15 décembre 2011, la société civile immobilière Domaine du cap (la SCI) est devenue propriétaire du lot n° 18.

3. En vertu d'un permis de construire du 12 mars 2008 et d'un permis modificatif du 22 décembre 2011, elle a entrepris, sous la maîtrise d'oeuvre de M. [F], la construction d'un immeuble de six logements avec piscine.

4. Invoquant la violation du cahier des charges du lotissement, M. et Mme [Y] ont assigné la SCI et M. [F] aux fins d'obtenir, à titre principal, la démolition des ouvrages édifiés et, subsidiairement, des dommages-intérêts.


Examen des moyens

Sur le moyen, pris en ses quatrième à sixième branches, du pourvoi principal et sur le moyen, pris en sa première branche, du pourvoi incident, ci-après annexés

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses première à troisième branches, du pourvoi principal

Enoncé du moyen

6. M. et Mme [Y] font grief à l'arrêt de dire que, par la construction contrevenant au cahier des charges, la SCI ne leur a causé qu'un préjudice dont elle leur doit réparation à concurrence d'une somme de 20 000 euros, alors :

« 1°/ que le propriétaire d'un lot dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement contractuel résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du préjudice, dès lors que, la réalisation de la violation des clauses du cahier des charges étant établie, il n'existe aucune impossibilité d'exécution de la démolition ; qu'en considérant, pour refuser d'ordonner la démolition de la construction litigieuse, que le juge restait libre d'apprécier si la démolition était adaptée au préjudice prouvé par la partie qui la demandait ou si une réparation indemnitaire était suffisante à réparer le dommage intégral, quand, la violation des clauses du cahier des charges étant établie, elle ne pouvait refuser la démolition qu'à raison d'une impossibilité d'exécution de celle-ci, la cour d'appel a violé l'article 1143 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

2°/ que le propriétaire d'un lot dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement contractuel résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du préjudice, dès lors que, la réalisation de la violation des clauses du cahier des charges étant établie, il n'existe aucune impossibilité d'exécution de la démolition ; que l'expulsion et la démolition sont les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien ; qu'en ajoutant que la démolition était « en pratique impossible en ce que les six logements construits par la SCI étaient occupés », quand il n'en résultait en toute hypothèse aucune impossibilité d'exécution de la démolition, la cour d'appel a violé l'article 1143 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

3°/ que le propriétaire d'un lot dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement contractuel résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du préjudice, dès lors que, la réalisation de la violation des clauses du cahier des charges étant établie, il n'existe aucune impossibilité d'exécution de la démolition ; que la démolition ne peut en aucun cas constituer une sanction disproportionnée ; qu'en ajoutant encore qu'il était totalement disproportionné de demander la destruction d'un immeuble d'habitation collective uniquement pour éviter aux propriétaires d'une villa le désagrément d'un voisinage moins bourgeois, le bâtiment en question ayant été construit dans l'esprit du règlement du lotissement et seuls M. et Mme [Y] se plaignant de cette construction qui ne leur occasionnait aucune perte de vue ou aucun vis-à-vis, quand la démolition ne pouvait constituer une sanction disproportionnée, la cour d'appel a violé l'article 1143 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

7. La cour d'appel a constaté que, si la construction violait l'article 8 du cahier des charges du lotissement, dès lors qu'elle n'était pas implantée dans un carré de trente mètres sur trente mètres, le cahier des charges, qui n'avait pas prohibé les constructions collectives, autorisait la construction d'un édifice important sur le lot acquis par la SCI et que la construction réalisée, située à l'arrière de la villa de M. et Mme [Y], n'occultait pas la vue dont ils bénéficiaient, l'expert étant d'avis qu'il n'en résultait pas une situation objectivement préjudiciable mais seulement un ressenti négatif pour M. et Mme [Y] en raison de la présence, en amont de leur propriété, d'un ensemble de six logements se substituant à une ancienne villa.

8. Ayant retenu qu'il était totalement disproportionné de demander la démolition d'un immeuble d'habitation collective dans l'unique but d'éviter aux propriétaires d'une villa le désagrément de ce voisinage, alors que l'immeuble avait été construit dans l'esprit du règlement du lotissement et n'occasionnait aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis, la cour d'appel, qui a fait ressortir l'existence d'une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers, a pu déduire, de ces seuls motifs, que la demande d'exécution en nature devait être rejetée et que la violation du cahier des charges devait être sanctionnée par l'allocation de dommages-intérêts.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

Mais sur le moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi incident

Enoncé du moyen

10. La SCI fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de M. [F] à la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts, alors « qu'en se bornant à énoncer pour opérer un partage de responsabilité que la SCI Domaine du Cap, même constituée entre époux, avait une compétence professionnelle certaine en matière de construction dès lors que son objet social était précisément d'acquérir et de construire tous biens immobiliers puis de les gérer quand cette constatation ne suffisait pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction, qui seule serait de nature à la faire considérer comme étant intervenue à titre professionnel à l'occasion du contrat de maîtrise d'oeuvre litigieux dès lors que le domaine de la construction faisait appel à des connaissances ainsi qu'à des compétences techniques spécifiques, la cour d'appel a méconnu l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

11. Selon ce texte, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

12. Pour limiter la condamnation de M. [F] à garantir la SCI des condamnations prononcées contre elle, l'arrêt retient que M. [F] peut légitimement demander que sa responsabilité soit atténuée en raison de la qualité de professionnelle de la SCI, maître de l'ouvrage, dont l'objet social est précisément d'acquérir et de construire tous biens immobiliers, puis de les gérer, la circonstance qu'elle soit constituée entre époux ne suffisant pas à anéantir la présomption de sa compétence de constructeur immobilier.

13. En statuant ainsi, par des motifs impropres à établir la qualité de professionnel de la construction de la SCI, laquelle suppose des connaissances et des compétences techniques spécifiques, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la troisième branche du moyen du pourvoi incident, la Cour :

REJETTE le pourvoi principal ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce que, infirmant le chef de dispositif du jugement ayant condamné M. [F] à garantir la société civile immobilière Domaine du parc de la condamnation prononcée contre elle au titre de la violation du cahier des charges du lotissement, il limite la condamnation de M. [F] à payer à cette société la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du dommage causé par ses manquements, l'arrêt rendu le 11 mars 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;

Condamne M. et Mme [Y] aux dépens du pourvoi principal et M. [F] à ceux du pourvoi incident ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;