Vente immobilière et erreur de mesurage

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 25 février 2016
N° de pourvoi: 14-29.705 15-10.394
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Bénabent et Jéhannin, SCP Didier et Pinet, SCP Thouin-Palat et Boucard, SCP Yves et Blaise Capron, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi n° C 14-29. 705, donne acte à M. X..., la société Z... A... X... F... C... et D..., la société E... Y... H... et E...- G..., M. Y... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la compagnie Groupama Paris Val-de-Loire, la société Atlantis-Haussmann, la société Unibiens, le cabinet Jocelyne I... et associés ;

Joints les pourvois n° G 15-10. 394 et n° C 14-29. 705 :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 23 octobre 2014), que, par acte authentique du 23 novembre 2007, la société Edissimmo a vendu divers lots de copropriété à la société Atlantis Haussmann (la société Atlantis), l'acte se référant au mesurage effectué par la société Cabinet Jocelyne I... et associés, géomètre expert, mandatée à cette fin par la société Unibiens, chargée, par la société Edissimmo, de la commercialisation de biens immobiliers dont faisaient partie les lots vendus ; que la société Atlantis, ayant fait procéder à un nouveau mesurage, a assigné la société Edissimmo en réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la société Edissimmo a appelé en garantie la société Unibiens et la société Cabinet Jocelyne I... ; que la société Groupama Paris Val-de-Loire, assureur de la société Unibiens, est intervenue volontairement à l'instance et a appelé en garantie M. X..., la société civile professionnelle Z..., A..., X..., B..., C..., D..., M. Y... et la société civile professionnelle E... et Y... , notaires ; que la société Edissimmo a appelé les notaires en garantie ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Edissimmo :

Attendu que la société Edissimmo fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à la société Atlantis une certaine somme au titre de la moindre mesure résultant de l'acte de vente, alors, selon le moyen :

1°/ que la connaissance par l'acquéreur de la surface réelle des lots en cause au sens de la loi Carrez fait obstacle à ce que ce dernier obtienne une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure ; qu'en considérant que le différentiel de surface " loi Carrez " aurait ouvert à la société Atlantis Haussmann une action en moindre mesure, après avoir constaté que cette dernière savait que les états de superficie relevés par le cabinet Jocelyne I... ne correspondaient pas à un calcul de superficie des seules parties privatives en application de la loi Carrez, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

2°/ que la fraude, manoeuvre de détournement d'une règle de droit, est sanctionnée par son inefficacité ; qu'ainsi en considérant que le différentiel de surface " loi Carrez " aurait ouvert à la société Atlantis Haussmann une action en moindre mesure, sans répondre au moyen péremptoire tiré de la fraude de la société Atlantis Haussmann, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix ; qu'ayant relevé que les parties à la vente avaient une connaissance commune de ce que les chiffres établis par la société Cabinet Jocelyne I... ne correspondaient pas à un calcul conforme à la loi Carrez, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions prétendument délaissées en les écartant, a retenu, à bon droit, que la différence de superficie ouvrait à la société Atlantis une action en moindre mesure ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal de la société Edissimmo :

Attendu que la société Edissimmo fait grief à l'arrêt de mettre hors de cause la société Unibiens, alors, selon le moyen :

1°/ que le mandataire engage sa responsabilité lorsqu'il n'exécute pas la mission définie par son mandat ; qu'en considérant que la société Unibiens n'aurait commis aucune faute dans l'exécution de son mandat après avoir constaté que cette dernière avait pour mission de faire établir une attestation conforme à la loi Carrez mais que l'attestation délivrée n'était pas conforme à la loi Carrez, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1991 et 1992 du code civil ;

2°/ qu'en considérant que la société Unibiens aurait été étrangère au contrat de vente litigieux, après avoir constaté qu'elle était chargée, dans le cadre de son mandat, de la préparation de cette vente, notamment par l'établissement des documents nécessaires, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ qu'un mandataire est autorisé à exécuter sa mission par substitution mais demeure seul responsable de l'exécution du mandat s'il s'est substitué un tiers sans y être autorisé ; qu'ainsi en retenant, pour mettre hors de cause la société Unibiens, que celle-ci avait recouru aux services du cabinet Jocelyne I..., lequel aurait entretenu des " liens étroits " avec la société Edissimmo, motif impropre à caractériser une autorisation de substitution, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1994 du code civil ;

4°/ qu'en toute hypothèse, en considérant d'une part que l'ordre de service à l'origine de la mission effectuée par le cabinet Jocelyne I... émanait de la société Unibiens, non de la société Edissimmo, d'autre part que cet ordre de service aurait démontré les liens étroits qui auraient existé entre la société Edissimmo et le cabinet de géomètre expert, la cour d'appel s'est contredite, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que le vendeur ayant chargé un mandataire de faire établir une attestation conforme à la loi Carrez peut se prévaloir à l'encontre de ce dernier d'une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre lorsque l'attestation délivrée n'est pas conforme à la loi Carrez, de sorte que le vendeur est tenu à restitution en moindre mesure ; qu'ainsi en mettant hors de cause la société Unibiens après avoir constaté que cette dernière avait pour mission de faire établir une attestation conforme à la loi Carrez, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, en violation des articles 1991 et 1992 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Unibiens avait chargé un géomètre de l'établissement des mesures de surface des biens vendus et que les prestations réalisées par le cabinet Jocelyne I... ne correspondaient pas à ce qui lui avait été demandé, ce dont elle avait avisé les notaires et la société Edissimmo, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite, a pu retenir que la société Unibiens n'avait pas commis de faute dans l'exécution de son mandat ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué éventuel de la société Unibiens, ci-après annexé :

Attendu que, le second moyen du pourvoi principal de la société Edissimmo étant rejeté, le moyen pris d'une cassation par voie de conséquence de l'arrêt en ce qu'il rejette les appels en garantie de la société Unibiens est sans objet ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi principal de M. X... et autres :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que, pour condamner M. X..., la société civile professionnelle Z..., A..., X..., B..., C..., D..., M. Y... et la société civile professionnelle E... et Y... , notaires, à payer une certaine somme à la société Edissimmo à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que les études notariales connaissaient la non-conformité des mesures effectuées par le cabinet Jocelyne I... à la loi Carrez, qu'elles devaient retarder la vente dans l'attente d'un relevé de superficie et qu'elles ont commis une faute délictuelle en choisissant de passer outre et de rédiger un acte non conforme à sa lettre ainsi qu'aux exigences requises ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si la société Edissimmo, dont elle avait relevé qu'elle connaissait la non-conformité du mesurage effectué par le cabinet Jocelyne I... et avait signé un acte rappelant l'existence d'une action en diminution du prix en cas de mention d'une superficie inexacte, ne s'était pas sciemment exposée au risque qui s'était réalisé, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il condamne la société Edissimmo à payer à la société Atlantis la somme de 536 756, 48 euros, en ce qu'il met hors de cause la société Unibiens et en ce qu'il condamne la société cabinet Jocelyne I... à payer à la société Edissimmo la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts, l'arrêt rendu le 23 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne la société Edissimmo aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;