Le contrat préliminaire de réservation en vue d’une vente en l’état futur d’achèvement étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte authentique de vente

Bulletin d’information n° 908 du 1er octobre 2019 (extrait)

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Le 21 mars 2019, la troisième chambre civile a jugé (infra, n° 765) que “le contrat préliminaire de réservation en vue d’une vente en l’état futur d’achèvement étant facultatif, sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte authentique de vente” et qu’“une cour d’appel ayant relevé qu’après avoir signé un contrat de réservation, un particulier avait signé l’acte authentique de vente, il en résulte que la demande en annulation des actes de vente et de prêt doit être rejetée”. Notant que “le contrat préliminaire de réservation présente une double originalité, celle, en cas de vente d’immeuble à construire du secteur protégé, d’être le seul contrat préparatoire possible et celle d’être facultatif”, Stéphane Piédelièvre ajoute (JCP 2019, éd. N, Act., 340) que la présente solution résulte du particularisme de ce contrat, dont l’“objet est de réserver un bien que le réservant n’est pas obligé de construire”, d’où la “nécessaire autonomie entre le contrat préliminaire et la vente qui pourtant en est souvent la conséquence”.

Commentant également cette solution et renvoyant à un précédent arrêt de la même chambre (3^e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 16-15.519, Bull. 2017, III, n° 54), Christelle Coutant-Lapalus note (Ann. loyers, mai 2019, p. 100) qu’“il demeure important de rappeler aux rédacteurs des contrats définitifs que si la validité de ces derniers n’est pas affectée par la nullité des avants-contrats, cela ne signifie pas pour autant que ces contrats pourront produire leurs effets juridiques”, car “lorsque le contrat relève du champ d’application du droit de rétractation de l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation, dès lors que l’avant-contrat est nul, la notification du droit de rétractation est censée ne jamais avoir été réalisée”, ce qui “signifie qu’à défaut d’avoir notifié un délai de réflexion à l’acquéreur avant que ce dernier ne s’engage dans le cadre du contrat définitif, l’acquéreur dispose toujours de la possibilité de se prévaloir de ce droit (3^e Civ., 12 avril 2018, pourvoi n° 17-13.118, publié au Bulletin)”.