Trouble anormal de voisinage (perte importante d'ensoleillement)

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 7 novembre 2019
N° de pourvoi: 18-17.267
Non publié au bulletin Rejet

M. Chauvin (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Waquet, Farge et Hazan, SCP Zribi et Texier, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à la société Sepimo du désistement de son pourvoi et à la société civile immobilière [...] (la SCI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé à l'encontre de M. B... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 2 mars 2018), que, par acte dressé le 28 février 2007 par M. T..., notaire, avec la participation, pour les vendeurs, de M. B..., notaire, M. et Mme K... ont promis de vendre à la société Foncinvest une maison d'habitation ; que cette promesse, assortie d'une faculté de substitution pour la bénéficiaire, prévoyait un délai expirant le 30 avril 2008 et diverses conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 30 mars 2008 ; qu'une indemnité d'immobilisation de 37 500 euros était stipulée par les parties ; qu'un avenant à cette promesse a été signé le 16 juillet 2007, la société Foncinvest s'engageant à déposer une demande de permis de construire au plus tard le 31 octobre 2007, le permis de construire devant être obtenu au plus tard le 29 février 2008, purgé de tout recours ou opposition, la promesse étant, à défaut de réalisation de cette condition, nulle et non avenue ; qu'une société Sepimo a déposé une demande de permis de construire le 31 octobre 2007, qui lui a été accordé le 14 mai 2008 ; que le délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire purgé de tout recours avant le 29 février 2008 étant expiré à cette date, la société Sepimo a proposé, par lettre du 5 juin 2008, aux divers propriétaires fonciers concernés par son projet de construction, dont M. et Mme K..., de proroger la date de réalisation des promesses au 31 décembre 2008 ; que M. B... a préparé un projet en ce sens, emportant également régularisation de la substitution de la société Foncinvest dans le bénéfice de la promesse par la société civile immobilière [...] (la SCI), société constituée entre la société Foncinvest et la société Les Nouveaux Constructeurs, ainsi qu'un nouveau planning d'études et de commercialisation du programme ; que M. et Mme K... ont refusé de signer ce projet ; que la SCI a sollicité un permis de construire comportant une assiette foncière réduite, qui lui a été accordé le 2 mars 2010 ; que la SCI a obtenu par un référé préventif la désignation d'un expert ; que M. et Mme K... ont assigné M. B..., la SCI, la société Sepimo et la société Foncinvest en paiement de dommages et intérêts, en réparation de leur perte de chance de vendre leur bien dans les termes de la promesse unilatérale du 28 février 2007 et en indemnisation au titre du trouble anormal de voisinage résultant de la présence dommageable de l'immeuble voisin du leur ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer la somme de 80 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé, sans dénaturation, qu'il résultait des pièces produites, notamment du pré-rapport établi par M. X... à l'occasion du référé préventif et des photographies annexées au procès-verbal de constat d'huissier de justice du 24 avril 2013, que le pavillon, de facture classique, de M. et Mme K..., était, à présent, mitoyen d'un immeuble collectif de quatre étages qui le dominait de toute sa hauteur et dont huit balcons donnaient sur leur fonds de manière directe ou latérale, que l'ombre portée par cet immeuble privait leur maison et leur jardin de vue, de lumière et d'ensoleillement de façon anormalement importante, même dans un milieu urbain ou en voie d'urbanisation comme celui de [...], que cette proximité créait une promiscuité désagréable et provoquait une moins-value importante de leur propriété en raison de ce voisinage d'un bâtiment d'une architecture moderne et disparate, situé à trop grande proximité de leur propriété, la cour d'appel a pu condamner la SCI à leur payer la somme de 80 000 euros de dommages-intérêts au titre du trouble anormal de voisinage ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident de la société Foncinvest, ci-après annexé :

Attendu que la société Foncinvest fait grief à l'arrêt de dire que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers a défailli par son fait et de la condamner à payer la somme de 37 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que l'absence de substitution effective entre la société Foncinvest et la société Sepimo, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, résultait de la proposition transmise à M. et Mme K... par le notaire le 29 juillet 2008 prévoyant expressément une régularisation de la substitution entre la société Foncinvest et la SCI et non entre la société Foncinvest et la société Sepimo, la cour d'appel a pu en déduire que la société Foncinvest ne pouvait, au vu de ces éléments, soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors que, s'étant engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 31 octobre 2007, elle n'établissait pas avoir déposé cette demande, de sorte que la condition suspensive avait défailli de son fait ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ;

Sur le moyen unique du pourvoi provoqué de M. et Mme K... :

Attendu que M. et Mme K... font grief à l'arrêt de mettre hors de cause M. B... ;

Mais attendu qu'ayant relevé que les clauses insérées à la promesse unilatérale que M. et Mme K... avaient signée n'étaient pas d'une complexité telle que, même profanes en matière immobilière, ils n'eussent pu comprendre que la bénéficiaire ne s'était engagée à acquérir leur bien que sous diverses conditions suspensives, dont celle d'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers dans un certain délai, que M. et Mme K... ne pouvaient davantage faire grief au notaire de n'avoir pas exigé le séquestre de l'indemnité d'immobilisation lors de la signature de la promesse alors qu'ils n'établissaient pas subir un préjudice spécifique résultant de ce manquement, notamment, du fait que la société Foncinvest serait insolvable, la cour d'appel a pu retenir qu'au vu de ces éléments, M. et Mme K... ne justifiaient pas leur demande de dommages-intérêts dirigée contre le notaire et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne la société civile immobilière [...] aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;