Garantie intrinsèque, attestations et reponsabilité du notaire

Voir notes :

- Zalewski-Sicard, Gaz Pal 2015, n° 249, p. 37.

- Tournafond et Tricoire, RDI 2016, n° 1, p. 33.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 16 juin 2015
N° de pourvoi: 14-12.369
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
Me Bertrand, SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Gadiou et Chevallier, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 8 octobre 2013), que par acte du 29 août 2007, la société Les Jardins Ramel a acquis un ensemble immobilier comprenant un bâtiment à rénover, moyennant le prix de 400 000 euros financé par un prêt consenti par la société Monte Paschi Banque (la société Monte Paschi) ; que par actes établis entre le 31 décembre 2007 et le 28 novembre 2008 par M. E... , notaire, la société Les Jardins Ramel a vendu en l'état futur d'achèvement divers lots de ce bâtiment devant être livrés à la fin du mois de décembre 2008 ; qu'elle a fourni une garantie intrinsèque d'achèvement, en produisant une attestation de la société Monte Paschi selon laquelle elle détenait la somme de 400 000 euros en remboursement d'un prêt et la somme de 400 000 euros en fonds propres, et une attestation d'achèvement des fondations ; que la société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire et les lots n'ont pas été livrés ; que des acquéreurs ont assigné M. E... et la société Monte Paschi en indemnisation ;

Sur les premiers moyens des pourvois principaux et du pourvoi incident, réunis :

Attendu que M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, M. et Mme A..., la société Marius et Lou, M. B..., la société Grahl investissement, et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre la société Monte Paschi, alors, selon le moyen :

1°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque Monte Paschi Banque avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros, cependant que la simple attestation de cette inscription ne suffisait pas à faire état de l'existence de fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;

2°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de fonds « propres » ; qu'en estimant que la banque Monte Paschi avait pu se contenter d'émettre une attestation faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros en l'état d'un virement de la société Mona Lisa étude et promotion, sans rechercher si la banque s'était assurée auprès du vendeur de ce que ces fonds inscrits en compte constituaient bien des fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;

3°/ qu'en ne répondant pas au moyen qui faisait valoir que la banque avait attesté de façon erronée avoir reçu la somme de 400 000 euros en remboursement du prêt contracté par le vendeur pour l'acquisition du foncier dès lors que cette somme de 400 000 euros ne représentait que le montant du principal du prêt avec intérêts souscrits par le vendeur, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ qu'est inexacte l'attestation qui certifie l'inscription en compte d'une somme le 31 décembre 2007, alors que cette somme n'était pas portée au crédit dudit compte à cette date ; qu'en écartant toute faute de la banque, cependant qu'elle constatait que la somme de 400 000 euros n'avait pas été portée au crédit du compte du vendeur à la date de l'attestation émise par la banque, la cour a violé l'article 1382 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la banque attestait avoir reçu les fonds permettant le remboursement du crédit acquisition de 400 000 euros octroyé à la société Les Jardins Ramel et qu'il lui avait été remis la somme de 400 000 euros portée au crédit de son compte en fonds propres, et retenu que le fait que la somme de 400 000 euros n'avait été effectivement portée que le premier jour ouvrable suivant au crédit de la société était sans portée quant à la réalité de l'attestation, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que la banque n'avait commis aucune faute ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur les deuxièmes moyens des pourvois principaux M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, la société Marius et Lou, M. B..., du pourvoi incident de M. et Mme C... et le deuxième moyen de la société Grahl pris en ses cinq premières branches, réunis :

Attendu que M. X... et Mme Y..., M. et Mme Z..., la société Victoire, la société Dumoulin, la société Marius et Lou, M. B..., la société Grahl investissement, et M. et Mme C... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes contre M. E... , alors, selon le moyen :

1°/ qu'aux termes de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, l'objet de l'attestation de la banque est de justifier non pas simplement de l'inscription de fonds au crédit d'un compte détenu par le vendeur mais de l'existence de fonds « propres » ; qu'en estimant que le notaire avait pu se contenter d'une attestation de la Banque faisant seulement état du crédit au compte de la société Les Jardins Ramel d'une somme de 400 000 euros cependant qu'une telle attestation ne suffisait pas à justifier de ce qu'il s'agissait de fonds propres, la cour a violé le texte susvisé, ensemble l'article 1382 du code civil ;

2°/ qu'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu d'une attestation dont la qualité de l'auteur importait peu, cependant qu'il était fait valoir que cette attestation émanait d'une société qui, en raison de sa qualité de gérante et associée de la société Les Jardins Ramel, n'était pas indépendante du vendeur, la cour a violé les articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;

3°/ que les acquéreurs faisaient valoir que le descriptif joint à l'acte de vente prévoyait : « Fondations : Remise en l'état neuf par confortement des fondations existantes » et qu'il en résultait que les fondations n'étaient pas achevées ; qu'en estimant le contraire au simple motif que l'immeuble étant ancien, ses fondations étaient nécessairement achevées, que le notaire n'avait rien dit de contraire aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale et qu'il avait pu tenir pour acquis l'achèvement des fondations au vu de l'attestation fournie par le maître de l'ouvrage, sans rechercher si cette mention du descriptif joint à l'acte de vente n'établissait pas qu'au contraire et nonobstant toute autre considération, le notaire aurait dû considérer que les fondations n'étaient pas achevées, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;

4°/ que les acquéreurs faisaient valoir qu'aux termes de son courrier du 1er décembre 2006 adressé à l'administration fiscale, le notaire faisait état de « travaux portant sur les fondations » et d'une « remise en état neuf de 24, 6 % de ces fondations » ; qu'en estimant que c'était en vain que les appelants se prévalaient de ce courrier dès lors que le fait qu'il y était mentionné « une reprise des quatre angles » ne pouvait suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans ce courrier « qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires », ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans rechercher si les mentions susvisées du même courrier n'établissaient pas qu'au contraire, le notaire savait que les fondations n'étaient pas achevées, la cour a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation et 1382 du code civil ;

5°/ qu'en considérant que le notaire avait pu, sans commettre de faute, tenir pour acquis l'achèvement des fondations dès lors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans son courrier du 1er décembre 2006 adressée à la direction des services fiscaux qu'aucun travaux sur les fondations n'est globalement nécessaires, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, cependant que l'attestation n'attestait, de surcroît de façon inexacte, que de la réalisation du plancher et non de l'achèvement des fondations, la cour a dénaturé ce document en violation de l'article 1134 du code civil ;

6°/ que la société Grahl investissement se prévalait d'un constat d'huissier du 29 juillet 2010 et d'un rapport d'expert du 6 décembre 2010 pour établir que les fondations, pas plus que les planchers, n'étaient achevées ; qu'en se contentant de relever que sur l'enlèvement des fondations, c'était en vain que les appelants croyaient pouvoir se prévaloir d'un courrier adressé par M. E... le 1er décembre 2006 à la direction des services fiscaux, le fait qu'il y fût mentionné une reprise des quatre angles ne pouvant suffire à établir que les fondations n'étaient pas achevées au sens de l'article R. 261-18, alors que, s'agissant d'un bâtiment ancien, celles-ci l'étaient nécessairement et qu'au surplus M. E... écrivait dans ce courrier qu'aucun travaux sur les fondations n'était globalement nécessaires, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, sans s'expliquer sur la portée de ce constat et de ce rapport d'expert qui indiquaient clairement que les fondations n'étaient pas achevées, l'expert, notamment, ayant relevé qu'il n'y avait pas eu de reprise des fondations, contrairement aux prévisions de la notice descriptive annexée au contrat de réservation qui indiquait que les fondations de l'immeuble rénové devaient faire l'objet d'une remise à l'état neuf par confortement des fondations existantes, la cour a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;

7°/ que les acquéreurs faisaient valoir que la condition de financement visée par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation devait être appréciée en l'espèce au regard de l'ensemble du programme Les Jardins de Ramel et non seulement de l'immeuble Pavillons de Ramel ; qu'en ne répondant pas à ce moyen opérant, la cour a violé l'article 455 du code de procédure civile ;

8°/ que l'acquéreur faisait valoir que le notaire avait commis plusieurs erreurs dans l'appréciation de la condition de financement visée par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait valoir que le seuil de 2 702 500 euros retenu par le notaire était doublement erroné dès lors qu'il correspondait aux prix de vente et non au prix de construction et qu'il ne concernait qu'un bâtiment dans une opération qui en comportait plusieurs, ainsi que de nombreuses installations communes ; qu'il ajoutait que le notaire avait tenu compte d'une somme de 400 000 euros en remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur alors que le remboursement d'un prêt ne fait pas partie des modalités de financement évoquées par l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; qu'il faisait enfin valoir que le remboursement du crédit acquisition octroyé au vendeur avait été assuré grâce au produit des ventes intervenues le 31 décembre 2007, si bien que pour parvenir au seuil de 75 %, le notaire avait additionné le montant des ventes et le remboursement réalisé grâce à ce montant, en méconnaissance de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation ; que la cour s'est contentée de relever que « relativement à la condition de financement, il suffira de relever que M. E... disposait d'une attestation de la banque et qu'il n'avait donc pas à en vérifier la réalité, à quelque titre que ce soit » sans répondre à ces contestations opérantes, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant par motifs propres et adoptés constaté que les ventes portaient sur des lots de copropriété du bâtiment « pavillon Ravel » après rénovation, et retenu qu'à la date de constatation de la garantie intrinsèque du 31 décembre 2007, le notaire disposait de l'attestation de la banque faisant état de la remise de fonds en remboursement du crédit d'acquisition octroyé à la société Les Jardins Ramel et d'une somme de 400 000 euros portée au crédit de son compte en fonds propres, qu'au vu des attestations produites le seuil de financement de 75 % était atteint, que les fondations étaient achevées depuis de nombreuses années ce qui était confirmé par l'attestation du maître d'oeuvre d'exécution, et qu'aucun élément n'était susceptible de contredire cette affirmation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de répondre à des moyens que ses constatations rendaient inopérants, a pu en déduire, sans dénaturation, que le notaire n'avait commis aucune faute ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen du pourvoi principal de M. et Mme A... :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter les demandes contre le notaire, l'arrêt retient qu'il incombe seulement au notaire de s'assurer que les conditions prévues par l'article R. 261-18 du code de la construction, dans sa version applicable en l'espèce, sont réunies, que, s'agissant d'un bâtiment ancien, les fondations étaient nécessairement achevées, ce que confirmait l'attestation produite par le maître d'ouvrage, dont la date ou la qualité de son signataire n'était pas de nature à faire douter le notaire de sa teneur, et que celui-ci n'avait pas à vérifier la réalité de l'attestation de la banque ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles M. et Mme A... faisait valoir que le notaire aurait dû s'assurer de la réalité des fonds propres à la date de la vente du 3 mars 2008 sans se contenter d'une attestation bancaire du 31 décembre 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Sur le deuxième moyen de la société Grahl investissement pris en sa sixième branche :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour rejeter les demandes de la société Grahl investissment formées contre M. E... l'arrêt retient que celui-ci n'a pas commis de faute ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions par lesquelles la société Grahl investissement faisait valoir qu'elle avait signé l'acte de vente le 17 octobre 2008, c'est-à-dire trois mois avant la date prévue pour la livraison du bien et que le notaire avait commis une faute en se contentant d'une attestation relative à l'état d'avancement des travaux datée du 24 août 2007, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen du pourvoi principal de la société Grahl investissement :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que pour fixer sa créance au passif de la liquidation de la société Les Jardins Ramel à la seule somme de 84 290, 80 euros, l'arrêt retient que la société Grahl investissement invoque pour l'essentiel des préjudices éventuels et non démontrés, à l'exception du trouble de jouissance pour lequel il n'est produit aucun justificatif ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Grahl investissement qui invoquait à titre de préjudices, la partie du prix de vente correspondant au coût des travaux d'achèvement des planchers non réalisés, les commissions perdues, des droits et émoluments versés au notaire en sus, le surcoût d'achèvement de l'immeuble, une perte de loyers et une perte de trésorerie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le troisième moyen du pourvoi principal de M. X... et Mme Y... qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de la société Grahl investissement et de M. et Mme A... contre M. E... et en ce qu'il limite à la somme de 84 290, 80 euros la créance de la société Grahl investissement à l'égard de la liquidation de la société Les Jardins Ramel, l'arrêt rendu le 8 octobre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;

Condamne M. E... et la société F...- G...- H...- I..., ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Les Jardins Ramel, aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. E... à payer à la société Grahl investissement la somme de 3 000 euros et à M. et Mme A... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;