Mauvaise foi du vendeur = clause de non-garantie des vices cachés inapplicable

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 28 janvier 2015
N° de pourvoi: 13-25.416
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Terrier (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Vincent et Ohl, SCP Waquet, Farge et Hazan, SCP de Nervo et Poupet, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et la société civile professionnelle Bernard C..., Jean-Pierre C... et Bernard Y... (la SCP) ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 8 avril 2013), que par acte dressé le 12 mai 2010 par M. Y..., notaire, M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme Z... une maison d'habitation sur laquelle M. A..., artisan maçon, assuré par la société AGF, devenue la société Allianz, avait exécuté entre mars 2004 et février 2006 des travaux concernant la maçonnerie, la charpente, la couverture et les enduits ; que M. et Mme Z..., qui s'étaient réservés la réalisation des travaux de finition, alertés sur le mauvais état de l'immeuble, ont fait appel à M. B..., expert, qui a conclu que l'immeuble était dangereux ; que le 7 juin 2011, M. et Mme Z... ont assigné M. et Mme X... en résolution de la vente et la caisse de Crédit mutuel d'Auxerre La Fontaine (le Crédit mutuel) en résiliation du prêt contracté pour l'achat de l'immeuble ; que M. A..., la société Allianz, M. Y... et la SCP ont été appelés dans la cause ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que la référence faite par la cour d'appel aux conclusions de M. et Mme X... du 15 janvier 2013 caractérise une erreur matérielle qui, pouvant être réparée suivant la procédure de l'article 462 du code de procédure civile, ne donne pas ouverture à cassation ;

D'où il suit que le moyen est irrecevable ;

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de prononcer la résolution de la vente et de les condamner à restituer diverses sommes à M. et Mme Z... et à leur verser des dommages-intérêts, alors, selon le moyen :

1°/ que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; que la cour d'appel qui, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, s'est fondée sur une seule expertise réalisée à la demande de l'une des parties, a violé l'article 16 du code de procédure civile et l'article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

2°/ que les juges ne doivent pas méconnaître les termes du litige, qui sont déterminés par les conclusions des parties ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, bien qu'il était constant entre les parties que le décaissement avait été réalisé, non par M. A..., mais par une autre entreprise à la demande de M. et Mme Z..., acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

3°/ que M. et Mme X... ont fait valoir que c'était à la suite de travaux de terrassement (les terres situées sous la terrasse ayant été entièrement décapés), que les acquéreurs avaient constaté des désordres sur l'ouvrage existant, que les désordres allégués n'étaient apparus qu'après que les terres situées sous la terrasse aient été décaissées à la demande des époux Z..., qui souhaitaient aménager l'espace alors que de tels travaux n'avaient jamais été envisagés, que les fondations de la terrasse avaient été mises à nu par l'entreprise Mallet intervenue pour le compte des époux Z..., que les photographies versées aux débats permettaient aisément de comprendre que le décaissement ainsi réalisé n'avait pu que contribuer à la déstabilisation de l'ouvrage sans que cela puisse leur être imputé ou à l'entreprise A..., et la déstabilisation de l'ouvrage, si elle était avérée, était imputable aux époux Z... ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, et prononcer des condamnations à l'encontre des vendeurs, a retenu que le vice sur lequel est fondée l'action n'était pas le décaissement réalisé par l'entrepreneur A... au cours de l'opération de construction d'une terrasse par les vendeurs mais était constitué par le délabrement de la structure de l'immeuble préexistante à l'intervention de l'entrepreneur A... qui n'en avait été que la révélatrice ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur les conséquences des travaux de terrassement et de décaissement réalisés à l'initiative des époux Z..., acquéreurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

4°/ que tenus, à peine de nullité, de motiver leur décision, les juges doivent préciser et analyser, au moins succinctement, les éléments de preuve sur lesquels ils se fondent ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, « dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation » ; qu'en statuant ainsi, sans analyser les constatations et avis auxquels elle se référait, dont aurait pu être déduite la connaissance par les vendeurs d'un état de ruine de l'ancien support, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

5°/ que M. et Mme X... ont fait valoir qu'ils n'étaient pas rompus à la promotion immobilière, M. X... ayant été agriculteur, que ni le maître d'oeuvre ayant établi les plans, ni l'entrepreneur, n'avaient attiré leur attention sur une difficulté d'exécution ou la nécessité d'études, et que les professionnels intervenus n'avaient nullement mis en cause la structure et la solidité de la construction, ou la faisabilité des travaux ; que la cour d'appel, pour prononcer la résolution de la vente conclue le 12 mai 2010 entre les époux X... et les époux Z... pour vice caché connu du vendeur, a retenu qu'il résultait tant du constat d'huissier en date du 3 juin 2010 que du rapport de l'expert B... que, bien que l'immeuble soit revêtu d'un crépi beige, « dans tous les cas, l'ancien support était en état de ruine et que c'était avec une parfaite connaissance de ce problème que le maître d'ouvrage, M. X..., avait engagé une transformation » ; qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer sur l'absence de compétence et d'informations des maîtres d'ouvrages, vendeurs, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant, sans violation du principe de la contradiction, relevé qu'il résultait du rapport de l'expert B..., contradictoire à l'égard des vendeurs présents lors de l'expertise, et du constat d'huissier de justice du 3 juin 2010 que, bien que l'immeuble fût recouvert d'un crépi, l'ancien support était en état de ruine et retenu que ce vice, qui compromettait la solidité de l'ouvrage et le rendait impropre à sa destination et était préexistant à l'opération de décaissement qui n'en a été que la révélatrice, était connu de M. X... qui avait engagé sa transformation, alors qu'un maître d'oeuvre avait prévu de nouvelles fondations, la cour d'appel a pu, sans méconnaître l'objet du litige, en déduire que la connaissance par le vendeur de l'état de dangerosité de la construction préexistant à la vente caractérisait sa mauvaise foi et excluait l'application de la clause de non-garantie des vices cachés et prononcer la résolution de la vente ;

D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le troisième moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que l'arrêt condamne M. et Mme X... à garantir M. et Mme Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit du Crédit mutuel ;

Qu'en statuant ainsi, sans s'expliquer, ainsi qu'il lui était demandé, sur la recevabilité de cette demande au regard de l'article 564 du code de procédure civile, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 2289 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande du Crédit mutuel de maintien de la garantie conventionnelle de cautionnement, l'arrêt retient que cette garantie se trouve anéantie par l'effet de la résolution du contrat de prêt ;

Qu'en statuant ainsi, alors que tant que les parties au contrat de prêt n'ont pas été remises en l'état antérieur à la conclusion de leur convention résolue, l'obligation de restituer inhérente à ce contrat demeure valable, de sorte que le cautionnement garantissant l'exécution de celui-ci subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande du Crédit mutuel de maintien de la garantie conventionnelle de cautionnement et en ce qu'il condamne les époux X... à garantir les époux Z... des condamnations prononcées à leur encontre au profit du Crédit mutuel, l'arrêt rendu le 8 avril 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;