Vente immobilière - obligation de délivrance - responsabilité agent immobilier

Voir notes :

- Sizaire, Revue « CONSTRUCTION URBANISME », 2015, n° 4, p. 33.
- Boffa, SJ G 2015, p. 768 : "Vice caché et non-conformité : un jour sans fin".
- Pimont, RLDC 2015-9, p. 74.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 28 janvier 2015
N° de pourvoi: 13-19.945 13-27.050
Publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Gaschignard, SCP Le Bret-Desaché, SCP de Nervo et Poupet, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et la société Allianz ;

Joint les pourvois n° Y 13-19.945 et W 13-27.050 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 21 mars 2013), que M. Z... et Mme X... ont vendu à M. A... et Mme B... une maison d'habitation ; qu'alertés par des mauvaises odeurs, M. A... et Mme B... ont constaté que l'évacuation de leurs eaux usées n'était pas raccordée au réseau public d'assainissement ; qu'après expertise judiciaire, ils ont assigné M. et Mme Z... pour obtenir la réparation de leur préjudice ; que M. Z... a appelé en la cause la société Dol Immobilier, M. Y... en qualité de mandataire judiciaire de celle-ci et la société AGF son assureur ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal de M. Z..., le moyen unique du pourvoi incident de Mme X... et le moyen unique du pourvoi principal de Mme X..., réunis :

Attendu que M. Z... et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. A... et de Mme B..., alors, selon le moyen :

1°/ que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachées ; qu'en décidant que la responsabilité de M. Z... et de Mme X... était engagée sur le fondement de l'article 1604 du code civil après avoir retenu qu'ils avaient méconnu leur obligation de livrer une installation permettant l'utilisation normale de la maison vendue, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations au regard de l'article 1641 du code civil ;

2°/ qu'en retenant la responsabilité de M. Z... et de Mme X... pour manquement à leur obligation de délivrance sans rechercher comme elle y était expressément invitée par les dernières conclusions de M. Z... si la non-conformité dénoncée ne constituait pas un défaut rendant la chose impropre à sa destination ouvrant droit exclusivement à la garantie fixée par les articles 1641 et s du code civil, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

3°/ que la non-conformité de la chose vendue aux stipulations contractuelles qui rend la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée est soumise au régime de la garantie des vices cachés ; qu'en condamnant Mme X... avec M. Z... au paiement du coût des travaux de remise en état ainsi qu'à des dommages-intérêts sur le fondement de l'obligation de délivrance en raison de l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement tout en constatant l'existence de désordres liés à l'évacuation des eaux usées et des odeurs nauséabondes dans le jardin constitutifs d'un vice de nature à rendre la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1641 du code civil ;

4°/ qu'en condamnant Mme X... et M. Z... sur le fondement de l'obligation de délivrance sans rechercher, comme Mme X... l'y invitait pourtant dans ses dernières écritures, si les désordres liés à l'absence de raccordement des eaux usées au réseau public d'assainissement ne rendaient pas la chose impropre à l'usage auquel elle est destinée justifiant la seule application de la garantie fondée sur les vices cachés, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'immeuble avait été vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement et constaté que le raccordement n'était pas conforme aux stipulations contractuelles, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrance ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal de M. Z..., ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que les vendeurs n'avaient pas signalé à l'agent immobilier l'existence d'un dispositif individuel d'assainissement et retenu que celui-ci n'avait pas dès lors à vérifier le mode d'évacuation des eaux usées, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en rejetant les demandes des vendeurs à l'encontre de la société Dol immobilier et de son assureur ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Condamne M. Z... et Mme X... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Z... à payer la somme de 2 000 euros à M. A... et Mme B... ; rejette les autres demandes ;