Les obligations du banquier prêteur de deniers : simple contrôle formel

Note Sizaire, Constr. urb. 2017-1, p. 30.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 24 novembre 2016
N° de pourvoi: 15-13.748
Non publié au bulletin Cassation partielle

M. Chauvin (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Foussard et Froger, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 24 mars 2014), que M. X...et Mme Y... (les consorts X...-Y...) ont signé un contrat de construction de maison individuelle avec la société les Demeures Gilles Richard (la société DGR), en souscrivant un prêt au Crédit foncier de France (le CFF) et en bénéficiant des garanties de remboursement et de livraison fournies par la Caisse de garantie immobilière du bâtiment (la CGIB) ; que la réception a été prononcée avec réserves ; que les maîtres d'ouvrage ont assigné la société DGR, le CFF et la CGIB en nullité du contrat de construction, démolition de l'ouvrage et indemnisation de leurs préjudices ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que les consorts X...-Y... font grief à l'arrêt de dire que la somme de 277 222 euros que le constructeur a été condamné à leur payer à titre de restitution devrait être réglée par lui dans la première semaine du commencement de la démolition de l'ouvrage ;

Mais attendu qu'après avoir constaté la nullité du contrat, la cour d'appel a pu, sans modifier l'objet du litige ni subordonner l'exécution de sa décision à la seule volonté du constructeur condamné sous astreinte, assortir les restitutions réciproques mises à la charge des parties de modalités propres à en favoriser l'exécution en ordonnant que la restitution du prix se ferait dans la semaine du début de la démolition ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé :

Sur le cinquième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que les consorts X...-Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à ce que le CFF soit tenu, in solidum, des condamnations prononcées contre le constructeur et leur demande en paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de leurs préjudices ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation fait obligation au prêteur de vérifier, au moment d'émettre son offre de prêt, que le contrat comporte les énonciations mentionnées à l'article L. 231-2 du même code et retenu, à bon droit, que ce contrôle est limité à la présence des clauses obligatoires mais non à l'exactitude de leur contenu, la cour d'appel, qui n'a pas constaté la nullité du contrat pour les griefs formulés par les consorts X...-Y... contre la banque et devant laquelle il n'était pas soutenu que la faute du CFF leur aurait fait perdre une chance de ne pas souscrire le contrat avec la société DGR, a légalement justifié sa décision ;

Sur le sixième moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu que les consorts X...-Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à ce que la CGIB soit tenue, in solidum, des condamnations prononcées contre le constructeur et leur demande de paiement de la somme de 10 000 euros en réparation de leurs préjudices ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le rôle de la CGIB s'était limité à assurer le remboursement de l'acompte et la livraison et qu'elle n'était débitrice d'aucune obligation de conseil envers le maître d'ouvrage, la cour d'appel a pu en déduire qu'en l'absence de faute de la part du garant, les demandes contre celui-ci ne pouvaient être accueillies ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident du CFF :

Attendu que le CFF fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à la condamnation de la société DGR à lui payer le montant des intérêts déduits du remboursement du prêt au titre de son préjudice financier ;

Mais attendu qu'ayant retenu que le CFF ne démontrait pas de préjudice en lien de causalité avec la faute du constructeur, la cour d'appel, qui n'a pas fondé sa décision sur la responsabilité contractuelle, a pu en déduire que les demandes du CFF contre la société DGR ne pouvaient être accueillies ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur les deuxième, troisième et quatrième moyens du pourvoi principal, réunis :

Vu les articles L. 231-2 et R. 231-5 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code
civil ;

Attendu que les consorts X...-Y... font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à ce que la société DGR, le CFF et la CGIB soient condamnés à leur verser certaines sommes au titre de l'étude de sol, de l'actualisation du coût de la construction et des frais engagés pour la construction et les déménagements ;

Attendu, d'une part, que les consorts X...-Y... ne formaient ces demandes qu'à l'encontre de la société DGR ; que le moyen, de ces chefs, est irrecevable comme nouveau, mélangé de fait et de droit à l'encontre du CFF et de la CGIB ;

Attendu, d'autre part, que, pour rejeter ces demandes à l'encontre de la société DGR, l'arrêt retient que le coût de l'étude de sols ne faisait pas partie du contrat en ce que les consorts X...-Y... s'étaient réservés la réalisation de ces travaux, cette étude étant par ailleurs susceptible de leur servir dans le cadre d'un projet de reconstruction, et qu'en optant pour la nullité du contrat, les consorts X...-Y... ont renoncé à se prévaloir des conséquences dommageables d'une éventuelle mauvaise exécution contractuelle, non alléguée dans le cadre du litige ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans un contrat de construction de maison individuelle, le prix convenu doit inclure les travaux d'adaptation au sol indispensables à l'implantation et, s'il y a lieu, les frais d'études du terrain et alors que les autres demandes n'étaient pas fondées sur une mauvaise exécution du contrat, mais étaient présentées comme étant la conséquence de l'annulation de celui-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. X...et Mme Y... à l'encontre de la société DGR pour le remboursement de l'étude de sol, le surcoût entraîné par la reconstruction ainsi que les frais d'aménagement de la maison et les frais de déménagement, l'arrêt rendu le 24 mars 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Met la Caisse de garantie immobilière du bâtiment hors de cause ;

Condamne M. Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société les Demeures Gilles Richard et la société Crédit foncier de France, aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;