La Cour de cass. commente : droit de propriété - empiètement - démolition et proportionnalité

Note Boffa, D. 2020, p. 1092
Propriété – Atteinte au droit de propriété – Construction empiétant sur l’héritage voisin – Empiètement négligeable – Portée

3^e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-19.561, publié au Bulletin (arrêt n° 1)

Viole l’article 545 du code civil la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’un propriétaire fondée sur un empiètement créé par des éléments de la toiture du propriétaire du fonds voisin, retient que cet empiètement n’est que de vingt centimètres, et n’est à l’origine d’aucun désordre ni sinistre et que sa rectification serait préjudiciable aux deux parties et disproportionnée. 

Astreinte (loi du 9 juillet 1991) – Liquidation – Juge en charge de la liquidation – Pouvoirs – Étendue – Détermination

3^e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-21.949, publié au Bulletin (arrêt n° 2)

Le juge tient de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution la seule mission de vérifier l’exécution d’une obligation de démolition, prononcée sur le fondement d’un empiètement, sans pouvoir modifier celle-ci ; dès lors, justifie légalement sa décision, la cour d’appel qui, saisie d’une demande de liquidation d’une astreinte prononcée par une décision irrévocable, constate la subsistance de points d’empiètement impliquant la liquidation de l’astreinte.

Propriété – Droit de propriété – Atteinte – Applications diverses – Construction empiétant sur le fonds voisin – Démolition – Étendue – Démolition partielle de la construction – Recherche nécessaire

3^e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-25.113, publié au Bulletin (arrêt n° 3)

Prive de base légale sa décision au regard des articles 544 et 545 du code civil une cour d’appel qui ordonne la démolition totale d’une construction empiétant sur un fonds sans rechercher, comme il le lui est demandé, si un rabotage du mur n’est pas de nature à mettre fin à l’empiètement constaté.

Trois arrêts rendus le 10 novembre 2016 par la troisième chambre civile, en formation plénière, réaffirment la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation en matière de démolition d’ouvrages empiétant sur un fonds voisin et écartent la possibilité, pour les juges du fond, de n’ordonner la démolition qu’au terme d’un « contrôle de proportionnalité ».

La Cour de cassation rappelle ainsi que :

Viole l’article 545 du code civil la cour d’appel qui, pour rejeter la demande d’un propriétaire fondée sur un empiètement résultant d’éléments de toiture du propriétaire voisin, retient que cet empiètement n’est que de vingt centimètres, qu’il n’est à l’origine d’aucun désordre ni sinistre et que sa rectification serait préjudiciable aux deux parties et disproportionnée en l’absence de préjudice, de tels motifs étant inopérants (3^e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-19.561, arrêt n° 1).

Est ainsi écartée, explicitement, toute possibilité, pour les juges du fond, d’effectuer un contrôle de proportionnalité en la matière.

Saisie d’une demande en démolition d’une construction empiétant sur un fonds, la cour d’appel doit, toutefois, rechercher, lorsque cela lui est demandé, si un rabotage n’est pas de nature à mettre fin à l’empiètement constaté (3^e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-25.113, arrêt n° 3).

C’est implicitement que la Cour de cassation écarte ici la possibilité du contrôle de proportionnalité invoqué par le pourvoi, en ne prononçant pas la cassation sur ce moyen appelant à un revirement, mais sur celui qui se référait à l’application de la jurisprudence traditionnelle en matière de remise en état par une démolition partielle.

Enfin, le juge tient de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution la seule mission de vérifier l’exécution de l’obligation de démolition prononcée sur le fondement d’un empiètement, sans pouvoir modifier celle-ci ; dès lors, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, saisie d’une demande de liquidation d’une astreinte prononcée par une décision irrévocable, constate la subsistance de points d’empiètement impliquant la liquidation de l’astreinte (3^e Civ., 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-21.949, arrêt n° 2).

On sait que, sous l’influence grandissante de la jurisprudence européenne, la Cour de cassation est conduite à vérifier que l’application d’une norme interne ne porte pas, au regard des circonstances de l’espèce, une atteinte disproportionnée à un droit ou une liberté fondamentale ; en l’espèce, les pourvois n’invoquaient cependant ni la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ni la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme dans le sens du revirement sollicité et ne posaient la question du contrôle de proportionnalité que par référence aux dispositions de droit interne.

L’article 545 du code civil précité dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » ; ce texte, qui a conservé sa rédaction originelle de 1804, reprend, avec quelques variantes rédactionnelles, l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Par ailleurs, aux termes de l’article 544 du même code, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

L’atteinte la plus grave qui puisse être portée à ce droit fondamental qu’est le droit de propriété est la dépossession, puisqu’elle consiste en sa négation. C’est pourquoi la protection du propriétaire contre tout empiètement fait l’objet d’une jurisprudence stricte, notamment au niveau de la sanction, jurisprudence fondée sur la rigueur même des textes et sur l’idée qu’aucune expropriation pour utilité privée n’est possible.

Ainsi la Cour de cassation retient-elle que tout propriétaire est en droit d’exiger la démolition de l’ouvrage empiétant sur sa propriété, si minime que soit l’empiètement (3^e Civ., 20 mars 2002, pourvoi n° 00-16.015, Bull. 2002, III, n° 71 ; 3^e Civ., 20 janvier 2009, pourvoi n° 07-21.758), peu important qu’il ait été commis de bonne foi (3^e Civ., 29 février 1984, pourvoi n° 83-10.585, Bull. 1984, III, n° 57) ou qu’il ait été « nécessité par l’état des lieux » (3^e Civ., 4 décembre 2001, pourvoi n° 99-21.583).

La défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus (3^e Civ., 7 juin 1990, pourvoi n° 88-16.277, Bull. 1990, III, n° 140 ; 3^e Civ., 7 novembre 1990, pourvoi n° 88-18.601, Bull. 1990, III, n° 226) et, dès lors que le propriétaire qui subit l’empiètement le demande, la démolition ou la remise en état doit être ordonnée (3^e Civ., 18 mai 2005, pourvoi n° 03-19.322 ; 3^e Civ., 26 novembre 1997, pourvoi n° 96-10.101).

Toutefois, la remise en état n’implique pas forcément la démolition intégrale du bâtiment litigieux : lorsque cela leur est demandé et qu’ils l’estiment possible, les juges du fond doivent ordonner le simple rétablissement de la construction dans ses limites, c’est-à-dire une démolition partielle (3^e Civ., 26 novembre 1975, pourvoi n° 74-12.036, Bull. 1975, III, n° 350 ; 3^e Civ., 4 juin 2013, pourvoi n° 12-15.640 et 3^e Civ., 9 juillet 2014, pourvoi n° 13-15.483).

Mais si seule la démolition de l’immeuble entier peut permettre de mettre fin à l’empiètement, par exemple en cas d’empiètement en sous-sol par des tirants d’ancrage qui ne peuvent être retirés indépendamment de la construction, c’est cette mesure qui devra être ordonnée (3^e Civ., 10 novembre 2009, pourvoi n° 08-17.526, Bull. 2009, III, n° 248).

Par ailleurs, bien que la propriété du sol emporte, selon l’article 552 du code civil, la propriété du dessus et du dessous, si bien que les servitudes de surplomb se trouvent traditionnellement prohibées comme toute servitude d’empiètement, la 3^e chambre civile de la Cour de cassation a considéré, par arrêt du 12 mars 2008 (3^e Civ., 12 mars 2008, pourvoi n° 07-10.164, Bull. 2008, III, n° 47), qu’une servitude de surplomb pouvait s’acquérir par prescription trentenaire (en revanche, une servitude ne peut conférer le droit d’empiéter sur la propriété d’autrui au sol (3^e Civ., 1^er avril 2009, pourvoi n° 08-11.079, Bull. 2009, III, n° 77).

Cette jurisprudence ancienne et constante est réaffirmée malgré les critiques d’une partie de la doctrine, suivies parfois par des juridictions du fond, auxquelles les pourvois font écho.

Pour certains auteurs, la sanction de démolition systématique est excessive et induit parfois une disproportion entre le mal et son remède.

Une issue pourrait, selon eux, être trouvée en préservant les intérêts de chacun sans renier la protection du droit de propriété, en tenant compte, par exemple, de la superficie de l’empiètement et de celle du fonds empiété, du préjudice en résultant (indépendamment de l’atteinte intrinsèque au droit de propriété que constitue celui-ci) et de celui causé par la démolition de la construction litigieuse, de la bonne foi du constructeur ou de la mauvaise foi du propriétaire empiété lorsqu’il ne s’oppose pas en temps utile à celui-ci ou du moins de l’intention de nuire qui peut se déduire de son attitude.

Lorsque ces éléments sont réunis, la démolition de l’ouvrage constituerait pour certains un véritable abus de droit ; pour d’autres, un très faible empiètement constituerait un inconvénient ordinaire de voisinage, que chaque propriétaire devrait supporter, comme c’est le cas dans le droit civil allemand, selon lequel, lorsque le débordement n’est pas intentionnel ni le résultat d’une négligence grossière, le voisin doit le tolérer à moins de s’y être opposé immédiatement et doit alors être indemnisé.

Si, en réalité, la situation actuelle aboutit parfois à ce que la démolition n’ait pas lieu, et ce au prix d’arrangements extrajudiciaires (le propriétaire du sol subissant l’empiètement obtenant, par exemple, du constructeur une indemnité considérable, en le menaçant de destruction), il faut envisager, outre la question des critères d’un empiètement non sanctionné de démolition, ce que seraient les conséquences de l’absence de démolition de la construction « empiétante ».

Le maintien de la jurisprudence distinguant nettement le régime de l’empiètement et le régime de la propriété par accession en application de l’article 555 du code civil devrait, selon l’avis général de la doctrine, être préservé, ce qui n’est pas sans poser diverses questions.

Pour régler le sort de la partie de construction qui empiète, faudrait-il admettre que la victime de l’empiètement devienne propriétaire de la partie de l’immeuble qui envahit son terrain, la propriété du sol emportant celle du dessus ? Solution dont le caractère peu réaliste est souligné.

Faudrait-il opter pour une accession « horizontale », au bénéfice du propriétaire de la construction plutôt que du propriétaire du sol ? Cela aurait des incidences sur les limites de propriété et le cadastre.

L’avant-projet de loi portant réforme du livre II du code civil relatif aux biens, élaboré par un groupe de travail constitué par l’Association Henri Capitant des amis de la culture juridique française, remis le 31 octobre 2008 à la direction des affaires civiles et du sceau, proposait la création d’un article 539 du code civil disposant que :

« Le propriétaire victime d’un empiètement non intentionnel sur son fonds ne peut, si celui-ci est inférieur à 0,3 m, en exiger la suppression que dans le délai de deux ans de la connaissance de celui-ci sans pouvoir agir plus de dix ans après l’achèvement des travaux.

Dans le délai de l’article 2224 [cinq ans], commençant à courir à l’expiration de l’action en démolition, le juge peut, à la demande de l’un des propriétaires, transférer la partie du fonds objet de l’empiètement à son bénéficiaire, moyennant une indemnité tenant compte de la valeur du fonds occupé, de la plus-value réalisée grâce à l’empiètement et du préjudice qu’il a causé. »

Ce projet, dont la solution équilibrée a été approuvée, a toutefois fait l’objet de diverses objections mettant en évidence que toute solution comporte une part d’arbitraire.

Faudrait-il envisager, dans certains cas, la possibilité d’acquisition de la mitoyenneté ? Cela impliquerait que la Cour de cassation revienne sur sa jurisprudence selon laquelle un empiètement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté.

Ces débats démontrent l’ampleur des implications qu’aurait l’instauration d’un contrôle de proportionnalité en matière de démolition pour empiètement et les incertitudes qui en découleraient, dans un contexte où la critique de la jurisprudence actuelle ne vise pas la plus grande majorité des cas d’empiètement soumis aux juges, mais seulement les empiètements d’infime ampleur.

Si la sanction de démolition paraît parfois excessive, voire inéquitable, les normes européennes pertinentes pour justifier un contrôle de proportionnalité sur ce sujet ne sont pas clairement identifiables et, comme il a été dit plus haut, la Cour européenne ne s’est jamais prononcée.

Au regard de l’article 1^er, alinéa 1, du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales qui énonce que : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international », on peut relever qu’originellement, c’est le propriétaire du fonds subissant le débordement qui subit une atteinte, voire une privation de son droit de propriété sur la fraction de terrain concernée. L’auteur de l’empiètement, quant à lui, ne justifie que de son intérêt particulier et non d’une quelconque utilité publique ou d’un intérêt général. Si l’empiètement était sanctionné par une indemnisation et non par une démolition, celle-ci ne serait pas « préalable » et les conditions ne sont pas en l’état « prévues par la loi ».

Quant à la référence à l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, qui ne protège le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile contre l’ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi, elle reste incertaine dans un tel contexte.

La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, de l’avis même de ceux qui appellent son inflexion, a le mérite d’assurer la sécurité juridique et d’éviter toute validation, même indirecte, de l’empiètement ou d’une quelconque expropriation pour cause d’utilité privée, ne reflétant en cela que la rigueur des textes.

Des auteurs soutiennent que c’est au législateur qu’il appartient, comme en Allemagne, en Suisse, en Italie et en Autriche, non seulement d’apprécier l’opportunité même d’un assouplissement des textes, ce qui reste l’objet de débats, mais aussi d’en organiser, le cas échéant, les modalités et les conséquences juridiques. Le Conseil constitutionnel, qui ne s’est jamais prononcé en matière d’empiètement, rappelle ainsi régulièrement « qu’il appartient au législateur, compétent en application de l’article 34 de la Constitution pour fixer les principes fondamentaux de la propriété et des droits réels, de définir les modalités selon lesquelles les droits des propriétaires de fonds voisins doivent être conciliés » (Cons. const., 10 novembre 2011, décision n° 2011-193 QPC, Mme Jeannette R., épouse D., considérant 4).