La faculté de rétractation dans les ventes immobilières

Note Boullez, GP 2020, n° 19, p. 73
Note Bertier-Lestrade, RLDC2020-6, p. 7

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 5 décembre 2019
N° de pourvoi: 18-24.152
Publié au bulletin Rejet
M. Chauvin, président
SCP Piwnica et Molinié, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 octobre 2018), que, par acte sous seing privé du 13 octobre 2014, M. E... et Mme H... ont vendu à la société Mitchun une maison d'habitation ; que la société Mitchun a exercé la faculté de rétractation qui était prévue au contrat et qui lui avait été notifiée le 10 novembre 2014 par le notaire rédacteur de la promesse de vente ; que, soutenant que la société Mitchun ne pouvait se rétracter en raison de sa qualité de professionnel, les vendeurs l'ont assignée en paiement de la clause pénale ;

Attendu que M. E... et Mme H... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en paiement de la clause pénale, alors, selon le moyen :

1°/ que l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'offre une faculté de rétractation qu'en présence d'un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation au profit d'un acquéreur non professionnel ; que l'intention des parties à l'acte est sans incidence sur le champ d'application de ce texte ; que la cour d'appel a constaté qu'il était constant que la société Mitchun est un acquéreur professionnel au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et que l'extrait Kbis de la société Mitchun révèle un objet social caractéristique d'un professionnel de l'immobilier ; qu'il se déduisait de ces constatations que la société Mitchun, acquéreur professionnel, était privée de la faculté de se rétracter offerte aux seuls acquéreurs non professionnels, par l'article L. 271-1, texte d'ordre public ; qu'en relevant de façon inopérante, pour juger que la société Mitchun pouvait valablement se rétracter, que la volonté des parties avait été de faire bénéficier la Sarl Mitchun de la faculté de rétractation quand bien même cette dernière n'était pas un acquéreur non professionnel, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2°/ que, subsidiairement l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation n'offre une faculté de rétractation qu'en présence d'un acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation au profit d'un acquéreur non professionnel ; que le simple fait de faire figurer dans une promesse de vente d'un immeuble acceptée par un professionnel de la vente des biens immobiliers, le rappel des dispositions légales relatives au droit de rétractation d'un acquéreur non professionnel, constitue une simple clause de style et ne permet pas de considérer que les parties ont entendu faire bénéficier l'acquéreur d'un quelconque droit de rétractation ; que la clause litigieuse stipulait sans équivoque qu'elle ne s'appliquait qu'à un acquéreur non professionnel ; qu'en conséquence, elle ne pouvait s'appliquer à la société Mitchun qu'à la condition que celle-ci soit un acquéreur non professionnel au sens de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; que la société Mitchun étant un acquéreur professionnel au sens de cet article, cette clause ne lui était tout simplement pas applicable, étant une simple clause de style non applicable à l'espèce ; que le fait que la clause prévoyait au demeurant le cas d'une « pluralité d'acquéreurs » alors même que seule la société Mitchun se portait acquéreur du bien démontrait qu'il s'agissait d'une simple clause de style qui n'aurait trouvé à s'appliquer qu'en présence d'un acquéreur non professionnel ; qu'en jugeant que la présence de cette clause établissait à elle seule la volonté des parties d'étendre le champ d'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, la cour d'appel s'est prononcée par un motif inopérant et a violé l'article 1134 du code civil, devenu les articles 1103 et 1104 du même code ;

Mais attendu que les parties peuvent conférer contractuellement à un acquéreur professionnel la faculté de rétractation prévue par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ayant retenu souverainement, d'une part, qu'en dépit de la qualité de professionnel de l'immobilier de la société Mitchun, les vendeurs avaient sciemment accepté la clause négociée par laquelle ils avaient donné, ensemble avec l'acquéreur, mandat exprès au notaire de notifier le droit de rétractation de l'article L. 271-1 précité à la société Mitchun, d'autre part, que les vendeurs ne justifiaient d'aucune erreur sur l'objet de la société acquéreur ni de conditions de négociation et de signature propres à établir qu'ils n'auraient pas négocié les termes du contrat et ne démontraient pas que la clause prévoyant le droit de rétractation serait une clause de style, enfin, que les termes « acquéreur non professionnel » figurant dans la clause litigieuse avaient pour effet de conférer un droit de rétractation à l'acquéreur, clairement identifié comme étant la société Mitchun, la cour d'appel en a déduit à bon droit que M. E... et Mme H... ne pouvaient contester le droit de rétractation qu'ils avaient contractuellement conféré à celle-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. E... et Mme H... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. E... et Mme H... et les condamne à payer à la société Mitchun la somme globale de 3 000 euros ;