L'agent immobilier n'était pas tenu de conseiller à l'acquéreur de procéder à un diagnostic parasitaire et n'avait pas commis de faute.

 

Cour de cassation - Chambre civile 1

• N° de pourvoi : 20-22.341
• ECLI:FR:CCASS:2022:C100243
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du mercredi 16 mars 2022

Décision attaquée : Cour d'appel de Riom, du 29 septembre 2020

Président

M. Chauvin (président)

Avocat(s)

SARL Ortscheidt, SCP Ohl et Vexliard, SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 1

CH.B



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 16 mars 2022




Rejet


M. CHAUVIN, président



Arrêt n° 243 F-D

Pourvoi n° X 20-22.341







R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2022

La société Horizon, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° X 20-22.341 contre l'arrêt rendu le 29 septembre 2020 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à la société [X] [G], société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1],

2°/ à la société Socobois, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 2],

défenderesses à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations de la SARL Ortscheidt, avocat de la société Horizon, de la SCP Ohl et Vexliard, avocat de la société [X] [G], et l'avis de Mme Mallet-Bricout, avocat général, après débats en l'audience publique du 25 janvier 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon, greffier de chambre,

la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à la société civile immobilière Horizon du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Socobois.

Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Riom, 29 septembre 2020), par acte authentique du 31 mars 2014, la société civile immobilière Horizon (l'acquéreur) a acquis une propriété immobilière par l'intermédiaire de la société [X] [G], agent immobilier (l'agent immobilier). Cet acte comportait une clause figurant également dans la promesse de vente du 30 janvier 2014 et stipulant que les parties avaient été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérule dans un bâtiment, que l'acquéreur n'avait pas constaté lors de la visite du bien la présence de certains éléments énumérés parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon, que le vendeur déclarait ne pas avoir constaté jusqu'à ce jour l'existence de tels indices et que l'acquéreur avait dispensé le vendeur et le notaire de faire effectuer la recherche de la présence éventuelle de mérule par un diagnostiqueur spécialisé.

3. Ayant constaté la présence d'un champignon lignivore de type mérule, la société Horizon a obtenu la désignation d'un expert judiciaire, puis a assigné en responsabilité et indemnisation l'agent immobilier, ainsi que la société Socobois, qui avait procédé à d'autres diagnostics techniques.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche, ci-après annexé

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses autres branches

Enoncé du moyen

5. La société Horizon fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 2°/ que l'agent immobilier qui prête son concours à la réalisation d'un acte de vente est tenu d'un devoir de conseil, même envers des acquéreurs professionnels, lui imposant, lorsque l'immeuble présente des risques de développement de champignons lignivores, de conseiller la réalisation d'un diagnostic parasitaire en permettant la détection ; qu'en statuant comme elle l'a fait motifs pris que la responsabilité de l'agent immobilier pour manquement à son obligation d'information et de conseil ne peut pas être engagée, sa mission n'étant pas d'inspecter lui-même l'immeuble et il ne lui appartenait pas de conseiller aux acquéreurs professionnels de l'immobilier de faire effectuer un diagnostic de détection des champignons lignivores auquel ils ont renoncé devant notaire", la cour d'appel a violé les dispositions de l'article 1382, devenu 1240 du même code ;

3°/ que l'agent immobilier qui prête son concours à la réalisation d'un acte de vente est tenu d'un devoir de conseil, même envers des acquéreurs professionnels, lui imposant, lorsque l'immeuble présente des risques de développement de champignons lignivores, de conseiller la réalisation d'un diagnostic parasitaire en permettant la détection ; qu'en statuant comme elle l'a fait après avoir pourtant relevé que l'état de vétusté de l'habitation, l'absence d'occupation depuis plusieurs années, et les mentions figurant sur les états de diagnostic technique avertissaient clairement les époux [M], professionnels de l'immobilier, de l'humidité présente dans certains murs, et donc des risques potentiels de présence de mérules", ce dont il s'inférait que les conditions de développement de champignons lignivores étaient réunies, de sorte qu'il appartenait à l'agent immobilier de conseiller la réalisation d'un diagnostic de détection de ces champignons, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations a violé les dispositions de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code civil ;

4°/ que l'agent immobilier qui prête son concours à la réalisation d'un acte de vente est tenu d'un devoir de conseil, même envers des acquéreurs professionnels, lui imposant, lorsque l'immeuble présente des risques de développement de champignons lignivores, de conseiller la réalisation d'un diagnostic parasitaire en permettant la détection ; qu'en statuant comme elle l'a fait motifs pris que la SCI Horizon a renoncé devant notaire à la réalisation d'un diagnostic de détection des champignons lignivores, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à écarter le devoir de conseil de l'agent immobilier, en violation des dispositions de l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du même code. »

Réponse de la Cour

6. Après avoir retenu que n'était pas rapportée la preuve de la connaissance de l'agent immobilier de la présence de mérule dans l'immeuble et d'une dissimulation de cette information, la cour d'appel a relevé que l'acquéreur, professionnel de l'immobilier, avait acquis le bien en cause, à un prix peu élevé, en connaissance de son état de vétusté, de son absence d'occupation depuis des années et de la présence d'humidité dans certains murs révélée par les diagnostics techniques, qu'il était ainsi averti de risques potentiels de mérule et informé par la clause insérée dans la promesse de vente et l'acte de vente des dégâts pouvant être occasionnés par sa présence dans le bâtiment et qu'il avait renoncé devant le notaire à demander au vendeur la réalisation d'un diagnostic portant sur la recherche de ce champignon.

7. Elle a pu en déduire que l'agent immobilier n'était pas tenu de conseiller à l'acquéreur de procéder à un tel diagnostic et qu'il n'avait pas commis de faute.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Horizon aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;