Cour de cassation - Chambre civile 1
- N° de pourvoi : 21-10.786
- ECLI:FR:CCASS:2022:C100694
- Non publié au bulletin
- Solution : Cassation partielle
Audience publique du mercredi 28 septembre 2022
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, du 20 novembre 2020Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 1
CF
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 28 septembre 2022
Cassation partielle
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 694 F-D
Pourvoi n° G 21-10.786
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 28 SEPTEMBRE 2022
1°/ M. [FK] [B],
2°/ Mme [E] [KT], épouse [B],
3°/ Mme [ZC] [B],
tous trois domiciliés [Adresse 13],
4°/ la société Solea développement, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 13],
ont formé le pourvoi n° G 21-10.786 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à la société [J] [DD], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de M. [DD] [J], en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la société JPB promotion,
2°/ à la société [J] [DD], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de M. [DD] [J], en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la société JPB rénovation,
3°/ à la société [J] [DD], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de M. [DD] [J], en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la société JPB groupe,
toutes les trois ayant leur siège [Adresse 22],
4°/ à M. [AV] [Y],
5°/ à Mme [Z] [RM], épouse [Y],
tous deux domiciliés [Adresse 19],
6°/ à M. [XO] [G],
7°/ à Mme [D] [TU], épouse [G],
tous deux domiciliés [Adresse 12],
8°/ à M. [X] [M],
9°/ à Mme [IX] [I], épouse [M],
tous deux domiciliés [Adresse 11],
10°/ à M. [JZ] [P], domicilié [Adresse 7],
11°/ à M. [CF] [UN],
12°/ à Mme [KK] [VH], épouse [UN],
tous deux domiciliés [Adresse 15],
13°/ à M. [X] [ZW],
14°/ à Mme [YI] [CZ], épouse [ZW],
tous deux domiciliés [Adresse 10],
15°/ à Mme [C] [A], épouse [TI], domiciliée [Adresse 14], prise en qualité d'ayant droit de [K] [TI],
16°/ à M. [WB] [CJ],
17°/ à Mme [JR] [U], épouse [CJ],
tous deux domiciliés [Adresse 18],
18°/ à M. [CF] [ER],
19°/ à Mme [R] [T], épouse [ER],
tous deux domiciliés [Adresse 8],
20°/ à M. Maxime [DX],
21°/ à Mme [O] [W], épouse [DX],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
22°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], dont le siège est [Adresse 24], prise en la personne de son syndic en exercice, la société JPB promotion, actuellement en liquidation judiciaire, représentée par M. [DD] [J],
23°/ à la société Partinvest, société de droit belge, dont le siège est [Adresse 23] (Belgique), représentée par M. [N] [L], pris en qualité de curateur à la faillite,
24°/ à la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, société civile coopérative à capital variable, dont le siège est [Adresse 1],
25°/ à la société Banque populaire du Nord, société coopérative à forme anonyme à capital variable, dont le siège est [Adresse 17],
26°/ à la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, société coopérative à capital et personnel variables, dont le siège est [Adresse 20],
27°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
28°/ à la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, société civile professionnelle, notaires associés, dont le siège est [Adresse 16], venant aux droits de la société Delacourt Pantou Carrion,
29°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], dont le siège est [Adresse 24], représenté par la société [WV] [PT], prise en la personne de M. [WV] [PT], en qualité d'administrateur judiciaire, dont le siège est [Adresse 9],
défendeurs à la cassation.
M. et Mme [Y], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. [P], M. et Mme [UN], M. et Mme [ZW], Mme [A] épouse [TI], M. et Mme [CJ], M. et Mme [ER], M. et Mme [DX], la société MMA IARD, la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] ont formé, respectivement, un pourvoi incident contre le même arrêt.
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
M. et Mme [Y], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. [P], M. et Mme [UN], M. et Mme [ZW], Mme [A] épouse [TI], M. et Mme [CJ], M. et Mme [ER], M. et Mme [DX], demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
La société MMA IARD et la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [B], de Mme [ZC] [B] et de la société Solea développement, de Me Haas, avocat de M. et Mme [Y], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. [P], M. et Mme [UN], M. et Mme [ZW], Mme [A] épouse [TI], ès qualités, M. et Mme [CJ], M. et Mme [ER], M. et Mme [DX], de Me Soltner, avocat de la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société MMA IARD et de la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], et l'avis de M. Sassoust, avocat général, après débats en l'audience publique du 5 juillet 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, M. Vigneau, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2020), M. et Mme [B], associés de la société Soléa développement (la société Soléa), souhaitant réaliser une opération d'investissement, se sont rapprochés de la société ICR, devenue la société JPB promotion, propriétaire d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 25] » et destiné à la création d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD).
2. Par acte du 28 décembre 2007, reçu par M. [WJ], notaire exerçant au sein de la société civile professionnelle Delacourt, Pantou et Carrion, devenu la société Pantou-Carrion (la SCP), cet ensemble a été divisé en quinze lots de copropriété.
3. Par actes des 28 décembre 2007, 6 février et 19 juin 2008, la société Soléa a acquis douze lots de copropriété au moyen de prêts souscrits auprès de la caisse de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, de la caisse de Crédit agricole mutuel du Languedoc et de la Banque populaire du Nord (les banques).
4. Selon procès-verbaux d'assemblée générale des 1er avril 2009 et 1er septembre 2010, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] (le syndicat des copropriétaires) a autorisé la création de lots transitoires et la vente au prix de 5 000 euros du lot transitoire numéroté 801 correspondant à un bâtiment J d'une extension projetée, a modifié le règlement de copropriété et donné tout pouvoir à M. [WJ] pour publier cette modification.
5. Par actes du 21 septembre 2010, reçus par M. [WJ], le syndicat des copropriétaires a vendu à la société JPB promotion ce lot de copropriété n° 801, divisé celui-ci en quinze lots qui ont été revendus en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [Y], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. [P], M. et Mme [UN], M. et Mme [ZW], Mme [TI], M. et Mme [CJ], M. et Mme [ER], M. et Mme [DX] (les sous-acquéreurs).
6. Le chantier de rénovation et de construction de l'EPHAD s'est arrêté en 2011.
7. Le 5 septembre 2013, la société JPB promotion a été placée en liquidation judiciaire, la société [J] [DD] étant nommée en qualité de liquidateur.
8. La société Soléa, M. et Mme [B] et leur fille [ZC] ont déclaré leur créance auprès du liquidateur, puis assigné les sous-acquéreurs et les banques en annulation des ventes intervenues le 21 septembre 2010 et la SCP en responsabilité et indemnisation. Lors de cette instance, les sous-acquéreurs ont demandé à celle-ci et à son assureur, la société MMA IARD, l'indemnisation de leurs préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal, le moyen du pourvoi incident de la SCP Pantou-Carrion et de la société MMA IARD, sur le moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] et le moyen du pourvoi incident, pris en sa première branche, des sous-acquéreurs, ci-après annexés
9. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
10. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre la SCP et la société MMA, de rejeter leurs demandes tendant à voir fixer leurs créances au passif de la liquidation judiciaire des sociétés JPB groupe, JPB promotion, JPB rénovation et Partinvest et de rejeter leurs autres demandes, alors « que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il instrumente ; qu'en l'espèce, la société Solea et les consorts [B] expliquaient que l'opération à laquelle M. [WJ] avait apporté son concours avait consisté à spolier la société Solea de l'essentiel de sa quote-part dans la copropriété, correspondant aux lots transitoires n° 701, n° 801 et 901 créés par acte authentique du 21 septembre 2010, dont le lot 801 a été attribué le même jour à la société JPB promotion, et ensuite revendu sous forme de quinze nouveaux lots ; qu'en opposant que la société Solea n'établissait pas que la condition essentielle de son achat aurait été d'être seule propriétaire de l'EHPAD, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
11. Il résulte de ce texte qu'ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire.
12. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par la société Soléa et M. et Mme [B] contre le notaire, après avoir énoncé que celui-ci avait commis des fautes, d'une part, en rédigeant deux des actes du 1er septembre 2010 pris en exécution d'une assemblée générale irrégulière sans avoir vérifié sa réalité et sa régularité apparente, d'autre part, en ne vérifiant pas la régularité de l'intervention de la société Soléa à l'acte du 21 septembre 2010, l'arrêt retient que ces négligences et imprudences sont insuffisantes à prouver que le notaire a participé à la spoliation dont la société Soléa développement prétend avoir été victime, celle-ci n'établissant pas, notamment, que la condition essentielle de son achat aurait été d'être seule propriétaire de l'EPHAD.
13. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'indemnisation du préjudice subi par la société Soléa et M. et Mme [B] en raison des fautes commises par le notaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
14. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font le même grief à l'arrêt, alors « que le notaire est débiteur d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des parties à l'acte qu'il instrumente ; que cette obligation n'est pas subordonnée à l'existence d'une contestation de la validité juridique des actes à l'occasion desquels l'information et le conseil étaient dus ; qu'en jugeant n'être pas en mesure de se prononcer sur les défauts affectant le montage juridique, ni sur les manquements du notaire à son devoir de conseil, pour cette raison que la régularité des actes passés lors de cette phase initiale n'était pas contestée, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
15. Il résulte de ce texte que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.
16. Pour exclure le manquement du notaire au titre de son devoir d'information et de conseil à l'égard de la société Soléa lors des actes du 21 septembre 2010, l'arrêt retient que la régularité des actes des 25 juillet 2007, 28 décembre 2007, 6 février et 19 juin 2008 et 30 novembre 2009 n'est pas contestée et qu'aucune appréciation ne peut être portée sur les défauts qui affecteraient le montage juridique initial de l'opération ni sur le défaut allégué de conseil du notaire dans cette phase de l'opération.
17. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure tout manquement du notaire à son devoir de conseil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
18. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font le même grief à l'arrêt, alors « que tout préjudice en lien de causalité direct et certain avec la faute commise appelle réparation par son auteur ; qu'en l'espèce, la société Solea et les consorts [B] expliquaient que la captation de l'essentiel de la quote-part de copropriété de la société Solea par le groupe JPB agissant avec le concours du notaire avait empêché la poursuite des travaux de construction de l'EHPAD sur un fonds et des bâtiments qui appartenaient à présent à des particuliers, et qu'il était en tout cas exclu que la société Solea et ses associés financent seuls un projet de construction qui allait désormais profiter à d'autres investisseurs ; qu'en retenant que les préjudices invoqués résultaient uniquement de l'arrêt du chantier, et non des manquements du notaire, sans rechercher, comme il lui était demandé, si ces manquements n'étaient pas eux-mêmes à l'origine d'une situation juridique qui avait contraint à interrompre le chantier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
19. Il résulte de ce texte qu'ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire.
20. Pour exclure tout lien de causalité entre les manquements retenus à l'encontre du notaire à l'occasion des actes du 21 septembre 2010 et les préjudices invoqués par la société Soléa, l'arrêt retient que ces préjudices sont en lien causal avec l'arrêt du chantier et les procédures collectives ouvertes au bénéfice des sociétés du groupe JPB.
21. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les manquements du notaire ne présentaient pas un lien de causalité avec l'interruption du chantier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en sa cinquième branche
Enoncé du moyen
22. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font le même grief à l'arrêt, alors « que tout préjudice même futur doit donner lieu à indemnisation dès lors que sa réalisation est certaine ; qu'en l'espèce, les consorts [B] soulignaient qu'ils s'étaient portés cautions des engagements de la SARL Solea, que celle-ci avait été constituée pour mener à bien le projet de construction de l'EHPAD, qu'elle avait souscrit à cet effet plusieurs emprunts que les revenus attendus de l'exploitation de l'EHPAD devaient servir à rembourser, et que la ruine du projet les engageait personnellement à rembourser ces financements, qui dépassaient de beaucoup la valeur de l'actif social et le montant des apports des associés à la société ; qu'en se bornant à opposer que les époux [B] ne démontraient pas l'existence d'un préjudice distinct, sans procéder à la recherche qui leur était demandée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
23. Il résulte de ce texte qu'ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire.
24. Pour rejeter la demande formée par M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] d'indemnisation de leur préjudice moral, l'arrêt retient que ces derniers ne démontrent pas l'existence d'un préjudice distinct de celui de la société Solea.
25. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si en s'étant portés caution des engagement de la Solea, la ruine du projet ne les engageait pas à rembourser les engagements financiers pris par celle-ci, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
26. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font grief à l'arrêt de rejeter la demande de la société Solea tendant à l'attribution de millièmes de copropriété, alors « que le juge a l'obligation de trancher les litiges qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, les consorts [B] et la société Solea demandaient, par suite de la nullité des actes notariés du 21 septembre 2010, qu'il soit jugé que la société Solea était titulaire de 811 millièmes des droits sur les parties communes de la copropriété [Adresse 25] ; qu'en refusant de connaître de cette demande pour cette raison qu'il ne lui appartenait pas de statuer sur les millièmes de parties communes dont cette société disposait dans la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
27. Il résulte de ce texte qu'il incombe au juge de trancher la contestation dont il est saisi.
28. Pour rejeter la demande de la société Soléa tendant à dire qu'elle possède dans la copropriété 811/1000 ème des parties communes, l'arrêt retient qu'il n'appartient pas à la cour d'appel de statuer sur cette demande.
29. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
30. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable comme nouvelle la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er avril 2009, alors « qu'avant de déclarer une demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, les juges sont tenus de vérifier, au besoin d'office, si la demande ne constitue pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de celles formulées en première instance ; qu'en déclarant irrecevable la demande en annulation de l'assemblée générale du 1er avril 2009 sans s'interroger sur le point de savoir si cette prétention, qui venait au soutien de la demande d'annulation des actes notariés du 21 septembre 2010, ne constituait pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formées en première instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 et 566 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 564 à 567 du code de procédure civile :
31. La cour d'appel est tenue d'examiner au regard de chacune des exceptions prévues aux textes susvisés si la demande est nouvelle. Il résulte de l'article 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, sauf à ce que celles-ci soient l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles soumises au premier juge.
32. Pour déclarer irrecevable comme nouvelle la demande formée par la société Soléa d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaire du 1er avril 2009 autorisant la création de trois lots de copropriété transitoires, l'arrêt retient que cette demande n'a jamais été formée en première instance et ne tend pas aux mêmes fins que la demande d'annulation de l'acte du 21 septembre 2010 portant modification des parcelles existantes et création de lots transitoires.
33. En se déterminant ainsi, sans rechercher, même d'office, si cette demande ne constituait pas l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes formées devant les premiers juges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident des sous-acquéreurs
Enoncé du moyen
34. Les sous-acquéreurs font grief à l'arrêt de condamner solidairement la SCP et la société MMA IARD à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts, alors « que la réparation du préjudice doit être intégrale, sans perte ni profit pour la victime ; qu'en considérant que le notaire, qui avait manqué à son obligation d'assurer l'efficacité des actes de vente qu'il avait instrumentés, ne devait pas réparation du préjudice découlant de la perte de l'avantage fiscal dont les acquéreurs auraient pu bénéficier si les ventes n'avaient pas été annulées, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil, et le principe de la réparation intégrale du préjudice :
35. Pour rejeter les demandes d'indemnisation des sous-acquéreurs au titre de la perte des avantages fiscaux escomptés, l'arrêt retient qu'ils poursuivent la nullité des contrats de ventes et non leur exécution.
36. En statuant ainsi, alors que l'annulation des ventes n'excluait pas que la faute du notaire ait pu causer des préjudices de perte des avantages fiscaux invoqués par les sous-acquéreurs, la cour d'appel a violé le texte et le principe susvisés.
Demande de mise hors de cause
37. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable comme nouvelle la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er avril 2009 formée par la société Soléa développement, rejette les demandes en indemnisation formées par la société Soléa développement et M. et Mme [B] à l'encontre de la SCP Pantou-Carrion et de la SPRL Partinvest (JPB promotion, JPB rénovation et JPB groupe), rejette les demandes formées par la société Soléa développement et M. et Mme [B] en fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire des sociétés JPB promotion, JPB groupe, JPB renovation et Partinvest, rejette la demande formée par la société Soléa développement tendant à dire qu'elle dispose dans la copropriété 811/1000ème des parties communes, limite le montant des indemnisations mises solidairement à la charge de la SCP Pantou-Carrion et de la société MMA IARD, au bénéfice de M. et Mme [Y], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. [P], M. et Mme [UN], M. et Mme [ZW], Mme [TI], M. et Mme [CJ], M. et Mme [ER], M. et Mme [DX], aux sommes, respectivement, de 125 725 euros, 258 548 euros, 128 321 euros,132 594 euros, 250 658 euros, 124 021 euros, 128 964 euros, 132 790 euros, 254 556 euros et 135 748 euros, allouées à ces derniers, l'arrêt rendu le 20 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Met hors de cause la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne in solidum la SCP Pantou-Carrion et la société MMA IARD aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées PAR la SCP Pantou-Carrion et la société MMA IARD, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], et condamne in solidum la SCP Pantou-Carrion et la société MMA IARD à payer à la société Soléa développement, à M. et Mme [B] et à Mme [ZC] [B] la somme globale de 3 000 euros et la somme de 1 000 euros à chacune des parties suivantes :
- M. et Mme [Y],
- M. et Mme [G],
- M. et Mme [M],
- M. [P],
- M. et Mme [UN],
- M. et Mme [ZW],
- Mme [TI],
- M. et Mme [CJ],
- M. et Mme [ER],
- M. et Mme [DX] ;
CIV. 1
CF
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M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 694 F-D
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 28 SEPTEMBRE 2022
1°/ M. [FK] [B],
2°/ Mme [E] [KT], épouse [B],
3°/ Mme [ZC] [B],
tous trois domiciliés [Adresse 13],
4°/ la société Solea développement, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 13],
ont formé le pourvoi n° G 21-10.786 contre l'arrêt rendu le 20 novembre 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant :
1°/ à la société [J] [DD], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de M. [DD] [J], en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la société JPB promotion,
2°/ à la société [J] [DD], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de M. [DD] [J], en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la société JPB rénovation,
3°/ à la société [J] [DD], société d'exercice libéral à responsabilité limitée, prise en la personne de M. [DD] [J], en qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation de la société JPB groupe,
toutes les trois ayant leur siège [Adresse 22],
4°/ à M. [AV] [Y],
5°/ à Mme [Z] [RM], épouse [Y],
tous deux domiciliés [Adresse 19],
6°/ à M. [XO] [G],
7°/ à Mme [D] [TU], épouse [G],
tous deux domiciliés [Adresse 12],
8°/ à M. [X] [M],
9°/ à Mme [IX] [I], épouse [M],
tous deux domiciliés [Adresse 11],
10°/ à M. [JZ] [P], domicilié [Adresse 7],
11°/ à M. [CF] [UN],
12°/ à Mme [KK] [VH], épouse [UN],
tous deux domiciliés [Adresse 15],
13°/ à M. [X] [ZW],
14°/ à Mme [YI] [CZ], épouse [ZW],
tous deux domiciliés [Adresse 10],
15°/ à Mme [C] [A], épouse [TI], domiciliée [Adresse 14], prise en qualité d'ayant droit de [K] [TI],
16°/ à M. [WB] [CJ],
17°/ à Mme [JR] [U], épouse [CJ],
tous deux domiciliés [Adresse 18],
18°/ à M. [CF] [ER],
19°/ à Mme [R] [T], épouse [ER],
tous deux domiciliés [Adresse 8],
20°/ à M. Maxime [DX],
21°/ à Mme [O] [W], épouse [DX],
domiciliés tous deux [Adresse 2],
22°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], dont le siège est [Adresse 24], prise en la personne de son syndic en exercice, la société JPB promotion, actuellement en liquidation judiciaire, représentée par M. [DD] [J],
23°/ à la société Partinvest, société de droit belge, dont le siège est [Adresse 23] (Belgique), représentée par M. [N] [L], pris en qualité de curateur à la faillite,
24°/ à la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, société civile coopérative à capital variable, dont le siège est [Adresse 1],
25°/ à la société Banque populaire du Nord, société coopérative à forme anonyme à capital variable, dont le siège est [Adresse 17],
26°/ à la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, société coopérative à capital et personnel variables, dont le siège est [Adresse 20],
27°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3],
28°/ à la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, société civile professionnelle, notaires associés, dont le siège est [Adresse 16], venant aux droits de la société Delacourt Pantou Carrion,
29°/ au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], dont le siège est [Adresse 24], représenté par la société [WV] [PT], prise en la personne de M. [WV] [PT], en qualité d'administrateur judiciaire, dont le siège est [Adresse 9],
défendeurs à la cassation.
M. et Mme [Y], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. [P], M. et Mme [UN], M. et Mme [ZW], Mme [A] épouse [TI], M. et Mme [CJ], M. et Mme [ER], M. et Mme [DX], la société MMA IARD, la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] ont formé, respectivement, un pourvoi incident contre le même arrêt.
Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, les quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
M. et Mme [Y], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. [P], M. et Mme [UN], M. et Mme [ZW], Mme [A] épouse [TI], M. et Mme [CJ], M. et Mme [ER], M. et Mme [DX], demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
La société MMA IARD et la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], demandeur au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de M. et Mme [B], de Mme [ZC] [B] et de la société Solea développement, de Me Haas, avocat de M. et Mme [Y], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. [P], M. et Mme [UN], M. et Mme [ZW], Mme [A] épouse [TI], ès qualités, M. et Mme [CJ], M. et Mme [ER], M. et Mme [DX], de Me Soltner, avocat de la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de la société caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société MMA IARD et de la société Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], et l'avis de M. Sassoust, avocat général, après débats en l'audience publique du 5 juillet 2022 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Robin-Raschel, conseiller référendaire rapporteur, M. Vigneau, conseiller doyen, et Mme Vignes, greffier de chambre,
la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2020), M. et Mme [B], associés de la société Soléa développement (la société Soléa), souhaitant réaliser une opération d'investissement, se sont rapprochés de la société ICR, devenue la société JPB promotion, propriétaire d'un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 25] » et destiné à la création d'un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EPHAD).
2. Par acte du 28 décembre 2007, reçu par M. [WJ], notaire exerçant au sein de la société civile professionnelle Delacourt, Pantou et Carrion, devenu la société Pantou-Carrion (la SCP), cet ensemble a été divisé en quinze lots de copropriété.
3. Par actes des 28 décembre 2007, 6 février et 19 juin 2008, la société Soléa a acquis douze lots de copropriété au moyen de prêts souscrits auprès de la caisse de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, de la caisse de Crédit agricole mutuel du Languedoc et de la Banque populaire du Nord (les banques).
4. Selon procès-verbaux d'assemblée générale des 1er avril 2009 et 1er septembre 2010, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] (le syndicat des copropriétaires) a autorisé la création de lots transitoires et la vente au prix de 5 000 euros du lot transitoire numéroté 801 correspondant à un bâtiment J d'une extension projetée, a modifié le règlement de copropriété et donné tout pouvoir à M. [WJ] pour publier cette modification.
5. Par actes du 21 septembre 2010, reçus par M. [WJ], le syndicat des copropriétaires a vendu à la société JPB promotion ce lot de copropriété n° 801, divisé celui-ci en quinze lots qui ont été revendus en l'état futur d'achèvement à M. et Mme [Y], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. [P], M. et Mme [UN], M. et Mme [ZW], Mme [TI], M. et Mme [CJ], M. et Mme [ER], M. et Mme [DX] (les sous-acquéreurs).
6. Le chantier de rénovation et de construction de l'EPHAD s'est arrêté en 2011.
7. Le 5 septembre 2013, la société JPB promotion a été placée en liquidation judiciaire, la société [J] [DD] étant nommée en qualité de liquidateur.
8. La société Soléa, M. et Mme [B] et leur fille [ZC] ont déclaré leur créance auprès du liquidateur, puis assigné les sous-acquéreurs et les banques en annulation des ventes intervenues le 21 septembre 2010 et la SCP en responsabilité et indemnisation. Lors de cette instance, les sous-acquéreurs ont demandé à celle-ci et à son assureur, la société MMA IARD, l'indemnisation de leurs préjudices.
Examen des moyens
Sur le premier moyen du pourvoi principal, le moyen du pourvoi incident de la SCP Pantou-Carrion et de la société MMA IARD, sur le moyen du pourvoi incident du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] et le moyen du pourvoi incident, pris en sa première branche, des sous-acquéreurs, ci-après annexés
9. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le deuxième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
10. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes de dommages-intérêts dirigées contre la SCP et la société MMA, de rejeter leurs demandes tendant à voir fixer leurs créances au passif de la liquidation judiciaire des sociétés JPB groupe, JPB promotion, JPB rénovation et Partinvest et de rejeter leurs autres demandes, alors « que le notaire a l'obligation d'assurer l'efficacité juridique de l'acte qu'il instrumente ; qu'en l'espèce, la société Solea et les consorts [B] expliquaient que l'opération à laquelle M. [WJ] avait apporté son concours avait consisté à spolier la société Solea de l'essentiel de sa quote-part dans la copropriété, correspondant aux lots transitoires n° 701, n° 801 et 901 créés par acte authentique du 21 septembre 2010, dont le lot 801 a été attribué le même jour à la société JPB promotion, et ensuite revendu sous forme de quinze nouveaux lots ; qu'en opposant que la société Solea n'établissait pas que la condition essentielle de son achat aurait été d'être seule propriétaire de l'EHPAD, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
11. Il résulte de ce texte qu'ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire.
12. Pour rejeter la demande de dommages-intérêts formée par la société Soléa et M. et Mme [B] contre le notaire, après avoir énoncé que celui-ci avait commis des fautes, d'une part, en rédigeant deux des actes du 1er septembre 2010 pris en exécution d'une assemblée générale irrégulière sans avoir vérifié sa réalité et sa régularité apparente, d'autre part, en ne vérifiant pas la régularité de l'intervention de la société Soléa à l'acte du 21 septembre 2010, l'arrêt retient que ces négligences et imprudences sont insuffisantes à prouver que le notaire a participé à la spoliation dont la société Soléa développement prétend avoir été victime, celle-ci n'établissant pas, notamment, que la condition essentielle de son achat aurait été d'être seule propriétaire de l'EPHAD.
13. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'indemnisation du préjudice subi par la société Soléa et M. et Mme [B] en raison des fautes commises par le notaire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Sur le deuxième moyen, pris en sa deuxième branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
14. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font le même grief à l'arrêt, alors « que le notaire est débiteur d'une obligation d'information et de conseil à l'égard des parties à l'acte qu'il instrumente ; que cette obligation n'est pas subordonnée à l'existence d'une contestation de la validité juridique des actes à l'occasion desquels l'information et le conseil étaient dus ; qu'en jugeant n'être pas en mesure de se prononcer sur les défauts affectant le montage juridique, ni sur les manquements du notaire à son devoir de conseil, pour cette raison que la régularité des actes passés lors de cette phase initiale n'était pas contestée, la cour d'appel a statué par un motif inopérant, privant sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
15. Il résulte de ce texte que le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.
16. Pour exclure le manquement du notaire au titre de son devoir d'information et de conseil à l'égard de la société Soléa lors des actes du 21 septembre 2010, l'arrêt retient que la régularité des actes des 25 juillet 2007, 28 décembre 2007, 6 février et 19 juin 2008 et 30 novembre 2009 n'est pas contestée et qu'aucune appréciation ne peut être portée sur les défauts qui affecteraient le montage juridique initial de l'opération ni sur le défaut allégué de conseil du notaire dans cette phase de l'opération.
17. En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure tout manquement du notaire à son devoir de conseil, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Sur le deuxième moyen, pris en sa quatrième branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
18. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font le même grief à l'arrêt, alors « que tout préjudice en lien de causalité direct et certain avec la faute commise appelle réparation par son auteur ; qu'en l'espèce, la société Solea et les consorts [B] expliquaient que la captation de l'essentiel de la quote-part de copropriété de la société Solea par le groupe JPB agissant avec le concours du notaire avait empêché la poursuite des travaux de construction de l'EHPAD sur un fonds et des bâtiments qui appartenaient à présent à des particuliers, et qu'il était en tout cas exclu que la société Solea et ses associés financent seuls un projet de construction qui allait désormais profiter à d'autres investisseurs ; qu'en retenant que les préjudices invoqués résultaient uniquement de l'arrêt du chantier, et non des manquements du notaire, sans rechercher, comme il lui était demandé, si ces manquements n'étaient pas eux-mêmes à l'origine d'une situation juridique qui avait contraint à interrompre le chantier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
19. Il résulte de ce texte qu'ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire.
20. Pour exclure tout lien de causalité entre les manquements retenus à l'encontre du notaire à l'occasion des actes du 21 septembre 2010 et les préjudices invoqués par la société Soléa, l'arrêt retient que ces préjudices sont en lien causal avec l'arrêt du chantier et les procédures collectives ouvertes au bénéfice des sociétés du groupe JPB.
21. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les manquements du notaire ne présentaient pas un lien de causalité avec l'interruption du chantier, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Sur le deuxième moyen du pourvoi principal, pris en sa cinquième branche
Enoncé du moyen
22. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font le même grief à l'arrêt, alors « que tout préjudice même futur doit donner lieu à indemnisation dès lors que sa réalisation est certaine ; qu'en l'espèce, les consorts [B] soulignaient qu'ils s'étaient portés cautions des engagements de la SARL Solea, que celle-ci avait été constituée pour mener à bien le projet de construction de l'EHPAD, qu'elle avait souscrit à cet effet plusieurs emprunts que les revenus attendus de l'exploitation de l'EHPAD devaient servir à rembourser, et que la ruine du projet les engageait personnellement à rembourser ces financements, qui dépassaient de beaucoup la valeur de l'actif social et le montant des apports des associés à la société ; qu'en se bornant à opposer que les époux [B] ne démontraient pas l'existence d'un préjudice distinct, sans procéder à la recherche qui leur était demandée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
23. Il résulte de ce texte qu'ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire.
24. Pour rejeter la demande formée par M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] d'indemnisation de leur préjudice moral, l'arrêt retient que ces derniers ne démontrent pas l'existence d'un préjudice distinct de celui de la société Solea.
25. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si en s'étant portés caution des engagement de la Solea, la ruine du projet ne les engageait pas à rembourser les engagements financiers pris par celle-ci, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Sur le troisième moyen du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche
Enoncé du moyen
26. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font grief à l'arrêt de rejeter la demande de la société Solea tendant à l'attribution de millièmes de copropriété, alors « que le juge a l'obligation de trancher les litiges qui lui sont soumis ; qu'en l'espèce, les consorts [B] et la société Solea demandaient, par suite de la nullité des actes notariés du 21 septembre 2010, qu'il soit jugé que la société Solea était titulaire de 811 millièmes des droits sur les parties communes de la copropriété [Adresse 25] ; qu'en refusant de connaître de cette demande pour cette raison qu'il ne lui appartenait pas de statuer sur les millièmes de parties communes dont cette société disposait dans la copropriété, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 4 du code de procédure civile :
27. Il résulte de ce texte qu'il incombe au juge de trancher la contestation dont il est saisi.
28. Pour rejeter la demande de la société Soléa tendant à dire qu'elle possède dans la copropriété 811/1000 ème des parties communes, l'arrêt retient qu'il n'appartient pas à la cour d'appel de statuer sur cette demande.
29. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
30. La société Soléa, M. et Mme [B] et Mme [ZC] [B] font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable comme nouvelle la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er avril 2009, alors « qu'avant de déclarer une demande irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, les juges sont tenus de vérifier, au besoin d'office, si la demande ne constitue pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de celles formulées en première instance ; qu'en déclarant irrecevable la demande en annulation de l'assemblée générale du 1er avril 2009 sans s'interroger sur le point de savoir si cette prétention, qui venait au soutien de la demande d'annulation des actes notariés du 21 septembre 2010, ne constituait pas l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formées en première instance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 564 et 566 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 564 à 567 du code de procédure civile :
31. La cour d'appel est tenue d'examiner au regard de chacune des exceptions prévues aux textes susvisés si la demande est nouvelle. Il résulte de l'article 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent soumettre à la cour d'appel de nouvelles prétentions, sauf à ce que celles-ci soient l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles soumises au premier juge.
32. Pour déclarer irrecevable comme nouvelle la demande formée par la société Soléa d'annulation de l'assemblée générale des copropriétaire du 1er avril 2009 autorisant la création de trois lots de copropriété transitoires, l'arrêt retient que cette demande n'a jamais été formée en première instance et ne tend pas aux mêmes fins que la demande d'annulation de l'acte du 21 septembre 2010 portant modification des parcelles existantes et création de lots transitoires.
33. En se déterminant ainsi, sans rechercher, même d'office, si cette demande ne constituait pas l'accessoire, la conséquence ou le complément des demandes formées devant les premiers juges, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
Et sur le moyen, pris en sa seconde branche, du pourvoi incident des sous-acquéreurs
Enoncé du moyen
34. Les sous-acquéreurs font grief à l'arrêt de condamner solidairement la SCP et la société MMA IARD à leur payer diverses sommes à titre de dommages-intérêts, alors « que la réparation du préjudice doit être intégrale, sans perte ni profit pour la victime ; qu'en considérant que le notaire, qui avait manqué à son obligation d'assurer l'efficacité des actes de vente qu'il avait instrumentés, ne devait pas réparation du préjudice découlant de la perte de l'avantage fiscal dont les acquéreurs auraient pu bénéficier si les ventes n'avaient pas été annulées, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble le principe de la réparation intégrale du préjudice. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240 du code civil, et le principe de la réparation intégrale du préjudice :
35. Pour rejeter les demandes d'indemnisation des sous-acquéreurs au titre de la perte des avantages fiscaux escomptés, l'arrêt retient qu'ils poursuivent la nullité des contrats de ventes et non leur exécution.
36. En statuant ainsi, alors que l'annulation des ventes n'excluait pas que la faute du notaire ait pu causer des préjudices de perte des avantages fiscaux invoqués par les sous-acquéreurs, la cour d'appel a violé le texte et le principe susvisés.
Demande de mise hors de cause
37. En application de l'article 625 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre hors de cause la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, dont la présence n'est pas nécessaire devant la cour d'appel de renvoi.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable comme nouvelle la demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er avril 2009 formée par la société Soléa développement, rejette les demandes en indemnisation formées par la société Soléa développement et M. et Mme [B] à l'encontre de la SCP Pantou-Carrion et de la SPRL Partinvest (JPB promotion, JPB rénovation et JPB groupe), rejette les demandes formées par la société Soléa développement et M. et Mme [B] en fixation de créances au passif de la liquidation judiciaire des sociétés JPB promotion, JPB groupe, JPB renovation et Partinvest, rejette la demande formée par la société Soléa développement tendant à dire qu'elle dispose dans la copropriété 811/1000ème des parties communes, limite le montant des indemnisations mises solidairement à la charge de la SCP Pantou-Carrion et de la société MMA IARD, au bénéfice de M. et Mme [Y], M. et Mme [G], M. et Mme [M], M. [P], M. et Mme [UN], M. et Mme [ZW], Mme [TI], M. et Mme [CJ], M. et Mme [ER], M. et Mme [DX], aux sommes, respectivement, de 125 725 euros, 258 548 euros, 128 321 euros,132 594 euros, 250 658 euros, 124 021 euros, 128 964 euros, 132 790 euros, 254 556 euros et 135 748 euros, allouées à ces derniers, l'arrêt rendu le 20 novembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
Met hors de cause la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne in solidum la SCP Pantou-Carrion et la société MMA IARD aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées PAR la SCP Pantou-Carrion et la société MMA IARD, la caisse régionale de Crédit agricole mutuel d'Aquitaine, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25], et condamne in solidum la SCP Pantou-Carrion et la société MMA IARD à payer à la société Soléa développement, à M. et Mme [B] et à Mme [ZC] [B] la somme globale de 3 000 euros et la somme de 1 000 euros à chacune des parties suivantes :
- M. et Mme [Y],
- M. et Mme [G],
- M. et Mme [M],
- M. [P],
- M. et Mme [UN],
- M. et Mme [ZW],
- Mme [TI],
- M. et Mme [CJ],
- M. et Mme [ER],
- M. et Mme [DX] ;
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