Propriétaire non professionnel revendant maison après travaux de restauration - responsabilité décennale : portée et notion d'ouvrage

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mardi 7 juillet 2015
N° de pourvoi: 14-17.916
Non publié au bulletin Rejet

M. Terrier (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat(s)


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Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 6 mars 2014), que par acte du 9 août 2005, la SCI GCC a vendu à M. et Mme X... un immeuble après avoir procédé à des travaux de rénovation et d'extension ; que se plaignant de désordres affectant l'immeuble, ceux-ci l'ont assignée en indemnisation ;

Sur le premier moyen, pris en ses première et deuxième branches :

Attendu que la SCI GCC fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à M. et Mme X... des sommes au titre des travaux de reprise et du préjudice de jouissance, de frais de relogement, de déménagement et d'emménagement, alors, selon le moyen :

1°/ que l'article 1792-1-2° du code civil n'est applicable au propriétaire non professionnel qui revend une maison ancienne dans laquelle il a effectué des travaux de restauration que dans la mesure où ces travaux peuvent être assimilés à la construction même de l'immeuble ou à sa reconstruction ; que faute de constater que tel aurait été le cas des travaux faits par le vendeur en l'espèce en vue de procéder à la restauration limitée d'une maison ancienne, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard du texte susvisé ;

2°/ qu'à supposer que, en cas de restauration d'un immeuble ancien, les travaux puissent entraîner la responsabilité du propriétaire vendeur sur le fondement de l'article 1792-1-2° du code civil, cette responsabilité ne peut concerner que les travaux réellement effectués et non des parties d'immeuble ou des travaux que le propriétaire n'a pas entendu entreprendre ; qu'en décidant d'appliquer indistinctement l'article 1792-1-2° du code civil à l'ensemble des caractéristiques d'une maison ancienne que son propriétaire n'a nullement voulu refaire à neuf, y compris à propos d'éléments de construction ou d'équipement que le propriétaire n'avait pas entendu toucher ni agencer, la cour d'appel a violé ledit texte par fausse application ;

Mais attendu qu'ayant relevé que selon l'expert les travaux avaient consisté en l'agrandissement et l'extension du bâtiment, la démolition partielle du bâtiment principal en ne conservant que les murs de maçonnerie, la réalisation d'une charpente neuve et d'une couverture neuve avec création de deux lucarnes, le changement de la totalité des ouvertures extérieures, l'aménagement intérieur du bâtiment principal et de l'extension en totalité, la confection de revêtement de sol au rez-de-chaussée, la mise en place de parquet en remplacement du plancher du grenier, la réfection complète de l'assainissement, puis le décapage et le rejointoiement des façades, et retenu que l'importance de la restauration résultait des mentions de l'acte d'acquisition de ce bien par la SCI GCC selon lesquelles la construction était en mauvais état et était destinée à être entièrement restaurée, et de la différence de prix entre celui d'achat de 3 048,98 euros et celui de revente cinq ans plus tard de 240 000 euros, la cour d'appel a pu en déduire que les désordres affectant ces travaux relevaient des dispositions des articles 1792 et 1792-2 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches :

Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que faute de constater que les travaux de restauration auraient porté sur les gros murs (dont la cour d'appel constate par ailleurs qu'ils n'ont pas été touchés par les travaux), aucune garantie décennale ne pouvait être due à raison de travaux inexistants ; que la cour d'appel a violé l'article 1792-1-2° du code civil ;

2°/ que la société GCC faisait valoir que les travaux qu'elle avait effectués sur ces murs étaient de pure esthétique, et n'avaient aucune fonction d'isolation ou d'étanchéité, ni de but d'assurer le clos de la maison ; qu'en leur appliquant la garantie décennale sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1792-1-2° du code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que les travaux avaient consisté en la démolition partielle du bâtiment principal en ne conservant que les murs de maçonnerie, le changement de la totalité des ouvertures extérieures, le décapage des façades et rejointoiement des façades, que selon l'expert, l'humidité sur les murs extérieurs en divers points de la construction résultait d'un défaut d'exécution du rejointoiement des façades et pignons accompagné de remontées capillaires par migration d'eau dans les maçonneries enterrées, et retenu que ce désordre rendait l'immeuble impropre à sa destination, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il relevait du régime de la garantie légale de l'article 1792 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le troisième moyen, pris en ses première et deuxième branches :

Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que s'agissant de la partie existante, il résulte des propres constatations de l'arrêt attaqué que le vice était apparent, puisque l'immeuble présentait « des traces d'humidité » et que l'eau aurait « ruisselé» à l'intérieur de la maison ; que la cour d'appel a ainsi violé l'article 1642 du code civil ;

2°/ que s'agissant toujours de la partie existante, à supposer les vices cachés, la clause contractuelle d'exonération des vices cachés devait s'appliquer, la société GCC n'étant pas un vendeur professionnel ; qu'en refusant de la faire jouer, la cour d'appel a violé l'article 1642 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'expert avait relevé des traces d'humidité sur la maçonnerie à l'intérieur de l'habitation sur la partie principale causées par des remontées capillaire par migration d'eau dans les maçonneries enterrées et que l'existence de ces désordres était confirmée par l'attestation de Mme Y... déclarant avoir vu des ruissellements d'eau à l'intérieur de la maison lorsque le gérant de la SCI GCC y demeurait, la cour d'appel, qui n'a pas constaté le caractère apparent des vices pour les acquéreurs au moment de la vente, a pu écarter l'application de la clause de non-garantie des vices cachés ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le quatrième moyen, pris en sa première branche :

Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que sauf clause contraire inexistante en l'espèce, la vente d'un immeuble ancien partiellement restauré se fait en l'état, et que le vendeur ne peut être tenu de garantir des travaux qu'il n'a pas entendu effectuer ; que la société GCC a toujours fait valoir qu'elle avait procédé à une isolation minimale et n'avait jamais entendu procéder à une isolation complète ; qu'en lui faisant grief d'une « mauvaise exécution » concernant des travaux d'isolation complète qui n'ont jamais été entrepris et du non-respect d'une réglementation thermique que la restauration menée n'avait pas pour but d'effectuer, la cour d'appel a appliqué la garantie décennale à des travaux inexistants et violé l'article 1792-1-2° du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la restauration importante de l'immeuble avait compris la réalisation d'une charpente neuve et d'une couverture neuve avec création de deux lucarnes, que l'expert avait constaté qu'il existait de nombreux passages d'air au niveau des rampants de toiture et que le dessus du mur pignon n'était pas garni d'isolation, la cour d'appel qui a pu retenir que le défaut d'isolation, conséquence d'une mauvaise exécution et d'un non-respect de la réglementation thermique, rendait l'immeuble impropre à sa destination, en a exactement déduit que ce désordre relevait du régime de la garantie légale de l'article 1792 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le cinquième moyen, pris en sa première branche :

Attendu que la SCI GCC fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen, que faute de constater que le moindre travail aurait été effectué sur la fosse septique, justifiant la mise en oeuvre de la garantie décennale, la cour d'appel a violé l'article 1792-1-2° par fausse application ;

Mais attendu qu'ayant relevé une réfection complète de l'assainissement dans le cadre de la rénovation importante de l'immeuble et retenu que sa non-conformité rendait l'installation impropre à sa destination, la cour d'appel en a exactement déduit que ce désordre relevait du régime de la garantie légale de l'article 1792 du code civil ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le sixième moyen :

Attendu que les moyens précédents étant rejetés, ce moyen, pris d'une cassation par voie de conséquence, est sans portée ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen pris en ses troisième et quatrième branches, le deuxième moyen pris en ses troisième et quatrième branches, le troisième moyen pris en sa troisième branche, le quatrième moyen pris en sa seconde branche et le cinquième moyen pris en sa seconde branche qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;



PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI GCC aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI GCC à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI GCC ;