Investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique - devoir de conseil du promoteur et du notaire

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 17 juin 2015
N° de pourvoi: 13-19.760
Non publié au bulletin Cassation partielle

Mme Batut (président), président
SCP Boré et Salve de Bruneton, SCP Delvolvé, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, SCP Richard, avocat(s)


--------------------------------------------------------------------------------


Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X..., désireux de réaliser un investissement immobilier dans le but de défiscaliser leurs revenus, sont entrés en relation avec la société Adéquation immobilière, agent immobilier et conseiller en fiscalité immobilière, qui, au terme d'études personnalisées, leur a conseillé d'investir dans un programme immobilier Saint-Aignan sous le régime Monument historique, développé sous l'égide d'un de ses partenaires, la société Financière Barbatre, et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux ; que, par acte authentique du 29 décembre 2006, ils ont acquis de cette société un local à usage d'habitation, constituant un des lots de la Résidence Les Ducs de Saint-Aignan, à un prix comprenant le coût de l'immeuble et celui des travaux de réhabilitation, dont le financement a été assuré au moyen de deux prêts immobiliers constatés dans le même acte notarié ; que le promoteur-vendeur et ses filiales chargées de la réalisation des travaux et de l'exploitation de la future résidence hôtelière ayant été placés en redressement puis en liquidation judiciaire avant que ne débutent les travaux de réhabilitation, M. et Mme X..., soutenant avoir réglé en pure perte une somme de 328 387 euros à titre d'avances sur travaux, ont assigné en réparation de leurs préjudice et manque à gagner financiers la société Adéquation immobilière et la SCP Nénert et associés, notaire instrumentaire de l'acte de vente, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil ; que la société Adéquation immobilière a appelé en garantie ses assureurs, les sociétés GAN eurocourtage et Allianz IARD ;

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1147 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes indemnitaires formées contre la société Adéquation immobilière, l'arrêt retient que M. et Mme X..., auxquels il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, ont été informés des éléments essentiels de cette opération et qu'ils ont adhéré à un projet correspondant exactement au type d'investissement qu'ils recherchaient pour son avantage fiscal en l'absence de tout apport, ce qui suppose l'acceptation d'un certain aléa que l'investisseur doit assumer ;

Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à démonter que M. et Mme X..., qui le contestaient, avaient été informés que l'acquisition conseillée ne leur garantissait pas la bonne fin de l'opération, dont le succès était économiquement subordonné à la commercialisation rapide et à la réhabilitation complète de l'immeuble destiné à être exploité en résidence hôtelière, ce qui constituait un aléa essentiel de cet investissement immobilier de défiscalisation à finalité touristique, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Sur le second moyen, pris en ses deux premières branches :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter les demandes dirigées contre la SCP Nénert et associés, l'arrêt, constatant qu'elle avait rédigé les actes d'achat et de revente, par lots, de l'ensemble immobilier à réhabiliter, l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ainsi que les statuts d'une ASL à constituer dès la vente du premier lot, énonce que M. et Mme X..., qui ne remettent pas en cause la validité de la vente, ne peut utilement reprocher au notaire ayant authentifié un acte dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; qu'il ajoute que lorsque l'acte authentique a été reçu, les investisseurs avaient déjà levé l'option, de sorte que la vente était parfaite pour en déduire que, n'étant pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération, ni sur ses risques, le notaire ne peut se voir imputer aucun défaut d'information ou de conseil ;

Qu'en se prononçant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si la circonstance que la promesse de vente comme la déclaration d'intention d'aliéner avaient été établies avant que le promoteur-vendeur n'acquiert l'immeuble à réhabiliter, n'était pas de nature à alerter le notaire sur la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il lui incombait d'en informer M. et Mme X..., voire de leur déconseiller de souscrire à ce programme, devoir que la perfection de la vente du lot ne le dispensait pas d'accomplir, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Et sur les quatrième branche du premier moyen et troisième branche du second moyen, formulées en des termes identiques ;

Vu les articles 1147 et 1382 du code civil ;

Attendu que pour statuer comme il le fait, l'arrêt relève encore que les préjudices dont M. et Mme X... demandent réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière Barbatre et de ses filiales, dont la solidité financière ne s'est avérée douteuse qu'après la vente ;

Qu'en se prononçant ainsi, par des motifs impropres à exclure l'existence d'un lien causal entre la perte alléguée des fonds empruntés et les manquements reprochés au conseiller en défiscalisation immobilière comme au notaire, lesquels, par une information et des conseils adaptés sur les aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l'opération, auraient pu inciter les investisseurs à y renoncer, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et attendu que la cassation ainsi prononcée emporte, par voie de conséquence, celle du rejet de l'appel en garantie formé par la société Adéquation immobilière contre son assureur ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande en réparation de la perte des fonds empruntés, formée par M. et Mme X... dirigées contre la société Adéquation immobilière et la SCP Nénert et associés, ainsi que l'appel en garantie formé par la société Adéquation immobilière contre la société GAN eurocourtage, aux droits de laquelle vient la société Allianz IARD, l'arrêt rendu le 21 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;

Condamne la société Adéquation immobilière et la SCP Nénert et associés aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Adéquation immobilière et la SCP Nénert et associés à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;