Vente immobilière et sécheresse...

 

Cour de cassation - Chambre civile 3

• N° de pourvoi : 21-24.266
• ECLI:FR:CCASS:2023:C300056
• Non publié au bulletin
• Solution : Rejet

Audience publique du mercredi 18 janvier 2023

Décision attaquée : Cour d'appel d'Orléans, du 21 juillet 2021

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Le Prado - Gilbert, SCP Piwnica et Molinié

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL



COUR DE CASSATION
______________________


Audience publique du 18 janvier 2023




Rejet


Mme TEILLER, président



Arrêt n° 56 F-D

Pourvoi n° K 21-24.266




R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________


ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 JANVIER 2023

1°/ M. [L] [E],

2°/ Mme [M] [I], épouse [E],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° K 21-24.266 contre l'arrêt rendu le 21 juillet 2021 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [O] [X],

2°/ à Mme [F] [X],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. et Mme [E], de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de M. et Mme [X], après débats en l'audience publique du 6 décembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 21 juillet 2021), par acte authentique du 29 août 2009, M. et Mme [X] ont vendu une maison qu'ils avaient fait construire à M. et Mme [E].

2. L'acte de vente mentionnait que le bien n'avait subi aucun sinistre résultant de catastrophes naturelles ou technologiques.

3. Invoquant l'apparition de fissures, les acquéreurs, après expertise, ont assigné leurs vendeurs en indemnisation sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

4. M. et Mme [E] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors :

« 1°/ que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que la cour d'appel devait rechercher si, comme les époux [E] le soutenaient, la déclaration inexacte des vendeurs selon laquelle la maison n'avait jamais subi de sinistre au titre d'une catastrophe naturelle alors même que plusieurs sécheresses avaient affecté la région, les avaient induits en erreur quant à la capacité du bâtiment à résister à la sécheresse et à l'adéquation de ses fondations à la nature du sol ; que la cour d'appel, qui s'est bornée à énoncer que les acheteurs avaient été informés du risque de sécheresse et que « aucun lien de causalité n'a été établi entre ces désordres et les précédents épisodes de sécheresse, ni même avec les travaux diligentés par M. et Mme [X] en 1996 et 1999-2000 », de sorte qu'il n'était établi ni de lien de causalité entre le préjudice et la faute, ni qu'ils n'auraient pas acquis le bien s'ils avaient été informés des précédents sinistres, s'est déterminée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1109 et 1116 du code civil ;

2°/ que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que la cour d'appel devait rechercher si, comme le soutenaient les époux [E], la maison n'était pas affectée d'un vice caché résidant dans l'inadéquation des fondations à la nature du terrain ; qu'en se bornant à rechercher si les fissures et les travaux effectués en 1996 étaient à l'origine des désordres pour conclure qu'il n'était pas établi que le vice était antérieur à la vente, la cour d'appel s'est également déterminée par des motifs inopérants et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil. »

Réponse de la Cour

5. En premier lieu, la cour d'appel a relevé que la clause de l'acte authentique, portant déclaration de l'absence de sinistre affectant l'immeuble et résultant de catastrophes naturelles, ne correspondait pas à la réalité historique du bien vendu et que l'insertion d'une telle clause dans l'acte de vente démontrait son caractère intentionnel.

6. Elle a exactement retenu que l'erreur provoquée par le dol devait avoir été déterminante du consentement de celui qui en avait été victime et relevé que M. et Mme [E] avaient acquis un bien immobilier en étant pleinement informés des risques liés aux catastrophes naturelles résultant des épisodes de sécheresse successifs, ainsi qu'il résultait de la liste des arrêtés de catastrophe naturelle énumérés dans l'acte de vente.

7. Elle a constaté que ce risque s'était réalisé, après la vente, par un épisode de sécheresse ayant fait l'objet d'un arrêté de classement de la commune en état de catastrophe naturelle pour la période du 15 au 30 juin 2011 et que l'expert judiciaire avait conclu que les désordres avaient pour origine les tassements différentiels des fondations de la maison qui s'étaient produits à la suite de cette période de sécheresse exceptionnelle, mais qu'aucun lien de causalité n'avait été établi entre ces désordres et les précédents épisodes de sécheresse, ni avec les travaux réalisés par M. et Mme [X] en 1996 et 1999-2000, la maison ayant été, à la suite de ces travaux, stabilisée pendant onze années, de 2000 à 2011.

8. Elle en a souverainement déduit qu'il n'était pas démontré que M. et Mme [E] n'auraient pas acquis le bien immobilier, si M. et Mme [X] avaient porté à leur connaissance l'existence des précédents sinistres et les travaux réalisés, dont les plus récents remontaient à plus de neuf années, de sorte que la demande formée sur le fondement du dol devait être rejetée.

9. En second lieu, ayant relevé que l'état de la maison avait été stabilisé pendant onze années, de 2000 à 2011, à la suite des travaux réalisés en 1996, puis en 1999-2000,la cour d'appel a souverainement retenu que les vendeurs, qui n'étaient pas des professionnels de l'immobilier, ne pouvaient pas savoir que la maison pourrait à nouveau subir un sinistre lié à la sécheresse, de sorte que la demande formée sur le fondement de la garantie des vices cachés devait être rejetée.

10. Elle a ainsi, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

Rejette le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [E] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [E] et les condamne à payer à M. et Mme [X] la somme globale de 3 000 euros ;