Vente immobilière - devoir de conseil et assurance de l'agent immobilier

Note Mayaux, RGDA 2017, p. 169.

Cour de cassation
chambre civile 2
Audience publique du jeudi 12 janvier 2017
N° de pourvoi: 16-10.042
Non publié au bulletin Rejet

Mme Flise (président), président
Me Carbonnier, SCP Foussard et Froger, avocat(s)


Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


Donne acte à la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Banque populaire de l'Ouest ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Angers, 6 octobre 2015), que M. et Mme X...(les époux X...) ont acheté une maison à M. et Mme Y...(les époux Y...), par l'intermédiaire d'un agent immobilier, la société Family'Immo, dont M. Y... était co-gérant ; qu'en raison des désordres affectant l'immeuble, les époux X... ont assigné, d'une part, les époux Y... en résolution de la vente, en présence de la Banque populaire de l'Ouest, prêteur de deniers, d'autre part, la société Family'Immo dont ils ont recherché la responsabilité pour manquement à son obligation de conseil ; que la société Family'Immo a assigné en garantie son assureur, la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres (l'assureur), à l'encontre de laquelle les époux X... ont exercé une action directe en paiement de l'indemnité d'assurance ; que les époux X... ont enfin assigné en intervention forcée M. Z...en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Family'Immo ;

Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de dire qu'il devra garantir la société Family'Immo et de le condamner à réparer toutes conséquences dommageables en résultant pour les époux X..., in solidum avec les époux Y..., et de le condamner en conséquence, sous déduction de la franchise contractuelle, à verser aux époux X..., in solidum avec les époux Y..., à titre de garantie, les sommes de 163 000 euros au titre de la restitution du prix, 5 500 euros au titre de la commission perçue par la société Family'Immo, ainsi que diverses sommes au titre d'autres postes de préjudice en lien avec la résolution de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que la faute dolosive est une cause exclusive de garantie ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur, la cour d'appel a considéré que la faute commise par la société Family'Immo consistait simplement en une négligence ne justifiant pas l'application de l'exclusion de garantie, après pourtant avoir qualifié cette négligence d'« inacceptable », relevé que le gérant de l'agence immobilière était la personne même du vendeur, constaté que celui-ci avait agi de mauvaise foi puisqu'il avait présenté aux époux X... la maison litigieuse comme rénovée alors qu'il savait n'avoir effectué que des travaux sommaires et s'être attaché à améliorer surtout la présentation superficielle de la maison, sachant mieux que quiconque l'importance que les acheteurs néophytes attachent à de simples embellissements cosmétiques, et enfin retenu que la société Family'Immo avait eu conscience du risque qu'elle faisait courir aux acheteurs en manquant à son obligation de conseil, considérations qui caractérisent la faute dolosive et non une simple négligence ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé, par fausse qualification, l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

2°/ que la faute dolosive, exclusive de garantie, peut consister en une mauvaise foi consciente et délibérée du cocontractant dans l'inexécution ou la mauvaise exécution de ses obligations, indépendamment de toute intention de nuire ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur, la cour d'appel a considéré que la faute commise par la société Family'Immo consistait simplement en une négligence ne justifiant pas l'application de l'exclusion de garantie, après pourtant avoir qualifié cette négligence d'« inacceptable », relevé que le gérant de l'agence immobilière était la personne même du vendeur, constaté que celui-ci avait agi de mauvaise foi puisqu'il avait présenté aux époux X... la maison litigieuse comme rénovée alors qu'il savait n'avoir effectué que des travaux sommaires et s'être attaché à améliorer surtout la présentation superficielle de la maison, sachant mieux que quiconque l'importance que les acheteurs néophytes attachent à de simples embellissements cosmétiques, et enfin retenu que la société Family'Immo avait eu conscience du risque qu'elle faisait courir aux acheteurs en manquant à son obligation de conseil, d'où il ressort que la société Family'Immo a agi avec une mauvaise foi consciente et délibérée et que, par conséquent, l'exclusion contractuelle de garantie aurait dû s'appliquer ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1147 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

Mais attendu qu'ayant, dans l'exercice de son pouvoir souverain, retenu que la négligence inacceptable de la société Family'Immo qui s'était abstenue d'exercer son devoir de conseil à l'égard des époux X..., avait été commise avec la simple conscience qu'elle faisait courir un risque aux acheteurs, la cour d'appel, qui a ainsi exclu le caractère intentionnel ou dolosif du manquement, en a justement déduit que l'assureur était tenu de garantir les conséquences de la responsabilité civile de son assurée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, pris en sa première branche :

Attendu que l'assureur fait grief à l'arrêt de le condamner, sous déduction de la franchise contractuelle, à verser aux époux X..., in solidum avec les époux Y..., à titre de garantie, les sommes de 163 000 euros au titre de la restitution du prix de vente et 5 500 euros au titre de la commission perçue, alors, selon le moyen, que dans le cas de résolution d'une vente, la restitution du prix reçu par le vendeur est la contrepartie de la restitution de la chose par l'acheteur ; que, par conséquent, seul le vendeur doit restituer à l'acheteur le prix qu'il en a reçu ; qu'en l'espèce, pour dire les époux X... fondés à solliciter la garantie auprès de l'assureur pour ce qui concerne la restitution du prix de vente, la cour d'appel a affirmé que « si la restitution du prix à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la résolution de la vente ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, l'agent immobilier peut être tenu à garantir le remboursement du prix, si cette restitution est impossible par suite de l'insolvabilité avérée du débiteur », quand seuls les époux Y... pouvaient être condamnés à restituer le prix de vente, à l'exclusion de la société Family'Immo et donc de son assureur ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code ;

Mais attendu qu'ayant, d'abord, relevé qu'après la résolution de la vente les époux X... n'avaient pu obtenir la restitution du prix qu'ils avaient payé en raison de l'insolvabilité des époux Y..., ensuite, évalué à 163 000 euros le préjudice en résultant, c'est à bon droit que la cour d'appel a condamné au paiement de cette indemnité l'assureur de la société Family'Immo déclarée responsable, avec les époux Y..., du préjudice des époux X... et, par suite, tenue de le réparer intégralement ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le premier moyen annexé pris en ses deuxième et quatrième branches et sur le second moyen annexé pris en sa seconde branche qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Les Souscripteurs du Lloyd's de Londres aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;