Promoteur : devoir d'information sur les risques de l'opération d'investissement proposée

Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mercredi 26 septembre 2018
N° de pourvoi: 16-23.500 Non publié au bulletin Rejet

Mme Batut (président), président
SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, SCP Didier et Pinet, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Donne acte à la société Imodeus du désistement de son pourvoi formé contre l'arrêt du 17 mai 2016, et à la SCI Le Carré des fées du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Z..., la société Mutuelles du Mans assurances, M. A..., la société AIG Europe Limited, la société BNP Paribas Personal Finance et la société C.D..., représentée par M. D..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société Cabinet immobilier conseil et gestion ;

Sur la déchéance partielle du pourvoi :

Attendu que la société Imodeus n'a produit aucun moyen au soutien de son pourvoi contre l'arrêt du 1er décembre 2015 ; qu'il y a lieu de constater la déchéance partielle de son pourvoi, par application de l'article 978 du code de procédure civile ;

Sur le pourvoi de la SCI Le Carré des fées :

Attendu, selon les arrêts attaqués (Rennes, 1er décembre 2015 et 17 mai 2016), que M. et Mme X... ainsi que M. Y... (les acquéreurs), démarchés par M. A..., conseiller agissant pour le compte du Groupe Omnium finance, ont chacun signé une fiche de préréservation d'un lot dans un ensemble immobilier, au titre d'un programme de défiscalisation de type "Robien" intitulé "Le Carré des fées" ; qu'ils ont respectivement signé avec la SCI Le Carré des fées, représentée par sa gérante la société Omnium promotion, un contrat dit "de réservation préliminaire" par lequel ils s'engageaient à acquérir, en l'état futur d'achèvement, un appartement de ce programme ; que les deux ventes ont été réitérées par actes authentiques reçu par M. Z..., notaire, le 15 mai 2006 pour M. et Mme X... et le 29 mai 2006 pour M. Y... ; qu'invoquant des difficultés dues aux aléas de locations tardives, de locataires non solvables ou d'absence de location les faisant douter de la pertinence de leurs placements, les acquéreurs ont assigné la SCI Le Carré des fées, la société Omnium promotion, la société BNP Invest Immo qui leur avait consenti un prêt immobilier, ainsi que M. A... et M. Z..., en annulation des ventes pour dol et, subsidiairement, en indemnisation pour manquement au devoir de conseil ;

Sur les deuxième et troisième moyens, ci-après annexés :

Attendu que ces moyens ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI Le Carré des fées fait grief à l'arrêt du 1er décembre 2015 de dire qu'elle a manqué, comme M. A..., à leur obligation d'information et de conseil à l'égard des acquéreurs, alors, selon le moyen :

1°/ qu'en retenant que la SCI Le Carré des fées aurait proposé aux acquéreurs une opération d'investissement spécifique de défiscalisation dénommée Le Carré des fées par la seule considération qu'elle était nommée comme promoteur dans la brochure éditée par Omnium conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des fées et qu'elle était liée au groupe Omnium finance, mandant du M. A..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;

2°/ qu'en retenant que la SCI Le Carré des fées aurait proposé aux acquéreurs une opération d'investissement spécifique de défiscalisation dénommée Le Carré des fées, après avoir relevé que les acquéreurs avaient reçus de M. A... en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium finance une brochure éditée par Omnium conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des fées dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien, qu'ils avaient donné à la société Omnium gestion, avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo et que les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien, la cour d'appel s'est contredite en violation de l'article 455 du code de procédure civile ;

3°/ qu'en jugeant que la SCI Le Carré des fées était tenue de conseiller les acquéreurs sur l'adéquation d'un dispositif de défiscalisation à la situation patrimoniale, les ressources et les charges fiscales des acquéreurs, après avoir relevé que les acquéreurs avaient reçus de M. A..., en sa qualité de conseiller mandaté par le groupe Omnium finance, une brochure éditée par Omnium conseil présentant aux souscripteurs éventuels l'opération immobilière intitulée Le Carré des fées dans laquelle figurait le gain fiscal apporté par le dispositif Robien, qu'ils avaient donné à la société Omnium gestion, avant qu'ils ne signent les contrats de réservation, un mandat de gestion et d'administration du bien à livrer dans le cadre du dispositif de la loi de finances de Robien en cochant d'une croix la case prévue à cet effet dans le mandat dactylographié, avec souscription des assurances de groupe Volirmo Omnium et Sécurimo et que les contrats de réservation souscrits et les actes authentiques ne se référaient pas à la loi Robien, ce dont il résultait que la SCI s'était bornée à vendre aux acquéreurs les immeubles litigieux, sans participer ni directement, ni indirectement, ni être associée à la mise en place du financement de l'acquisition dans le cadre du dispositif de défiscalisation, la cour d'appel a violé l'article L. 111-1 du code de la consommation ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la brochure remise aux acquéreurs par M. A... mentionnait la SCI Le Carré des fées comme promoteur de l'opération immobilière, et constaté que les acquéreurs avaient conclu leurs contrats de réservation puis de vente avec la SCI, la cour d'appel a énoncé, à bon droit, que celle-ci était tenue, envers eux, d'un devoir d'information sur les risques de l'opération d'investissement proposée ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

CONSTATE LA DÉCHÉANCE du pourvoi de la société Imodeus en ce qu'il est formé contre l'arrêt du 1er décembre 2015 ;

REJETTE le pourvoi de la SCI Le Carré des fées ;

Condamne la SCI Le Carré des fées aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à M. et Mme X... et M. Y... la somme globale de 3 000 euros ;