La nullité d'ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives régissant la vente d'immeuble à construire est relative, l'objet étant d'assurer la seule protection de l'acquéreur,

Note Sizaire, Constr.-urb., 2018-12, p. 26.

Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du jeudi 4 octobre 2018
N° de pourvoi: 16-22.095 Publié au bulletin Cassation partielle sans renvoi
M. Chauvin (président), président
SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SCP Claire Leduc et Solange Vigand, SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat(s)

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Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :



Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 9 juin 2016), que, par actes des 9 mars et 19 août 2000, la société Cabinet de conseil et de gestion (la société CCG) a vendu des lots d'un immeuble en l'état à M. Y... et à la société civile immobilière La Poulnais plage (la SCI Poulnais) ; que, par acte du 1er décembre 2000, elle a vendu un lot en état futur d'achèvement dans le même immeuble à M. X... ; que les trois acquéreurs ont souscrit un emprunt pour financer leurs acquisitions et les travaux auprès de la Banque financière régionale de crédit immobilier de Bretagne, devenue le Crédit immobilier de France Bretagne (le CIFB) ; qu'ils ont confié la réalisation des travaux à la société CCG qui, mise en liquidation judiciaire le 12 juin 2001, ne les a pas achevés ; que, le 1er octobre 2010, MM. Y... et X... et la SCI Poulnais ont assigné le liquidateur de la société CCG et le CIFB en nullité des actes de vente et des contrats de prêts ; que, le 7 février 2011, le CIFB a appelé le notaire en garantie ; que, le 18 février 2012, les acquéreurs ont recherché sa responsabilité ;

Sur le moyen unique du pourvoi incident :

Attendu que MM. Y... et X... et la SCI Poulnais font grief à l'arrêt de déclarer irrecevable leur action en responsabilité à l'encontre du notaire alors, selon le moyen, que l'effet interruptif attaché à l'assignation délivrée par une partie s'étend à l'ensemble des autres parties dès lors que les demandes ont le même objet ; que l'appel en garantie de M. Z... par la banque a interrompu la prescription y compris à l'égard des appelants puisque ceux-ci, qui mettent en cause sa responsabilité exactement comme la banque le fait, formulent à son encontre des demandes qui ont le même objet que celles formulées par la banque ; qu'en jugeant l'inverse, la cour d'appel a violé l'ancien article 2270-1 du code civil, l'article 26 de la loi du 17 juin 2008 et l'article 2224 du code civil ;

Mais attendu qu'en application de l'article 2243 du code civil l'interruption de la prescription est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée ; qu'ayant retenu, par motifs non critiqués, que le notaire n'avait pas commis de faute à l'occasion des actes qu'il avait établis, la cour d'appel a rejeté l'action en garantie formée par le CIFB à son encontre ; qu'il en résulte que l'effet interruptif attaché à cette action est non avenu ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié ;

Mais sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

Attendu que, pour déclarer non prescrite l'action en nullité des ventes et accueillir la demande en nullité de l'ensemble des actes, l'arrêt retient que la nullité encourue est une nullité absolue se prescrivant par trente ans à compter du jour où l'acte irrégulier a été passé et que, malgré l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription, la prescription, bien qu'étant devenue quinquennale, n'était pas encourue, le point de départ du délai étant le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure et que cette date limite fixée au 18 juin 2013 n'était pas atteinte ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la nullité d'ordre public encourue pour le non-respect des règles impératives régissant la vente d'immeuble à construire est relative, l'objet étant d'assurer la seule protection de l'acquéreur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal :

Met hors de cause M. Z... ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare non prescrites les actions en nullité des contrats de vente et de prêts, prononce la nullité de ces contrats et condamne les parties à des restitutions réciproques avec compensation, l'arrêt rendu le 9 juin 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Déclare irrecevables les demandes de MM. Y... et X... et la SCI La Poulnais plage ;

Condamne MM. Y... et X... et la SCI La Poulnais plage aux dépens de première instance et d'appel et rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne MM. Y... et X... et la SCI La Poulnais plage aux dépens de la présente instance ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne MM. Y... et X... et la SCI La Poulnais plage à payer à la société Crédit immobilier de France Bretagne la somme de 2 000 euros, à M. Z... la somme de 2 000 euros et rejette les autres demandes ;